容积率下的物业建议ppt课件

容积率下的物业建议 容积率分类 单一 组合 物业搭配模型 选择搭配的物业类型首先考虑地块的自然属性与社会属性 其次考虑市场的供应市场差异化竞争与需求市场的客群需求定位 Ps 在硬性指标允许下 若容积率宽裕 可以根据市场需求 建高层等物业 拉大楼间距 提升品质感 通常容积率下的产品组合形式 规划排布方式 行列式 条式单元住宅或联排式住宅按一定朝向和合理间距成排布置的方式 优点 可使每户都能获得良好的日照和通风条件 便于布置道路 管网 方便工业化施工 缺点 如果处理不好形成的空间往往会有单调 呆板的感觉 并且产生穿越交通的干扰 容易形成 兵营式 的布置 处理办法 采用山墙错落 单元错落拼接以及用矮墙分隔等手法 基本形式 平行排布 交错排布 变化间距 单元拼着 轴线式 一定的空间要素沿轴布置 或对称或均衡 形成具有节奏的空间序列 空间轴线可见或不可见 可见者常为线形的道路 绿化 水体等构成 但不论轴线的虚实 都具有强烈的聚集性和导向性 向心式 将一定空间要素围绕占主导地位的要素组合排列 表现出强烈的向心性 易于形成中心 这种布局形式山地用得较多 顺应自然地形布置的环状路网就成了向心的空间布局 楼座排布基本数据 无连廊 进深 12 13米面宽 21米左右 有连廊 进深 15 16米面宽 40米左右 各功能空间 工作流程 步骤一 根据城市量级及地块属性经验性判定项目战略目标和项目定位 确定地块拟建设的楼盘档次及物业类型 Ps 容积率不是一个单纯性的词汇 它融合了 市场的 开发战略和项目定位的 技术的 开发节奏的 步骤二 选择物业搭配的模型 假设 占地200亩 项目容积率为2 5 建筑密度为35 常规计算方法 建面 200亩 667 亩 2 2 333500 底层最大建筑面积 200亩 667 亩 35 46690 物业的平均楼层 2 2 0 35 7 14 根据经验我们可以判断 本案存在几种物业类型的配比 别墅 多层 高层 多层 高层 别墅 高层 纯高层 Ps 常规下的产品过于单一 实际上固定容积率下的产品组合是相当灵活的 关键在于寻求市场差异化及需求性 步骤三 审查地块及周边环境 预排物业类型占地的区域 一般性规划 北高南低 西高东低 背山面水 大盘考虑组团开发与推盘节奏 沿街底商与社区配套 社区主要出入口 景观广场与车流出入口 街道分级与人流量 周边商业配套与教育资源 步骤四 三种以上物业类型 大致确定物业分布的区域及所占的用地比 地段论 核心区域优势产品所占比例 最低面积比 优质产品最低所占的比例 北侧沿街考虑高层 城市主干道考虑沿街底商 产品物业类型 板楼 点式楼 塔楼 地块形状对容积率的影响 板楼 塔楼各有利弊 总的来讲 板楼优于塔楼 且市场上以板楼为主 步骤五 根据预设的社区档次 确定单一物业类型的容积率或者楼层 进深及面宽 步骤六 确定每个物业类型的主力户型区间 户型配比户均面积 sum 面积 所占比例 面积取区间段中值 步骤七 计算每个物业类型的单元数 梯户比 进深及面宽 根据单一物业容积率算出其建面 再依据其层数 梯户比及均面积求得单元数 得出物业配比 浮动容积率计算 计算产品的临界容积率产品配比 判断市场接受度与竞争压力 通过竞争市场与需求市场分析 在容积率允许的情况下 预设市场空白点 销售周期短 溢价能力强的产品类型 计算备选方案 以产品物业类型有变化为准 计算对比方案的经济收益分析 进行方案的优化及选择 地块指标 经验参考 案例规划思路 项目战略目标及项目定位指导 本地竞品项目分析 同类产品 按品质等级分析 得出启示及结论 项目容积率确定 满足物业功能配比情况下 从市场层面及项目的整体战略层面 确定基本符合项目定位的容积率 方案一 方案二 高容积率下的经济指标测算数据假定 2 1 方案主要规划技术指标对比 产品规划设计技术的可行