房地产业税收培训教学课件.ppt

1 房地产业税收培训 上饶县地方税务局二0一二年六月十二日 2 目录 房地产业主体税种 房地产业税收管理现状 房地产业税收实务 3 房地产税收管理现状 房地产行业日渐成为拉动地方经济的重要杠杆 财政贡献率也逐年攀升 在县 市 一级对财政更是产生了决定性作用 房地产行业税收管理一直是各级地税机关关注的难点问题 综观我们地区房地产税收管理现状 可以概括为以下几点 一 整体管理日趋规范 目前 全地区各级地税机关按照 法治 公平 效率 的治税思想和国家税务总局房地产税收 一体化 管理思路 通过税种管理与环节控制 台帐管理相结合 初步建立了 一户式 征管档案 逐步解决了传统的房地产税收管理难点 总体上是朝着法制化 规范化的轨道迈进 4 二 管理模式各具特色 目前 基层税务机关在房地产税收具体管理模式不尽相同 一是税收管理员模式 二是委托代征模式 三 管理绩效逐步提升 各基层局根据本地实际税源和内设机构实施不同的管理模式 体现了因地制宜 因事设岗 以岗定责的管理特点 房地产税收管理现状 5 主要问题及成因 根据现行税制设置 房地产税收涉及税种13个 从征税环节看 可分为房地产取得 保有和流转三个环节 由于税种纷繁复杂 各税种在各环节的纳税主体 纳税时间 优惠减免规定各异 房地产税收管理不可避免存在很多难点热点问题 一 税制设计结构性矛盾产生的征管难题 一是税制设计上不尽合理 二是各环节中税收优惠减免政策过多 三是计税依据确认困难 6 主要问题及成因 二 税源管理的粗放性框架导致税收流失 主要表现 一是信息采集不够 二是税源监控不到位 三是征管模式与征税环境不适应 导致税源失控 三 管理职能的分割性特点凸显配合缺位 房地产行业的行政管理部门包括建设 规划 国土 房管 物价 地税等 税务部门需要掌握的涉税信息大多数需要相关部门提供 但目前整体配合情况不是太理想 外部合力没有形成 各部门之间未达到信息共享 资料传递不到位 不及时 不准确 四 纳税人的利益性驱动带来税基侵蚀 一是存在故意偷逃税现象 二是钻政策空子 合理避税 7 对策与建议 一 以税源管理为核心 强力推动税收管理上台阶1 明确机构 清晰权责 按现有机构设置 确定房地产税源管理 税收征管 税款征收和税务稽查四个岗位 明确各岗位工作职责及信息交换办法 2 突出重点 把握关键 一是全面采集涉税信息 加强部门联系 建立本地房地产宏观税源档案 采集房地产开发的动态和静态信息 3 优化手段 搞好结合 一是要优化税源管理手段 充分运用现代科技手段 建立电子信息档案 对整个房地产税源实施动态和静态的税源监控 二是要搞好结合 8 对策与建议 二 以综合治税为平台 着力开创税收管理新局面1 密切部门配合 善于外部借力 现行地方税收具有较强的依附性 部门的配合至关重要 争取党政和各部门的支持是实现信息共享 综合治税的关键 2 强化信息建设 推行电子管理 税收的科学化精细化管理离不开信息化手段的支撑 实现房地产业 相关税种征收管理数据的收集 分析 处理和传输 推行网络和电子管理 9 目录 房地产业主体税种 房地产税收管理现状 房地产业税收实务 10 房地产业主体税种 一 营业税1 征税范围销售不动产 是指有偿转让不动产所有权的行为 征收范围包括 销售建筑物或构筑物 销售其他土地附着物 营业税税目注释 建筑物 构筑物 是指通过建筑 安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品 包括房屋 道路 水库 设备基础 操作平台 各种设备的砌筑结构工程 金属结构工程 其他附着物 是指除建筑物 构筑物以外的其他附着于土地的不动产 如树木 庄稼 花草等 11 房地产业主体税种 2 征税范围的特殊规定 无偿赠送不动产行为单位将不动产无偿赠与他人 视同销售不动产 营业税暂行条例实施细则 对个人无偿赠送不动产的行为 不应视同销售不动产征收营业税 国税发 1995 156 转让房屋有限产权或永久使用权的行为 转让以不动产投资入股取得的股权 12 房地产业主体税种 3 销售不动产营业额的确定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额4 纳税时间的规定为销售不动产并取得营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天 13 房地产业主体税种 5 纳税义务的判断在房地产交易过程中 纳税人是否发生了应当缴纳 销售不动产 营业税行为 除特殊规定外 一般从以下四个方面进行把握 转让的是否是不动产的所有权 被转让的不动产所有权是否属于该单位或个人 或者说是谁转让了该不动产的所有权 是否有偿 不动产是否为与中国境内 只有同时具备上述四个条件 我们才能按销售不动产进行征税 14 房地产业主体税种 6 代建房屋行为的界定单位和个人受托代建房屋 必须同时符合下列条件 方可按 服务业 税目的 代理 项目征收营业税 1 必须是由受托方办理建设项目的立项手续2 土地使用权属于委托方 15 房地产业主体税种 二 土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 以转让所取得的收入包括货币收入 实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋 不包括以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为 纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权 并取得收入的单位和个人 课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额 土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本 费用等支出后的余额 土地增值税实行四级超额累进税率 16 房地产业主体税种 2 土地增值税征收方法土地增值税是以转让房地产取得的收入 减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据 并按照四级超率累进税率进行征收 1 增值额未超过扣除项目金额50 部分 税率为30 2 增值额超过扣除项目金额50 未超过扣除项目金额100 的部分 税率为40 速算扣除系数为5 3 增值额超过扣除项目金额100 未超过扣除项目金额200 的部分 税率为50 速算扣除系数为15 4 增值额超过扣除项目金额200 的部分 税率为60 速算扣除系数为35 5 房地产企业建设普通住宅出售的 增值额未超过扣除金额20 的 免征土地增值税 17 房地产业主体税种 3 土地增值税特点 1 以转让房地产的增值额为计税依据 土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本 费用 税金及其他项目金额后的余额 与增值税的增值额有所不同 2 征税面比较广 凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人 除税法规定免税的外 均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税 换言之 凡发生应税行为的单位和个人 不论其经济性质 也不分内 外资企业或中 外籍人员 无论专营或兼营房地产业务 均有缴纳增值税的义务 3 实行超率累进税率 土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认 按照累进原则设计 实行分级计税 增值率高的 税率高 多纳税 增值率低的 税率低 少纳税 4 实行按次征收 土地增值税在房地产发生转让的环节 实行按次征收 每发生一次转让行为 就应根据每次取得的增值额征一次税 18 房地产业主体税种 土地增值税的开征 具有极其重要的作用 有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控 有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为 有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金 19 房地产业主体税种 4 土地增值税征收范围1 一般规定 1 土地增值税只对 转让 国有土地使用权的行为征税 对 出让 国有土地使用权的行为不征税 2 土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税 也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税 3 土地增值税只对 有偿转让 的房地产征税 对以 继承 赠与 等方式无偿转让的房地产 不予征税 不予征收土地增值税的行为主要包括两种 房产所有人 土地使用人将房产 土地使用权赠与 直系亲属或者承担直接赡养义务人 房产所有人 土地使用人通过中国境内非营利的社会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社会福利 公益事业 20 房地产业主体税种 2 特殊规定 1 以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件 免征收土地增值税 其中如果投资联营的企业从事房地产开发 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税 2 房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途 如果产权没有发生转移 不征收土地增值税 3 房地产的互换 由于发生了房产转移 因此属于土地增值税的征税范围 但是对于个人之间互换自有居住用房的行为 经过当地税务机关审核 可以免征土地增值税 21 房地产业主体税种 5 土地增值税征收方式第一步核定征收 按照转让二手房交易价格全额的1 征收率征收 这种模式类似于目前的个人所得税征收方式 第二步减除法定扣除项目金额后 按四级超率累进税率征收 其中又分两种情况 一是能够提供购房发票 二是不能够提供发票 但能够提供房地产评估机构的评估报告 22 房地产业主体税种 6 土地增值税计算方法计算土地增值税的公式为 应纳土地增值税 增值额 税率1 公式中的 增值额 为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额 纳税人转让房地产所取得的收入 包括货币收入 实物收入和其他收入 计算增值额的扣除项目 1 取得土地使用权所支付的金额 2 开发土地的成本 费用 3 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 4 与转让房地产有关的税金 5 财政部规定的其他扣除项目 23 房地产业主体税种 2 土地增值税实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率为30 增值额超过扣除项目金额50 未超过扣除项目金额100 的部分 税率为40 增值额超过扣除项目金额100 未超过扣除项目金额200 的部分 税率为50 增值额超过扣除项目金额200 的部分 税率为60 上面所列四级超率累进税率 每级 增值额未超过扣除项目金额 的比例 均包括本比例数 24 房地产业主体税种 纳税人计算土地增值税时 也可用下列简便算法 计算土地增值税税额 可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算 具体公式如下 一 增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额 增值额 30 二 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的土地增值税税额 增值额 40 扣除项目金额 5 三 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的土地增值税税额 增值额 50 扣除项目金额 15 四 增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额 增值额 60 扣除项目金额 35 公式中的5 15 35 为速算扣除系数 25 房地产业主体税种 7 土地增值税征收实例假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产 2006年12月将以70万来出售 1 张先生不能提供购房发票证明 又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的 其以核定方式来缴纳 则需要缴纳的土地增值税为7000 700000 1 元 2 如果张先生能够提供购房发票 发票所载金额为50万 那么可扣除 原值 500000 加计金额 500000 5 500000 1 5 5 51250 税金 契税为7500 500000 1 5 元 转让时缴纳的营业税为38500 700000 5 5 个人所得税按核定方式缴纳为7000 700000 1 印花税350元 那么该套房屋的增值额为 700000 500000 51250 7500 38500 7000 350 95400元 未超过扣除项目金额的50 按照30 的税率计算 那么 土地增值税为 95400 30 28620元 26 企业所得税汇算清缴概述 一 企业汇算清缴的概念与企业范围 一 企业所得税汇算清缴 是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内 依照税收法律 法规 规章及其他有关企业所得税的规定 自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额 根据月度或季度预缴企业所得税的数额 确定该纳税年度应补或者应退税额 并填写企业所得税年度纳税申报表 向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报 提供税务机关要求提供的有关资料 结清全年企业所得税税款的行为 二 企业汇算清缴的企业范围 凡在纳税年度内从事生产 经营 包括试生产 试经营 或在纳税年度中间终止经营活动的企业 都是企业所得税汇算清缴的纳税人 包括查账征收所得税的企业和核定征收中定率征收所得税的企业 27 企业所得税汇算清缴概述 二 纳税人的责任1 纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定 正确计算应纳税所得额和应纳所得税额 如实 正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表 完整 及时报送相关资料 并对纳税申报的真实性 准确性和完整性负法律责任 2 纳税人需要报经税务机关审批 审核或备案的事项 应按有关程序 时限和要求报送材料等有关规定 在办理企业所得税年度纳税申报前及时办理 3 纳税人未按规定期限进行汇算清缴 或者未报送 管理办法 规定资料的 按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理 28 企业所得税汇算清缴概述 三 纳税人的权利1 延期申报权 纳税人因不可抗力 不能在汇算清缴期内办理企业所得税年度纳税申报或备齐企业所得税年度纳税申报资料的 应按照税收征管法及其实施细则的规定 申请办理延期纳税申报 2 纠错重报权 纳税人在汇算清缴期内发现当年企业所得税申报有误的 可在汇算清缴期内重新办理企业所得税年度纳税申报 3 结清税款权 纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的 应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款 预缴税款超过应纳税款的 主管税务机关应及时按有关规定办理退税 或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款 4 延期缴款权 纳税人因有特殊困难 不能在汇算清缴期内补缴企业所得税款的 应按照税收征管法及其实施细则的有关规定 办理申请延期缴纳税款手续 29 企业所得税汇算清缴概述 四 纳税人汇算清缴报送的资料 1 企业所得税年度纳税申报表及其附表 2 财务报表 3 备案事项相关资料 4 总机构及分支机构基本情况 分支机构征税方式 分支机构的预缴税情况 5 委托中介机构代理纳税申报的 应出具双方签订的代理合同 并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目 原因 依据 计算过程 调整金额等内容的报告 6 涉及关联方业务往来的 同时报送 中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表 7 主管税务机关要求报送的其他有关资料 纳税人采用电子方式办理企业所得税年度纳税申报的 应按照有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料 30 企业所得税汇算清缴概述 五 汇总纳税企业所得税的汇算清缴1 实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人 由统一计算应纳税所得额和应纳所得税额的总机构 按照上述规定 在汇算清缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报 进行汇算清缴 分支机构不进行汇算清缴 2 经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团 由集团母公司 简称汇缴企业 在汇算清缴期内 向汇缴企业所在地主管税务机关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳税申报表 以及 管理办法 规定的有关资料及各个成员企业的企业所得税年度纳税申报表 统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算清缴 31 房地产企业如何预缴企业所得税 企业所得税采取季度 月 预缴 年度汇算清缴的方法缴纳 但房地产企业如何预缴企业所得税 一直存在两种观点 一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税 另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税 两种观点的存在 使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从 那么 房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢 32 房地产企业如何预缴企业所得税 首先 根据 企业所得税法 及其实施条例规定 企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴 房地产开发企业因其开发产品周期长 并且存在对未完工产品 房屋预先进行销售 收取预收款现象 其次 国家税务总局关于印发 中华人民共和国企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 等报表的通知 国税函 2008 44号 规定 利润总额 填报会计制度核算的利润总额 其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等 也就是说房地产开发企业预计利润额 只是月 季 预缴所得税的计税依据 利润总额 的其中的一部分 而不是其全部 33 房地产企业如何预缴企业所得税 再其次 根据 国家税务总局关于填报企业所得税月 季 度预缴纳税申报表有关问题的通知 国税函 2008 635号 规定 中华人民共和国企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 A类 第4行 利润总额 修改为 实际利润额 填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入 免税收入后的余额 从国税函 2008 635号文的规定看 以前年度亏损在季度预缴申报时 是完全可以冲减实际利润额的 综合以上理由 房地产开发企业直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税的观点是错误的 房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税 34 目录 房地产业主体税种 房地产税收管理现状 房地产业税收实务 35 房地产业税收实务 例 新营业税条例实施后 房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务 咨询劳务不再区分是否在境内发生 需要代扣代缴营业税 但因为外国企业不需要交纳城建税及教育费附加 所以只需要代扣营业税 如果劳务完全在国外发生 企业所得税劳务以归属地来判断所得来源地 不需要扣交预提所得税 如果劳务在国内发生 构成常设机构的 不需要扣交 由外国企业申报缴纳 36 房地产业税收实务 例 房地产企业代收费用问题 代收的政府性基金和行政事业性收费如果符合营业税新条例的3个条件 不必作为营业税计税依据 企业所得税处理上作为代收代付款处理 但要注意一定要付出去 否则将作为应税收入处理 37 房地产业税收实务 例 代销还是自销的区别 房地产商开发票给中介 中介开发票给购房人并代办产权证 虽然中介和房产商签的合同是按基价代销 实际上不属于代销 房地产商按基价结算销售不动产收入 中介按购销差价同样按销售不动产征税 见国税函 2005 917号 但如果说发票由房地产商直接开给购房户呢 中介就按代理业来纳税 税率一样 税目不致 38 房地产业税收实务 例 转让出让土地使用权差额还是全额纳税 财税 2003 16号文件规定 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产 受让土地使用权发票上注明的价款 不包括购进不动产 受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金 39 房地产业税收实务 例 新旧合同衔接问题 财税 2009 112号规定 应税行为和计税营业额的确定以合同到期日和09年12月31日孰先为原则 A和B08年1月1日签3年租房合同 当时就收了360万租金 老营业税按权责发生制 08年每个月10万来交营业税 因为合同10年12月31日到期 因为纳税义务发生时间 税率 纳税地点 扣缴义务人 人民币折合率 减免税优惠政策等从09年1月1号要按新营业税来 所以09年1月1日租赁合同纳税义务发生时间为收到预收款的当天 所以2月15号前得把240万租赁业营业税12万交了 A和境外B签境外咨询合同 也是08年1月1日 期限到09年6月30日 当天就收了180万咨询费 那么08年一年的120万因为是境外的不需要交税 09年呢 因为09年6月30日早于09年12月31日 所以应税行为确定仍适用旧税法 1分钱不用交 40 房地产业税收实务 例 村委会的土地如果办理了政府征用改为国有土地 村委会收到的补偿款作为土地使用者将土地归还给土地所有者不征收营业税 如果村委会私下与开发商搞小产权房建设 集体土地还是那个集体土地 还在村委会名下 那么取得的开发商给的钞票应当作为租赁业征收营业税 什么时候收到什么时候产生纳税义务 如果是农民房屋被拆迁取得的补偿费呢 是否需要按照国税函 1997 87号规定 对土地承包人取得的土地上的建筑物 构筑物 青苗等土地附着物的补偿费收入 应按销售不动产 其他土地附着物税目征收营业税 41 房地产业税收实务 例 B房地产商以零价格销售给C一套房产 从政府处取得100万收入 营业税怎么办 根据新营业税 将不动产无偿赠与企业或个人需要视同销售申报缴纳营业税 企业所得税也需要视同销售处理 对于从政府处取得的100万因为没有为政府提供应税行为 所以不需要缴纳营业税 但应当作为企业所得税的收入 42 房地产业税收实务 例 诚意金需要交纳营业税 一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘 每位欲购房户需交纳一万元诚意金 才享有摇号选房的权利 规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时 如签订合同则此诚意金抵充房款 如不签订合同 作为违约金归房地产公司所有 那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗 签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗 根据新修订的 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第25条规定 纳税人转让土地使用权或销售不动产 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 那么诚意金是否属于预收帐款呢 根据新会计准则 预收帐款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项 即预收帐款是建立在购货合同基础上的 对应于本例 即纳税人销售不动产采取预收款方式的 所收到的预收款应当建立在购房合同基础上 房地产公司3月1日收取诚意金时 显然是尚未签订购房合同的 43 房地产业税收实务 由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质 因此房地产公司3月1日收取的诚意金不应作为预收帐款征收销售不动产营业税 如果3月10日购房者签订购房合同时 则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收帐款的性质 此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税 如果购房者放弃签订合同 根据营业税暂行条例规定的应税范围 房地产公司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务 转让无形资产 销售不动产行为 即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的 因此不属于营业税征收范围 不予征收营业税 至于购房户是否可以索回诚意金 则是相关民事法律的问题 购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款 因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了合同法 44 房地产业税收实务 例 房地产商卖房后承诺每平方米100元替购房户租出去 如果以120元租出去的话 因为租赁合同是购房户和租户签的 房地产商以20元差价按代理业纳税 如果只租了80元 房地产商亏了 自然没有营业税 但倒找给购房户的20元差价因为没有向购房户提供应税行为所以不涉及营业税 房地产商没钱了 想法子将房子抵押给小张2年 小张给房地产商20万 小张想想房子空着也是空着 于是租给小王30万 房地产商属于租赁业按20万贷款利率核定征收 小王这20万里面肯定含本利 就利钱再核定征收小王的金融保险业营业税 小王转租的部分营业税不得差额扣除 统统的交租赁业营业税 45 房地产业税收实务 例 无偿赠送不动产免税的例外 财税 2009 111号 离婚财产剖析 无偿赠与配偶父母子女祖父母外祖父母孙子女外孙子女兄弟姐妹 体现了男女平等 承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人 抚养是大养小 赡养是小养大 房屋产权所有人死亡 依法取得房屋产权的法定继续人 遗嘱继承人或者受遗赠人 这里的死亡应当包括宣告死亡 46 房地产业税收实务 例 免租期的营业税处理 前两年免租 后三年每年收取100万租金 前两年无偿提供劳务且有正当理由 不需要交营业税 后三年收到时就产生租赁业营业税劳务 房产税前两年纳税人无租使用 由实际使用人按房产余值交房产税 后三年看各省的规定 有的规定分年算 有的规定一次预收几年房租的一次性交 城镇土地使用税无租使用的 由实际使用人来交 47 房地产业税收实务 例 补充养老保险和补充年金保险的问题 两险的重要前提是符合相关政府出台的法律 法规 规章 财政部 国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知 财税 2009 27号 规定 自2008年1月1日起 企业根据国家有关政策规定 为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费 补充医疗保险费 分别在不超过职工工资总额5 标准内的部分 在计算应纳税所得额时准予扣除 超过的部分 不予扣除 可见前提是 国家有关政策 目前补充养老保险 年金 的国家政策是2004年5月1日开始施行的 企业年金试行办法 而补充医疗保险则由各地省市政府出台相关规定 无论是哪项政策 都强调了两险需分别以社会养老保险和社会医疗保险为基础 即只有在缴纳了社会养老保险与社会医疗保险后才可以参保两险 48 房地产业税收实务 例 2008年某企业支付补充养老保险6万元 工资薪金总额100万元 其中归属直接生产工人3万元 管理人员3万元 为说明问题 例题简化处理 计提并缴纳补充养老保险的会计分录 借 生产成本30000借 管理费用30000贷 应付职工薪酬 补充养老保险60000借 应付职工薪酬 补充养老保险60000贷 银行存款60000根据27号文规定 企业作纳税调增所得额10000元 60000 100万5 其实企业真正进入当期损益的只有30000元 如果按照进入损益的30000元调整 只需调整5000元 30000 50万5 类似于对固定资产折旧的处理 49 房地产业税收实务 例 A房地产开发公司开发项目占地10000 土地成本已发生货币性支出5000万元 其中支付土地价款3500万元 拆迁货币补偿1500万元 总建造面积75000 建造成本7000万元 平均售价3000元 另外 在本项目中 需要按照1 1的比例 与拆迁户兑现回迁房40套 平均每套150 1 土地成本货币性支出为35001500 5000 万元 借 开发成本 土地征用及拆迁补偿费5000贷 货币资金5000 2 第一期回迁房40套建造支出 700075000 40150 560 万元 借 开发成本 土地征用及拆迁补偿费560贷 开发成本 建筑安装工程费560 3 土地成本合计5000 560 5560 万元 4 单位可售建筑面积土地成本5560 75000 40150 805 805 单位可售建筑面积建筑成本 7000 560 75000 40150 933 33 元 50 房地产业税收实务 例 房地产开发企业根据 通知 第三十二条第一款可以预提的出包工程 是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目 房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额 是指不包括甲供材料的金额 预提费用最高不得超过合同总金额的10 且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额 预提的出包工程 自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的 预提的出包工程款全额计入应纳税所得额 以后实际支付时可按规定税前扣除 51 房地产业税收实务 例 预租问题 31号文规定 与承租人签订预约租赁协议的 自开发产品交付承租人使用之日起 出租人取得的预租价款按租金确认收入的实现 也就是说企业所得税规定是只有在交付使用时 才可以按租金确认收入 但是营业税呢 营业税租赁业纳税义务发生时间是收到预收款的当天 这个预收款前提是有合同 那么1月1号签合同 当天收到租金10万 当天就产生了营业税纳税义务 而企业所得税到2月1号交付时才产生纳税义务 52 房地产业税收实务 例 房地产企业老板有钱 以公司名义在美国租了套房 迈阿密一套 夏威夷一套 白宫附近一套 付租金 这个租