房地产产业关联度分析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除房地产产业关联度分析高 峰 高峰，女，生于1978年1月，中国社会科学院研究生院数量经济与技术经济系在读博士。 沈利生 沈利生，男，生于1946年4月，中国社会科学院数量经济与技术经济研究所研究员，博士生导师。（中国社会科学院数量经济与技术经济研究所）【摘要】本文利用1997年和2002年国民经济投入产出表数据计算得出的影响力系数和感应度系数表及完全消耗系数表，对我国房地产业本身及与其他产业部门间关系进行了实证分析。结果表明，房地产业有一定的产业关联性，其中对金融保险业、租赁和商务服务业、建筑业这三大产业部门的带动作用最强，金融保险业、租赁和商务服务业对房地产业的依赖性也是最强。关键词 房地产 完全消耗系数 带动程度 依赖程度The Analysis on Interindustry Linkage of Real EstateAbstract: By calculating the effect coefficient, sensitivity coefficient and complete consuming coefficient based on the input-output table of 1997 and 2002 in China, we analyze the relationship between real estate and the other industrial departments. The result shows that finance and insurance, rent and business services, construction are greatly driven by the input of real estate. The development of finance and insurance, rent and business services depend greatly on the development of real estate.Key words: Real Estate; Complete Consuming Coefficient; Degree of Driving; Degree of Depending引 言投入产出分析法是由美国经济学家里昂惕夫首先提出的，他利用投入产出表定量分析了产业间投入与产出的关联关系。产业关联的实质就是产业间的投入与产出（或供给与需求）关系（郑冲，2007）。目前投入产出法已被广泛应用于经济预测与规划、产业政策模拟及制定等领域。应用投入产出法研究产业关联的文献不少，如汪传旭（2004）对运输业后向波及效果、前向波及效果的分析；宋增文（2007）利用2002年投入产出表数据，对中国旅游业的直接关联产业和完全关联产业做了分析；韩立岩（1999）根据1995年投入产出表数据，分析了建筑业对其他产业的带动作用，划分了以下四种带动程度：带动显著、带动较强、有带动、带动较弱。赵克杰等（2007）通过计算各产业部门的感应度系数和影响力系数，划分了四大分类标准，并得出了房地产业影响力和感应度均较低，关联效果也较低，对经济带动作用不强的结论，但单从这两个系数出发研究未免偏颇。张宇祥（2002）利用1997年投入产出表数据，根据完全消耗系数，对住宅建设和房地产业分别进行了投入产出分析，确定了住宅建设的三种带动程度，但对房地产业的分析不多，且所列出的消耗系数表计算可能有误，如其列出的房地产业对建筑业的完全消耗系数为0.2146105，但实际应为0.0426105。纵观以上文献，专门针对房地产业而做的关联性分析不多，且考虑不够全面，从而不利于对房地产业的正确理解和定位。本文针对此问题，运用投入产出分析法，重新进行了房地产产业的关联度分析，希望对房地产业在国民经济发展中的地位和作用做出更为全面合理的解释，为政府决策提供依据。一、基本理论本文的计算需要用到以下概念和公式：1、 直接消耗系数直接消耗系数又叫投入系数，指生产部门单位产品所直接消耗的部门产品的数量，计算公式为：（），其矩阵表示为。2、 完全消耗系数完全消耗系数通常记为，是指第部门每提供一个单位最终产品时，对第部门产品和服务的直接和间接消耗之和。计算公式为：（），用矩阵表示为：。3、 影响力系数和感应度系数按照产业间相互作用的传递方向，可将产业关联分为前向关联与后向关联，前向关联指某产业通过供给关系与其他产业部门发展的关联，后向关联指通过需求联系与其他产业部门发生的关联（赵克杰等，2007）。后向关联用影响力系数测定，反映该部门对国民经济各部门所产生的生产需求波及程度。用公式表示为：（）。用矩阵表示为：。一个产业的影响力系数越高，表明该产业对国民经济发展的推动力越大，对保持国民经济的增长速度越重要。若第部门影响力系数大于1（或小于1），表明部门的影响力高于（或低于）社会平均影响水平。前向关联用感应度系数测定，研究各产业初始投入对该产业部门的供给推动效果。用公式表示为：（）。感应度系数越大，说明对经济发展所起的制约作用越大，国民经济发展对其带动作用越强。根据“木桶原理”，感应度系数越小的产业，表明该部门受其他部门的需求感应程度越低，国民经济发展对该产业的拉动作用越小，该产业在国民经济发展中具有“四两拨千斤”的地位，越有可能成为国民经济进一步发展的瓶颈，因而应该得到优先发展（高亚春，2007）。若第部门感应度系数大于1（或小于1），表明部门的感应度高于（或低于）社会平均水平。二、计算及实证分析1、问题的提出狭义的房地产是指土地和土地上的建筑物、附着物及其衍生的权利与义务关系的总和，包括物质实体和依托于物质实体的权益。其中，物质实体是指不动产，即土地和房屋财产，是权益的载体，是经济活动的物质基础。依托于物质实体的权益表现为人们拥有的财产权利，如所有权、使用权、占有权、抵押权等。广义的房地产除狭义内容外，还包括水、矿藏、森林等自然资源。房地产业是从事房地产的生产、流通、消费的产业部门，属于第三产业。房地产业从事的各种经济活动的实质是权益或产权的运动过程。房地产业具有投资、开发、经营、管理和服务等多种性质。根据国家统计局2006年7月的行业分类标准可知，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务及其他房地产管理活动，不包括房地产行政主管部门的活动。自从我国实行商品房制度以来，房地产业取得了蓬勃发展，特别是进入90年代，房地产业作为“投资少、见效快、效益好”的重点行业，得到了重点培育（苗维亚，2004）。在1997年40部门和2002年42部门的投入产出表中，房地产业都作为一个单独的产业部门得到了体现。根据投入产出表，计算得到我国房地产业的影响力系数和感应度系数（见表1）。由表1可知，我国房地产业的影响力系数和感应度系数都小于1，表明我国房地产业的影响力和感应度在全部产业部门中居于平均水平以下，房地产业相对其他行业而言较为独立，如果对其进行产业扶持就能较快发展起来，这与它作为第三产业的行业属性基本相符；相对于1997年而言，2002年系数值都要略大于1997年系数值，表明房地产业对其他产业部门的需求拉动作用在逐步提高，作为一个新兴的重要产业部门，对其进行专门研究很有必要。表1 房地产业及主要相关产业的影响力系数和感应度系数影响力系数感应度系数1997年2002年1997年2002年房地产业0.6288540.6568740.5038650.617638金融保险业0.7541360.7325900.9804861.227719租赁和商务服务业1.0883720.884125建筑业1.1619931.2011230.6078030.6239582、计算及初步分析房地产业的产业链长，存在一定的产业关联度，能够直接或间接地引导、带动相关产业的发展。房地产投资后，可通过消耗其他产业部门产品，促进相关产业增加投入。本文下面就从定量角度探讨房地产业与其他产业部门，尤其是主要相关产业部门的关系。利用2002年42部门投入产出表，可计算得到房地产业完全消耗系数表（参见表2）。房地产业完全消耗系数是指每提供一个单位房地产产品时，对其他产业部门产品和服务的直接和间接消耗之和。因为消耗其产品就可带动其进一步增加投入，所以既可通过完全消耗系数显示出房地产业对其他产业部门的依赖程度，又可显示出房地产业对其他产业部门的带动程度。由流量表可直接得到2002年房地产业消耗的各部门产品及各部门总产出，并且由流量表已知2002年房地产业最终产品为5263.694亿元，根据完全消耗系数，可计算出房地产业完全消耗各部门产出占其本部门总产出的比重（参见表2）。表2 房地产业投入产出完全消耗系数表（2002年）编号部门完全消耗系数完全消耗各部门产品（亿元）各部门总产出（亿元）占本部门总产出比重%33房地产业1.0157875346.797353.6972.7132金融保险业0.095710503.797313.936.8934租赁和商务服务业0.046473244.624463.385.4826建筑业0.044542234.4628132.680.8314金属冶炼及压延加工业0.038915204.8415367.691.3312化学工业0.034802183.1921572.620.8527交通运输及仓储业0.031781167.2914095.981.1919通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.027873146.7212977.371.1330批发和零售贸易业0.026447139.2117144.910.8116通用、专用设备制造业0.025969136.6912997.311.0517交通运输设备制造业0.022991121.029646.701.2531住宿和餐饮业0.022662119.297146.091.6713非金属矿物制品业0.021941115.495804.531.9918电气、机械及器材制造业0.021491113.127121.641.5923电力、热力的生产和供应业0.021305112.147911.691.4210造纸印刷及文教用品制造业0.01717190.387050.181.2829信息传输、计算机服务和软件业0.01695589.255513.551.621农业0.01684788.6828578.740.3111石油加工、炼焦及核燃料加工业0.01574782.896084.621.3615金属制品业0.01379772.625997.651.212煤炭开采和洗选业0.01160561.084010.911.523石油和天然气开采业0.01009353.133263.311.636食品制造及烟草加工业0.00855345.0214480.780.319木材加工及家具制造业0.00734538.663948.940.9838其他社会服务业0.00533328.075343.160.534金属矿采选业0.00445923.471452.481.627纺织业0.00406121.389005.550.2420仪器仪表及文化办公用机械制造业0.00378619.931689.281.185非金属矿采选业0.00360818.991590.491.1941文化、体育和娱乐业0.00301315.861760.960.9037综合技术服务业0.00300215.82181.120.728服装皮革羽绒及其制品业0.00288315.186629.880.2321其他制造业0.00205610.822050.740.5322废品废料0.00204610.77841.781.2839教育事业0.00200810.576295.580.1725水的生产和供应业0.0016418.64566.471.5328邮政业0.0008154.29510.450.8424燃气生产和供应业0.0008094.26363.781.1740卫生、社会保障和社会福利事业0.0008064.244130.510.1035旅游业0.0005572.93730.170.4036科学研究事业0.0003381.78733.750.2442公共管理和社会组织009575.460总体1.6580238727.35313430.52.78根据房地产业的完全消耗系数，可以确定出四种带动程度，对应房地产业对各部门的依赖程度。设房地产业对第产业的完全消耗系数为，则四种程度的数值范围设定如下：“带动显著”：；“带动较强”：；“带动较弱”：；“带动不明显”：。由完全消耗系数表中的显示可知，房地产业发展除明显带动本部门发展以外，“带动显著”的产业有：金融保险业，租赁和商务服务业，建筑业，金属冶炼及压延加工业，化学工业，交通运输及仓储业这6大产业部门，其完全消耗系数分别为0.0957，0.0465，0.0445，0.0389，0.0348，0.0318。“带动较强”的产业有：通用设备、计算机及其他电子设备制造业，批发和商品贸易业，通用、专用设备制造业，交通运输设备制造业，住宿和餐饮业，非金属矿物制品业等16个产业部门。“带动较弱”的产业有：食品制造及烟草加工业，木材加工及家具制造业，其他社会服务业等14个产业部门。“带动不明显”的有：邮政业，燃气生产和供应业，旅游业等6个产业部门。由消耗系数可知，房地产业每提供100亿元最终产品，除了直接拉动本部门产出100亿元外，还可间接拉动所有部门产出65.8亿元；除消耗的本部门产品以外，房地产业对金融保险业产品完全消耗量最大，约503.79亿元；其次为租赁和商务服务业，消耗产品约244.62亿元；再次为建筑业，消耗产品约234.46亿元。根据诱发进一步投入的能力大小可知，房地产业发展最能带动金融保险业进一步发展，其次为租赁和商务服务业，再次为建筑业。根据房地产业完全消耗各部门产品占其部门总产出的比重，可以划定三种依赖程度，间接表示各部门对房地产业的依赖程度。设此比重为，则三种程度的数值范围设定如下：“依赖较强”：；“依赖中等”：；“依赖较弱”：。由上表可知，对房地产业“依赖较强”的部门除其自身以外，还有：金融保险业，租赁和商务服务业；对房地产业“依赖中等”的部门包括：非金属矿物制品业，住宿和餐饮业，石油和天然气开采业，信息传输、计算机服务和软件业，金属矿采选业，电气、机械及器材制造业等21个产业部门；“依赖较弱”的部门包括：木材加工及家具制造业，文化、体育和娱乐业，化学工业，邮政业，建筑业，批发和零售贸易业等18个产业部门。参考消耗量及其占本部门的总产值比重，可以看出：对于房地产业而言，虽然消耗的建筑业、批发和零售贸易业等部门的产品较多，带动作用显著，但对于这些产业而言，消耗量占其总产出的比重却不大，只有0.83%、0.81%，对房地产业的依赖程度较弱；恰与上述情况相反的有：金属矿采选业、水的生产和供应业等产业部门，虽然完全消耗系数和消耗量都不大，带动作用不明显，但消耗量占其总产出的比重却较大，分别为1.62%、1.52%，对房地产业的依赖程度中等。依上所述，除其自身以外，对房地产业依赖程度最强的两大产业部门分别为：金融保险业，租赁和商务服务业。3、三大相关产业分析依照完全消耗系数表中所显示数据，现对房地产业及主要相关部门关系做出如下分析：（1）房地产业与金融保险业根据国家统计局2006年7月的行业分类标准可知，银行、证券公司、保险公司、信托投资公司、信托公司和其他金融单位的附属跨行业小类从事银行、证券经纪代理、证券投资、保险、信托、风险投资、实业投资等活动，都属于金融业范围。其附属机构应单独划分行业。房地产业与金融保险业之间也存在相互促进、相互依赖的关系。一方面，房地产业发展依赖金融业的资金支持。一般而言，房地产业资金占用量大、生产周转长，无论是生产还是流通过程，都离不开金融部门的支持，因此，房地产业对金融业的依赖性要强于其他行业。向房地产开发经营企业或房屋购买者贷款，房地产业就成了金融业最大的客户。目前房地产贷款量占金融系统所有资金量约70%，包括个人信贷，开发商贷款，土地贷款等几方面的贷款。可以说，没有金融业的支持，房地产业的发展便无从谈起。另一方面，房地产业的发展也推动了金融业的发展。房地产具有不可移动性、耐久性、保值和增值性，使得不动产信托、抵押成为现代信用的基础，房地产业也成为最安全可取的投资领域。金融机构从保值角度出发，往往把投资房地产作为提高经济效益，减少投资风险和增强信贷能力的重要手段。随着房屋商品化、土地使用制度改革、金融体制改革等一系列与房地产相关的制度改革，必然促进我国房地产业与金融业的融合，加快各类专门房地产金融机构的蓬勃发展。但是不可否认，金融业是一个特殊的高风险行业，金融风险是一种未来的不确定性，因此，把金融保险业控制在一个合理的发展范围内，也是应当考虑的问题。由完全消耗系数表可知，房地产业对金融保险业的完全消耗系数为0.0957，数值最高，说明每100亿元房地产最终产品将消耗金融保险业产品约9.57亿元，房地产业发展对金融保险业的带动作用最强；房地产业对金融保险业的消耗量约为503.79亿元，除房地产业自身外数值最大，说明作为第三产业的房地产业与同为第三产业的金融保险业之间的关系密切，房地产业对金融保险业的依赖性很强；房地产业对金融保险业的消耗量可占到金融保险业总产出的6.89%，比重最大，说明金融保险业对房地产业的依赖性也很强。同时，完全消耗系数还可印证房地产市场的过热明显是银行业信贷支撑而成的事实。由表1已知房地产业的影响力系数和感应度系数都不大，相对独立的房地产业若想取得快速发展，就需要国家政策支持及金融机构的扶持帮助。近年来的房地产开发投资数据也显示，房地产开发企业的真正自有资金仅在30%左右（由中国统计年鉴2007数据计算得出）。个人信贷，开发商贷款，土地贷款等几方面的贷款在银行业整体信贷中的比重不断增加，实际是在用金融系统的钱在进行房地产炒作。房贷条件宽松，消费者违约现象增多，这些都增加了金融系统的风险，促进了房地产市场泡沫的积聚。因此，应通过金融控制对过热的房地产市场适当降温。（2）房地产业与租赁和商务服务业租赁业包括机械设备租赁和文化及日用品出租，不包括金融租赁活动；商务服务业包括企业管理服务、法律服务、咨询与调查、广告业、知识产权服务、市场管理、旅行社、保安和办公服务等，不包括房地产中介服务。房地产业与租赁和商务服务业之间的相互促进、相互依赖作用也很强。用数值说明如下：房地产业对租赁和商务服务业的完全消耗系数为0.0465，说明每100亿元房地产业最终产品将消耗租赁和商务服务业产品约4.65亿元，房地产业发展对租赁和商务服务业的带动作用显著；房地产业对租赁和商务服务业的消耗量约为244.62亿元，仅次于金融保险业，说明房地产业对租赁和商务服务业的依赖性较强；房地产业对租赁和商务服务业的消耗量可占到租赁和商务服务业总产值的5.48%，对房地产业的依赖程度较强。（3）房地产业与建筑业房地产业与建筑业之间既有区别、又相互联系。大部分国家都把建筑业和房地产业作为两个独立的产业部门来对待。按照1993年修订的国民经济行业分类标准，我国把建筑业列为第五门类，属于第二产业；房地产业列为第八门类，属于第三产业。建筑业是营造各类房屋、构筑物和设备安装工程的物质生产部门。它的主要范围包括：各类生产和非生产房屋及构筑物的营造；新建或改建企业的设备安装工程；房屋拆除和维修作业；与建设工程对象有关的工程地质勘查及设计等工作。房屋建设属于典型的建筑业组成部分，而不属于房地产业范围。根据目前产业结构划分方法和我国政府的有关规定，建筑业不仅包括从事房屋建筑的设计和生产，还包括城市基础设施建设、公用设施建设、工业设施建设、农业及水利设施建设等多种建设工程。建筑业与房地产业之间关系密切，这一点几乎是众所周知的。建筑业在房地产产品的生产过程中起作用，是房地产业生产环节的重要组成部分。房地产产品在生产领域中是通过建筑业实现的。建筑业的兴旺发达要部分依赖于房地产业的繁荣。总之，房地产业发展可带动建筑业发展，建筑业发展也有利于房地产业的进一步发展。用数值说明如下：房地产业对建筑业的完全消耗系数为0.0445，说明每100亿元房地产业最终产品将带动建筑业产出约4.45亿元，房地产业对建筑业的依赖性强，带动作用显著；房地产业对建筑业的消耗量约为234.46亿元，数值仅次于金融保险业及租赁和商务服务业，可见两者关系密切；但房地产业对建筑业的消耗量仅占到建筑业总产出的0.83%，不足1%，说明建筑业对房地产业的依赖程度较弱，原因有四：这里的依赖程度仅反映