第六章--城市住宅经济(城市经济学-厦门大学经研所-杨美景)

第六章城市住宅经济 在城市中 住宅是城市的一个重要组成部分 在城市建设中占有很大的比重 也是房地产的最大部分 由于人人都需要住房 所以城市住宅经济是一个与每个城市居民都有关的经济问题 本章将介绍住宅的特征与属性 住宅的需求与供给 住宅的流通 第一节住宅的特征与属性 一 住宅的概念住宅是供人居住的房屋 而房屋是指能够遮风避雨并供人居住 工作 娱乐 储藏物品 纪念或进行其他活动的空间场所 一般由基础 墙 门 窗 柱 梁和屋顶等主要构件组成 二 住宅的特征1 耐久性 2 昂贵性 3 固定性 4 投资性 三 住宅的属性1 商品属性住宅凝结了大量的物力 财力与人力 这是它价值的基础 也是所有商品的共同性 2 福利属性住宅是一种商品 但也是一种特殊商品 其特殊性就在于住宅价值高 使用寿命长 有效供给不足 然而 享有适当住房的权利属于基本人权 安全 舒适的住房 对每个人和每个家庭的幸福是不可缺少的 为此 向所有人提供住房 就成了每个政府的施政纲领之一 而这个目标的实现 仅仅依赖市场的力量是远远不够的 这就使住宅具有了另一个属性 福利属性 四 住宅的存量与流量住宅存量 是指为满足人们对居住场所的要求而累积起来的固定资产总量 表现为实物形态 反映的是量的多少 而住宅流量 则是指住宅为其住户提的服务的总和 由对存量的使用而产生 表现为非实物形态 反映的是质的好坏 第二节住宅的需求与供给 一 住宅的需求1 住宅需求的阶段住宅的需求可以顺序划分为三个阶段 表现为三种需求类型 1 温饱阶段 基本的住宅需求 2 小康阶段 标准的住宅需求 3 富裕阶段 舒适的住宅需求 2 影响住宅需求的因素住宅需求 是一定时期内在流通过程中出现的对住宅商品有支付能力的需求 对于城市 影响住宅需求的因素主要有 住户收入 住宅价格 人口数量和人口构成 1 住户收入因素 这是诸因素中最重要的 它直接决定着人们用于住宅支出的支付能力 对此 可以用住宅需求的收入弹性来说明 住宅需求的收入弹性是指收入的变化 Y Y 引起的住宅需求的变化 Q Q 的幅度Em 根据定义 若Em 1 为单一弹性 说明需求与收入等比例变动 Em 1 为富有弹性 说明一个单位的收入变动 会引起大于一个单位的需求变动 Em 1 为缺乏弹性 说明一个单位的收入变动 会引起小于一个单位的需求变动 2 住宅价格因素 这也是影响需求的重要方面 我们同样用住宅需求的价格弹性 也即价格的变化 R R 引起的住宅需求的变化 Q Q 的幅度Ep来加以说明 根据定义 Ep的大小含义与Em相似 3 人口数量因素 人口数量的多寡也在很大程度上决定了对住宅需求的强弱 4 人口结构因素 即使同等数量的人群 也可能引致不同的住宅需求 这是因为人口构成对住宅需求有潜在影响 二 住宅的供给住宅供给 是一定时期内可供市场流通的住宅总量 包括住宅存量与住宅流量 1 住宅供给的方式城市住宅供给的方式 取决于不同的土地制度与住房政策 目前世界上城市住宅供给的方式可分为四种 1 基本由市场调节型 2 基本由国家分配型 3 政府干预下的市场调节补充型 4 市场调节与国家分配并行的混合型 2 影响住宅供给的因素 1 建设资金因素 这是决定住宅建设量的根本因素 2 投资回报因素 住宅一般获利较少 为使低收入者可以承受得起 有的甚至只有微利或保本 这样 作为私人投资的地产商对于住宅建设往往不很热心 3 市场需求因素 供给的多少取决于需求的多少 这是市场运行的基本准则 在市场调节的体制下 住宅的供给还受需求力度以及需求结构的支配 4 政策导向因素 政府的力量来自三个方面 一是法律 二是行政 三是经济 另外 经济形势 土地供应 建筑技术等等因素 也都影响着城市住宅的供给量 第三节住宅的流通 一 住宅流通的方式住宅的流通 主要通过两种方式进行 租赁和购买 1 租赁 大多数低收入阶层选择租赁的方式 因为这样他们近些年用于住房的负担会较轻而易于承受 2 购买 只要价格合理 且收入水平允许 人们依然倾向于购买住房 二 住宅租金的构成住宅租金 实质上是住宅所有者零星出卖住宅使用权的价格 它主要由以下8部分组成 折旧费 维修费 利息 税金 保险费 地租 利润 三 住宅售价的构成商品住宅的售价 其构成与租金相似 也包括以下8部分 土地征用费 建筑安装工程费 公共配套设施及基础设施费 管理费 利息 税金 利润 效用调节 效用调节 住宅商品的一个特点 是效用大小取决于消费者的偏好与土地区位 因此 在商品房销售中会因地段 朝向 楼层等外在因素出