【培训】房地产并购案例分析

房地产并购案例分析 南京建宁路旧改项目并购 2017 12月 目录 一 项目用地概况二 目标公司概况三 交易结构四 风险分析五 经验分享 一 项目用地概况 1 项目四至及面积 东至建成小区 南至新民路 西至规划绿地及规划道路 北至建宁路 大桥南路 土地使用权面积约25348 暂定估测面积 一 项目用地概况 2 项目用地历史沿革 1 1996年5月 南京康居房地产开发有限责任公司 现更名为南京明城房地产开发有限责任公司 即甲方 详见附件 附件 以协议出让方式取得下关区四所村地块的土地使用权 并与南京市国土资源局签订了 国有土地使用权出让合同 96字第13号 土地出让金 12477499元已全部缴清 项目分A B C片分期开发建设 其中A B片已取得了土地证并建成销售 C片19182 93 尚未拆迁和建设 土地用途为住宅小区 未核发土地证 2 2010年 为启动C片建设 南京明城房地产开发有限责任公司 即甲方 成立了全资子公司江苏建宁府置业有限公司 即丙方 根据 关于四所村旧城改造C片地块项目变更建设业主的核准决定书 宁发改投资字 2010 227号 附件 南京市发改委核准四所村C片地块转由丙方建设 3 根据 关于同意变更下关区四所村地块受让方的批复 宁国土资 2012 25号 附件 南京市国土资源局同意将下关区四所村C片受让方由甲方变更为丙方 原出让合同所规定的权利和义务同时转由丙方履行 待丙方按规定完善用地手续后 再办理C片土地登记手续 一 项目用地概况 2 项目用地历史沿革 一 项目用地概况 新规划方案 根据最新控规设计 一 项目用地概况 新增用地及规划条件 新增用地目前由第三方持有 根据发改局186号文件 已纳入拆迁范围拟进行整体开发改造 将由政府相关部门完成拆迁安置及收储后以协议出让方式出让给丙方 1 出让方式合作方及目标公司披露 根据现有土地政策 可对不规则地块实施 以大带小 以协议出让方式解决新增用地的供地问题 因此 新增用地将由政府相关部门进行评估后 直接与丙方签订协议出让合同 由丙方按政府部门的评估地价直接补缴土地出让金后取得新增用地的土地使用权 2 新增用地协议出让的土地使用权面积合作方及目标公司披露 新增用地实际面积为 8350 根据相关政策 在签订协议出让合同时 将扣减四所村C片地块中划入其他区域地块的部分面积后由丙方按照扣减后的土地使用权面积6165 补缴土地出让金3 规划条件 预估 根据南京市规划局制定并经南京市政府审批的 鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划 控规 项目用地为商住用地 且根据鼓楼区发改局186号文件规定 项目用地用以新建住宅 商业及与之相关配套设施 拟建总建筑面积约16万 其中 地上计容建筑面积约10万 地下建筑面积约6万 一 项目用地概况 项目利润测算概述销售均价55000元 住宅50000元 商业60000元 车位300000元 个 计容建筑面积约10 17万 货值约57亿元 毛利率约为33 净利率约为21 开盘后首年度销售额10亿元 第二年度20亿元 现金回正时间约为15个月 一 项目用地概况 项目用地拆迁情况 征迁工作由鼓楼区政府主导 范围涵盖图中绿 黄 红标注部分 根据鼓楼区征收办的初步调查和预测算 地块项目共涉及被征收居民户数约为798户 企业2家 拆除房屋总建筑面积约为52138 78 其中住宅面积约为39709 78 非住宅面积约为12429 含违建和连家店 征收总费用约为155049 65万元 初步估算 准确征收面积以正式查产及实际征收为准 拆迁及规划土地调整周期为6个月 二 目标公司概况 一 目标公司工商登记信息1 目标公司是一家根据中华人民共和国法律注册成立并有效存续的有限责任公司 非国有 名称为 江苏建宁府置业有限公司 现注册号 统一社会信用代码 为 注册资本为人民币20 000 000元 已实缴50 剩余50 缴付期限至2044年4月2日 营业期限自2010年3月1日起 法定代表人为杨峻 2 目标公司历经多次股权变更 截至目前 合作方作为目标公司的单一全资股东 持有丙方100 股权 详见附件6 二 目标公司的财务资金状况 尚未进行审计 不详 三 交易架构 南京明城房地产开发有限公司 明城房地产 江苏建宁府置业有限公司 建宁府置业 F公司 100 18 82 1 F以受让股权方式取得建宁府置业82 的股权 并支付相关交易对价 即综合价款 包括支付给南京明城的股权转让对价 2 综合价款计算公式 综合价款 约21亿元 双方约定楼面地价 20634 76元 预期计容建筑面积 暂计为101770 交易价格封顶 少退多不补 3 综合价款的内容包括 1 改造拆迁费用 政策标准内 政策标准外 预估约16 5亿元 2 新增地块补缴土地出让金及其税费 3 股权转让溢价 根据改造拆迁费用的变化浮动 合作方式 交易对价 2016年9月 南京明城与F公司先行签订了 南京建宁路项目合作框架协议 约定了合作的基本原则 F支付了3000万元的合作诚意金 无担保 无共管 三 交易架构 一 综合价款所对应的责任范围 1 注册资本金 2 合作方对目标公司的全部实际股东投入 3 目标公司完成改造拆迁 实现本合同约定交地条件已支付及应支付的全部费用 4 目标公司进行二级开发已经发生及应当承担的全部费用 管理费用 营销费用 财务费用 税费 5 其他应当由合作方或者目标公司承担的费用 二 综合价款的财务处理方式 1 改造拆迁费用 直接向相关主体支付 被拆迁人 政府部门等 2 股权转让对价 优先偿还对外债务 应付未付款项 金融机构债务 税费等 3 上述两项费用扣减后的结余直接支付给合作方 三 股权溢价的支付节点拆迁资金支付完毕且未超过约定金额 取得国土手续以及规划指标批准文件 按比例支付股权溢价 三 交易架构 权益分配1 合作方转让目标公司股权收取溢价 1 3亿元 税前价款 2 5亿元 税后净利润 2 目标公司股权变更后 1 双方同股同投 利润对等分配 2 双方同股不同投 利润不对等分配 合作方持干股 除注册资本金外不再额外投入 三 交易架构 谈判结果重大情势变更 1 2017年2月6日 南京市出台了 南京市国有土地上房屋征收与补偿办法 拆迁成本大幅度增加 南京明城要求将该项目拆迁资金由原定的16 7亿元提升至22亿元 大大超出初期成本预算 预期利润将大幅度缩水 也不符合双方最初的合作意向 2 建宁路项目一直未取得政府重新核发规划批文 3 合作方南京明城的合作交易诉求也发生重大变化 详见上页 完全达不到F公司的预期利润诉求 结局双方协议解除2016年9月5日签订的 南京市鼓楼区建宁路项目合作框架协议书 南京明城一次性返还F公司预付的合作诚意金3000万元及其利息 四 风险分析 1 合作框架协议 签署并支付合作诚意金 既无担保又无资金共管 预付资金安全存在一定风险 2 项目用地系毛地出让 目标公司拿地时间久远 原规划条件已过期 需要重新申报 新的预期规划条件 调增容积率 能否获批存在不确定性 且增容也须补缴土地出让金 补缴标准不确定 3 项目用地取得时土地出让金额度极低 土地增值幅度较大 拆迁成本可进入土地成本的数额不确定 项目清算时或将清缴高额的土地增值税 4 项目用地拆迁成本大幅度增长 拆迁周期难以控制 对项目后期二级开发建设和运营 以及预期利润实现影响较大 风险不可控 5 目标公司存在年限较长 或有负债及潜在涉诉涉争风险难以预见 6 合作方合作诚意及履约能力存疑 对拆迁进度掌控以及后续规划报建 竣工验收等手续办理的推进能力存在不确定性 7 合作方要求股权转让溢价以税后净利润方式兑现 股转后同股不同投 持干股 利润不对等分配 使本方收益预期风险等级提升 五 经验分享 影响项目交易成败的因素 收益预期 风险 标的品质 市场行情 地方政策规范 合作方或交易对手诚意 履约