土地估价报告实例1：抵押贷款涉及的分摊土地出让使用权价格评估2....doc

*抵押贷款所涉及的分摊土地出让使用权价格评估 土 地 估 价 技 术 报 告项目名称：*抵押贷款所涉及的分摊土地出让使用权价格评估(哈尔滨市) 受托估价单位：哈尔滨*土地估价有限公司 土地估价报告编号：(哈)*(2011)(估)字第*号土地估价技术报告编号：(哈)*(2011)(技)字第*号提交估价报告日期：2011年8月30日关键词：哈尔滨市抵押贷款哈尔滨*土地估价有限公司2011年土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称：*抵押贷款所涉及的分摊土地出让使用权价格评估(哈尔滨市)二、委托估价方：1、委托方：*2、联系电话：*三、受托估价方：1、估价机构：哈尔滨*土地估价有限公司 2、地 址：哈尔滨市*区*街*号 3、执业范围：全国范围内从事土地评估业务4、有效期限：2016年6月30日（每五年换发）5、注 册 号：A2011* 6、法人代表：*7、联 系 人：* 8、联系电话：(0451)*四、估价目的：本次评估*使用的位于哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号出让国有商业用地在估价基准日估价设定条件下的出让土地使用权价格，为委托方办理抵押贷款手续提供价格参考。五、估价依据1、全国人大、国务院及有关部门颁布的法律法规及相关文件、中华人民共和国物权法；、中华人民共和国担保法；、中华人民共和国土地管理法；、中华人民共和国城市房地产管理法；、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院第55号令）；、城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001）；2、地方政府及有关部门颁布的法规及相关文件、哈尔滨市人民政府文件哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知（哈政发200917号）。、哈尔滨市城镇土地级别及基准地价调整技术报告(2008年6月)。3、由委托方提供的有关资料；（1）国有土地使用证；（2）房屋所有权证；4、受托方原已掌握资料和经当地调查及现场察勘取得的材料。 六、估价基准日：2011年8月18日七、估价日期：2011年8月18日至2011年8月30日八、地价定义估价对象为位于1-2层的商业用房分摊土地，估价对象登记用途为商业用地，本次估价将估价对象用途设定为商业用地；宗地实际开发程度为宗地外基础设施具备“七通”（通路、供电、供水、排水、供暖、供气和通讯）条件，宗地内基础设施达到“五通一平”（供电、供水、排水、供暖、通讯和场地平整）条件。本次评估土地全部为房屋占地，其对应的地上房屋已进行抵押评估，估价对象内基础设施费用已包含在房屋价值中，因此，本次评估不考虑估价对象内的基础设施投入对地价的影响，故本次评估界定的土地开发程度指宗地外的基础设施开发程度及宗地内场地平整。 本次评估的土地价格定义为宗地在估价基准日2011年8月18日达到估价设定的开发程度下，即宗地外基础设施具备上述“七通”和宗地内场地平整、现状容积率为8.00、现状利用条件下，设定国有商业用地32.05年期出让土地使用权价格。九、估价结果：（货币种类及单位：人民币元）经评估，得出*使用的位于哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号的分摊面积为176.2平方米的国有出让土地在估价基准日2011年8月18日，宗地外基础设施具备“七通”（通路、供电、供水、排水、供暖、供气和通讯）、宗地内场地平整、现状容积率为8.00，现状利用条件下、设定国有商业用地32.05年期的出让土地使用权价格为：（1）估价对象单价：8537元/平方米（2）楼面地价：1067元/平方米（3）估价对象总地价：150.42万元总地价大写：壹佰伍拾万零肆仟贰佰元整评估结果详见土地估价结果一览表（表1） 第 3 页估价机构：哈尔滨*土地估价有限公司 地址：哈尔滨市*区*街*号 电话：*土 地 估 价 结 果 一 览 表表1估价机构：哈尔滨*土地估价有限公司 估价技术报告编号：(哈)*2011)(技)字第* 估价基准日:2011年8月18日 土地使用权性质: 国有出让土地估价基准日的土地使用者土地证书号估价对象位置估价基准日的登记用途估价设定的用途容积率估价基准日的实际开发程度估价设定的开发程度土地使用年期面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)楼面地价(元/平方米)总地价(万元)*哈国用(2006)第*号哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号商业商业8.00宗地外“七通”、宗地内“五通一平”宗地外“七通”，宗地内场地平整32.05176.285371067150.42 一、 上述土地估价结果的限定条件：1.土地权利限制：上述土地估价结果对应的是在剩余年期内具有转让、出租、抵押权的出让土地使用权价格。依据委托方提供的国有土地使用证，至评估基准日，估价对象无抵押等他项权利限制。2.基础设施条件宗地外： 周围道路状况：宗地临主干道-城乡路，距对外交通站点（哈尔滨火车站）约6.6公里。 供电状况：宗地利用市政电力供应设施，保证率大于95% 供水状况：宗地利用市政供水供应设施，保证率大于95%排水状况：宗地利用市政排水供应设施，保证率大于95% 供暖状况：宗地利用市政供暖设施，保证率大于95% 通讯状况：宗地利用市政电讯设施，保证率大于95% 供气状况：宗地利用市政煤气供应设施，保证率大于95%宗地内设定为场地平整条件。3.规划限制条件：规划对该区域有一般限制，对估价对象所在区域的建筑高度、密度、建筑外形等均有一般限制。4.影响土地价格的其它限定条件：无。估价机构：哈尔滨*土地估价有限公司 二一一年八月三十日第 4 页 估价机构：哈尔滨*土地估价有限公司 地址：哈尔滨市*区*街*号 电话：*十、需要特殊说明的事项1、本项估价的假设条件（1）前提条件：本次估价的依据均为国家及地方有关土地管理及地价管理的现行法律、法规、规程及估价对象的有关资料。其中关于估价对象权属状况等法律性凭证，如国有土地使用证、房屋所有权证等均由委托方提供。由于委托方是通过购买商品房方式取得估价对象的土地使用权，目前在哈尔滨市，国有土地使用权出让合同只发给土地开发建设者，因此，委托方无法提供国有土地使用权出让合同，只有在委托方提供的各种资料合法有效、情况属实的条件下，本报告的评估结果方能有效。在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的客观交易市场。任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。评估设定土地开发程度为宗地外的基础设施开发程度及宗地内场地平整状况。估价对象能有效利用，并产生相应的土地收益。估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。（2）假设条件本评估报告是在评估基准日,依据国家有关政策评估的设定用途及年限的土地使用权价格。本次估价以估价师现场勘察之日设定为估价基准日，基准日设定为2011年8月18日。估价对象登记用途为商业用地，本次估价将估价对象用途设定为商业用地。估价对象使用权类型为出让，根据国有土地使用证，土地使用权终止日期为2043年9月6日，至估价基准日，剩余使用年期为32.05年，故本次评估设定土地使用年期为32.05年。、估价结果和估价报告的使用（1）本次估价所依据的主要法律、法规有中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院第55号令）、城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001）、哈尔滨市人民政府文件哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知（哈政发200917号）、哈尔滨市城镇土地级别及基准地价调整技术报告(2008年6月)等文件。如果上述法律、法规中的有关内容、要求发生变化，本估价报告及其估价结果也应作相应调整。（2）本评估报告是为本报告中所陈述评估目的提供价格参考。如果改变评估目的，本报告的评估结果无效，地价应另行评估。（3）本评估报告分为土地估价报告和土地估价技术报告两种格式。土地估价报告作为估价结果提供给委托方，土地估价技术报告不提供给委托方，由估价机构存档。（4）本评估的估价结果自估价报告提交日期起有效期为六个月，即自报告提交日期至2012年2月29日内本报告有效。（5）本评估报告及其估价结果的使用权归委托方所有，哈尔滨*土地估价有限公司对本估价报告有解释权。（6）本报告除报有关部门外，委托方或受托方未经对方同意，不得以任何方式对外公开、发表或提供给第三方，以为对方保守商业、技术秘密。（7）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。3、需要特殊说明的事项（1）有关资料来源本次估价所采用的面积、四至、权属、界限及利用状况均来源于由委托方提供的国有土地使用证复印件、房屋所有权证复印件、委托方现场指证与说明以及估价师现场勘察的调查材料。哈尔滨*土地估价有限公司估价师于估价基准日到现场勘察并收集相关资料，并由委托方对其提供资料的有效性、准确性和来源的合法性等相关问题负相应的法律责任。受托方只对评估报告中的技术问题及估价结果负责。土地区位条件、地产资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，在估价结果有效期内，如果基准地价发生调整，或地价指数、估价基准日、土地利用方式（现状用途、设定用途、现状容积率等）、土地开发状况（实际开发程度、估价设定的开发程度)、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，将对地价评估结果产生直接影响。此时，该评估价格应作相应调整。（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素：无。（4）其它需要特殊说明的问题：本次评估土地全部为房屋占地，其对应的地上房屋已进行抵押评估，本次评估的土地价值已包含在房屋价值中。十一、土地估价师签字估价师姓名资格证书号发 证 机 关估价师签名*国土资源部*国土资源部参与估价人员：十二、土地估价机构：哈尔滨*土地估价有限公司 （公章）估价机构负责人签字： 二一一年八月三十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述估价对象来源及历史沿革：估价对象为位于哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号的一套商业用房分摊土地，*以购买方式取得估价对象的出让土地使用权。1、估价对象土地登记状况：国有土地使用证号：哈国用(*)第*号估价基准日土地使用者：*宗地位置：哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号地号：1-17-3-302图号：201.20-292.00 201.60-292.25登记用途：商业用地土地使用权类型：出让土地使用权终止日期：2043年9月6日土地面积：176.2平方米，全部为分摊土地面积。估价对象所在整宗地四至：估价对象所在整宗地东侧临城乡路，南侧、西侧、北侧均邻居民区。估价对象平面位置：估价对象所对应的商业用房位于整栋建筑物的1-2层，临主干道-城乡路。记事栏：无。登记时间：2006年9月18日土地级别：五级商业用地2、土地权利状况：估价对象为城市国有土地，*以购买方式取得估价对象的出让土地使用权，土地使用权终止日期为2043年9月9日，至估价基准日，设定剩余使用年期为32.05年，依据国有土地使用证，至评估基准日，估价对象无抵押等他项权利登记，根据委托方提供的权属资料，全部估价对象来源合法，产权清楚。3、现状土地利用状况根据房屋所有权证（证号：哈房权证里字第*号）及国有土地使用证，在估价基准日时估价对象的等级用途、土地利用状况、土地面积、建筑面积、主要建筑物结构、建筑年代、装修状况、容积率等情况详见下表：表2 估价对象土地利用状况一览表房屋所有人估价基准日的登记用途土地利用状况土地面积（）建筑面积（）主要建筑物主要建筑结构建筑总层数所在层数主要建筑竣工年代建筑物耐用年限成新度容积率*商业商业176.21409.61商业混合81-2200370年98.00二、地价影响因素分析 （一）一般因素哈尔滨市位于黑龙江省中南部、松花江中游，东经12542至13010，北纬4404至4640之间，是黑龙江省省会和我国东北北部最大的中心城市。全市辖有道里、道外、南岗、香坊、平房、松北、呼兰、阿城等8个行政区和双城市、五常市、尚志市、巴彦县、宾县、方正县、依兰县、木兰县、通河县、延寿县等10个县（市）。总面积5.31万平方公里，至2009年末户籍总人口991.59万人，其中哈尔滨市区面积7086平方公里，人口477.01万人。哈尔滨气候属中温带大陆季风气候，冬长严寒多雪，夏短凉爽宜人，是著名的平原避暑大城市。全年平均气温3.6，最冷月（一月）平均气温-18.8，最热月（七月）平均气温23，全年降水487毫米，无霜期141天，素有“冰城”之称。哈尔滨市（指中心城区）的形成历史较短，作为一座现代城市是随着1898年中东铁路的修建而崛起的，至今只有110年左右的历史。哈尔滨是我国最早建有铁路的地区之一，如今已形成以铁路运输为主体，铁路、公路、水运、航空等多种运输方式相结合的立体运输网络。哈尔滨是解放后逐步建立起来的东北老工业基地之一，工业门类齐全，已形成机电、汽车、化工、医药、食品、纺织、建材等为主体的工业体系，工业基础比较雄厚。改革开放30年以来，特别是近年中央提出振兴东北老工业基地发展战略后，哈尔滨市的国民经济得到了持续、快速、健康发展，农业基础地位进一步增强，工业整体素质得到较大提高，第三产业稳步发展。2010年，初步测算，全年实现地区生产总值3665.9亿元，按可比价格计算比上年增长14.0%。其中2010年一、二、三次产业结构由2009年的12.6：36.2：51.2调整为11.3：37.8：50.9，经济结构趋于合理，城市基础设施逐步完善。哈尔滨的公路运输事业发展迅速，哈尔滨市地铁一期工程、松浦大桥、城市堤防升级达标等重点工程进展顺利；全年升级改造道路91条；完成道路维修563条、桥梁维修125座；公交编码线路187条，公交运营线路网长度685.1公里。全年新增公交车辆162辆，更新公交车辆856辆，公交车运营车辆达5009辆。公共交通客运量10.6亿人次，比上年增长1.0%。2010年，全年完成货物运输总量10128.9万吨，比上年增长8.1%。城市公用事业服务进一步加强，2010年，哈尔滨市实施道里集中供热三期、西南部集中供热、滨江热电、煤五集中供热、哈东经济开发区集中供热、华能扩建、松北万宝热电等一批大项目，新增集中供热面积5975万平方米，使城市集中供热普及率提高到83.4%。随着市政建设的日趋完善，市内大部分地区已实现“六通”（通路、供电、供水、排水、供气和通讯），局部“七通”（加集中供热）。随着群力新区、哈西新区（西客站地区）、松北新区的大规模开发建设以及旧城区棚户区改造、居民庭院改造工程和重点商务区综合整治改造工程的全面铺开，不仅改善了城市环境，提高了城市文化氛围，而且有力地推动了全市社会经济的发展，极大地改善了这些地区的区位条件和投资环境。为贯彻落实国土资源部关于发布实施的通知（国土资发2006307号）精神，2008年哈市组织测算了新一轮城镇基准地价，并于2009年10月正式发布实施。与原基准地价相比，哈市地价内涵发生了较大变化，新的基准地价反映了城镇国有土地完整使用权价格水平，体现出了土地资产的真实价值。伴随着新基准地价的实施，全市地价整体水平有了明显的提高，土地资产价值得到进一步显化。2011年初，国务院办公厅、国土资源部连续下发了三个文件（国办发【2011】1号、国土资电发【2011】12号、国土资发【2011】2号），要求各级政府有关部门做好房地产市场调控工作，加强地价监管、确保不出现住宅高价地。为贯彻落实上述文件精神，哈尔滨市已出台关于我市经营性房地产开发项目土地招拍挂出让底价确定等有关问题的通知，确保我市经营性房地产开发用地招拍挂出让成交总价或单价不再出现历史新高。因此，经营性土地（大部分为商业和居住用地）出让价格在未来一段时期内可能维持现阶段水平。由于先前的工业用地最低限价政策已经使工业用地的土地价格有大幅提高，未来一段时间内，工业用地的价格会趋于平稳。在税收方面，与土地相关的各项税收标准均将随着新基准地价的更新而进行调整，但由于税率不发生变化，对地价影响总体不大。（二）区域因素 区域因素指委估宗地所在城镇对地价有影响的内部区域条件，即影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。经估价人员对以上影响估价对象价格区域因素的综合分析，估价对象所处哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号。该区域土地利用以商住用地为主，目前已形成较成熟商业氛围，有部分商业、企业入驻；区域内各类基础设施已达到“七通”，且设施较新、保证率较强；区域内有主、次干道分布，总体交通状况一般，估价对象临主干道-城乡路，距公交站点和对外交通站点距离均较适宜。综上所述，由于估价对象所处区域上述地价影响因素条件均较好，等同于哈市同级别土地的一般状况，总体上将会对待估宗地土地价格水平产生一定的影响，是决定估价对象价格的重要基础。1、区域概况：估价对象位于哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号，该区域土地级别为五级商业用地。估价对象所在区域位于哈尔滨市道里区北部，区域整体环境好，适宜居住。区域内目前有多个住宅小区，如三精家园、祥泰人家、溪畔家园、都市秀景等，人文居住环境好。区域所临的城乡路是城市主干道之一，直接通往机场高速公路，是通往外界的主要道路。区域内部的埃德蒙顿路、工农大街等路况好，基本保证区域内道路畅通，日后随着周边地区的棚户区改造，待估宗地周围将会形成较大规模的商住用地。目前，区域内基础设施开发程度已达到“七通”，通路、供电、供水、排水、供气、供暖和通讯条件，综合保证率大于95%，有效地满足了区域内居民的生活需要。 2、商业繁华度估价对象临近街区级商服中心职工街麦德龙超市商服中心，估价对象位于商服中心内部。3、交通条件（1）对外交通状况区域内有城乡路、埃德蒙顿路、工农大街等多条城市交通干道。宗地所在区域路网发达、道路通畅。估价对象临主干道-城乡路，距对外交通站点（哈尔滨火车站）约6.6公里。（2）公共交通状况附近共有2条公交线路，分别是59、78路，宗地距各公交站点平均距离约350米。4、基础设施条件估价对象所在区域基础设施达到“七通”（通路、供电、供水、排水、供气、供暖和通讯）条件，均为市政统一配套设施。综合保证率大于95。基础设施具体状况如下：（1）道路道路是构成城市交通的主体之一，是联系城市各部分地区经济和社会生活的主渠道。区域内有城乡路、埃德蒙顿路、工农大街等多条城市交通干道，估价对象临主干道-城乡路，道路保证率大于95%。（2）供电状况由市政供电网给区域内供电，主要由地方自建的热电厂，如哈三电厂、哈热电厂、哈发电厂等配套供应。区域内供电为双回路，现有供电设施能满足区域内生产、生活用电需要，供电保证率大于95%。（3）供水状况由市政供水管网给区域内供水。哈尔滨市区市政供水主要来自磨盘山水库。全市市政供水量达2114.3581万立方米，平均日供水量达78.03万立方米，供水能力为87万立方米/日，综合生活用水指标152升/人日，每日实际人均用水量183升。全市供水普及率为85.45%。城市给水网络以环状为主，辅以支网，供水管网总长度987公里。区域内现有供水设施基本上能满足生产、生活用水需要，供水保证率大于95%。（4）排水状况区域内排水以合流式为主，即区域内雨水、污水均排入市政排水管网。哈市现有已竣工的污水处理厂1座文昌污水处理厂，规划污水处理能力16万立方米/日。全市排污管分区铺设，自成系统，按市区地势条件，共划分为四个排水区，即沿江排水区、马家沟排水区、何家沟排水区和阿什河（信义沟）排水区。各排水区管网呈辐射状分布，并建有排污泵站，排水通畅。待估宗地区域内排水保证率大于95%。（5）供气状况由市政供气管网给区域内供气。供气种类为天然气，供应来源主要为大庆天然气，现有的供气设施能满足区域内生产、生活用气的需要，供气保证率大于95%。（6）供暖状况区域内供暖由热电厂统一提供，能够满足生产和生活的需要，保证率大于95%。（7）通讯状况区域内全部为程控通讯，与市政通讯网相联，现有电讯设施能满足区域内生产、生活通讯需要，线路畅通，保证率大于95%。5、环境条件区域内的土地利用类型主要为商住混合用地，综合环境质量评价属中污染区，该区域处于楼房平房混合区，人口较稠密，购买力较高。6、规划限制城市规划宗地所在区域有一般限制。（三）个别因素个别因素是指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。经估价人员对以上影响估价对象价格个别因素的综合分析估价对象位于哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号，用途为商业用地。地形平坦，分摊土地，无具体形状，地处哈市工程地质较好建筑场地。综上所述，影响估价对象土地价格的个别因素条件总体优良，在所处区域中，估价对象的个别条件总体好于区域内各宗地的平均水平，对估价对象地价将产生一定的积极影响。1、宗地位置估价对象位于哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号。2、宗地地形、形状估价对象地形平坦，分摊土地，无具体形状，形状不修正，视为一般。3、工程地质条件评价根据哈尔滨市工程地质分区与评价，估价对象所在区域地质状况属较好建筑场地。4、估价对象临街状况及临街宽度、进深及深宽比由于估价对象为分摊土地，故本次评估以该宗地所对应的地上建筑物临街状况、宽度及深宽比来确定估价对象土地的相应取值。估价对象临主干道-城乡路，临街宽度约15米，深宽比约为0.73。5、估价对象用途及容积率估价对象登记用途为商业用地，本次评估设定为商业用地，现状容积率为8.00。6、宗地内部基础设施条件估价基准日时宗地内配套程度达到“五通一平”（供电、供水、排水、供暖、通讯及场地平整条件），其中：供电：连接市政管网，保证率95%以上；供水：连接市政管网，保证率95%以上；排水：连接市政管网，保证率95%以上；通讯：连接市政管网，保证率95%以上；供暖：连接市政管网，保证率95%以上；宗地内达到场地平整。第三部分 土 地 估 价 一、估价原则 根据评估目的，在本报告的评估过程中，主要遵循以下几项原则：1、合法原则评估依据合法，方法、程序符合估价规程要求。土地评估要从实际出发，认真进行调查研究和实地勘察，按照有关法律法规和技术规程，实事求是地分析相关资料的真实性及合法性，采用科学、恰当的评估方法、标准和程序，以保证评估结果的客观、公正与合理。2、市场替代原则市场竞争规律表明，多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争，通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格上趋同。这就是市场替代的具体体现。为此在本次地价评估中，将依据这一原则选择具有较大可比性的市场资料，如土地成交资料、居住小区商品房价格资料等作为参考依据，采用市场比较法，通过因素修正，借以在假设开发法中估算除房地产销售的合理收益以及得出评估对象的客观合理价格。替代原则是市场比较法的理论基础。本次评估中采用的基准地价系数修正法和市场比较法均是依据了此项原则。3、需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格区域性很强，且在目前的房地产市场发展背景下，基本上是以需求方面为主导，不同区域的需求与供给关系都有较大差别。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。该原则是本报告各种估价方法所必须遵循的。4、变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。这是我们在估价中进行期日修正和假设开发法等估价方法所遵循的土地估价原则。5、协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。估价对象所在区域的功能分区为商服、住宅混合区，各项生活配套的公共设施比较齐备，估价对象登记用途为商业用地，估价对象能够充分利用周围完备的配套设施，充分发挥土地的效用。6、综合分析原则土地价格是多种因素综合影响的结果。在评估中不仅要区分主要影响因素与次要影响因素，以及各因素影响的方向和具体程度；而且还要根据评估对象的特点，从不同的角度，采用适当的方法，在分解细化的基础上逐项测算评估，然后对评估结果加以科学综合，以求得到客观、公正、合理的评估价格。本报告估价对象所在区域影响地价的因素较多，每个因素对地价的影响程度各不相同。根据综合分析原则，本报告综合分析了影响估价对象价格的各项因素，确定影响估价对象地价的主要因素，客观评估估价对象的价格。 二、估价方法与估价过程 （一）选择评估方法根据城镇土地估价规程，可供选择的土地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法（假设开发法）及基准地价系数修正法等，估价方法应按照地价评估技术规程的要求，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的用途、位置等具体特点及估价目的等进行适当选择，并且选择的估价方法应与估价原则和估价依据衔接一致，通常应同时选择两种估价方法测算宗地地价。本次估价对象设定用途为商业用地，位于城市中心区，估价目的为抵押贷款。由于估价对象位于哈尔滨市城镇土地基准地价覆盖范围以内，其所处级别和用途的基准地价水平规定明确，并配有较为系统、完善的修正体系，该基准地价于2009年10月1日正式执行，目前具有较高的时效性，因此，适宜采用基准地价系数修正法进行地价评估。由于待估宗地所处区域土地市场发育情况良好，且该区域近期内与估价对象类似的土地交易案例较多，因此可以选用市场比较法评估。由于估价对象所在区域近期内与估价对象类似的土地或房地产出租案例缺乏(或估价对象缺少现实及潜在收益)，因此收益还原法不适用于本次评估。由于成本逼近法主要从成本的角度反映估价对象的成本价值，不能很好地体现估价对象的市场价值，因此成本逼近法不适宜选用。由于估价对象地上建筑物不适于对外销售，市场销售价格难以取得，且不属于待开发土地，因此剩余法(假设开发法)不适用于本次评估。综上分析，估价人员结合估价对象的具体特点及估价目的，本次评估主要选用基准地价系数修正法和市场比较法对待估宗地进行评估。 （二）估价过程 1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价及其修正系数表等评估成果，就待估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。基本计算公式为： i（）ij+D 式中：待估宗地地价； i待估宗地对应的基准地价； 某宗地各影响因素修正值之和； 宗地使用年期修正系数； 期日修正系数； ij容积率修正系数； D开发程度修正。 1-1、基准地价的内涵及成果简介： 基准地价成果简介：本评估中所采用的基准地价是哈尔滨市人民政府于2009年8月31日以哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知（哈政发200917号）文件形式公布，并于2009年10月1日起正式实施的。该基准地价包括四个土地用途（商业、住宅、办公和工业）及商业十个级别，住宅和办公各八个级别，工业六个级别（见下表3 )，并对各类城镇国有用地基准地价适用范围进行了说明（见下表4），同时编有与之相配套使用的影响因素修正系数表及修正系数说明表、容积率修正系数表、宏观区位修正系数表和基础设施开发程度修正表等修正体系。哈尔滨市城镇国有土地基准地价表3单位：元/平方米级别用途工业用地限制区一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级商 业7073539540763357263722781319959335198住 宅3689233618441230799430222151办 公3689233618441230799430222151工 业级：895级：770645465405274表4 哈尔滨市各类城镇国有用地基准地价适用范围基准地价用地类型土地管理所涉及的各用地类型商业用地批发零售用地商店、商场、超市、各类批发（零售）市场、加油站等及其相应附属设施用地住宿餐饮用地宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等及其相应附属设施用地商务金融用地写字楼、商业性办公场所、银行、保险、证券、信托、期货、信用社等金融活动场所及企业厂区外独立的办公场所等用地属对外经营性的部分公共管理与公共服务及特殊用地旅游景点、风景名胜、主题公园、营业性培训中心、会展中心、经营性车库、商品车库、经营性收费停车场、经营性墓葬地等用地其他商服用地洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、 照相馆、理发美容店、洗浴场所、旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场等用地住宅用地城镇住宅用地普通商品住宅、普通非商品住宅、公寓及别墅等用地办公用地非对外经营性的公共管理与公共服务用地机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体用地等用地工业用地工矿仓储用地工业用地、仓储用地、采矿地除上表所列以外的其他建设用地类型，如公共管理与公共服务用地中的公共设施用地、公园与绿地，特殊用地中的监教场所用地、宗教用地、非对外经营性的墓葬用地，交通运输用地，水域及水利设施用地中的水库水面用地、水工建筑用地以及用地批复按建设用地供地的养殖业用地、其它用地等如涉及地价评估，均参照工业用地基准地价水平向下浮动20%。军事设施用地涉及地价评估，则应根据其实际用途，分别对应参照商业、住宅、办公或工业用地基准地价标准（其中的军队工厂、仓库、打靶场、试验场等军事用地参照工业用地基准地价水平向下浮动20%标准评估）。基准地价的内涵本次公布的基准地价是在市区城镇规划建设区域及重点开发建设区域范围内，对现状利用条件下不同级别国有土地，按照商业、住宅、办公、工业等用途分别评估确定的，以2008年1月1日为估价基准日，各用途法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0，各级别基础设施平均开发程度下的完整土地使用权区域平均价格。各用地类型及土地级别基准地价对应的区域基础设施平均开发程度为：商业用地：一级至六级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），七级至十级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。住宅用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。办公用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。工业用地：工业用地限制区及一级、二级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），三级至四级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。1-2、待估宗地的基准地价及其内涵估价对象位于哈尔滨市*区*小区*栋1-2层*号，评估设定用途为商业用地，通过对照哈尔滨市城镇国有土地级别范围说明及哈尔滨市城镇国有土地基准地价表，可知待估宗地土地级别为五级，其商业基准地价标准为2637元/平方米。该地区商业用地基准地价的平均开发程度指宗地外部基础设施具备“六通”及宗地内场地平整，土地使用年期为法定最高出让年期40年，平均容积率等于2.0。1-3、根据哈尔滨市城镇土地级别及基准地价调整技术报告所附哈尔滨市城镇国有土地基准地价修正系数表及说明表，待估宗地所属级别的影响因素修正系数表及因素说明表详见下表。表5 五级商业用地宗地地价修正系数表 优劣程度 影响因素优较优一般较劣劣商业繁华度商业中心级别0.030 0.015 0.000 -0.011 -0.022 距商业中心距离0.020 0.010 0.000 -0.007 -0.014 小 计0.050 0.025 0.000 -0.018 -0.036 交通便捷度所临道路类型0.012 0.006 0.000 -0.004 -0.008 附近公交站点数量0.008 0.004 0.000 -0.003 -0.006 距公交站点距离0.006 0.003 0.000 -0.002 -0.004 距对外交通站点距离0.004 0.002 0.000 -0.001 -0.002 小 计0.030 0.015 0.000 -0.010 -0.020 基础设施综合保证率0.012 0.006 0.000 -0.005 -0.010 环境质量优劣度周围土地利用类型0.004 0.002 0.000 -0.002 -0.004 综合环境质量评价0.004 0.002 0.000 -0.001 -0.002 商业经营人文环境0.004 0.002 0.000 -0.002 -0.004 小 计0.012 0.006 0.000 -0.005 -0.010 城市规划限制0.008 0.004 0.000 -0.002 -0.004 宗地个别条件地形0.002 0.001 0.000 -0.001 -0.002 形状0.004 0.002 0.000 -0.002 -0.004 工程地质条件0.002 0.001 0.000 -0.001 -0.002 临街状况0.008 0.004 0.000 -0.002 -0.004 临街面宽度0.006 0.003 0.000 -0.002 -0.004 深宽比0.006 0.003 0.000 -0.002 -0.004 小 计0.028 0.014 0.000 -0.010 -0.020 最大调整幅度0.140 0.070 0.000 -0.050 -0.100 表6 五级商业用地宗地地价修正系数说明表优劣程度 影响因素优较优一般较劣劣商业繁华度所在或邻近商业中心级别区级商服中心或风景旅游区商品专业街或专业批发市场小区级商服中心街区级商服中心零星商服网点或临时商服网点距商业中心距离（米）位于商业中心内部距商业中心边缘200米距商业中心边缘（200，400米距商业中心边缘（400，800米距商业中心800米交通便捷度所临道路类型主干道次干道一般干道支路封闭式高速路、小区内或街坊内道路附近公交站点个数76543距公交站点平均距离（米）（0，100（100-200（200-400（400-600600距对外交通站点距离（公里）2（2，3（3，5（5，66基础设施综合保证率（%）（95，100（90，95（85，90（80，85（0，80环境优劣度周围土地利用类型商业用地商住混合用地住宅、办公用地市政基础设施用地工业、仓储用地综合环境质量评价清洁区轻污染区中污染区重污染区极重污染区商业经营人文环境邻近一般商品住宅区,人口密度大,购买力高楼房平房混合区,人口较稠密,购买力较高平房住宅区,人口密度和购买力一般危房棚户区，居民消费水平较低工业仓储区，附近居民少,购买力水平低城市规划限制基本无限制稍有限制一般限制较严限制严格限制宗地个别因素地形地形平坦略有坡度有明显坡度坡度较大起伏不平形状形状规整形状较规整形状一般形状不规整形状极不规整地质条件优良建筑场地较好建筑场地一般建筑场地较差建筑场地差建筑场地及不宜选址区临街状况三面或三面以上临街街角地、丁字路口或两面临街一面临商业街一面临非商业街不直接临市政街道临街宽度（米）15（12，15（8，12（4，8（0，4或不直接临市政街道深宽比（0，0.5（0.5，1.0（1.0，2.0（2.0，3.03.0或不直接临市政街道1-4、区域因素及个别因素修正根据基准地价修正体系，对照估价对象的区域因素及个别因素具体条件，编制估价对象区域因素及个别因素修正系数取值表，确定各因素修正系数和综合修正系数。宗地区域因素及个别因素修正系数取值见表7。表7 宗地条件状况及修正系数取值表影响因素估价对象条件优劣度修正系数区域因素位置条件相邻或所在商服中心级别街区级商服中心较劣-0.011 距商服中心距离位于商服中心内部优0.020 小 计0.009 交通便捷度所临道路类型主干道优0.012 附近公交站点个数2个劣-0