住宅物业业主手册.doc

中桥城市园（一期）业主手册上海中桥物业管理有限公司中桥城市园管理处二零一二年十二月欢迎辞尊敬的业主/使用人：您好！欢迎您入住中桥城市园（一期）！上海中桥物业管理有限公司已有幸受聘中桥城市园（一期）的前期物业管理工作。为便于所有的业主/使用人更多地了解应有的权利和义务、本居住区的情况、物业管理的基本运作范围、内容和相关制度以及居住区周边的交通、设施情况，我们特制订本手册，谨请各位仔细阅读并妥为保存本手册，以便随时参阅。若阁下欲将贵物业转售或出租，谨请在办理完相关手续后将本手册转交新的业主/使用人。我们深知完善的制度和良好的管理是保证业主/使用人在本居住区享受居家生活所不可缺少的重要因素。若业主/使用人需要任何帮助或者希望提出任何有助于改善小区管理的意见，请与本公司常驻小区物业管理处联系。我们必定会乐于尽力改进与完善。本手册所载之相关规定须各位业主/使用人共同遵守，管理公司保留解释及修改条文和规定的权利，一切修改将会通知各业主/使用人。如本手册所载规定与新的国家法规和公约有违背之处，则以国家法规和公约的相关条款为准。我们谨籍此机会向所有业主/使用人在遵守本手册所载指引中给与的合作，表示衷心的谢意，并恭祝诸位居家安乐、事业顺利！上海中桥物业管理有限公司2012年11月于上海康桥管理服务篇一、居住区管理：1物业管理公司上海中桥物业管理有限公司（以下简称“中桥物业”）成立于1995年，其前身为中桥集团有限公司物业管理部。中桥物业是一家拥有现代企业制度的物业管理公司，具有独立企业法人资格和物业管理专业一级资质。中桥物业现拥有一支年轻化、知识化、专业化、高技能的管理队伍。公司管理层中，具大专以上学历、中级以上职称、物业管理岗位资格证书的超过三分之二，百分之八十的人员从事物业管理经历在五年以上，最长的超过十二年。中桥物业以“高效、奉献、忠诚、敬业”为企业精神，把“以人为本、以客为尊、以质为先”的管理理念渗透到物业管理的全过程。依托股东方的导入和自我的不断完善，公司已逐步形成适应不同类型物业的标准化管理模式。2物业管理处中桥城市园物业管理处（以下简称“管理处”）为上海中桥物业管理有限公司常驻本居住区的物业管理部门，内部设客户接待、财务、保安、保洁及工程维修等部门。为本居住区提供综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位及共用设备的日常运行、保养、维修服务、应急处理服务、便民服务以及非公共性的有偿特约服务等。管理处实行全年365天每天24小时的保安和维修服务，管理处每天的接待时间为8：3020：30。管理处地址：塔秀路687号101室电话：66080928传真：66809026邮政编码：2035113管理控制业主/使用人在本居住区内享有的居住权和享用权应以不妨碍邻里为原则。同时，管理处依照上海市住宅物业管理规定对本居住区内的公共区域、景观小品等所有的设施设备及与物业管理相关的服务场所等均有管理和维护之权利。任何业主/使用人均不得通过任何途径对设施设备的正常运行进行更改、占用和干扰。4管理处的代表权管理处以上海中桥物业管理有限公司的名义按照前期物业服务合同的约定，有权代表各业主/使用人就中桥城市园（一期）的物业管理相关问题与政府、公共服务部门和有关团体进行磋商，其中包括选聘律师或法律顾问、聘用专业人士、顾问、承建商、维保单位或工人等。管理处有权对本居住区公共设施的养护维修等向外委托专业公司实施。5业主的自治管理中桥城市园（一期）的物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。根据政府有关规定适时成立业主大会/业主代表大会，届时中桥城市园将推行由业委会、居委会和物业管理公司组成的“三位一体”的管理模式，从而更有效地保障和维护广大业主/使用人的合法权益。6物业服务费用为保障所有业主/使用人在中桥城市园（一期）之物业的长远利益，以达到投资保值增值的效果。本司按照“量入为出”及“保本微利”的原则，编制了本居住区物业服务费用的开支预算，并制订了合理的收费标准，且已经物价部门批复同意。故所有业主/使用人须按照临时业主公约的规定承担本小区的保养、维修及日常管理开支。物业管理服务的各项支出包括但不仅限于： 楼宇及共用部位、公共设施、共用设备维修、保养和运行服务。 保安服务，包括巡视、检查等。 环卫保洁服务。 环境绿化、花木更新养护。 公共设施、共用部位能源开支。 管理公司设置于住宅小区的物业管理处的行政管理费用（办公、保险、通讯、电器、服装、差旅、公关、审计等）。 管理公司设置于住宅小区的物业管理处的员工薪金及福利。 应缴政府税金。 其他管理服务费用开支。7物业服务费用的缴付方式物业服务费用自交房通知书约定本物业交付之日的次月首日起开始计算。各业主/使用人应按标准根据各自拥有的物业建筑面积支付，每季度缴纳一次。各业主/使用人应于每季首月的15日之前至物业管理处缴付该季度的物业服务费用。根据有关规定，无论物业单元是否空置、使用或出租等，该物业单元的业主/使用人均须缴付物业服务费用及其他应付费用。若业主向第三方提供出租的，请相关业主与第三方就物业服务费用缴付事宜进行约定，否则相关业主仍将承担物业服务费用的最终支付责任。周一至周日8：30-20：30，管理处由专人负责接待现金收费。如有需要，请预约管理处派员上门办理收费业务。银行托收（帐号： ），转帐成功后请向管理处提供转帐凭证复印件，经管理处确认后开具收款凭证并负责上门送交。8物业服务费用的督缴办法业主若未按时缴纳物业服务费用的，本公司将根据有关规定按日加收应缴纳费用的3的滞纳金。业主/使用人如对缴款金额有异议，应在规定交款期的前五天与物业管理处联系，但不可借此拖延付款或拒付。若拖延或拒付的，物业管理处可在物业管理区域内公布物业服务费用整体收缴情况，并注明欠缴费用的业主室号，同时继续进行催讨，直至向人民法院提起诉讼。9授权人业主如需委托他人代理物业的相关事宜，须将委托人的姓名、身份、委托内容及联系方式等以业主委托书的形式书面通知管理处。10投诉与建议凡有关本居住区管理服务问题的投诉或建议，本公司皆乐于聆听并进行认真负责的分析处理，以使我们的管理服务更臻完善。为有效地处理各类投诉及建议，所有来函、来电请留下姓名、联络方法，以便及时回复。物业公司地址：新镇路路903号物业公司监督电话：5683668611管理职员为使日常管理工作的有序进行，业主/使用人请勿擅自差遣管理处员工提供任何私人服务，以免与日常服务工作发生冲突。管理处员工一律不得收受业主/使用人的任何馈赠，敬请各业主/使用人合作。所有当值管理处员工皆应佩戴标有姓名及工号的工作铭牌。如业主/使用人对来访人员存有疑问，请即时联络管理处查询。12特约服务根据本居住区的特点和业主的需求，管理处将设立多项综合有偿特约服务，具体内容包括但不仅限于： 家政服务：家政公司推荐、装潢公司推荐； 商务服务：打字、复印、电话、传真等； 维修服务：住宅单元内水电设施的维修保养、咨询等； 保洁服务：住宅单元内的清洁等； 代理服务：商品房的租售等 其他服务：业主如需要其他服务可与管理处具体进行协商。13无偿服务管理处根据本居住区实际情况，将推出如下无偿服务项目： 代叫出租车 代订饮用水、牛奶 代收邮件快递（需委托书） 叫醒服务 门匙托管二、入住须知1入住收费告知单收费项目收费标准收费依据收费说明居民非生活垃圾清运费60平方米以下每户200元，6180平方米每户250元，81110平方米每户300元，111140平方米每户350元，141平方米以上每户400元。关于规范环境卫生服务收费的通知以及南价物字（2006）第012号批文本项收费为代收代付。分时电表装置费100元/户关于核定民用分时电价和分时电表装置费的通知本项收费为代收。装修施工人员临时出入证工本费10元/人关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知本项收费由物业公司收取。地下机动车泊位停放费售后车位保洁运营费：50元/月/个临时停放：免费（1小时以内）3元/次（1-8小时）5元/次（8-24小时）24小时以上重复计费上海市住宅物业管理规定相关收费标准为南汇区物价部门所颁布。2入住须知业主须依照开发商发出的交房通知书所约定的日期前来办理收房手续。业主办理收房手续时须提供交房通知书、业主身份证明或业主委托书及代理人身份证明等。3业主责任业主必须遵守物业管理条例、上海市住宅物业管理规定及中桥城市园（一期）的临时业主公约、新建住宅使用说明书、住宅使用公约和业主手册等的有关规定。业主装修应确保自身和装修公司遵守住宅装修管理规定和住宅装修管理协议，如有违章须及时予以整改，对拒不整改者，管理处可通过相关途径采取一切有效措施加以阻止。4质量保证书和使用说明书为加强住宅质量管理，确保住宅售后服务，根据国家建设部的有关规定，在上海市住宅发展局的监督下，建设单位将在住宅交付使用时，向各业主/使用人提供质量保证书和新建住宅使用说明书，以明确住宅的保修范围、期限及各自的责任，同时亦对本居住区的概况、建筑结构、各类设备设施的性能及布置有基本了解。5房屋质量瑕疵问题：中桥城市园（一期）已经政府相关部门验收合格并获取了入住许可证，符合入住条件。当您收楼时，如发现单元内尚有少许未尽完善之处，请即时通知管理处有关部门，使之能尽快联系建设单位/相关承建商进行保修。三、业主/使用人之责任1用途限制中桥城市园（一期）是根据政府审定的规划进行开发建设的居住区，业主/使用人未经政府有关部门批准，不得擅自改变物业用途和使用性质。业主/使用人在其住宅单元内均享有居住权和使用权，但应不妨碍邻居生活、损害他人利益。2噪声控制为保持住宅小区的环境安静，在晚上18：00至次日上午8：00，请勿发出所有足以扰人的噪声，如：电视、收音机、音响、乐器及其他噪声。3家犬宠物本居住区内严禁无证养犬，有证养犬户有责任保持公共卫生，并按政府有关规定对宠物进行圈养。4停水事宜本居住区若逢停水期间，请业主/使用人切记关闭所有水喉，避免重新供水时造成浪费或损失。若因业主/使用人的疏忽而引致水浸，当事人应承担公共场所清洁以及受损电器、设施修缮等费用，并负责赔偿邻里单元所受水浸的一切损失。5搬离居住区业主/使用人搬离居住区前，请事先到管理处办理相关手续，以便管理处给予妥善安排。业主/使用人请选择居住区内车辆和人员出入较少的时间进行搬运。搬运时请与管理人员充分合作，并监督搬运人员的行为，以免损坏公共设施。对搬运时损坏的公共设施、公共场地的，须照价赔偿。在搬运后，当事人应将现场遗留物清理干净。6环境绿化全体业主/使用人均应爱护小区绿化，不得攀折树木或在树木上晾晒衣物，所有墙壁、树木或公共场所均禁止涂绘、书写或张贴海报。对损坏绿化的行为，管理处有权要求责任人承担重植费用及赔偿。7垃圾清理请全体业主/使用人配合将生活垃圾分类袋装，放入指定的生活垃圾桶内，以便集中清运。大件废弃物和建筑垃圾须送到指定的建筑垃圾临时堆场。装潢建筑垃圾的处理详见装修管理规定。切勿将废弃物随意抛出窗外或堆置于人行道、消防走道、电梯厅等公共场所。请勿随地吐痰、大小便及乱扔果皮纸屑。烟头、火柴等须完全熄灭后方可丢入垃圾桶内。8车辆停放进入居住区的机动车须遵守小区的停车管理规定，车辆必须停放在划定的停车线内，不得在居住区道路、绿地上随意停放。因特殊情况（如搬家等）在道路上临时停车的，须得到现场保安的同意并服从指引。9公共区域所有业主/使用人均无权私自占用分户门外、窗外等公共区域，无权在分户门外、窗外、过道、绿化带、外墙、屋顶等处设立广告招牌和晾晒衣物。10对讲系统单元内配备的可视对讲设施在装修时不得擅自移位，以免影响整个系统的正常使用，并给其他业主/使用人造成不必要的损失。四、小区配套设备设施1电梯本居住区共配备49台FUJITEC（富士达）电梯，请严格按照电梯使用管理规定使用。2有线电视宽带网本居住区配置有线电视终端，于每户单元内配置二只终端，每户预留宽带电信网接入口一个，办理手续后即可开通使用。3电话线各单元已配置电话线二门，办理手续即可开通使用。4对讲门机各单元配备一门可视对讲机。5水、电、气配套系统1）每户供电容量单相6千瓦表器（30号住宅为三相9千瓦表具）。2）每户均有市政管道自来水和居住区管道净水排管到户。3）每户预留天然气接口，办理手续后即可开通使用。6保安系统居住区各主要入口处、主要通道、停车库均装有闭路监视系统，由保安人员负责全天候24小时值勤监控。7电子巡更系统为确保居住区的安全，在居住区的一些重点部位设有巡更点。8居住区停车居住区建有地下停车库，配置地下车位554只，具体办理手续情况可到管理处咨询。五、保安及防范措施1保安员1) 所有主要出入口均由保安24小时按规定值勤。2) 保安员负责在居住区内进行24小时巡逻。3) 管理处设有保安监控中心，全天24小时安全监控，及时处理突发事件。2保安设备1) 居住区围墙设红外线周界报警系统。2) 居住区出入口及地下车库进出口均设有电视监控器。3) 居住区各单元设置电子对讲门禁系统。4) 居住区每单元设置紧急呼叫系统，与居住区保安监控中心联系。3治安防范1) 不要随便给陌生人开门。如发现可疑的人或事，请立即通知保安员或管理处。2) 如遇到自称公务人员或公共机构职员，请其出示身份证明。3) 如发现上门塞广告、推销产品和其他可疑人员时，请立即通知管理处。4) 不要在分户门外设置鞋箱和杂物，以免丢失物品。5) 装有防盗报警装置的单元，业主要定时检查设备的完好性；外出或晚间就寝时，应开启防盗报警装置并将门窗关好。如发现故障请及时通知管理处。六、防火措施1家庭防火注意事项1) 儿童天性好奇，凡火柴、打火机等应放置在儿童不能攀及的地方。此外，切勿让儿童单独留于家中，以免发生意外。2) 家中所有插座及电路均应装妥保险装置。3) 电源不可超负荷使用。4) 切勿将暖炉放置在容易被翻倒的地方，或靠近易燃物品。暖炉附近必须保持空气流通，以免发生过热现象。5) 就寝或外出前，请将所有电闸、燃气挚及门关上。6) 应将所有烟头、烟斗及火柴的余烟弄熄。请勿在床上吸烟。7) 电视机后侧应留有空隙，以作散热之用。插座有损坏时，应即时更换。8) 空调电线及保险丝应安装妥当，并作定期检查，以确保安全。9) 电炉或燃气炉要经常清理，勿留有油渍。勿将窗帘、衣物及纸张放近炉灶。10) 安装在厨房、卫生间的电插座，须选用防水插座。11) 消防门必须关闭，并且不可让物品阻塞走道及楼梯等消防通道。2如遇火警应采取的措施1) 保持镇定2) 打破安装在电梯厅走廊上消防箱内的防火报警按钮玻璃，直接报警。3) 拨火警电话“119”通知消防局。4) 如时间许可请打对讲电话通知监控中心或管理处。5) 关闭所有门窗，检查消防门是否关闭，以免火势及浓烟蔓延。6) 若遇到浓烟，以湿毛巾覆盖面部，并尽量贴近地面行走。7) 禁止使用电梯，应迅速、有序地从消防楼梯逃生。七、防汛防台事宜在台风汛期，管理处将提醒各位业主/使用人必须采取的预防措施，以免对贵单元或居住区邻里造成不必要的损失。请切记以下内容：1） 检查玻璃窗、阳台围栏玻璃的紧固螺丝，确保其牢固可靠。2） 更换或维修已失效的窗及窗铰链。3） 确保阳台地漏畅通。4） 确保所有空调外机和外机支架安装妥当、螺丝紧固、支架牢靠。5） 移走窗台及阳台所有可能被风吹移、坠落的物品。6） 台风到来时不要打开窗户。法规公约篇上海市住宅物业管理规定第一章 总则第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院物业管理条例和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条 本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。 第三条 本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本规定所称业主，是指房屋的所有权人。 本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。 本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。 第四条 上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。 有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。 街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 第二章 业主及业主大会第五条 新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。 建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。第六条 业主在物业管理中，除享有国务院物业管理条例规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。 业主在物业管理中，应当履行国务院物业管理条例规定的义务。 业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。 第七条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 第八条 物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区( 县) 房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。 区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。 筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。 筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。 第九条 业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。 首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 第十条 业主大会除履行国务院物业管理条例规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。 第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。 第十二条 首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院物业管理条例规定的条件。 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。 第十三条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案： （一）业主大会会议记录和会议决定； （二）业主大会议事规则； （三）业主公约； （四）业主委员会成员的名单和基本情况。 区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。 业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。 第十四条 业主委员会任期为三年到五年。 业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 第十五条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。 业主小组履行下列职责： （一）讨论业主大会拟讨论的事项； （二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。 业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 第十六条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。 业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。 第三章 物业管理服务第十七条 在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，提供前期物业服务。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的，经物业所在地的区（县）房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第十八条 建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当参照市房地资源局制作的示范文本，制定业主临时公约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。 业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报区（县）房地产管理部门备案。 房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，详细的房屋结构图（注明房屋承重结构），不得占用、移装的共用部位、共用设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。 建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。 第十九条 建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区（县）房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。 第二十条 物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有： （一）物业管理用房； （二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊； （三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库； （四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地； （五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业； （六）其他依法归全体业主所有的设施设备。 建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。 第二十一条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项： （一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护； （二）公共绿化的维护； （三）公共区域的保洁； （四）公共区域的秩序维护； （五）车辆的停放管理； （六）物业使用中对禁止性行为的管理措施； （七）物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理； （八）物业档案资料的保管； （九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。 物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。 第二十二条 物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定： （一）符合国家和本市规定的技术标准、规范； （二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项； （三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务； （四）配合居（村）民委员会做好社区管理相关工作。 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。 第二十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。 物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。 第二十四条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 第二十五条 利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金, 也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。 第四章 物业的使用与维护第二十六条 禁止下列损害公共利益的行为： （一）损坏房屋承重结构； （二）违法搭建建筑物、构筑物； （三）破坏房屋外貌； （四）擅自改建、占用物业共用部分； （五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备； （六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品； （七）排放有毒、有害物质； （八）发出超过规定标准的噪声； （九）法律、法规和规章禁止的其他行为。 第二十七条 业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。 业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。 第二十八条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。 第二十九条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。 第三十条 车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。 公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。 物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。第三十一条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。 第三十二条 新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。 第三十三条 专项维修资金应当存入银行专户，按幢立帐、按户核算。 业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。 第三十四条 物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担： （一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担； （二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担； （三）全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。 按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。 第三十五条 单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额，按照本规定第九条执行。 第三十六条 机动车停车场（库）的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场（库）的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。 第三十七条 物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。 发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。 物业应当定期维修养护。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。经区（县）房地产管理部门督促限期改正，仍未进行维修养护的，由区（县）房地产管理部门组织代为实施，费用由相关责任人承担。 第五章 法律责任第三十八条 违反本规定的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处理。 第三十九条 业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。第四十条 建设单位违反本规定第八条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区（县）房地产管理部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款。 建设单位违反本规定第三十二条规定，未按规定交纳专项维修资金的，由市房地资源局或者区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。第四十一条 违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。 违反本规定第二十六条第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区（县）房地产管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。 第四十二条 违反本规定第二十六条第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，区（县）房地产管理部门可以申请区（县）人民政府组织强制拆除。 对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。 附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。 第四十三条 业主、使用人违反本规定第二十八条规定，擅自改变物业使用性质的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。 第四十四条 物业管理企业违反本规定第二十九条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区（县）房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。第四十五条 当事人对市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照中华人民共和国行政复议法或者中华人民共和国行政诉讼法的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。 当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。 第四十六条 市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章 附则第四十七条 本规定中有关专业用语的含义： （一）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。 （二）部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。 （三）全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。 第四十八条 非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照本规定执行。 第四十九条 本规定自2004年11月1 日起施行。1997年5 月28日上海市第十届人大常委会第三十六次会议通过的上海市居住物业管理条例同时废止。 关于印发关于实施上海市住宅物业管理规定有关问题的意见的通知沪房地资物200591号各区（县）房地局: 现将关于实施上海市住宅物业管理规定有关问题的意见印发给你们，请遵照执行。上海市房屋土地资源管理局二五年二月四日关于实施上海市住宅物业管理规定有关问题的意见为贯彻上海市住宅物业管理规定（以下简称规定），现就有关实施问题提出如下意见，请遵照执行。 一、关于物业使用与维护中若干损害公共利益行为的认定 （一）擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，属于损坏房屋承重结构的行为。 （二）在住宅物业管理区域内已交付使用的物业，有下列情形之一的，属于违法建筑物、构筑物： 1、未取得建设工程规划许可证建造的建筑物、构筑物； 2、未按照建设工程规划许可证核准的图纸及相关技术规定建造的建筑物、构筑物； 3、其他违法的建设工程。 上述违法建筑物、构筑物包括擅自在天井、庭园、平台、晒台（露台）、屋顶、道路或其他场地搭建的建筑物、构筑物，开挖地坪、以及在房屋内部插层增加的建筑面积等。 （三）擅自改变房屋原始设计外立面及其色调、擅自在非承重外墙上开门、窗的，属于破坏房屋外貌的行为。 二、关于改变物业使用性质的认定 在住宅物业管理区域内有下列情形之一的，属于擅自改变物业使用性质的行为： （一）未经规划管理部门批准，将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用，以及改变非住宅的规划批准用途使用的。 （二）将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间，或者改变卫生间、厨房间的原始设计位置。 三、关于物业管理企业对违法行为的劝阻制止义务 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主（临时）公约的行为，应当及时采取积极有效措施予以劝阻、制止，直至向其发出违法（规）行为整改通知书；经劝阻、制止无效的，物业管理企业应在24小时内书面报告相关行政管理部门及业主委员会（违法（规）行为整改通知书及违法（规）行为报告单样张详见附件一）。 四、关于违法行为处理中法规适用问题 （一）2004年11月1日前发生的物业使用禁止行为的事实认定和处理，适用上海市居住物业管理条例（以下简称条例）的相关规定。但违法行为自发生之日起超过两年的，不予行政处罚，应通过责令限期改正等其他行政执法方式予以处理。 （二）2004年11月1日前发生的物业使用方面行为，按条例和规定的规定均属违法行为的，违法事实的认定适用条例，处理罚种和幅度可按条例与规定中较轻的掌握。 在处理上述违法行为过程中，行政执法程序适用规定。 五、关于附有违法建筑并结构相连房屋的认定和处理程序 违法搭建的建筑物、构筑物依附于房屋的，属附有违法建筑并结构相连的房屋。 “附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产机构不予办理房地产转移、抵押登记”，按下列程序处理： （一）区、县房地产管理部门经查证认定后，制作附有违法建筑并结构相连房屋的认定书（详见附件二），并送达当事人及房地产登记机构；认定书中可要求当事人限期自行拆除违法建筑。 （二）房地产登记机构收到认定书后，应在房地产登记册予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。 当事人自行拆除违法建筑的，应及时告知区、县房地产管理部门；区、县房地产管理部门经核实后通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记；违法建筑被依法执行拆除的，区、县房地产管理部门应通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记。 事实认定不清或违法建筑已被依法拆除，区县房地产管理部门未及时告知登记机构注销限制处分注记的，由区县房地产管理部门承担相应责任。属当事人未及时告知造成后果的，由当事人承担相应责任。 六、关于物业管理用房 建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积（实测面积）报告中予以注明，并加盖建设单位公章；建设单位提交的资料符合关于实施上海市住宅物业管理规定的若干意见规定的物业管理用房配置条件的，市或者区县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记，并按规定予以注记。 七、关于物业的验收 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰、水、电、气、卫、消防、电梯等进行查验。查验中发现房屋质量和配套设施等问题，应书面告知建设单位或业主委员会，并就存在问题及解决方案形成共识后按规定办理交接手续。 物业管理企业与建设单位办理物业验收的具体程序和标准按照建设部有关房屋接管验收标准执行。 建设单位或业主委员会应当按照物业管理条例第二十九条第一款的相关规定向物业管理企业移交物业管理资料。关于实施上海市住宅物业管理规定的若干意见 为更好地实施市人大常委会发布的上海市住宅物业管理规定（以下简称规定），现提出如下若干意见： 一、物业管理区域的划分和调整