大连双D港项目前期定位报ppt课件

开启 天启2004年11月 大连 双D港项目 定位报告 报告结构 城市篇区域篇市场篇定位篇 城市篇 城市核心资源 半岛 海洋 纬度 绵延海岸 适宜气候 东北亚国际航运中心 东三省海滨明珠 产业联动以港兴城 环境革命宜居城市人口迁移中心 区位核心资源 核心竞争力 基于核心资源 构成了大连城市的核心竞争力 城市历史 100年前 小渔村20年前 中国第二大港目前 北方的地位被天津 青岛超越大连的历史是一部港口发展的历史 港口的效应模式 港口 物流 区域产业聚集 人口的增加 贸易 各类社会配套服务设施 交通等配套工程的实现 城市建设 城市功能的实现 运输中心 运输中心服务中心 国际物流中心 基于港口形成的城市地位 国际 世界上35个主要大城市的发展 有31个城市依托港口优势 如纽约 东京 新加坡 香港 鹿特丹 釜山等国内 沿海省份基本呈现 双核 格局天津之于北京青岛之于济南宁波之于杭州厦门之于福州深圳之于广州 城市区位 城市归属 城市区位 城市归属 城市方向 东三省与渤海湾交汇处 东三省龙头城市渤海湾组成部分 立足东三省决战渤海湾 城市地位 大连之于东三省 国际航运中心 大连 东三省 世界 窗口地位 龙头地位 枢纽地位 以港口效应 口岸优势整合东三省产业体系腹地经济为大连城市的发展提供了稳定的支持 大连之于渤海湾 大连的腹地 天津的腹地 青岛的腹地 渤海湾经济圈只是一个基于区位关系的称呼 城市间竞争关系强于互补关系大连 青岛 天津是这次竞争的焦点东三省经济腹地的独立性 确保了大连的区域地位 大连 青岛 天津 实质竞争 名义竞争 名义竞争 大连进行的是一场排名的竞争 而非实质利益的竞争 城市价值发展 基于港口角度理解的城市价值 大连港口的潜力未充分发挥 城市的价值没有得到完全实现 标箱的吞吐量不足 城市规划和城市变迁 城市发展问题 处于狭长地带 多山地形不利于主城区的大面积发展 城区的向外扩张不可避免 城市空间发展战略 北进 西拓 的方针 北进 重点开发开发区和金州区 打造城市副中心西拓 拓展甘井子区 开发住宅区 高新园 国际物流园 引导主城区人口迁移 城市空间格局 一个中心城市三个次中心城市 国际航运中心的转移 带来城市发展重心的转移 确保大连开发区未来在经济上能够与主城区相抗衡 城市研究小结 国际航运中心是大连城市的核心战略资源大连港的滞后建设 突现出大连城市的增值潜力狭长地带 多山地形限制了城市的自然扩张 为建立城市副中心提供了自然基础港口的转移将带来城市发展重心的转移 开发区是次城市中心中唯一能够在经济上与主城区抗衡的 区域篇 新城区 新城区构成 开发区 保税区 双D港 金石滩 区域定位 经济产业 工业中心国际制造业产业基地 核心引擎 大窑湾国际航运中心 城市发展 大连新城区城市副中心 经济地位 开发区以占大连市7 的人口比例 创造了1 4的GDP产值 1 3的工业产值 2 5的进出口总额 产业中心 大连经济重要增长极 产业经济 工业中心 国际制造业基地 十五期间 开发区经济进入提速期 年均增长幅度达到20 以上 经济发展推动区域发展 城市建设在这段时期得到有力开发十一五期间 计划年均增长率平均达到27 GDP产值实现1300多亿 产值规模将接近主城区 经济增长力 产业结构 第二产业主导地位 外商投资企业为主 制造型企业为主 外资制造产业基地 产业链末端 外资经济的封闭型 区域产业链整合能力不强利润的掠夺性 收益留存比例过低本土经济不足 高新技术产业不足 富豪阶层不足中高端客群比例较低大量的基础客源 外资制造型的产业结构使区域GDP的实际效益大幅缩水 对区域城市发展和地产发展产生深刻影响 现代服务业发展不足 办公市场的低迷性 资料 产业结构 开发区第二产业占据绝对优势 达到62 第三产业发展严重不足 比例只有36 大大低于全市45 的平均水平 且相当比例是地产开发比例 开发区现代服务业发展严重不足企业类型 外资制造型企业是区域产业的主流 研发基地的设置较少 贸易类型 区域出口贸易也以加工贸易为主 处于产业链末端 企业产生的区域效益相对不足 加工贸易是我区出口主要贸易方式 全年加工贸易完成出口额34 6亿美元 增长24 比全区出口增幅高出2个百分点 占全区出口比重的86 5 主导产业 开发区主要以电子通讯 石化加工业 装备制造业等制造型劳动密集型产业为主 区域人口结构 开发区人口结构梯度 结论 金字塔型结构 中高端客户群的比例相对较低 约为6 8 低于南方主要开发区10 15 的比例 日韩人士为主 含企业中高层管理人员 技术人员 公务人员 个体私营业主 学校资深教师等 企业白领和高级蓝领 以及各类小业主 以企业产业工人为主体 比较案例 大连开发区 苏州园区 东莞 外资制造型企业 制造型企业研发中心现代服务业 外资制造型企业私营经济地租受益者 大众市场为主流中高端市场需要外来客源支撑 25万人口带来100 150万需求量中高端市场较为充分 哑铃型市场结构 产业规划及影响预测 欧美外籍人士的导入会产生一定的高端市场需求白领 中产阶级的比例将有一定上升 外资制造导向型政策不变低附加值加工业向高新技术制造产业转变加强研发基地等的导入产业升级和航运带来的服务业发展 龙头引擎 国际航运中心 总体影响力评估 以港兴城 港口的转移为城市发展重心的转移提供了契机 案例 天津滨海新区 依托天津港而建 距离市区稍远 城市互动性不足上海临港新城 依托洋山深水港而建 规划为上海最大辅城 规划人口80万 估计可能会突破100万 目前是上海新兴热点开发区域 港口的经济效应体系 港口 直接收益 运输收益 产业联动 物流 服务收益 区域产业聚集 区域间产业分工 工业的配套 基于港口本身的物流服务业 基于工业 人口发展的服务业 港口的发展阶段 大连港目前尚处于第二代港口阶段 计划向第三代港口转型 将逐步催生第三产业服务 港口发展 运输 物流服务 现代服务 关联产业 港口的潜力评估 从东三省经济潜力来看 大连港的潜力尚没有得到完全发挥 大连港吞吐量与集装箱吞吐量相对不足 但是快速的增量是其潜力的直接体现 开发区港口构成 大窑湾 北良港 原油码头等 大窑湾港口经济效益评估 集装箱估计估计基础以2005年269万标准箱为基础 以20 为平均增长速度集装箱估计值2010年大窑湾集装箱估计 269 1 20 5 669万TEU 2010年大窑湾港口集装箱吞吐量估计 2010年港口经济效益估计 2010年港口直接效益评估 2010年大窑湾港口集装箱吞吐能力约为670万标准箱 则产生的港口直接收益能够达到 670万 7000元 469亿元 港口直接效益评估 港口运输收益和相关物流收益 计算标准 乘数效应 港口运输收益和相关物流产业的乘数效应为1 6国内港口收益标准 一个标准箱港口运输收益约为800 1200元 则相关物流行业收益约为4800 7200元 则一个标准箱的直接收益约为5600 8400元一个标准箱的平均收益在7000元左右 2010年港口区域综合效益 取单个标准箱2万元估算 2万 670万 1340亿元取单个标准箱3万元收益估算 3万 670万 2010亿元 超过开发区现有工业总产值 港口综合收益 区域经济联动效应 乘数效应 香港港口直接效益和总合效益的比例约为1 38 大陆港口的效益比例关系会相对较低 在这里取1 20 30 即单个标准箱的间接效益在2万 3万元之间 港口的就业效应 就业人口导入 取每万个标准箱500人估算 500 670 269 20万取单个标准箱460人收益估算 460 670 269 18 4万人 计算基础 香港 每万个标准箱能够带来区域就业500人鹿特丹 2004年820万标准箱 提供就业机会38万 每万个标准箱提供就业机会约460个 2010年新增规划人口 13 15万考虑到产业增长对就业的拉动作用 现有的规划可能不能满足未来的人口导入状况 港口经济和区域价值 未来3 5年 区域的城市价值将得到很大的提升 港口规模效应所带来的区域经济产值的巨额增加 就业人口的大量导入 将促使区未来几年在整个大连市的地位得到质的提升 城市发展 新城区 城市副中心 单一工业区 混合功能区 复合型新市区 城市现状 产业发展大于城市发展 有新城区的概念 实质内容尚不充分 工业区变迁模式 商务 商贸 产业 居住在经济关系和用地关系的合理搭配 基础条件 城市近郊距离古城限制发展 与主城距离较远主城发展受到用地限制 苏州园区成功条件 案例比较 苏州园区和大连开发区苏州工业园区尚未成为严格意义的城市新中心 但是这不妨碍人们对它的信心 产业条件 人口条件 规划条件 高新制造产业为基础现代服务业的导入 白领是一个庞大群体人才的整体水平较高 居住区和产业区合理规划现代化的城市体系设计中心区的景观资源打造 大连开发区基本条件 港口的支撑向高新技术制造业转变短期内服务业发展不充分 中间群体比例的相对不足人才整体水平尚有待提高 居住区处于产业区包围商务区处于产业区的包围城区 居住区过于分散 独立性更强 需要一定周期培育 弹性空间较大 规划有一定难度 现有规划是阻碍城市发展的一个重要因素 规划评估 中心区 双中心规划反而使得城市集聚效应减弱商务中心区的单一功能并不利于中心区的形成短期内开发重点依旧在金马路及滨海区域 金马路区域 商务中心区 规划评估 产业区 产业功能定位过强 用地面积过大 并不适宜打造良好的城区环境产业用地将商务 居住用地分割开来 缺乏统一的城市风貌 石化工业区 临港工业区 中部工业区 得胜工业区 IT工业区 光电子通信园区 规划评估 居住区 居住用地过于分散 且用地面积总和不大 从长远来看 城市居住用地远远不够 如果规划不变更 用地平均容积率将保持高位 规划评估 近期开发重点 居住用地过于分散 且用地面积总和不大 从长远来看 城市居住用地远远不够 新城区发展总结 新城区已具有概念 但是实际发展尚需一段时间城市副中心的打造 短期内在产业 人口上存在一定障碍 但是区域的发展可以弥补这一不足 长期来看 现有规划对副中心的打造具有较大的负面作用 产业功能定位过强 中心区 居住区过于分散不利于城市环境的打造现有规划居住用地面积相对不足 如果规划不调整 未来居住用地将较为紧张 或者导致区域项目容积率大幅上升屈于近期开发重点依旧在金马路和丽娇湾滨海一带 小窑湾中心区的启动尚需一定时日 市场篇 开发区 市场容量 2005年开发区商品房售出69万 销售额21亿元 销售面积同比增长16 1 销售额同比增长41 2 市场容处于稳步增长状态 丽娇湾板块 湾里板块 金马路板块 西山板块 市场细分和板块划分 整体市场发展良好 主要楼盘保持较高去化率至2004年开始 开发区价格得到快速上扬 金马路沿线价格从4000多元上升到在5500元左右区域内基本没有新推别墅楼盘 别墅的交易只是存在二手房市场之中小户型公寓楼盘热销 投资成分较多 但是住宅类产品以自住和长线投资为主 中低档楼盘 高品质楼盘销售极好 东城天下一个月销售1000套 众益阳光海岸销售也极为良好自住 养老和长线投资为主 投机成分较少以区域客源为主 外省市客源为辅 出现少量市区客源 比例不超过5 住宅市场特征 金马路板快区位定位 开发区的政治 文化 经济中心 属于开发区的商贸区 配套设施 商业 交通 医疗 通讯等 比较完善 消费者的认知度比较高 物业形态 区域项目 以商住项目为主 包括住宅 小户型公寓 办公楼等 区域项目容积率普遍较高 达到3 0 住宅产品主要以高层产品为主 代表楼盘亿峰现代城 君悦豪庭 金马路板快户型配比 区域住宅供应以三房为主 二三房比例达到1 2 其中二房面积在80 100平方 三房的面积普遍在135 150平方 销售价格 住宅均价在5500元 平方米 楼层价差普遍在60 70元左右 二房总价在45 60万 三房总价在70 85万去化情况 总体销售情况良好 君悦豪庭早期由于价高销售较慢 但是随着周边楼盘价格的提升 销售速度提升 亿峰现代城处于内部认购期 认购情况较好 典型楼盘 亿峰现代城 项目类型 复合型项目 包含住宅 商住楼 小户型 大商场等多种物业形态项目规模 总建筑面积23万平方 其中住宅估计在12 13万左右物业配比 二三房比1 2 户型面积二房为80 90平方之间 三房为135 150平方左右产品特色 二房以小复式住宅为主 三房房型较为方正 错层阳台销售情况 20层以下等级情况较好产品评估 项目具有区位优势 产品定位针对区域企业中高层收入群体和白领阶层 产品外观大气 具有大盘的气魄 户型设计上具有一定的特色 价格控制较为合理 从认购状况来看 项目去化情况良好 区域市场板块划分滨海板块 丽娇湾 区位定位 开发区高档居住区 靠近海边 自然环境比较好 景观优势明显 物业形态 该区域早期产品以多层和别墅为主 目前供应楼盘容积率较高 基本在2 0左右 产品以小高层和高层为主 目前在售项目主要是天安海景花园和众益阳光海岸 北欧假日 但基本上属于销售的中后期 开发模式 虽然具有海景资源 但是区域楼盘采取不同的开发模式高档开发路线 众益阳光海岸 天安海景花园中档开发路线 北欧假日 绿洲半岛 高档开发路线 众益阳光海岸 天安海景花园 典型楼盘 众益阳光海岸开发模式 整体开发 强化景观设计 采用西班牙建筑风格 引入现房销售模式 取得良好的市场反应 产品优势 一流的景观设计 西班牙建筑风格 层层递进的建筑规划 加上总体上户型面积控制较为合理 虽然内部户型设计存在一定不足 但是依旧引起市场的好评 物业类型 总共1200多套 包括联排别墅 多层 小高层 高层户型配比 以二三房为主 比例达到80 以上 另有100多套200平方以上的大户型销售情况 总体销售率估计在70 左右 大户型销售速度稍慢 估计销售率不足40 部分户型受到尖顶犯冲 销售相对不佳 插入户型图 天安海景花园 开发模式 现房销售产品评价 产品无突出优势 单纯依靠海景概念 略显不足 户型设计存在较大缺陷 其中一房面积过小 外观设计也稍显粗糙 项目规模 3期共270多套 建筑面积4 5 5万方物业类型 多层 小高层户型配比 户型面积较大 最小140平方左右 主力户型在150 160平方 销售价格 价格较高 目前均价达到7300元 销售情况 价格过高一定程度影响了其销售速度 从2005年5月开始销售 总体销售率估计在60 70 即150套左右 目前处于停盘状态 估计要到7月份内之后才会重新开盘 剩余房源或是170大面积 或者是较低楼层 销售上存在一定难度 中档路线 北欧假日 开发模式 借助海景优势 开发中小户型 吸引一大批白领等中端客户项目规模 二期约500套住宅 建筑面积约为5万方物业类型 点式高层户型配比 户型面积较小销售价格 均价在5300 5500元之间 主力总价在40 60万销售情况 低总价 销售情况较好 从2005年下半年开始销售 已经达到2 3的销售率 月销售套数在50套左右 一期有部分大户型 销售近两年 尚有少量剩余 项目评估 地块较小 容积率较高 产品设计略显局促 西山板块 区位定位 滨海区 旧城改造区代表楼盘 佳和海景 枫蓝雅筑物业形态 小高层 高层为主户型 区域户型供应以三房为主 面积段在100 120平方 130 150平方价格 价格在4500 5500之间销售情况 佳和海景半年销售周期 销售套数约500套 枫蓝雅筑总体销售率达到70 中小户型销售尚可 180平方大户型销售速度较慢 区位评估 目前区域产品品质较弱 但是随着填海工程项目和西山小区项目的入市 有望实现区域产品的升级 代表楼盘 佳和海景 项目规模 5万方 约450套房子 容积率约为1 5物业形态 多层 小高层户型 区域户型供应以三房为主 面积段在100 120平方 130 150平方价格 均价在4500元左右 定价较低 销售情况 佳和海景半年销售周期 销售套数约500套项目评估 项目销售价值低估 实现快速销售 区域市场板块划分湾里板块区位特征 大众楼盘住宅区 距离开发区市区较远 属于自我发展形成的中低价住宅板块 周边配套不成熟 周边被工业区包围 代表楼盘 东城天下 金湾新城目标客群 企业白领和高级蓝领 价格比较敏感的普通消费者供应户型 二房占主导地位 二三房配比达到3 2 二房面积在90 100平方 三房面积在110 120平方价格 目前该区域的价格为3000 4000元 平方米 区位评估 区域土地储备不足 随着东城天下二期和金湾新城的开发 区域缺乏后续项目跟进 代表楼盘 东城天下开发模式 整体开发 大盘销售项目规模 二期近3000套 30万建筑面积物业形态 小高层和高层供应户型 二房占主导地位 二三房配比达到3 2 二房面积在90 100平方 三房面积在110 120平方价格 二期估计价格在4000元左右 销售情况 一期一个月销售1000套 开发区缺乏同档次物业 金湾新城的品质偏低 一期客户比例 75 开发区客户 10 15 长线投资客 10 养老客户 不到5 市区客户 土地市场 潜在竞争 2007 2009年开发量将会有一定上升 主要是小孤山项目的入市 滨海公园区域地块 填海工程 住宅项目约有50万方 受到招牌挂影响 今年入市较难 估计入市时间在07年上半年 08年金马路南侧开发区主入口 企业搬迁存在一定难度 估计在07年后才会推出大连日清搬迁改造地块 已经动迁完毕 可以快速启动 据了解目前地块容积率较低 存在别墅产品供应 入市时间估计在07年上半年 开发区写字楼市场 发展阶段 开发区写字楼市场目前相当不成熟 几乎没有纯粹的写字楼 目前入住的纯粹写字楼只有金马路银河大厦 分布 开发区写字楼主要分布于金马路沿线 但是总体量较小 主要写字楼 已入住写字楼 银河大厦 区位 金马路 抚顺路交界处体量 1 5万方租金 1 5元左右客户类型 在售写字楼 融通大厦 凯伦大厦一期 销售情况 总体销售情况不乐观 在半年以上的销售周期情况下 凯伦大厦销售率估计不足50 融通大厦销售估计在70 左右租金售价 凯伦大厦租金约为2元 销售价格约为6500元 融通大厦销售价格约为8000元 租金约为2 5 3元面积分割 凯伦大厦面积分割稍大 主力户型在80 100平方 60 70 部分140平方 20 30 少量170平方 5 融通大厦面积分割较小 主力面积在40 70平方之间客户 凯伦大厦以内销为主 购买客户主要是中国公司 客户类型包括国有企业 贸易公司 信息咨询公司 省市外公司办事处 典型客户时中国移动公司融通大厦以外销为主 购买客户主要是日韩企业办事处和香港企业 以及省市外公司办事处 中小型贸易公司等 烂尾写字楼 中北大厦 中银大厦 金马大厦 丹顶鹤大厦等 在金马路沿线一带 残留了大量写字烂尾楼 估计总建筑面积大约在20万方左右 部分烂尾楼已经得到处置 如金马大厦被实德集团购买 作为企业办公之用 中银大厦被福佳公司包装 改称小户型公寓金马路一带尚剩余中北大厦和丹顶鹤这两幢 巨无霸 尚待处置 未来1 2年将成为金马路改造的重点项目 开发区公司办公分布 开发区企业以外资制造业为主 企业主要在厂区办公 因此写字楼市场总体需求较低部分企业在住宅区或者商铺内办公 但是总量并不大近年来随着开发区产业升级和大窑湾港口的兴建 办公市场有适当增加 但总体需求量并不大 发展现代服务业需要合理的规划和引导 别墅市场分析 分布 大连别墅主要分布于海边 如丽娇湾 金石滩 老虎滩等区域 别墅楼盘规模较小 占地很少超过300亩 供需 大连别墅的现有供应量不大 但是销售情况很一般 远远没有公寓市场火爆 星海广场 别墅购买者主要来自于东三省富豪和灰色收入者 本地客户对别墅具有较大的抗性 潮气 寒冷 海风 产品 目前大连开发的别墅社区主要以高档的独立别墅为主 联排 洋房等类别墅产品较少价格 海边别墅的价格高企 独立别墅的单价已经达到1 5万元以上 总价基本维持在600万以上 中信海天赢洲和王子庄园临海别墅都超过1000万元 别墅市场分析 由于别墅市场需求不足 金石滩和老虎滩等地早年开发的部分别墅楼盘处于烂尾状态 较多楼盘处于滞销状态金石滩等地部分别墅楼盘正在转变思路 或者是将别墅改称度假村进行经营 或者是将独立别墅改为联排别墅重新开发受到别墅客源的影响 别墅的人气明显不足 入住率普遍较低 相当多的别墅处于空置状态别墅产品 总体上在景观 建筑 户型 物业上 略显不足 与上千万的身价相比 性价比不足 别墅密度较高 产品档次不够 板块分析 插图 丽娇湾 丽娇湾的别墅都是早几年开发的 主要楼盘有乾豪海岸花园 松海山庄 金海楼苑 太平洋住皇别墅等 目前开发楼盘以海景住宅为主 只有众益阳光海岸有少量联排别墅 日本人的环城别墅也位于该区域 目前在乾豪海岸花园 金海楼苑等楼盘中 还有少量别墅在销售 如金海楼苑50多套别墅 销售三年 尚余近10套住宅 临海一侧的独立别墅价格在1 3万以上 后几排价格在1万元左右 金石滩 2 3年没有开发新别墅 直到05年才开始重新开发项目 主要在售项目 王子庄园 金座领海世嘉 金石滩的老别墅销售状况一般 部分别墅处于改建状态 改成联排别墅或度假村重新开发 代表楼盘 王子庄园 插图 户型 项目定位 东北第一豪宅项目规模 19栋独立别墅 占地4万平方 平均每套占地面积3亩左右 容积率0 2价格 起价700万左右 临海一侧价格在1000万以上销售 临海别墅有部分销售 其余销售情况一般 总体销售率估计不超过1 3户型面积 500 800 代表楼盘 领海金座世嘉 项目规模 占地40万平方 容积率0 47 总建筑面积近20万平方产品类型 多层洋房 联排别墅 独立别墅 小高层 五星级酒店 四星级会所 一期销售多层住宅价格 4500 8000元 均价在6000元左右销售情况 目前一期多层住宅200多套 建筑面积4 5万方 已经销售完毕 销售周期一年半后期规划发生变化 将住宅改为联排别墅产品采用西班牙风格 具有一定特色 但是营销推广上有不足 代表楼盘 领海金座世嘉 一期 代表楼盘 领海金座世嘉 老虎滩 代表楼盘 中信海天赢洲 项目规模 58套别墅 其中11套独立别墅 40多套联排别墅户型面积 联排260 350平方 独立400 470平方价格 独立别墅2万元 联排在1 5万元销售情况 目前销售率60 左右 后排独立别墅和联排中套销售上有一顶难度风格 北美风格 立面丰富 造型清秀 区域内潜在别墅供应 开发区 西山板块填海区 枫澜雅筑西南侧地块厂区改造 众益公司进行开发 据了解规划为别墅地块金石滩 王子庄园 领海世嘉后续供应 物业类型为联排 独立 时间估计在2006年下半年 2007年上半年 王子庄园西北侧有独立别墅楼盘改建联排别墅区小孤山区域可能会出现少量的别墅供应 小户型公寓市场 小户型主打投资概念 取得市场热销各楼盘销售速度很快 70年代一个月300多套房源基本售罄大量小户型公寓上市 后期出租将受到考验客户 以投资客为主 包括企业管理层 白领 学校教师 中小业主 市区投资客 消费者分析 区域现有客户结构 个体私营从业人员愈7万 完成生产总值9 692亿元 占开发区总产值的3 目前区域客源结构 75 区域客源 15 20 外省市客源 区域房地产需求以自住性 改善性需求和长线投资需求为主 短期炒作现象较少 5 10 市区客源 自住需求换房需求 自住兼投资需求 养老兼投资需求 区域客源结构 开发区人口结构梯度 结论 开发区企业以制造业为主 中高端客户群的比例相对较低 约为6 8 低于南方主要开发区10 15 的比例 日韩人士为主 含企业中高层管理人员 技术人员 公务人员 个体私营业主 学校资深教师等 企业白领和高级蓝领 以及各类小业主 以企业产业工人为主体 外籍人士 数量 估计在4000多人人口构成 主要由日韩人士为主居住方式 具有高额补贴 常住外籍人士以租赁方式为主 短期商务交流的外籍人士的以酒店长包房的形式居住 租赁费用由公司支付 部分常住外籍人士选择在区域购房 居住偏好 主要在丽娇湾海景住宅内 日本人喜欢自己群居 不太愿意与中国人聚集在一起 因此很少购买住宅 部分韩国人携带家眷 因此会以普通住宅为租赁对象 甚至购买住宅 日韩人士较难形成高档居住氛围关键词 租赁对象 高端住宅 区域中高级人才 数量 估计在1 5 2万人 占到整个区域人口的3 5 左右 占到就业人口的6 8 左右人口构成 企业中高级管理人次和技术人才 公务人员 学校教师 中小私营业主居住特征 部分来自于大连的中高级人才居住在市区 随着房价的上升 开始选择在开发区购房 早期到开发区工作的中高级人群开始进入二次置业阶段 丽娇湾和金马路的住宅产品是他们的首选 关键词 二次置业 区域基层人才 数量 4 5万人人口构成 企业白领 高级蓝领 小型业主购房特征 基本为初次购房者 新房主要选择在湾里板块 以及滨海区域中档楼盘 主要楼盘包括东城天下 金湾新城 绿洲半岛等 相当多的客户选择地段较好的二手房购房偏好 强调经济性 实用性关键词 自住需求 市区客源 数量 占开发区购房群体比例不高 目前大约在5 10 之间消费动机 受到市区高价的挤压 到开发区购房 或者夫妻中有在开发区工作购房特征 主要在轨道沿线购房 部分高端客户会到丽娇湾购房 但是数量不多 对于金马路的小户型也有一定兴趣 外省市客源 数量 区域重要客户群 占到整个客户群的15 20 左右人口构成 东三省中高收入群体 灰色收入群体消费动机 为了以后养老或者做长线投资购房特征 主要偏向海景房等中高端住宅 天安 众益 领海世嘉有较多的外来客户 受到价格的挤压 部分购买力较弱的客户转向中端住宅 但是比例相对较低 客源变化趋势 从企业内部结构来看 开发区企业制造业中高端客户的比例约为3 5 高新技术企业的中高端客户可以达到