天津万科水晶城营销案例研究.ppt

2020 4 21 天津万科水晶城 世联研究案例 2 关键字 住宅 TH 公寓 别墅 简介 介绍了天津万科水晶城的基本情况 交通组织 产品组合等 3 项目基本情况 占地面积 38 4万 建筑面积 38 41万 容积率 1绿化率 40 总户数 2700户产品结构 情景洋房 公寓 联排组团 9 4 交通组织 出入口设置考虑到小区地理位置及外部交通流线的规划 小区设置4个出入口 设计充分考虑了5分钟步行舒适距离 保证了居民出行便捷 尽量缩短居民回家距离 道路设计四个出入口由小区一级道路连通 形成环状路 一级道路上部分安排地面停车 保证车辆畅通和高效的到达各个组团 进入组团的道路基本上为结合停车的尽端式道路 有很强的归属性 目的性 仅为组团服务 5 交通组织 停车系统不同人口密度的区域采用不同的停车解决方案 充分利用道路停车 在组团与组团交通空间处 架空层内 解决部分地面停 联排别墅设在宅前或独室内车库 一期 提升住宅品质 小高层设置地下车场 人行系统采用人车分行的设计 人行系统相对独立于车行系统 与绿化系统有机的结合营造舒适的步行空间 人性化的道路缓速装置 人行系统设计 6 配套内容 分布 商业和公建配套在小区入口处安排商业设施 使商业设施位于居民出行必经之地既符合居民现代生活的需要 提供生活上的便利 又可以提高商业的使用价值 中心会所设于总体规划中 Y 字型景观轴交叉点上是整个小区的几何中心视觉焦点其位置与公共交通紧密相邻提高了可达性 7 水晶城一期 一期共计732户 建筑面积约11万平方米套数比情景花园洋房75 联院别墅15 公寓10 少量商业街 用作展示 8 一期产品组合 情景组合 提倡邻里概念 以两幢住宅为一个邻里单位 两幢住宅入口相对形成邻里空间 通过建筑的层层退台 强调了室内外空间的流通的同时也从空间设计上增加了人与人之间交流 沟通的机会 在地面标高和景观配置上都有别于外部楼间空间 同时 邻里组团封闭 车行在邻里外解决 减少车行及闲杂人员的干扰 主要为4层半建筑 首层面积 150平米左右价格 80万元左右 随楼附带小院 二层面积 140平米价格 72 75万元左右三层面积 130平米左右价格 68 70万左右顶层面积 178平米左右价格 95万元左右情景花园均价 5500元 平米左右 情景组合Townhouse组合公寓组合 9 一期产品组合 情景组合之经典户型 1 建筑面积 149 14 架空层储藏室 28 37 错层四室两厅双卫南入口首层 位于首层 独享50 左右私家花园 花池的设置 平添主人生活情趣 独有情景房 倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅 视野开阔 采光充分超过20 主人房宽敞舒适 可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑 空间利用合理 情景组合Townhouse组合公寓组合 架空层平面 10 一期产品组合 情景组合之经典户型 2 建筑面积 140 48 错层三室两厅双卫 南入口二层独创露台入户方式 私密性 归属感更强7 35米开间 近40 横向客厅和餐厅 视野开阔 采光充分超过20 的主人房宽敞舒适 可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑 空间利用合理活动区 客厅 餐厅 与休息区呈小错层格局 空间层次丰富附带观景露台 情景组合Townhouse组合公寓组合 11 一期产品组合 情景组合之经典户型 3 建筑面积 128 92 错层三室两厅双卫 南入口三层7 35米开间 近40 横向客厅和餐厅 视野开阔 采光充分超过20 的主人房宽敞舒适 可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑 空间利用合理卫生间洗卫分离 互不干扰活动区 客厅 餐厅 与休息区呈小错层格局 空间层次丰富附带观景露台 情景组合Townhouse组合公寓组合 12 一期产品组合 情景组合之经典户型 4 建筑面积 186 59 跃层四室两厅三卫 南入口四层上层 豪华主人区 设卧房 休闲厅 超大卫生间 走入式衣帽间 书房 主卧室连通观景楼台 采光通透 情趣盎然 坡屋顶 低于2 2米处可设壁橱 书架等 空间利用充分 富有新意 卫生间 化妆间设有天窗 市内屋顶采光明亮 空气流通更加顺畅 顶层双向 观景天窗 近收阳光与惬意下层 8 1米开间宽大客厅与餐厅 三间卧室 三间卫生间 层高达3米 辟有6米共享空间 空间宽敞明亮 客厅与观景露台相通 便于干燥通风 附带超大观景露台 情景组合Townhouse组合公寓组合 13 一期产品组合 情景组合立面图 14 一期产品组合 townhouse组合 联排组合临卫津河布置 采用组团围合方式 每组团都有公共空间与河岸相连 组团内都配置自己的花园和儿童活动场地 每组团均有临水的界面 组团空间采取不同联排单体的组合创造出对外相对独立对内富有变化的空间 联排的户数 最多六户 而最少的 只有两户 从160多平米到接近300平米 没有均价 按套销售 情景组合Townhouse组合公寓组合 15 一期产品组合 townhouse组合之经典户型 1 建筑面积 185 05 三室三厅三卫三层跃层 前后小院 南北双入口首层空间紧凑 配有洗衣房两层共享空间 上设采光天窗二层设家庭室 南北两间卧室均连通阳台三层豪华主卧 外接超大露台 情景组合Townhouse组合公寓组合 16 一期产品组合 townhouse组合之经典户型 2 建筑面积 246 03 六室三厅三卫三层错跃 端头户型 南北中三个入口首层起居室 厨餐区分开设置 并配有洗衣房二层三间卧室 并设家庭室及书房三层独立主卧套房 配有书房 外接南北两个露台 情景组合Townhouse组合公寓组合 17 一期产品组合 townhouse组合立面图 18 一期产品组合 公寓组合 公寓组合 建筑采用围合布置 强调了从小区的公共空间 组团的半公共围合空间到各户的私有空间 完整的空间序列的过渡 使组团空间具有明显的领域感和归宿感 更加强调邻里概念 整个社区仅有4座公寓 全部为5层半建筑 全部不带电梯 共有三类房型供应一室面积区间 60 70平米二室面积区间 95 100平米 情景组合Townhouse组合公寓组合 19 一期产品组合 公寓组合之经典户型 建筑面积 101 40 两室两厅一卫一组团10号楼二组团17号楼格局方正 尺度舒展 大方玄关式入口 出入家门的心情在此转换独立餐厅 直通北阳台 采光良好主卧室面积20 开间3 7米 外飘窗设计 视野更宽两间卧室门户相对 通风顺畅 情景组合Townhouse组合公寓组合 20 水晶城二期 水晶城二期用地位于项目总体用地的西部 西临卫津河 东临水晶城内部的景观水系 居住组合别墅组团 园内主路西侧 临卫津河位置 情景花园洋房组团 园内主路东侧景观设计构想针对其各自所处地点及组团特点展开 在总体景观气质 风格 手法上延续水晶城景观设计的整体构想 在具体配置上较之一期有所丰富提高 21 二期产品组合 情景花园洋房之经典户型 1 三室两厅两卫位于首层 附带小院 8 1米开间宽大客厅和餐厅 视野开阔 采光充分 超大的主人房宽敞舒适 可设置走入式衣帽间 卫生间洗卫分离 互不干扰 双向入户选择 回家方式更具创意 22 二期产品组合 情景花园洋房之经典户型 2 四室两厅三卫上层 豪华主人区 设卧房 化妆间 超大卫生间 走入式衣帽间 附带超大观景露台 主卧室于之相连 采光通透 情趣嫣然 坡屋顶 低于2 2米处可设壁橱 书架等 空间利用充分 富有新意 顶层双向 观景天窗 尽收阳光与惬意 下层 宽大客厅与餐厅 三间卧室 双卫生间 层高达3米 辟有6米共享空间 空间宽敞明亮 卫生间洗卫分离 互不干扰 23 二期产品组合 情景花园洋房之经典户型 3 三室两厅两卫位于首层 附带小院 花池的设置 平添主人生活情趣 独有情景房 倍添院居情趣 开间8 1米的宽大客厅和餐厅 视野开阔 采光充分 超大的主人房宽敞舒适 可设置走入式衣帽间 三间主卧组织紧凑 空间利用合理 架空层与庭院通过下沉式小院相连 可做储藏室使用 24 二期产品组合 情景花园洋房之经典户型 4 三室两厅两卫7 35米开间 近40m2横向客厅和餐厅 视野开阔 采光充分 超过20m2的主人房宽敞舒适 可设置走入式衣帽间 三间主卧组织紧凑 空间利用合理 卫生间洗卫分离 互不干扰 活动区 客厅 餐厅 与休息区成小错层格局 空间层次丰富 附带观景露台 25 二期产品组合 别墅之经典户型 1 三室两厅两卫建筑面积 158 87平方米 26 二期产品组合 别墅之经典户型 2 三室两厅三卫建筑面积 184 27平方米 27 二期产品组合 别墅之经典户型 3 五室两厅三卫建筑面积 184 27平方米 28 景观设计 步行街步行街为水晶城内连接东入口及会所的一条东西走向的步行交往性景观走廊 从一个角度集中展示出水晶城的景观品质 主要运用的景观材料以质朴 沉稳 温馨为特点 如常见于欧洲街巷中的自然小料石铺地水轴在水晶城内有一条 U 字型水轴贯穿城内 串联起北入口及商业街 临水住宅 会所等社区内各类主要功能场所 并与社区西部的卫津河形成勾联之势 29 景观设计 步行街 东侧步行商业景区 林下休憩区 30 景观设计 广场 中心景观 31 会所 会所总面积为4443平方米 它处于整个水晶城的中央 U字型轴的焦点上 它的东边是一条步行街 北边是通向主入口的大道 一条蜿蜒曲折的水景从主入口一直延续到会所 然后向西缓缓流入卫津河 室外运动场地 绿地水面 旧枕木铁轨 玻璃体与白色实体设计的运动会所交织在一起 穿插在老吊装车间被部分保留的巨大的框架和墙体之间 通过新旧之间的强烈反差来达到相得益彰的效果 而在阳光中 室外运动场地和景园在高大的框架下和阴影里更显得生气勃勃 32 会所的功能配置 会所的功能非常全面 它集管理和娱乐为一体 网球场 室内游泳馆 健身房 多功能厅 三个羽毛球标准场地 乒乓球 台球 棋牌 咖啡厅 餐厅 报刊阅览 儿童游艺等康乐设施 又有物业管理用房等便民设施 33 销售中心的布置