南泥湾采油厂职工住宅小区物业管理实施细则.doc

南泥湾采油厂职工住宅小区物业管理实施细则第一章 总 则第一条 为了规范采油厂物业管理活动，创建平安和谐小区，营造优美、舒适的生活和工作环境，根据延长油田股份有限公司职工住宅小区物业管理办法和有关法律、法规、规定，结合我厂实际，制定本细则。第二条 本细则适用于采油厂范围内（东关家属区、大砭沟家属区、虎头园家属区、马家湾家属区、公寓及其他职工住宅）职工住宅小区的物业管理及其监督管理活动。第三条 本细则所称物业管理，是指采油厂所属职工住宅小区实行自行管理或者通过选聘物业管理公司，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四条 物业管理实行业主自治、专业服务、公开公平、诚实守信的原则。第五条 后勤服务科是采油厂物业管理归口管理部门，负责物业管理活动的指导、检查和监督管理工作。 第二章 前期物业管理第一节 小区前期物业管理第六条 新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：（一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户。（二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电。（三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统。（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置。（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备等按规划设计要求配置到位。（六）住宅区道路与城市道路或公路直接相连。（七）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施。 （八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求。（九）法律、法规、规章规定的其他条件。第七条 搬迁前期工作计划（一） 前期筹备1、制定方案：机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训，开办期间的物资装备器材的采购，各项物业规章制度的制定等。各项工作均需同步进行，时间上宜早不宜迟。2、工程介入：在物业交付使用前，物业服务人员将先于其他服务人员介入现场，主要任务是：一方面参与配合小区房屋设备、设施等接管验收工作；另一方面熟悉掌握小区设备、设施的施工、安装技术性能、隐蔽工程、档案资料等情况，为后期管理打下基础。3、前期筹备：（1）对所有物业人员进行前期物业基本概况、小区物业管理规程、基本服务规程、礼貌用语、礼仪及各专业岗位、操作技能培训。（2）组织对交付的小区楼房及环境进行卫生清洁。（3）购置物业管理所需的物资器材、办公用品、维修机具等，使物业管理具备整体服务功能。（4）对小区共用部位、消防设施、停车场、道路等处设置多种导识系统，使小区尽快形成井然有序的生活秩序和良好的工作秩序。（5）组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的模拟训练，使全体物业人员快速进入工作角色，担负起管理与服务职责。通过全面、认真、细致的前期准备，使小区物业具备基本生活居住条件。4、从事物业管理服务的公司，应当具备物业管理资质。物业管理从业人员应当具备物业管理资格证书，持证止岗。（二）日常管理1、小区管理：（1）加强安全管理，物业保安人员要做到情况熟、人员熟、设备熟、技能熟、进入角色快，各项防控措施及时到位，防止失窃、火灾等事故发生。（2）抓好秩序管理，入住小区初期人多、车多、物流多，对小区的秩序管理应做到手续简化、出入凭证、工作有序，有条不紊地完成迁入工作。（3）搞好服务管理，物业服务管理方面做到计划周密，责任到人，岗职到位。坚持每日晨会、每周例会；坚持月检查、季分析制度；坚持工作早布置、晚小结；做到分工不分家、上下不脱节。打造整洁、优美、安全、文明的新型小区。2、档案资料：物业交接资料中的平面图、建筑资料、供排水管网资料、消防资料、公用设施、设备的重大维修、改动情况，物业管理活动中的书面、音像记录等均应整理归档，分类保存，输入计算机实行数字化管理。3、设施维护：新建小区设备设施运行有一定的磨合期，在此期间，物业管理部门应依据各类设备、设施的运行情况和技术要求，编制周密的维修、养护计划，如日检查、周保养、月检修、季分析、年维修等；及时消除存在的不安全隐患，防止各类事故的发生；对施工建设中遗留的各项问题，及时联系相关部门尽早解决；对维修的设备、设施认真管理，严格程序，确保质量。第八条 建设单位应向物业管理部门移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（二）共用设施设备清单。（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件。（五）业主花名册。（六）物业管理必需的其他资料。第二节 物业服务项目第九条 在小区物业管理部门的指导、监督下，物业服务企业提供以下服务项目。（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理。（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。（三）公共绿化的养护和管理。（四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务。（五）车辆停放管理服务，保障道路畅通。（六）物业档案、资料管理。（七）装饰装修管理服务。（八）物业管理部门拟定的其他事项。第三章 收费管理第十条 住宅小区物业遵循有偿服务的原则，实行收费管理。 （一）收费项目：1、水、电、气、暖费；2、物业服务费；3、垃圾清运费；4、住宅专项维修费；5、停车管理费；6、电梯运行费；（二）收费管理办法：1、物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。2、物业服务的收费标准和形式，由采油厂与物业服务公司按照当地物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向物价部门备案。自主管理的小区由采油厂向当地物价主管部门申报，按核定价格向业主收取。3、水、电、气、暖收费：（1）业主自用的按分户的计量器具显示的量值或面积向业主收取。（2）部分业主共同使用的，由相关业主分摊。（3）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。（4）物业公司使用的，由物业公司自行承担。4、后勤服务科或物业公司要在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。5、后勤服务科或物业公司要每月公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业公司的水、电用量，公摊的水、电用量和费用计算方式等事项。6、收取的水、电、暖费用不得高于政府定价。7、住宅专项维修费的收取、管理、使用按宝塔区政府有关规定执行。8、业主必须按规定时间缴纳各项费用，不得欠缴。凡拖欠或拒缴费用的将停止服务并收取相应的滞纳金。第四章 小区服务管理第十一条 房屋装修管理（一）小区内的所有建筑物实行物业管理。公用建筑、房屋由房管部门统一管理使用，任何人不得擅自侵占。（二）业主不得改变房屋用途及房屋结构和使用功能；不得占用楼宇共用部位和室外空地；不得在楼宇周围乱搭乱建；不得随意改变室内原设计布局空间、管道等。否则，将责令违规者立即停止施工、恢复原有结构，对造成的损失承担相应责任，并根据有关规定进行处理。（三）业主在阳台安装防盗网或安装暴露在楼宇立面之外的空调等，须到小区管理部门办理安装手续，按照统一的规格、样式、位置安装。否则，小区管理部门根据情节轻重给予拆除和处罚，并由业主承担其相关费用。（四）业主进行房屋装修时，须向小区管理部门提出装修方案和书面申请，办理审批手续并交纳装修保证金。小区管理部门对装修房屋进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主，若业主无违规、违章装修，押金予以返还，有违章者除限期整改外，酌情扣除装修押金。（五）进入小区的装修单位或个人必须服从小区物业的统一管理。不服从管理者，在相关部门的配合下，责令退出施工现场。（六）业主及装修单位，不得随意在墙体、屋顶、地板下等处打孔、凿沟。如因以上行为造成室内防水层、地埋设施损坏的，由肇事者承担一切经济连带赔偿责任。（七）房屋装修期间必须保持楼道、门厅等公共区域的清洁和道路畅通，不得侵占共用空间，堆放材料、垃圾。不得损害共用部位和公共设施设备。如造成损坏的，照价赔偿。（八）装修时间应安排在正常上班时间内，晚上加班不得超过九点，以免影响他人正常工作和休息，双休日、法定节假日需静音作业。（九）装修垃圾不得倒入生活垃圾箱内，应在指定的地点堆放并及时自行清运。（十）不得擅自将住宅改为经营性用房，并用于经营性活动。 第十二条 共用设施设备管理（一）小区内的各类共用设施，如屋面、路灯、消防设施、避雷器、道路、广场、花基护栏、健身器材等，不得随意占有和损坏。如有损坏，照价赔偿，并承担相关责任。（二）业主不得随意乱接各类管线，挖掘道路地面，若确需安装时应事先和相关管理部门取得联系，并经批准后方可施工。 （三）小区业主有爱护监督可视防盗门、安全监控系统的责任和义务，如发现有破坏行为及时制止并向小区管理部门反映，管理部门核实后，按相关规定进行处理。 第十三条 环境卫生和绿化管理（一）小区物业管理部门负责小区公共区域卫生清扫、清运。业主要讲文明、讲道德、讲卫生，自觉清理家庭卫生和公共卫生。（二）垃圾、废弃物、杂物应倒入设置的垃圾桶、箱内或指定地点。严禁从窗口、阳台向下抛掷，不准随意在公共区域内堆放杂物。（三）凡居住在小区范围内的单位和商业经营个体户要根据所处地理位置和管辖范围，与物业管理部门签订“门前三包”责任书，对所划区域的各类设施、绿化带履行监督和保护的责任和义务，对环境卫生履行清扫和保洁的责任。物业管理部门将依据责任书签订内容进行监督、检查、考核、并依据条款对违规者进行处罚。（四）小区内的花草、树木、凉亭等装饰景点是小区的美化点缀设施，人人都有维护和管理义务。任何人不得随意攀树折技，践踏草坪，违者根据情节进行处罚。（五）业主不得在绿化地种蔬菜、农作物以及其他花草树木。（六）业主不得在树木上挂晒衣物，不得在绿化地带堆放垃圾、杂物，不得向花草、树木泼污和有害物质。不得随意损坏花草及其保护设施，对违规的单位和个人，根据情节进行处理。 第十四条 交通管理（一）小区内的交通通道包括道路、人行道、楼群、走廊、停车场等。（二）所有车辆均须停放在指定的停车场或停车位内，禁止机动车辆在小区内乱停乱放。（三）大型机动车辆进入小区内，如损坏路面、绿化花木、房屋及公共设施，除照价赔偿外并根据情节轻重给予依法处理。（四）机动车辆如违反以上规定，物业管理部门有权根据上级规定做出处罚，如发生交通事故，则由交通管理部门依法处理。（五）严禁在楼梯间、楼梯通道、人行便道、消防通道等安全通道处堆放杂物、存放物品、占用场地，物业管理部门有权对违规行为进行强制清理或制止。第十五条 停车场管理 （一）小区内停车位只限于小区内住户使用，使用前应到小区管理部门办理停车卡，实行一车一卡一位，严禁一卡多用或转借。（二）因小区停车位有限，不能停入固定车位的车辆必须到小区管理部门办理临时停车证，凭证出入停放。（三）其他进入小区的车辆，必须由保安人员核准登记后由专人指挥停放在固定地点、停放整齐，严禁乱停乱放，违章停车，确保消防通道畅通，影响交通者，管理部门应依法处理。（四）车辆进入小区应减速慢行，不准鸣笛，以免影响他人正常工作和休息。（五）禁止出租车进入小区。 第十六条 水、电、暖、天然气管理 后勤服务科或物业服务企业对业主供水、供电、供暖、供气等专业经营单位实行代缴费方式，向业主按分户的计量器具显示的量值收取业主自用部分的水、电、暖、天然气费用。业主自用部分设备损坏或出现故障需维修时，应报物业管理部门检查维修，材料费由住户承担。其它公共部分和共用部分及物业服务企业使用所产生的费用不给业主分摊，由物业服务企业承担。 （一）水1、 严禁损坏水表及公共管道。如私自更改管线、损坏水表或不通过水表用水，按供水管理规定进行处理。2、小区内公共供排水管道由小区物业管理部门负责养护维修。业主应爱护水表和其他公共管线设备。（二）电1、严禁业主乱拉乱接线路，私自使用大功率家电设备，或超负荷用电，违者按相关规定处理。如需安装大功率家电设备或特殊用电，可向小区管理部门提出申请，并接受监督指导，保证安全用电。2、因私自拆改原设计电路或改变供电设施而造成损失和人身伤亡事故的，由责任人承担全部责任。（三）暖1、严禁私自拆装暖气片，或用暖气软化水施工、洗衣、洗澡及冲厕。2、要爱护供暖设备，积极配合供暖单位对供暖设备的检修、维护工作。3、严禁擅自增加散热器、扩大采暖面积或者拆改室内采暖设备。4、严禁取用供暖系统循环水。（四）气1、业主应正确使用和维护天然气设备，发现设备出现故障时，应及时报天然气公司进行维修，不得私自拆装检修，以避免造成意外事故。凡违反有关规定，私自违章作业造成经济损失与人身伤亡的均由责任人承担全部责任。2、 业主晚间入睡要关闭天然气开关，防止天然气渗漏引起中毒或火灾。第十七条 电信、宽带及有线电视使用管理（一）业主未经小区管理部门同意，不得私自拆装电信线路（包括局域网统一线路）。如违章施工，造成通信受阻，肇事者承担相应责任。（二）业主需要安装电话或传真机需改变线路走向的，必须向小区物业管理部门提出书面申请，获管理部门批准后，方可请专业人员进行施工，不得影响线路正常运行。（三）电话的使用、安装、拆移、更名、过户等必须按照电信公司规定办理，电信线路发生故障时，应及时报小区管理部门，由当班人员向电信公司报修，不要自行拆检，以避免发生大范围通信障碍。（四）未经小区物业管理部门批准，业主不得擅自更改有线电视线路和户内的接收装置，如确需改动的必须向小区管理部门提出申请，获批准后，由小区管理部门向广播电视局协调派专业人员进行改建（费用由业主承担），以保证小区内所有住户的电视信号接收效果。（五）电视信号发生中断或不良时，应及时报小区物业管理部门值班室，值班人员负责与广播电视局专业人员联系进行维修。第十八条 治安、保卫、消防和安全防范管理（一）小区治安联防工作，实行24小时巡逻值班制度，门房实行出入登记制度，禁止闲杂人员入内，禁止小商小贩、收废品人员在小区内叫卖。（二）凡居住在小区内商贩都要与派出所签订综合治理目标责任书，与消防队签订消防安全责任书，并按照责任书内容履行责任和义务，确保责任区内的安全。（三）凡居住在小区内的业主都要遵纪守法，看好自家门，管好自家人。同时有对小区的违章、违纪、违法行为和可疑人员进行制止、监督、举报的责任和义务。 （四）非业主进入小区时，要遵照小区治安管理规定，到门房保安处进行登记，凡进入小区的施工队，必须与小区物业管理部门和消防部门签订安全责任书，同时要特别加强对民工的教育与管理，严防各类案件的发生。凡因管理不善发生问题，一律按治安处罚条例进行处理。 （五）小区保安必须按照保安管理制度严格履行职责，规范违规行为，确保小区平安稳定。（六）严禁在楼梯间、楼梯通道、人行道等安全通道处堆放杂物、存放物品、占用场地。小区物业管理部门有权对违规行为采取强制措施。（七）业主不得利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物，对违法犯罪人员和违法犯罪行为要积极、主动举报。（八）业主必须教育家人和子女勿去机电、屋面、井沟、墙头等危险区域逗留玩耍，以防发生事故。（九）做好防火工作，人人有责。严禁在小区内违规燃放烟花、爆竹，严禁在公共区域随意使用明火焚烧杂物、垃圾。安全使用天然气、电器等设备。遵守安全用电规则，勿使电器容量超负荷，以免发生事故。（十）不得挪动或损坏消防设施和器材，保证消防通道畅通。（十一）不得储藏易燃、易爆物品和燃料。若因隐藏易燃、易爆物品和燃料发生火灾，后果自负。（十二）发生火警，应立即拨打火警电话119，关闭电源和天然气开关闸，尽力采取补救措施或迅速离开危险区。（十三）不准在小区乱摆、乱卖、乱设摊点。小区物业管理部门有权采取强制措施。第十九条 流动人口与计划生育管理（一）对小区已婚育龄流动人口进行人口与计划生育宣传，并组织有关单位向育龄夫妻提供避孕节育措施等服务。（二）负责审核成年流动人口的暂住证、营业执照、务工许可证等证件，应当核查其原居住地的乡（镇）人民政府或者街道办事处查验过的婚育证明，并将审批结果通报其现居住地的乡（镇）人民政府或者街道办事处；没有婚育证明的，不得入住。（三）已婚育龄流动人口申请在现居住地生育子女的，且生育第一个子女，可在现居住地乡（镇）人民政府、街道办事处按照当地有关规定办理生育证明材料。第二十条 小区文化建设管理（一）小区物业管理部门要制定完善业主公约、卫生公约、防火公约、禁赌公约等规章制度，广泛开展宣传教育，做到管理制度健全。（二）小区物业管理部门要坚持开展普法宣传教育，建立群防群治工作机制，保障业主人身、财产安全。做到治安秩序良好，无重大刑事案件、治安案件、违纪违法案件、火灾发生，破除迷信，抵制邪教，扫除黄、赌、毒等社会丑恶现象。（三）小区物业管理部门要重视社会公德、职业道德和家庭美德宣传教育，开展文明家庭、文明楼院评比活动，使小区内形成文明用语、礼貌待人，邻里和睦、尊老爱幼，诚实守信、遵纪守法的良好风气。（四）小区物业管理部门要有计划地对员工开展科学文化知识和业务技能培训，崇尚科学，倡导健康、文明生活方式，广泛开展丰富多彩、健康向上的群众性文化体育活动，营造小区浓郁的文化氛围。（五）小区物业管理部门要结合小区实际，建立完善图书室、阅报栏、活动中心等场所设施，大力普及科学文化知识，不断丰富活跃小区文化生活。第五章 罚 则第二十一条 物业使用中不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙开设、扩大门窗。（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（三）擅自将住宅改变为经营性用房；（四）存放易燃、易爆、剧毒