云岩时代数码广场商业合作计划书打印版.doc

1 23 云岩时代数码广场云岩时代数码广场 云岩科技大厦云岩科技大厦 合作计划书合作计划书 欲寻找专业化的电脑买场管理团队 欲寻找专业化的电脑买场管理团队 管理输出的合作模式管理输出的合作模式 贵州省怡和房地产开发有限公司贵州省怡和房地产开发有限公司 贵阳市云岩区科技局贵阳市云岩区科技局 2004 年年 11 月月 2 23 目目 录录 摘摘 要要 3 一 项目介绍一 项目介绍 4 1 楼盘技术数据 4 2 优越的地理位置 4 3 完善的环境配套 5 4 良好的人口机构 5 5 便利的交通条件 5 6 完美的规划设计 5 7 独特的建筑造型 6 8 合理的建筑结构 6 9 项目背景 7 二 贵阳市场环境分析二 贵阳市场环境分析 8 1 贵阳市电脑市场的发展历程 8 2 贵阳市电脑城现状的深入分析将采用五力分析模型框架 9 5 成功的关键因素和失败的主要原因分析 10 三 贵阳市云岩数码广场三 贵阳市云岩数码广场 SWOT 分析分析 11 1 内部分析 优势 11 3 云岩数码广场项目的 SWOT 优势 劣势 机会 威胁 15 四 关于合作的方式四 关于合作的方式 16 3 23 摘 要 贵阳市云岩数码广场 暂定名 由贵州怡和房地产开发有限责任公司开发和 贵阳市云岩区科技局在贵阳市中心地带文中山路上共同打造贵州规模最大 13000 平方米 档次最高 购物环境最好的集购物 休闲 商务 娱乐 教育 物 流为一体的综合性 3C 卖场 贵州省 3000 多万人口 贵阳城区人口 300 万左右 IT 类企业总数在 1000 家 以上 IT 从业人员约 3 万左右 贵阳电脑市场经历了近十年的发展 已经初具规 模 随着时代的发展数码产品的消费的日趋增加 老的电脑商城在硬件环境和 软件环境上已经更不上时代发展的需求 贵州省急需出现融合现代化 科技发展 需求 规模最大 档次最高 购物环境最好的现代的数码购物广场 云岩数码广 场在时代的发展需求下呼之欲出 贵阳市云岩区经济结构的战略性调整步伐 实现产业结构的进一步优化 使 产业层次向管理型和高技术型转化 区委 区政府发挥区位优势 充分挖掘区域 楼宇资源潜力 促进多种经济要素向楼宇集聚整合 从而进一步提高区域经济运 行的质量和效益 4 23 贵阳市云岩区科技局贵州怡和房地产发展有限责任公司合作 建设为 云岩 科技大厦 层高 25 层 主楼 5 层至 25 层为云岩科技大厦 裙楼 1 4 层为云岩时 代数码广场 通过科技大厦和数码广场 推动本区高新产业发展和和科技产业集 群发展 促进科技产业的形成 为扶持科技产业大厦的发展 云岩区将制定优惠政策 在云岩科技大厦 含 数码广场 入住的商家给予在 金融贷款 税收 和产业政策上的大力扶持 我们希望能找到一家专业化的电脑买场管理团队 以管理输出的作为合 作的模式 共同合作来经营数码商业广场 一 项目介绍一 项目介绍 1 楼 楼盘盘技技术术数据数据 技术指标 总用地面积 5247 00m2 建筑密度 44 容积率 7 6 绿化率 25 基本数据 建筑层数 0 00 以上 26 层 其中 1 4 层为商业裙楼 5 26 层为 A B 塔 楼 A 栋 21 层写字楼 B 栋 22 层商住楼 0 00 以下 2 层 建筑高度 99m 建筑占地 2327 24 m2 总建筑面积 50287 69 m2 0 00 以上面积 43936 66 m2 0 00 以下 6351 03 m2 其中 商业面积 12659 37 m2 负一层商场 3089 55 m2 一层商场 2327 24 m2 二层商场 2538 13 m2 三层商场 2678 24 m2 四层商场 2026 21 m2 5 23 A 栋写字楼面积 14660 31 m2 B 栋商住楼面积 17972 68 m2 转换层面积 1733 85 m2 地下车库面积 负二层 3161 48 m2 双层停车位 142 个 可申请市政规划地 面停车位若干个 2 优优越的地理位置越的地理位置 云岩时代数码广场位于贵阳市老成区中山东路与文昌南路交叉口街面 雄 驻在中山东路龙头地位的 黔宝金店 原址上 所处位置属市中心 寸土寸金 黄金 宝地 该建筑东到文昌南路街面 临近省人民医院 南至尚武巷 俯南明河畔甲秀 楼 西接护国路 尚武小区 北沿中山东路街面 主入口与文昌阁相向 文昌阁是 贵阳文教 商业繁华的老城旧址 是解放前老贵阳人富贵家族的居住宅院 现在 作为贵阳市标志性景观建筑 造型 风格特异 绿化广场开阔 休闲 娱乐景观别 致 文化分为浓厚 可谓商居两旺之地 3 完善的 完善的环环境配套境配套 云岩时代数码广场位于贵阳的老居民区 老东门片区 该区居民点多 各 类市政配套设施齐全 水电气供应正常 属于成熟的居住社区 无大型污染源 空 气质量好 道路宽达 30 米 文昌阁属大型休闲 绿化广场 有万东花鸟市场 集贸 市场 民生集贸市场 百货购物广场 时代广场 白马服装城等 购物便捷 环境 优美 有名门食府 蔡家街小吃一条街 拉丁酒吧及众多洗裕中心和临街服装品 牌店等休闲 娱乐中心 有省人民医院 老百姓大药房等医疗机构 有六一幼儿园 环东小学 新东门小学 甲秀小学 十中 十八中等教育机构 有建设银行 农业 6 23 银行 商业银行 大唐证券 华创证券 中国移动 中国联通 中国电信等金融 证券 电信服务机构 有大南办事处 第三居委会等政府服务机构 4 良好的人口机构 良好的人口机构 云岩时代数码广场附近居民均为贵阳本地老居民 人口密度大 以省医 邮 政及交易系统职工为主 有部分商品房购买者迁入 知识分子比例较大 居住人 口素质高 人均收入较稳定 家境殷实 消费水平较高 5 便利的交通条件 便利的交通条件 云岩时代数码广场面临下中山东路 文昌南路街宽 30 米 有绿化带 200 米 外有外环城东路 护国路 富水路 中华南路等市内重要交通道路 交通方便 步 行至市中心 大十字 约十分钟 至甲秀楼南明河畔约 12 分钟 途径大巴 中巴有 4 5 6 21 24 253 81 76 84 62 95 70 71 等 6 完美的 完美的规规划划设计设计 云岩时代数码广场的规划设计工作由贵阳市建筑设计院承担 开发商和设 计院通过深入的市场调查 准确的市场定位 对各类商住楼设计方案进行对比研 究 多方面应用科技成果 把规划师 建筑师的灵感与业主的意愿结合起来 7 独特的建筑造型 独特的建筑造型 云岩时代数码广场的建筑造型注重协调性 和谐性 耐看性 采用简洁 明 7 23 快的现代风格 在外墙设计上以澳洲风情为主 力求创造一个富有时代感的标志 性形象 与文昌阁相应成辉 为贵阳师的城市建设增添一道亮丽的风景 建筑立 面采用大块的虚实对比及细腻的细部处理 流畅大方 简洁明朗 虚实有度 刚 柔相济 有节奏韵律感和时代特征 充分展现建筑这一 凝固的音乐 无穷魅力的 独特个性 突出典雅端庄形象 创造一个富有鲜明个性特征及人文景观 高贵时 尚的集商贸 办公 居住为一体的宜人的 都市精品 8 合理的建筑 合理的建筑结结构构 云岩科技大厦建筑为全框架结构 结构合理 内涵丰富 1 商场部分 云岩时代数码广场 负一层 四层 1 2 万 m2 层高 4 2 5 1m 柱距宽 4 2 8 4m 柱网分布均匀 设有自动扶梯 供暖系统及新风系统 大 堂背景音乐及广播系统 属理想的商业活动布局模式 应成商家经商之首选构造 既可做大型的 购物天堂 装修 亦可任意间隔活动空间作为独立 精品屋 2 办公部分 写字楼标准层面积 698 11 m2 层高 3 5m 楼宇设备 垂直 交通 三部三菱商务电梯 空调 冷暖中央空调及新风系统 供电 双电源供电系统 消防 烟感温感报警系统 自动喷林灭火系统 消火栓消防系统 气体灭火系统 通讯 闭路电视 宽带网络系统 广播 楼宇背景音乐及楼宇广播系统 楼宇配备 OSA 办公自能化系统 SAS 保安智能化系统 顶层大型商务会议中心 停车场 负二层为地下双层停车场 142 个车位 属景观型完全智能化商务空间 3 公共设施 转换层设独立室内会所 配有娱乐 健身 文化设施等 室 外设绿化 凉亭等休憩 交往场所和空间 地下停车场配有 142 个车位 引进智 能化系统 实行良好 便捷的物业服务 创造邻里和睦 互尊互爱的住区形象 8 23 9 项项目背景目背景 为加快贵阳市云岩区经济结构的战略性调整步伐 实现产业结构的进一步优 化 使产业层次向管理型和高技术型转化 区委 区政府发挥区位优势 充分挖掘 区域楼宇资源潜力 促进多种经济要素向楼宇集聚整合 从而进一步提高区域经 济运行的质量和效益 贵阳市云岩区科技局 区市场管理委员会 与北京路街道 办事处 贵州怡和房地产发展有限责任公司合作 合作开发贵阳市怡和房地产开 发有限公司位于中山东路的在建楼宇 拟建设为 云岩科技大厦 希望通过这次 开发 探索推动本区高新产业发展和和科技产业集群发展 促进科技产业的形成 加快区域经济的结构调整的提升和经济的持续发展的一种新模式 2004 年 10 月 15 日 16 日 区政府邀请专家 学者及相关部门召开关于开发 云岩科技大厦的座谈会 通过这次座谈会统一了思想 坚定了信心 各方一致认 为有必要在云岩区建立一座汇集科技产业的能充分发挥科技产业优势的科技产 业发展大厦 同时 开发商贵州怡和房地产开发有限责任公司通过慎重调研和分析 经过 长期酝酿 也决定在商业裙楼经营数码产品 并立志打造贵州省最先进 最规范 的数码广场 9 23 二 贵阳市场环境分析二 贵阳市场环境分析 1 贵贵阳市阳市电脑电脑市市场场的的发发展展历历程程贵贵阳阳电脑电脑市市场发场发展概要展概要 贵阳电脑市场经历了近十年的发展 已经初具规模 贵州省人口 3600 万 贵阳城区人口 300 万左右 IT 类企业总数 1000 家以上 IT 从业人员约 3 万左右 目前已经拥有西南电脑城 贵州电脑城 怡信数码港 脑百信数码世界等四 个专门的电脑卖场 在发展过程中已经倒闭的电脑城 新世纪电脑城 创新电脑城 2 贵贵阳阳电脑卖场电脑卖场的演的演变变 贵阳从 97 年开始就有了西南电脑城和贵州电脑城 分别位于公园路和神奇 路 当时贵阳的 IT 企业也就几十家 随后几年里贵阳 IT 行业稳步发展 2001 年 9 月份 在重庆地区有着 IT 卖场运作经验的怡信数码港亮相贵阳瑞 金路 此时贵阳 IT 企业已经达到 600 多家 2003 年 6 月贵阳本地运作市府灯饰广场的管理团队在公园路运作了脑百信 10 23 数码世界 贵州电脑市场通过十几年的发展 已经初具规模 3 从 从 94 年年产产生第一批生第一批电脑电脑公司开始 在短短的十年内公司开始 在短短的十年内贵贵阳阳 IT 市市场场的商的商业业形形态态 经历经历了三个了三个阶阶段段 第一第一阶阶段 沿街段 沿街为为市市 以北京路 公园路为代表 是最早的沿街为市的商业形态 几个人合伙开一个店面 散兵作战 第二第二阶阶段 物段 物业业型型电脑电脑城城 以西南 贵州电脑城为代表 由于卖场与商家之间只有单纯的租赁形式 缺乏专业的经营和服务模式 使其没 有得到进一步的发展 至今也只是一个简单的现状维持 第三第三阶阶段 管理型段 管理型电脑电脑城城 以怡信 脑百信为代表 2001 年 怡信以专业 品牌化的电脑卖场形象 进入贵阳 IT 市场 向贵阳 IT 卖 场注入了新的活力 使贵阳 IT 商家的经营理念向前推进了一大步 2003 年脑百信数码世界开业将贵阳将卖场理念向前推了一步 成功的推行了 2001 年怡信未能成功推行的柜台式营业理念 怡信也 2 贵贵阳市阳市电脑电脑城城现现状的深入分析将采用五力分析模型框架状的深入分析将采用五力分析模型框架 11 23 业内竞 争状况 替代者 的威胁 潜在进入 者的威胁 供应商 商户讨价还 价的能力 供应商讨价 还价的能力 潜在进 入者 商户 替代者 4 3 2 1 5 5 成功的关 成功的关键键因素和失因素和失败败的主要原因分析的主要原因分析 1 贵阳市电脑城的竞争日益激烈 对竞争者的要求越来越高 2 贵阳市电脑城行业目前处于管理型和物业型电脑城并存阶段 管理型电脑城 处于优势地位 3 管理型电脑城居于相对优势只是在于其管理稍微领先对手 但在全国范围内 比较还处于非常粗放阶段 经不起有先进管理经验 有实力的对手冲击 4 商场的价格并不是商场的成功的决定因素 价格只是在招商中的一个有力的 吸引商家的手段 5 不能够在定位 品牌打造和经营管理方面跟上时代的电脑城已经或面临淘汰 6 商场的成功在于有领先的经营理念和专业化的管理经营团队 必须在专业的 招商 专业的卖场推广 专业的内部管理和经营下功夫 12 23 13 23 三 贵阳市云岩数码广场三 贵阳市云岩数码广场 SWOT 分析分析 从企从企业业内部内部环环境 企境 企业业的的优势优势 劣 劣势势 和外部 和外部环环境 机遇 威境 机遇 威胁胁 两个角度来分析怡 两个角度来分析怡 和房开操作的数和房开操作的数码码港港项项目目 SWOT业业SWOT业业 业业 Strength 业业 Strength 业业 Opportunity 业业 Opportunity WeaknessWeakness 业业业业业业 业业 Threat 业业 Threat 1 内部分析 优势 1 公司高公司高层层的信心和决心的信心和决心 怡和房开的董事长 总经理及全体高层达成共识 致力打造贵阳一流的数码 港品牌 2 营业营业用地用地为为自有自有产权产权拥有物业产权使我们不象其他卖场经营者那样面对租金 压力 对卖场的管理 装修 持续经营具有主动性 承担风险的能力比竞争者增大 对我们经营数码城具有成本优势 这是目前贵阳其他电脑卖场经营者无法比拟 的优势 14 23 3 自主开自主开发发楼宇 硬件楼宇 硬件设设施上有充分保障施上有充分保障公司多年的房地产开发经验 在数码 港的硬件投资方面具有专业性 使数码港的硬件设施具有充分保障 罗董事长坚 定不移地要 打造贵阳最好的数码城 十年不过时 4 数数码码港停港停车车位充足 可位充足 可满满足商足商务务楼宇 楼宇 卖场卖场 消 消费费者需求者需求 我们走访大量在贵阳的电脑城里经营的商家和消费者 普遍停车难令他们 非常头疼 目前贵阳的所有竞争对手的停车位置非常有限 这是他们无法解决的 硬伤 随着汽车拥有量不断增加 停车难的矛盾将更加突出 云岩数码港底层设 计双层停车装置共有停车位 140 个 是目前数码卖场自有停车位最多的 新大陆 数码世界宣称拥有 200 个车位实际上已经包含了后楼平台 台湾大厦及周边的 停车场车位 按照那样的计算方式 云岩数码港商圈至少拥有 600 个以上停车位 能够解决商家和消费者的停车问题是其他竞争对手无法比拟的优势 5 良好的政府 良好的政府资资源源 保持和工商 税务等的良好关系对电脑数码卖场非常重要 怡和房开是云岩 区纳税大户 诚实经营 拥有良好的政府资源 可以将政府资源充分发挥作用于 数码港的经营 区科技局 市管会 办事处三家政府部门和怡和房开专门成立科 15 23 技大厦筹备组 对本项目进行重点支持 6 有作 有作为为重点扶持楼宇的重点扶持楼宇的优优惠政策惠政策 公司作为区政府重点扶持的楼宇 是云岩区发展楼宇经济扶持的第一栋专 业性楼盘 将通过运作取得政府对数码港内商家在税收 贷款贴息等方面的专门 政策支持 7 长长期默契配合 期默契配合 团结团结忠忠诚诚的精干的精干团队团队 怡和房开经过多年共事 人员流失率很低配合默契 公司内具有和谐的企业 文化氛围 2 外部分析 外部分析 机会机会 消费应用电子产品具有巨大的市场潜力 尤其是数码类产品 增长率惊人 据我们从贵州省统计局拿到的资料显示 近年来贵阳市人均收入稳步上升 电脑 普及率增加很快 对消费应用电子的需求旺盛 16 23 目前目前贵贵阳的阳的电脑电脑城城卖场经营卖场经营者无者无论论是自身是自身经济实经济实力 力 经营经营理念 管理水平 理念 管理水平 还还是是 卖场卖场的硬件的硬件环环境等境等远远落后于全国其他省会同行 落后于全国其他省会同行 贵贵阳消阳消费应费应用用电电子市子市场场有必要有必要 进进行升行升级换级换代 代 17 23 竞竞争争对对手在手在经营经营理念 服理念 服务务意意识识上的不足上的不足给给了我了我们绝们绝好的市好的市场场空空间间 3 云岩云岩数数码码广广场项场项目的目的 SWOT 优势优势 劣 劣势势 机会 威 机会 威胁胁 分析分析总结总结如下如下 优势 S 1 公司高层对打造一流数码港品牌高 度信心和决心 2 营业用地为自有产权可以降低经营 劣势 W 1 没有向其他领域扩展的经验 2 即将进入的领域和原经营领域差 18 23 成本 3 自主开发楼宇 在硬件设施上有充 分保障 4 区纳税大户 诚实经营 拥有良好 的政府资源 5 停车位充足 满足商务楼宇 卖场 消费者需求 6 区政府 科技局 市管会 办事处的 强力支持 7 有作为重点