第三章--房地产开发用地完整PPT课件

第三章房地产开发用地 第一节我国国有土地使用制度改革状况 一 传统土地使用制度的弊端旧有的土地使用制度的内容 1 行政调拨 1 行政划拨 国家划给用地单位 2 行政调用 国家无偿调用用地单位的土地 2 无偿无限期使用 3 禁止土地的市场转让 传统国有土地使用制度的弊端 1 忽视价值规律 未能有效利用和合理配置土地 2 影响城市经济的发展和城市建设资金的良性循环 3 影响企业经济核算和经营管理水平的提高 4 滋生官僚主义 影响廉政建设 第一节我国国有土地使用制度改革状况 二 国有土地使用制度的改革状况一是收取城市土地使用费 其实质是城市地租 二是征收城镇土地使用税 三是实行城市土地使用权有偿出让和转让 政府目前在出让土地时 各种税收一次性缴纳 开发商垫付 进而转嫁给购房者 后续不再征收 第一节我国国有土地使用制度改革状况 三 城市土地储备制度城市土地储备制度是指由城市委托的机构通过征收 收购 换地 转制和到期回收等方式 从分散的土地使用者手中把土地集中起来 并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发 在完成了房屋的拆迁 土地的平整等一系列前期开发工作后 根据城市土地出让年度计划 有计划地将土地投入市场的制度 第二节建设用地使用权出让法律制度 一 建设用地使用权出让的概念和特征 一 建设用地使用权出让的概念建设用地使用权人让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 建设用地使用权出让与转让的不同 建设用地使用权出让与出租的不同 一级市场与二级市场 第二节建设用地使用权出让法律制度 二 出让的法律特征1 是一种民事法律行为 国家 特殊民事主体2 是一种设权行为 创设了土地使用权 3 是一种有偿行为 4 建设用地使用权的出让附随特殊义务 1 权利的有期性 2 土地使用权属物权 其权利义务内容当事人不得自行约定 土地使用者应在法定限度内行使权利内容 3 权利客体的特定性 第二节建设用地使用权出让法律制度 二 建设用地使用权出让的范围 城市房地产管理法 第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权 从事房地产开发 房地产交易 商业性利益 实施房地产管理 应当遵守本法 三 建设用地使用权出让的批准权限和宏观调控 一 建设用地使用权出让的批准国家对建设用地实行年度建设用地控制和总量控制 土地使用权出让的批准权属于国务院及各级地方人民政府 讨论 土地管理者和所有者的重合 模糊了国家作为土地管理者和所有者的地位 第二节建设用地使用权出让法律制度 二 建设用地使用权出让的宏观调控1 建设用地使用权出让实行集中管理 2 建设用地使用权出让实行总量控制 3 建设用地使用权出让贯彻保护耕地原则 4 建设用地使用权出让实行价格管理 四 建设用地使用权出让方式 一 概述1 协议出让协议出让是指出让方和受让方经过协商 就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为 程序 1 申请阶段 2 协商阶段 3 签约阶段 4 履约阶段 第二节建设用地使用权出让法律制度 我国对出让土地的最高年限予以规定 并且规定出让金不得低于协议出让最低价 城市房地产管理法 第十三条土地使用权出让 可以采取拍卖 招标或者双方协议的方式 商业 旅游 娱乐和豪华住宅用地 有条件的 必须采取拍卖 招标方式 没有条件 不能采取拍卖 招标方式的 可以采取双方协议的方式 物权法 第一百三十七条设立建设用地使用权 可以采取出让或者划拨等方式 工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的 应当采取招标 拍卖等公开竞价的方式出让 第二节建设用地使用权出让法律制度 2 招标出让招标出让是指国家通过招标 投标和定标的竞争程序出让土地使用权的民事法律行为 1 招标 2 投标 3 定标一般经过开标 评标 决标三个阶段 4 签约 5 履约3 拍卖出让 1 拍卖委托 2 拍卖公告与察看 3 拍卖的实施 4 履约 第二节建设用地使用权出让法律制度 4 挂牌出让挂牌出让是指出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的民事法律行为 优点 1 市场化程度较高 土地使用者之间竞争激烈 2 在挂牌期限截止时如果仍有两个获两个以上的竞买人要求报价 可以进行现场竞价 价高者得 3 有充分的法律依据 相关案例 第二节建设用地使用权出让法律制度 五 国有土地使用权的出让年限 一 土地使用权出让的最高年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定 一 居住用地七十年 二 工业用地五十年 三 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 四 商业 旅游 娱乐用地四十年 五 综合或者其他用地五十年 二 合同约定的出让年限不得超过法律规定的出让最高年限 三 土地使用权出让年限的计算以领取土地使用证之日为期间的起算点 划拨土地使用权补办出让合同的出让年限 按出让合同双方约定的时间计算 通过转让方式取得的土地使用权 其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 第二节建设用地使用权出让法律制度 四 土地使用权出让年限届满与续展 物权法 第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 依照法律规定办理 该土地上的房屋及其他不动产的归属 有约定的 按照约定 没有约定或者约定不明确的 依照法律 行政法规的规定办理 城市房地产管理法 第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用者需要继续使用土地的 应当至迟于届满前一年申请续期 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的 应当予以批准 经批准准予续期的 应当重新签订土地使用权出让合同 依照规定支付土地使用权出让金 土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的 土地使用权由国家无偿收回 第二节建设用地使用权出让法律制度 六 建设用地使用权出让的收回制度1 土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地 被国家强制收回 城市房地产管理法 第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途 动工开发期限开发土地 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 满二年未动工开发的 可以无偿收回土地使用权 但是 因不可抗力或者政府 政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 相关资料 第二节建设用地使用权出让法律制度 2 建设用地使用权出让合同规定的期限届满 国家自动收回 3 在建设用地使用权期限届满前国家因社会公共利益的需要 提前收回土地使用权 城市房地产管理法 第六条为了公共利益的需要 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋 并依法给予拆迁补偿 维护被征收人的合法权益 征收个人住宅的 还应当保障被征收人的居住条件 具体办法由国务院规定 4 为实施城市规划进行旧城区改建 需要调整使用土地的 第三节建设用地使用权划拨法律制度 一 建设用地使用权划拨的概念和特征土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 法律特征 1 标的限于国有土地 2 取得具有行政性 3 取得具有无偿性 划拨的两种方式 一种是建设用地使用权划拨经县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后 将该幅土地交给土地使用者使用的行为 另一种是建设用地使用权的划拨经县级以上人民政府依法批准 土地使用者无须缴纳补偿 安置等费用就可取的建设用地使用权的行为 第三节建设用地使用权划拨法律制度 4 取得具有无期性 城市房地产管理法 第二十三条第二款依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制 划拨土地使用权没有使用期限的限制并不等于永续存在 5 用途具有特定性 城市房地产管理法 第二十四条下列建设用地的土地使用权 确属必需的 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 一 国家机关用地和军事用地 二 城市基础设施用地和公益事业用地 三 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 四 法律 行政法规规定的其他用地 第三节建设用地使用权划拨法律制度 二 划拨建设用地使用权的性质1 土地所有人自己占有 使用 国家机关 军事机关等公法人享有的划拨土地使用权2 非土地所有人的占有 使用 公司 企业 事业单位等私法人 自然人和其他组织享有的划拨土地使用权三 划拨建设用地使用权的内容 一 占有权 二 使用权使用时不得违反土地管理和城市规划的要求 不得随意变更划拨土地时确定的土地用途 如确需变更原土地用途 应当取得划拨方和市 县人民政府城市规划行政主管部门的同意 第三节建设用地使用权划拨法律制度 三 收益权 城市房地产管理法 第四十条以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 有批准权的人民政府准予转让的 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产报批时 有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 城市房地产管理法 第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的 依法拍卖该房地产后 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后 抵押权人方可优先受偿 城市房地产管理法 第五十六条以营利为目的 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的 应当将租金中所含土地收益上缴国家 具体办法由国务院规定 四 处分权 第三节建设用地使用权划拨法律制度 四 建设用地使用权划拨的范围 划拨用地目录 2001年10月22日国土资源部令第9号发布自发布之日起施行 1 国家机关用地和军事用地 1 党政机关和人民团体用地 2 军事用地2 城市基础设施用地和公益事业用地 3 城市基础设施用地 4 非营利性邮政设施用地 5 非营利性教育设施用地 6 公益性科研机构用地 7 非营利性体育设施用地 8 非营利性公共文化设施用地 9 非营利性医疗卫生设施用地 10 非营利性社会福利设施用地 第三节建设用地使用权划拨法律制度 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 11 石油天然气设施用地 12 煤炭设施用地 13 电力设施用地 14 水利设施用地 15 铁路交通设施用地 16 公路交通设施用地 高速公路服务区 区内经营性用地除外 17 水路交通设施用地 18 民用机场设施用地4 法律 行政法规规定的其他用地 19 特殊用地A 监狱 B劳教所 C 戒毒所 看守所 治安拘留所 收容教育所 对国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地项目 可以以划拨方式提供土地使用权 对以营利为目的 非国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地项目 应当以有偿方式提供土地使用权 第三节建设用地使用权划拨法律制度 五 建设用地使用权划拨的批准权限和程序与出让方式的批准权限相同程序 1 预审 由土地行政主管部门提出建设项目用地预审报告 2 申请 向县 市人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请 3 审查 4 批准 5 划拨 由市 县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书 6 登记 第三节建设用地使用权划拨法律制度 六 划拨建设用地使用权的终止1 国家征收 可以给予适当补偿 2 使用人不再需要 国家无需给予补偿 3 特定项目终止 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 4 土地灭失 七 划拨建设用地地使用权的商品化 一 划拨土地使用权的现状及缺陷缺陷 1 划拨土地使用权使土地国家所有权 虚位 2 划拨土地利用效率低下 3 划拨土地使用权不利于建立统一的土地市场 4 划拨土地使用权不利于城市房地产市场和金融市场的健康发展 第三节建设用地使用权划拨法律制度 二 划拨建设用地使用权商品化的原因在现实中存在两种划拨建设用地使用权 一种是适用于公益目的的新的划拨建设用地使用权 一种是过去体制下形成的旧划拨建设用地使用权 三 非公益目的的划拨建设用地使用权的市场化处分的要件 1990年 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第45条规定 符合下列条件的 经市 县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准 其划拨土地使用权和地上建筑物 其他附着物所有权可以转让 出租 抵押 一 土地使用者为公司 企业 其他经济组织和个人 二 领有国有土地使用证 三 具有地上建筑物 其他附着物合法的产权证明 四 依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同 向当地市 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让 出租 抵押所获收益抵交土地使用权出让金 转让 出租 抵押前款划拨土地使用权的 分别依照本条例第三章 第四章和第五章的规定办理 第三节建设用地使用权划拨法律制度 实质要件 1 用于商业目的或经营目的 2 使用权主体为公司 企业 经营性组织 3 房地产证齐全 即有土地使用权证和建筑物所有权证 第三节建设用地使用权划拨法律制度 四 划拨建设用地商品化的途径 1 出让 1 先出让后处分 2 先处分后出让 即原划拨土地使用权人将划拨土地 转让 给他人 由受让人办理土地使用权出让手续 并交纳出让金 2 出租 1 国家收回再出租 2 先出租后将土地收益上缴国家 3 作价出资或入股 4 法律直接规定 1 以抵押权实现而设定出让土地使用权 城市房地产管理法 第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的 依法拍卖该房地产后 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后 抵押权人方可优先受偿 2 因法院强制执行而设定出让土地使用权 相关案例 第四节建设用地使用权转让法律制度 一 建设用地使用权转让的概念建设用地使用权转让是指建设用地使用权人在其权利年限有效范围内 将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为 出让与转让的不同 转让与出租的区别 二 建设用地使用权转让的方式1 出售 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第二十六条土地使用权转让价格明显低于市场价格的 市 县人民政府有优先购买权 土地使用权转让的市场价格不合理上涨时 市 县人民政府可以采取必要的措施 2 交换 3 赠与 4 继承 5 建设用地使用权出资入股 第四节建设用地使用权转让法律制度 三 建设用地使用权转让的原则1 权利义务同时转移原则 又称 认地不认人原则 是指建设用地使用权转让时 转让人与原建设用地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利 义务随之移转给受让人 土地使用权发生多次移转亦是如此 城市房地产管理法 第四十二条房地产转让时 土地使用权出让合同载明的权利 义务随之转移 权利不得扩张 2 产权一致原则 是指土地使用权与其他地上建筑物所有权的权利人一致 土地使用权转让时 其地上建筑物 其他附着物所有权亦随之转移 城市房地产管理法 第三十二条房地产转让 抵押时 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让 抵押 3 效益不可损原则 是指土地使用权的转让或地上建筑物 其他附着物所有权的转让 不得损害土地及地上建筑物的经济效益 并须经过政府审批 第四节建设用地使用权转让法律制度 四 建设用地使用权转让的生效要件 一 建设用地使用权须具备可转让的条件1 以出让方式取得的建设用地使用权的转让条件 城市房地产管理法 三十九条以出让方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当符合下列条件 一 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 二 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地产时房屋已经建成的 还应当支持有房屋所有权证书 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发 利用土地的 土地使用权不得转让 第四节建设用地使用权转让法律制度 2 以划拨方式取得的建设用地使用权的转让条件 1 先出让后处分 2 先处分后出让3 拟转让的房地产不具有禁止转让的情形 城市房地产管理法 第三十八条下列房地产 不得转让 一 以出让方式取得土地使用权的 不符合本法第三十九条规定的条件的 二 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 三 依法收回土地使用权的 四 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 五 权属有争议的 六 未依法登记领取权属证书的 七 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 二 当事人须订立书面转让合同 三 须办理建设用地使用权过户登记 相关案例 第五节国有土地租赁法律制度 在我国 存在土地租赁与土地使用权租赁两种租赁关系 二者的主要区别是 第一 土地租赁出租的客体是土地 土地使用权租赁 出租的客体的土地使用权 第二 在土地供应市场中 国有土地租赁属于土地一级市场 国有土地使用权出租属于土地二级市场 第三 租赁主体不同 国有土地租赁的一方始终是政府 而土地使用权出租的出租人则为拥有可流转土地使用权人 第五节国有土地租赁法律制度 一 建设用地使用权人出租土地的情形 一 建设用地使用权人出租土地的含义建设用地使用权人出租土地是指土地使用权人作为出租人 将土地使用权随同地上建筑物 其他定着物出租给承租人使用 承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为 二 建设用地使用权人出租土地的生效要件1 建设用地使用权人须具备出租条件 1 以出让方式取得建设用地使用权的 与转让条件相同 2 以划拨方式取得建设用地使用权的 与转让条件相同2 建设用地使用权的出租应当随同地上建筑物 其他定着物一起出租3 签订土地租赁合同4 出租人须依法办理登记 相关案例 第五节国有土地租赁法律制度 三 建设用地使用权人出租土地的效力1 承租人取得租赁权 进行占有 利用 经营2 建设用地使用权出让合同规定的权利义务并未随土地的出租而转移给承租人3 承租人取得租赁权虽为债权性权利 但具有某些物权的效力 4 出租期限不得超过出租人尚享有的权利年限 超过的部分归于无效 一次租赁期限也不得超过20 期满可以续订 二 国家出租土地情形 一 国家出租土地的含义国家出租土地是指国家将国有土地出租给使用者使用 由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同 并支付租金的行为 国有土地租赁是出让方式的补充 第五节国有土地租赁法律制度 二 国家出租土地的适用范围1 对因发生土地转让 场地出租 企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的土地 可以实行租赁 2 对于新增建设用地 重点仍应是推行和完善国有土地出让 租赁只作为出让方式的补充 1997年国土资源部发布了 规范国有土地租赁若干意见 当中规定 对原有建设用地 法律规定可以划拨使用的仍维持划拨 不实行有偿使用 也不实行租赁 对因发生土地转让 场地出租 企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的 可以实行租赁 对于新增建设用地 重点仍应是推行和完善国有土地出让 租赁只作为出让方式的补充 对于经营性房地产开发用地 无论是利用原有建设用地 还是利用新增建设用地 都必须实行出让 不实行租赁 第五节国有土地租赁法律制度 三 国家出租土地的方式国家出租土地 可以采用招标 拍卖或者双方协议的方式 有条件的 必须采取招标 拍卖方式 采用双方协议方式出租国有土地的租金 不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准 协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案 并向社会公开披露 接受上级土地行政主管部门和社会监督 租赁和出让的根本区别在于 出让行为的受让人一次性的支付了特定期限的对价 因而出让人与受让人签订的合同的主要义务已经履行完毕 出让土地使用权转让等处分行为原则上是无须出让人同意的 只要履行变更登记手续 而租赁的租金一般是按年给付的 在出租人与租赁土地使用权之间始终存在租金给付的债权关系 也就意味着在承租人转让 转租赁土地使用权时必须经过出租人的同意 否则无效 第五节国有土地租赁法律制度 四 国有土地租赁合同租赁期限六个月以上的国有土地租赁 应当由市 县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同 租赁合同内容应当包括出租方 承租方 出租宗地的位置 范围 面积 用途 租赁期限 土地使用条件 土地租金标准 支付时间和支付方式 土地租金标准调整的时间和调整幅度 出租方和承租方的权利义务等 第五节国有土地租赁法律制度 1 租金国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡 承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的 租金标准应按全额地价折算 承租人取得土地使用权时支付了征地 拆迁等土地费用的 租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算 采用短期租赁的 一般按年度或季度支付租金 采用长期租赁的 应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间 租金调整的时间间隔和调整方式 国有土地租金由各级土地行政主管部门征收 各级土地行政主管部门要切实加强国有土地租金的征收工作 协助财政部门作好土地租金的使用管理 收取的土地租金应当参照国有土地出让金的管理办法进行管理 按规定纳入当地国有土地有偿使用收入 专项用于城市基础设施建设和土地开发 第五节国有土地租赁法律制度 2 租赁期限国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁 对短期使用或用于修建临时建筑物的土地 应实行短期租赁 短期租赁年限一般不超过 年 对需要进行地上建筑物 构筑物建设后长期使用的土地 应实行长期租赁 具体租赁期限由租赁合同约定 但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期 即20年 期满可以续订 第五节国有土地租赁法律制度 五 国有土地租赁合同的效力1 出租人的权利义务权利 承租人未按合同约定开发建设 未经土地行政主管部门同意转让 转租或不按合同约定按时交纳土地租金的 土地行政主管部门可以解除合同 依法收回承租土地使用权 义务 国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权 在租赁合同约定的使用年限届满前不收回 因社会公共利益的需要 依照法律程序提前收回的 应对承租人给予合理补偿 2 承租人的权利义务权利 1 国有土地租赁 承租人取得承租土地使用权 2 承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后 经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定 可将承租土地使用权转租 转让或抵押 3 在使用年期内 承租人有优先受让权 4 承租期满 承租人可申请续期 第六节外商投资企业用地的法律规定 一 概述外商投资企业用地即外商投资企业建设用地 是指外商投资企业进行生产经营和工程建设所需要的土地 两种取得方式 一是通过有偿出让和转让取得建设用地使用权 二是通过缴纳场地使用费而划拨取得建设用地使用权或者由合营 合作企业的中方合资者 合作者以建设用地使用权折股投资以取得建设用地使用权 基本原则 有偿使用 第六节外商投资企业用地的法律规定 二 外商投资企业用地的取得 一 通过划拨取得建设用地使用权三种途径 一是由土地管理部门从国有土地资源中划拨部分用地给外商投资企业使用 外商投资企业须向原用地单位支付补偿费 二是由土地管理部门把集体土地征收为国有土地后划拨给外商投资企业使用 外商投资企业须支付土地补偿费 安置补助费等费用 三是中外合资经营企业 中外合作经营企业的中方以其拥有的建设用地使用权作为投资折价入股或合作条件投入企业 从而使合资企业或合作企业取得建设用地使用权 二 出让取得 三 转让取得 四 租赁取得 第六节外商投资企业用地的法律规定 三 外资投资企业用地限制四 外商投资企业用地的场地使用费 第七节国家征收法律制度 一 国家征收法律制度概述国家征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体或者私人所有的财产所有权或者其他权利的行为 主体特定性 只能是国家强制性目的的公共性补偿性 第七节国家征收法律制度 国家征收与国家征用的区别国家征用是国家为了公共利益的需要而依法强制使用集体或私人财产的行为 1 适用条件不尽相同 国家征用具有临时性 突发性2 法律后果不同 国家征用并无导致所有权丧失3 补偿不同4 适用对象不同 国家征收 只限于集体所有的土地和单位的 个人的房屋及其他不动产国家征用 没有限制 第七节国家征收法律制度 二 集体土地征收法律制度 一 集体土地征收的概念 特征和性质集体土地征收是指国家因进行经济 文化 国防事务以及兴办社会公共事业的需要 强制性地将属于集体所有的土地收归国有 并对集体组织进行补偿的行为 集体土地征收的特征1 国家权利剥夺财产权利2 强制性3 补偿性4 权属转移性 第七节国家征收法律制度 三 集体土地征收应遵循的原则1 珍惜耕地 合理利用土地的原则物权法明确规定 国家对耕地实行特殊保护 严格限制农用地转为建设用地 控制建设用地总量 不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地 土地管理法 规定 国家保护耕地 严格控制耕地转为非耕地 国家实行占用耕地补偿制度 非农业建设经批准占用耕地的 按照 占多少 垦多少 的原则 由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳耕地开垦费 专款用于开垦新的耕地 第七节国家征收法律制度 2 保证国家建设用地的原则 公共利益 3 妥善安排被征地单位和农民的原则 物权法 第42条第2款征收集体所有的土地 应当依法足额支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗的补偿费等费用 安排被征地农民的社会保障费用 保障被征地农民的生活 维护被征地农民的合法权益 4 必须坚持有偿使用土地的原则 第七节国家征收法律制度 四 集体土地征收的批准权限和程序批准权限由国务院和省两级分别行使征地审批权 1 征收下列土地的 由国务院批准 一 基本农田 二 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的 三 其他土地超过七十公顷的 基本农田的界定 第七节国家征收法律制度 土地管理法 第三十四条国家实行基本农田保护制度 下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区 严格管理 一 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮 棉 油生产基地内的耕地 二 有良好的水利与水土保持设施的耕地 正在实施改造计划以及可以改造的中 低产田 三 蔬菜生产基地 四 农业科研 教学试验田 五 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 各省 自治区 直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上 基本农田保护区以乡 镇 为单位进行划区定界 由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施 第七节国家征收法律制度 2 征收前款规定以外的土地的 由省 自治区 直辖市人民政府批准 并报国务院备案 3 征收农用地的 应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批 其中 经国务院批准农用地转用的 同时办理征地审批手续 不再另行办理征地审批 经省 自治区 直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的 同时办理征地审批手续 不再另行办理征地审批 超过征地批准权限的 应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批 相关案例 第七节国家征收法律制度 审批程序 土地管理法实施条例 第二十五条征用土地方案经依法批准后 由被征用土地所在地的市 县人民政府组织实施 并将批准征地机关 批准文号 征用土地的用途 范围 面积以及征地补偿标准 农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等 在被征用土地所在地的乡 镇 村予以公告 被征用土地的所有权人 使用权人应当在公告规定的期限内 持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记 第七节国家征收法律制度 市 县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案 会同有关部门拟订征地补偿 安置方案 在被征用土地所在地的乡 镇 村予以公告 听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见 征地补偿 安置方案报市 县人民政府批准后 由市 县人民政府土地行政主管部门组织实施 对补偿标准有争议的 由县级以上地方人民政府协调 协调不成的 由批准征用土地的人民政府裁决 征地补偿 安置争议不影响征用土地方案的实施 征用土地的各项费用应当自征地补偿 安置方案批准之日起 个月内全额支付 第七节国家征收法律制度 讨论 我国集体土地征收制度与操作程序的看法 参考 1 国家权力制造合法性2 缺乏土地征收目的合法性的审查机制 3 市 县政府被赋予 绝对的权力 4 缺乏公正的矫正机构5 缺乏对特殊客体的优先保护6 缺乏被征收人参与程序 第七节国家征收法律制度 五 集体土地征收的补偿征收集体土地的补偿原则我国采用 适当补偿 原则1 保证被征地农民原有的生活水平2 按照被征收土地的原用途给予补偿 第七节国家征收法律制度 征收集体土地的补偿范围和标准1 土地补偿费 是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿 征用耕地的土地补偿费 为该耕地被征用前3年平均产值的6 10倍 征用其他土地的补偿费标准 由省 自治区 直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定 第七节国家征收法律制度 2 安置补助费 是为了安置意图地位主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用 标准 按需要安置的农业人口数计算 需要安置的农业人口数 按照被征用的耕地数量除以征地以前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准 为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍 但每公顷被征用耕地的安置补助费 最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍 依照规定支付土地补偿费和安置补助费 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的 经省 自治区 直辖市人民政府批准 可以增加安置补助费 但是 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍 第七节国家征收法律制度 获得30倍补偿的条件 在人均耕地特别少的地区 支付的土地补偿费和安置补助费 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的 经省级人民政府批准 可以增加安置补助费 但土地补偿费和安置补助费之和不得超过土地被征用前 年平均年产值的30倍 2 经批准占用基本农田的征地补偿按法定最高标准执行 本集体组织土地全部被征收的 单独选址项目 申请用地单位与被征地村民自愿达成补偿协议的 征地政府与被征地村民达成补偿协议的 第七节国家征收法律制度 3 地上附着物和青苗的补偿费 补偿费标准由省 自治区 直辖市规定 另外 征用城市郊区菜地的 用地单位还应当依照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金 缴纳标准按照城市规模的大小分别确定不同的标准 4 社会保障费用 相关案例 思考 集体土地征收补偿标准存在哪些问题 第七节国家征收法律制度 参考 1 补偿标准极不合理 一是法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外 二是法定的征地补偿标准较土地实际产出价值而言往往失真 三是较大的自由浮动幅度和 参照 赋予了政府极大的自由裁决权2 补偿收益主体不明确 补偿截留现象严重 3 补偿方式单一 安置责任不明确 4 利益分配不合理 被征收人应当享受的利益被强行归公 第七节国家征收法律制度 广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让 转让 出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见 4 当事人因对市 县人民政府批准的征地补偿 安置方案有争议 向人民法院提起民事诉讼 主张提高或降低补偿 安置标准的 人民法院不予受理 已经受理的 裁定驳回起诉 并告知当事人向县级以上人民政府申请处理 当事人对征地补偿 安置问题达成了协议 在履行过程中发生争议 向人民法院提起民事诉讼的 人民法院应当受理 广东省高级人民法院关于进一步提高人民法庭司法能力 为建设社会主义新农村提供公正 高效司法保障的意见 11 慎重处理征地补偿纠纷 坚持多渠道的解决方式 当事人对补偿标准有争议 当地人民政府尚未确定征地补偿安置方案的 应先由政府进行裁决 对于农村集体经济组织自愿与土地使用者达成补偿 安置协议的 只要该协议不违反法律法规的强制性规定 可作为裁判依据 注意加强与政府有关部门的沟通协调 依靠党委领导 妥善处理纠纷 及时化解矛盾 维护农村稳定 第七节国家征收法律制度 安置剩余劳动力土地补偿费用的处理 六 集体土地征收存在的问题及对策 第七节国家征收法律制度 三 城市房屋拆迁 一 城市房屋拆迁的概念城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上 因公共利益需要拆除房屋及其附属物 并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为 风能进 雨能进 国王不能进 具体内容 1 房屋拆建 2 城市功能 用地布局和空间结构的调整 3 城市基础设施的建设和改造 4 环境治理 遵循的原则 服从公共利益原则 符合城市规划原则 有利于城市旧区改造原则 有利于生态环境改善和文物古迹保护的原则 保护拆迁当事人尤其是被拆迁人及被拆迁房屋承租人合法权益的原则 第七节国家征收法律制度 二 城市房屋拆迁法律关系1 主体主体拆迁人 被拆迁人 被拆迁房屋的承租人 房屋拆迁单位和房屋拆迁管理部门征收主体应当是政府个人不得成为拆迁人2 客体需要拆走的房屋及其附属物3 内容拆迁人和被拆迁人所享有的权利和所承担的义务 第七节国家征收法律制度 三 拆迁程序1 申请 2 审批3 房屋拆迁行政公布 物权法 中 第28条规定 因人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 导致物权设立 变更 转让或者消灭的 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力 4 签订拆迁协议5 实施拆迁 相关链接 第七节国家征收法律制度 学者观点 不动产征收程序至少应包括以下环节 1 政府依据城乡建设规划和土地利用规划 在听取相关部门和专家的意见后 提出拟征收不动产的建设项目论证报告并予以公布 2 政府就该项目的公共利益性质以及征收方案的合法性和可行性举行公开听证和以其他方式公开征求意见 3 政府向项目用地范围内的不动产征收对象公布征收方案 并在听取意见后予以修改完善 4 政府与被征收人逐一进行补偿和安置谈判 必要时应当对被征收财产进行评估 第七节国家征收法律制度 五 拆迁补偿的法律规定1 拆迁补偿的对象拆迁的补偿对象包括所有人 代管人 国家授权的国有房屋及其附属物的管理人 对拆除违章建筑不予补偿 2 拆迁补偿原则 1 对被拆除房屋及其附属物给予补偿 2 对被拆除的违章建筑不予补偿 3 对拆除的未超过批准期限的临时建筑给予补偿3 拆迁补偿的形式 货币补偿 产权调换 物权法 第42条第3款的规定 征收不动产的 应当依法给予拆迁补偿 维护被征收人的合法权益 征收个人住宅的 还应当保障被征收人的居住条件 4 补偿标准 防止损害所有权人利益 也防止漫天要价 评估机构的选择 双方共同委托 协商不成 应当由裁决机关对符合标准的评估机构抽签决定 第七节国家征收法律制度 根据 物权法 第42条第3款 维护被征收人的合法权益 的规定 对被征收人的征收补偿应当适用 权利恢复原状 原则 即权利人的合法权益因征收而受到的损失应获得充分的补偿 这里所说的 合法权益 不仅包括被征收房屋的价值 而且包括房屋所占用地块的土地使用权的价值 对于这些损失 应当给予充分补偿 例如 被拆迁人的搬迁成本 出租房屋或经商用房因征收而损失的租金收入或利润收入 都应给予合理的补偿 此外 被拆迁人因征收而蒙受的生活 经营 受教育等方面的利益损失 例如从市区迁往郊区后增加的往返工作单位的交通费 也应当给予适当数额的一次性补偿 第七节国家征收法律制度 六 拆迁安置的法律规定拆迁安置是指过渡期限内给被拆迁人或房屋承租人提供临时住处 原则 1 谁拆迁谁安置 2 安置相当 3 安置与补偿相分离拆迁安置以被拆除房屋的面积作为计算依据 拆迁人提供周转房 自行安排住处 得到临时安置补助费 另外还要支付搬迁补助费与停产停业损失补助费 第七节国家征收法律制度 七 拆迁纠纷的解决与强制拆迁1 拆迁纠纷的解决 1 行政处理在先 2 行政诉讼 3 争议解决之前维持原状争议解决之前 不执行拆迁裁决 但在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人货币补偿或者提供拆迁安置用房 周转用房的 不停止拆迁的执行 2 强制拆迁 八 拆迁纠纷的原因及对策 挂牌出让土地 因未获批准而被撤销 2002年11月7日 玉环县国土资源局 以下简称国土局 在 玉环报 上刊登了 玉环县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告 以下简称 挂牌出让公告 其主要内容有 1 经玉环县人民政府批准 国土局定于2002年11月21日8时到同年12月4日15时 在玉环县地产交易窗口挂牌出让一宗国有土地使用权 该地块挂牌起拍价为4300万元 凡具有资金实力 并能在规定时间完成建设的中华人民共和国境内外的公司 企业和其他组织均可参加竞买 2 参加竞买者在报名时须交纳保证金2000万元 3 挂牌时间 2002年11月21日8时始至同年12月4日15时止 挂牌地点 玉环县地产交易窗口 该土地的底价为5700万元 底价函保存与县公证处 2002年11月20日 时间公司向玉环县土地储备中心汇付保证金2000万元 国土局出具了浙江省行政事业单位往来收据一份 确认收到该笔款项 次日 时间公司向国土局提供了 挂牌出让竞买报价单 报价为5000万元 21日 又有另一家公司 报价5100万元 挂牌出让土地 因未获批准而被撤销 2002年11月20日 浙江省国土资源厅接到举报称该县国土局在当日坎门渔港金海湾土地挂牌出让中有不规范 暗箱操作行为后 查明该宗土地正在上报审批而未获批准 要求国土局在未经依法批准前停止挂牌 同年11月22日 国土局分别向时间公司 渝汇公司发出了 关于对2002 005号海域开发宗地停止挂牌出让的通知 宣布停止挂牌 若重新挂牌 另行公告 同日 县国土局将2000万元退还给时间公司 2003年1月9日 时间公司向法院起诉 诉讼请求 1 判令国土局继续履行合同 将该宗土地出让给时间公司 2 判令国土局双倍返还所交定金性质的保证金 如果你是原告的律师 你会向你的委托人提出何种建议能最大维护其利益 闲置土地的界定 国土资源部和国家工商行政管理总局发布了 国有土地使用权出让合同补充协议 示范文本 试行 对出让土地的投资总额等作了约定 并明确了闲置土地的认定 该协议将于7月1日起试行 也即自2006年7月1日起 国有土地出让除要签订2000年版的 出让合同 示范文本外 双方还要就土地开发利用等未尽事宜签订 出让合同补充协议 并对出让土地的竣工时间 投资总额 投资强度 宗地容积率 闲置土地认定 终止履行合同 改变合同约定等用地条件等作出强制性约定 闲置土地的界定 对已动工建设的开发商 如根据约定日期已开发面积不足总面积三分之一或已投资额占总投资不足25 且未经批准中止开发建设连续满一年的 同被视为土地闲置 政府有关部门可依法收回土地或征收土地闲置费 而相比以前对闲置土地仅认定未动工时限和投资比例 新办法对项目启动后停工周期作出了严格的时间和进程界定 这意味着开发商拿到土地后 必须按照合同约定日期动工 逾期不动者 或以 挖坑 当作幌子 开工 停工不建的行为 均被视为开发商长期变相囤积土地 中央从严征收20 土地闲置费 国务院近日下发 关于促进节约集约用地的通知 下称 通知 首次提出征缴增值地价 确立土地利用规划优先性和制定考核制度等新措施 以求全面盘活存量土地 保住耕地 在闲置土地处置政策问题上 此次国务院的态度是要求各地 严格执行 这已是继2007年中央层面 关于加大闲置土地处置力度的通知 和 关于认真贯彻 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 进一步加强土地供应调控的通知 之后 在如何处理闲置土地问题上的第三份通知 与2007年的两份通知相比 在征收土地闲置费的比例问题上 此次通知删去了 原则上 的字眼 中央从严征收20 土地闲置费 此前执行了十多年的政策是 征收相当于土地使用权出让金20 以下的土地闲置费 然而 各地大多实际征收的标准为8 至10 左右 进入2007年9月 鉴于房地产用地闲置情况突出 国土资源部下发 关于加大闲置土地处置力度的通知 首次提出土地闲置费按最高限收 要求 原则上 按出让或划拨土地价款的20 征收 值得注意的是 通知 首次提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价 国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法 广州收回65万 闲置用地涉及住宅用地达22万 2008年05月22日 广州市国土房管局发布今年首个 闲置土地处置方案公告 共处置约65公顷 即约650000平方米 闲置土地 其中 工业建设用地面积最多 涉及住宅的地块也多达221621平方米 闲置地块分布于花都 海珠 番禺 白云 越秀等城区 市国土房管局收回19宗 面积共62 0808公顷闲置土地 注销2宗 面积共2 9927公顷闲置土地的用地批文 根据用地文号 这21宗地块中 最早获得用地批文 也就是闲置时间最长的地块分别是 海珠区新港路地段由省建筑工程总公司房地产开发公司开发的3155平方米住宅地块 越秀区起义路53 75号以西 大新路18 46号以北 解放路以东 大德路以南地段的16810平方米商住楼地块 由广州市建筑置业有限公司 原广州市房屋拆迁工程公司 开发 这两块地用地文号显示 开发商都是1992年就获得了用地批文 至今闲置了16年 目前广州正在制定新的 广州市闲置土地处理办法 修订征求意见稿 某学院与某房地产公司投资建房 房屋使用权纠纷案 案情 某学院以由政府划拨的用于办公 教学 住宅中的部分土地 与某房地产公司签订 联建合同 合同约定 由房地产公司 乙方 在学院 甲方 的该划拨土地上全额出资修建A B两座娱乐楼 甲方协助乙方办理建设施工土地基建审批手续 楼建成后 由甲方给乙方办理房产使用证 期满后 产权仍归甲方所有 甲方同意乙方使用A B楼 使用权限定为A楼20年 B楼10年 乙方除将A楼建成后将7层无偿交付甲方使用外 乙方每年向甲方交付支助金40万元人民币 每年在原基础上递增 任何一方违约 守约方可要求违约方承担总投资5 10 的违约金 并有权要求违约方继续履约 某市规划局等部门为学院及施工单位颁发了建设A楼的 建设工程规划许可证 及 施工许可证 某学院与某房地产公司投资建房 房屋使用权纠纷案 施工期间 某市建设委员会因该工程项目违法建设 向学院发出行政处罚决定 责令立即停止违法建设 待办完建设手续并得到市建设行政主管部门批准后方可复工 某市城市规划管理局因A楼的加层属违法建设 亦向学院房地产公司发出 关于停止违法建设的通知 要求其立即停止施工 派员持有关资料接受处罚 学院以其是为了配合政府有关部门纠正房地产公司的违法建设行为 行使其法定权利为由 对施工场地采取停水 停电 致A楼工程停建至今 A楼现已封顶 B楼因未办到相关手续 尚未施工 某学院诉至法院请求解除合同 由被告承担违约责任 某学院与某房地产公司投资建房 房屋使用权纠纷案 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准 以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的 应当认定合同无效 但起诉前已经办理批准手续的 应当认定合同有效 第二十七条合作开发房地产合同约定提