新建家居产业园项目可行性研究报告.doc

新建家居产业园项目新建家居产业园项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 新建家居产业园项目可行性研究报告2 目目 录录 第第 1 章章 总总 论论 6 1 1 项目概况 6 1 2 建设单位概况 6 1 3 报告编制的依据和内容 7 1 3 1 编制的依据 7 1 3 2 编制的内容 8 1 4 可研工作概况 8 1 4 1 项目选址 8 1 4 2 项目建设规模与内容 8 1 4 3 项目总投资及资金来源 9 1 4 4 主要经济技术指标 9 第第 2 章章 项目背景项目背景 10 2 1 经济背景 10 2 1 1 国内经济背景 10 2 1 2 区域经济环境 14 2 2 产业背景 22 2 2 1 2010 年全球家具发展概况 22 2 2 2 中国家具产业发展概况 25 2 2 3 区域 湖北 家具产业发展概况 30 2 3 项目建设的目的 意义和必要性 32 2 3 1 项目建设的目的和意义 32 2 3 2 项目建设的必要性 33 第第 3 章章 市场发展趋势分析与预测市场发展趋势分析与预测 37 3 1 家具市场发展的影响因素 37 3 2 家具市场经济发展预测 39 3 3 家具市场发展趋势分析 41 3 3 1 产品趋势分析 41 3 3 2 发展模式趋势分析 44 第第 4 章章 项目选址地的优势与现状分析项目选址地的优势与现状分析 48 4 1 项目先址地的优势分析 48 4 2 项目区现状分析 51 第第 5 章章 产业园定位产业园定位 54 5 1 总体定位 54 5 2 目标客户群定位 55 第第 6 章章 园区规划与功能布局园区规划与功能布局 56 新建家居产业园项目可行性研究报告3 6 1 园区规划 56 6 1 1 园区总体规划 56 6 1 2 道路交通规划 57 6 1 3 绿地景观规划 58 6 1 4 市政公用设施规划 59 6 1 5 电力工程规划 60 6 1 6 环保规划 60 6 2 功能布局 61 6 2 1 功能组成 61 6 2 2 布局结构 63 6 3 主要经济技术指标 64 第第 1 章章 总总 论论 1 1 项目概况项目概况 项目名称 新建家居产业园项目 建设性质 新建 项目位置 市新行政中心附近 紧邻荷沙一级公路 建设单位 某实业发展有限公司 1 2 建设单位概况建设单位概况 某集团创建于 1992 年 是一家以家居商品流通业为主体 多元 化 跨行业的大型企业集团 经营领域涉及家具制造 连锁商场管 新建家居产业园项目可行性研究报告4 理 企业并购 房地产开发 古玩市场等 某集团产业包括 家 居集团有限公司 家居连锁商场 家具制造公司 家具街 有限公司 徐东古玩城 广告发展有限公司 房地产开发 公司等 2007 年某集团成功收购中国电子器材中南有限公司 2008 年又成功收购 蔬菜集团 目前企业固定资产市值 80 亿元 员工 4000 余人 某实业发展有限公司是某集团公司为建设汉 家具产业园 而新成立的公司 该公司司目前为 家具产业园的运营主体 1 3 报告编制的依据报告编制的依据和内容和内容 1 3 1 编制的依据编制的依据 1 2009 年 9 月国务院总理温家宝支持如开国务院常务会议 通 过了 促进蝇部地区崛起规划 2 商务部推出包括 支持中部地区设立产业转移示范园区 支 持中部地区投资和产业转移促进活动 等七个方面的政策 促进中 部崛起 3 城市圈总体规划 4 市城市总体规划 2005 2020 5 根据项目地址土地使用现状 交通现状及产业园方案规划 6 国家 省市相关政策 法律 法规 新建家居产业园项目可行性研究报告5 7 建设单位提供其他相关文件资料 1 3 2 编制的内容编制的内容 本项目研究的主要内容 项目建设的背景及建设的必要性 市场 分析 项目选址及土地现状分析 产业园的定位及规划建设 节能 环保与安防 项目建设与管理 投资估算与资金筹措 社会效益分 析等 1 4 可研工作概况可研工作概况 1 4 1 项目选址项目选址 项目选址于 市 东至洪西渠附近 南邻荷沙公路 西接拟规 划的文化路侧面 北至 刁东农场长乐老年公寓北侧 总用地面积 1800 亩 1 4 2 项目建设规模与内容项目建设规模与内容 项目占地面积约 1800 亩 总建筑面积 222 4 万 其中商业用 地面积约 535 亩 建筑面积 71 33 万 含 商业风情街 476431 公馆 142000 星级酒店 34920 综合配套超市 9982 其 余为工业用地 建筑面积 151 06 万 含厂房面积 116 83 万 配 套生活区 97560 原辅材料区 122400 仓储物流区 1222400 新建家居产业园项目可行性研究报告6 总投资 188815 万元 1 4 3 项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源 本项目固定资产投资 188815 万元 本项目固定资产投资资金筹措来源 根据项目建设情况似寻求 银行贷款 10 亿元 其余部分由某集团公司自筹 1 4 4 主要经济技术指标主要经济技术指标 主要经济技术指标一 商业配套 规划用地面积 1200006 约 1800 亩 商业用地面积 356666 约 535 商业总建筑面积 713333 商业风情街 476431 公馆 142000 MALL 50000 星级酒店 34920 其 中 其 中 综合配套超市 9982 容积率2 0 新建家居产业园项目可行性研究报告7 绿化率31 建筑密度32 主要经济技术指标一 工业园区 规划用地面积 1200006 约 1800 亩 工业用地面积 755337 约 1133 亩 工业厂房一用地面积 527336 约 791 亩 工业厂房一用地面积 228001 约 342 亩 配套生活区用地 66667 约 100 亩 原辅材料市场用地 80000 约 120 亩 其 中 其 中 仓储物流区用地 81334 约 122 亩 工业用地总建筑面积 1510674 工业厂房一总建筑面积 1168314 工业厂房二总建筑面积 342360 配套生活区建筑面积 97560 原辅材料市场建筑面积 122400 其 中 其 中 仓储物流区建筑面积 122400 容积率 0 8 绿化率 10 建筑密谋 30 新建家居产业园项目可行性研究报告8 第第 2 章章项目背景项目背景 2 1 经济背景经济背景 2 1 1 国内经济背景国内经济背景 2010 年 面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自 然灾害和各种重大挑战 党中央 国务院审时度势 科学决策 团 结带领全国各族人民 深入贯彻落实科学发展观 加快转变经济发 展方式 加强和改善宏观调控 发挥市场机制作用 有效巩固和扩 大了应对国际金融危机冲击成果 国民经济运行态势总体良好 2010 年 全年国内生产总值年 全年国内生产总值 397983 亿元 按可比价格计算 亿元 按可比价格计算 比上年增长比上年增长 10 3 增速比上年加快 增速比上年加快 1 1 个百分点 个百分点 分季度看 一 季度同比增长 11 9 二季度增长 10 3 三季度增长 9 6 四季 度增长 9 8 分产业看 第一产业增加值 40497 亿元 增长 4 3 第二产业增加值 186481 亿元 增长 12 2 第三产业增加值 171005 亿元 增长 9 5 国内生产总值年度变化 216314 265810 314045 335353 397983 0 100000 200000 300000 400000 500000 2006年2007年2008年2009年2010年 系列1 新建家居产业园项目可行性研究报告9 图表 1 国内生产总值年度变化 1 农业生产稳定增长 粮食连续七年增产 全年粮食总产量达 到 54641 万吨 比上年增长 2 9 连续七年增产 2 工业生产平稳增长 企业效益大幅提高 全年规模以上工业 增加值比上年增长 15 7 增速比上年加快 4 7 个百分点 分季度看 一季度同比增长 19 6 二季度增长 15 9 三季度增长 13 5 四 季度增长 13 3 分登记注册类型看 国有及国有控股企业增长 13 7 集体企业增长 9 4 股份制企业增长 16 8 外商及港澳 台投资企业增长 14 5 分轻重工业看 重工业增长 16 5 轻工业 增长 13 6 分行业看 在 39 个大类行业中 38 个行业实现比上年 增长 分地区看 东部地区增长 14 9 中部地区增长 18 4 西部 地区增长 15 5 工业产销衔接状况良好 全年规模以上工业企业 产销率达到 97 9 比上年提高 0 2 个百分点 3 投资保持较快增长 投资结构继续改善 全年全社会固定资 产投资 278140 亿元 比上年增长 23 8 增速比上年回落 6 2 个百 分点 扣除价格因素 实际增长 19 5 其中 城镇固定资产投资 241415 亿元 增长 24 5 回落 5 9 个百分点 农村固定资产投资 36725 亿元 增长 19 7 回落 7 6 个百分点 在城镇投资中 第一 产业投资增长 18 2 第二产业投资增长 23 2 第三产业投资增长 25 6 分地区看 东部地区投资增长 22 8 中部地区增长 26 9 西部地区增长 26 2 全年房地产开发投资 48267 亿元 增 新建家居产业园项目可行性研究报告10 长 33 2 4 消费平稳较快增长 热点商品销售旺盛 全年社会消费品零 售总额 154554 亿元 比上年增长 18 4 扣除价格因素 实际增长 14 8 按经营单位所在地分 城镇消费品零售额 133689 亿元 增 长 18 8 乡村消费品零售额 20865 亿元 增长 16 1 按消费形态 分 餐饮收入 17636 亿元 增长 18 0 商品零售 136918 亿元 增 长 18 5 其中 限额以上企业 单位 商品零售额 58056 亿元 增长 29 9 热点消费快速增长 其中 金银珠宝类增长金银珠宝类增长 46 0 家具类 家具类 增长增长 37 2 汽车类增长 汽车类增长 34 8 家用电器和音像器材类增长 家用电器和音像器材类增长 27 7 5 市场物价同比上涨 食品价格涨幅较大 全年居民消费价格 同比上涨 3 3 其中 城市上涨 3 2 农村上涨 3 6 分类别看 食品上涨 7 2 烟酒及用品上涨 1 6 医疗保健和个人用品上涨 3 2 娱乐教育文化用品及服务上涨 0 6 居住上涨 4 5 衣着 下降 1 0 交通和通信下降 0 4 家庭设备用品及维修服务持平 12 月份居民消费价格同比上涨 4 6 环比上涨 0 5 全年工业品 出厂价格同比上涨 5 5 12 月份上涨 5 9 环比上涨 0 7 全年 原材料 燃料 动力购进价格同比上涨 9 6 12 月份上涨 9 5 环比上涨 1 1 新建家居产业园项目可行性研究报告11 6 进出口总额较快增长 贸易顺差有所减少 全年进出口总额 29728 亿美元 比上年增长 34 7 其中 出口 15779 亿美元 增 长 31 3 进口 13948 亿美元 增长 38 7 进出口相抵 顺差 1831 亿美元 比上年下降 6 4 全国进出口货物数额年度变化 9690 12205 14307 12017 15779 13948 10056 11326 9561 7915 0 5000 10000 15000 20000 2006年2007年2008年2009年2010年 出口 进口 图表 2 全国进出口货物数额年度变化 7 城乡居民收入稳定增长 农村居民收入增速快于城镇 全年 城镇居民家庭人均总收入 21033 元 比上年增长 11 5 其中 城 镇居民人均可支配收入 19109 元 增长 11 3 扣除价格因素 实 际增长 7 8 在城镇居民家庭人均总收入中 工资性收入增长 10 7 转移性收入增长 12 8 经营净收入增长 12 1 财产性收入增长 20 5 农村居民人均纯收入 5919 元 增长 14 9 扣除价格因素 实际增长 10 9 其中 工资性收入增长 17 9 家庭经营纯收入增 长 12 1 财产性收入增长 21 0 转移性收入增长 13 8 新建家居产业园项目可行性研究报告12 全国居民人均收入情况 元 3587 4140 4761 5153 5919 11759 13786 15781 17175 19109 0 5000 10000 15000 20000 25000 2006年2007年2008年2009年2010年 农村居民人均收入 城镇居民人均可支配收入 图表 3 全国居民人均收入情况 8 货币供应量稳定增长 人民币存贷款增量减少 12 月末 广 义货币 M2 余额 72 6 万亿元 比上年末增长 19 7 增幅同比回落 8 0 个百分点 狭义货币 M1 26 7 万亿元 增长 21 2 回落 11 2 个 百分点 流通中货币 M0 4 5 万亿元 增长 16 7 加快 4 9 个百分 点 金融机构人民币各项贷款余额 47 9 万亿元 比年初增加 7 9 万 亿元 比上年少增 1 6 万亿元 各项存款余额 71 8 万亿元 比年初 增加 12 0 万亿元 少增 1 1 万亿元 2 1 2 区域经济环境区域经济环境 1 区 域经济的 发展 我国区 域经济的 新建家居产业园项目可行性研究报告13 发展大致经历了三个大的阶段 分别是 区域经济均衡发展阶段 1949 1978 年 非均衡发展阶段 1979 1999 年 和区域经济协调 发展阶段 2000 年以来 目前中国区域经济已经形成了 西部开发 振兴东北 中部崛起与东部率先发展 四轮驱动 的新格局 未来 区域协调发展将成为中国统筹区域发展 构建中国社会主义和谐社 会的主要着眼点和落脚点 成为我国改革深化 开放升级的重要空 间依托 从而更有利于相关区域政策的制定和实施 率先发展区域 正在发展区域 未来蓬勃发展发展 图 1 全国区域经济发展示意图 2 中部崛起战略 中部包括山西 安徽 江西 河南 湖北 湖南六省 地处我 国中部地区 承东启西 接南连北 中部 省人口和经济总量分别占 新建家居产业园项目可行性研究报告14 全国的 和 以上 是中国粮食主产区 又是国家综合运 输网络中心区域和重要的能源 原材料基地 年 月 温家宝总理在政府工作报告中 首次明确提出 促进中部地区崛起 年 月 日 中共中央政治局召开 会议 研究促进中部地区崛起工作 年 月 日 国务院正式批复国家发展和改革委员 会有关建立促进中部地区崛起部际联席会议制度的请示报告 同意 建立由发展改革委牵头的促进中部地区崛起工作部际联席会议制度 年 月 日 国务院总理温家宝主持召开国务院常 务会议 讨论 并原则通过 促进中部地 区崛起规划 会议提出 实 施 促进中部 地区崛起规划 争取到 年 中部地区实现经济发展水平显著提高 发展活力进一步增强 可持 续发展能力明显提升 和谐社会建设取得新进展的目标 图 2 中部六省区位 图 新建家居产业园项目可行性研究报告15 年 月 日 国家发展和改革委员会公布 促进中 部地区崛起规划实施意见 要求中部地区的山西 安徽 江西 河 南 湖北 湖南六省人民政府和有关部门积极落实这份文件提出定 的各项任务要求 努力推动中部地区经济社会又好又快发展 年 月 日 国务院关于中西部地区承接产业转移的 指导意 见 正 式出台 这是加 快经济 结构调 整和发 展方式 转变的 重要途 径 是 深入实 施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务 对于在全 国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局 促进区域协 调发展具有十分重大的意义 中部地区崛起战略推出之后 湖北 城市圈和湖南长株潭城市 新建家居产业园项目可行性研究报告16 群又获批 全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试 验区 正发挥其资源丰富 人力充足 市场广阔等优势 全面探索 适合中国国情的内生型发展模式 经济学家伍新木教授说 在新一轮产业转移中 曾一度凹陷 的中部地区的崛起 已成为中国经济发展的新引擎 将给周边及西 部地区经济发展带来巨大的辐射和影响 在 中部崛起 战略构想下 湖北省提出的战略目标是 把湖北 建设成重要的农产品加工生产区 现代制造业聚集区 高新技术发 展区 现代物流中心区 3 产业转移与产业升级 年 月 日 国务院关于中西部地区承接产业转移的 指导意见 正式出台 这是加快经济结构调整和发展方式转变的重 要途径 是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重 大任务 对于在 全国范 围内推 动形成 更加合 理有效 新建家居产业园项目可行性研究报告17 的区域产业分工格局 促进区域协调发展具有十分重大的意义 承接国际产业转移和实现国内产业的转移 是我国保持经济增长 实现东西部协调发展的重要方式 在全球金融危机的背景下 国际 产业转移的新变化将深刻改变我国的产业转移和产业升级路径 为 消除国际需求急剧下滑而带给我国制造业的冲击 强调国内自身价 值链和产业链构成 是我们未来可能的路径选择之一 推动国际国内 产业有序转移这一目标的实现 首先在于东中西部地区加强自身市 场体系和制度环境建设 降低产业交易成本 其次 建立和巩固与 东部相关产业的技术经济联系 力争形成完整供应链和价值链的产 业协同发展机制 最后 以东部具有一定技术优势的产业主体为核 心 推动以技术创新带动的功能升级和产业链升级 最终实现全国 产业结构的升级优化 4 城市圈 在 中部崛起 这一国家战略的推动下下 中部地区六大城市群 湖北湖北 城市城市 圈圈 河南中原城 市群 湖南长株 潭城市群 安徽 皖江城市带 山 西太原都市圈以 武汉城市圈总体规划 弓箭图 新建家居产业园项目可行性研究报告18 及江西环鄱阳湖城市群应运而生 城市圈 中原城市群 长株潭 城市群 皖江城市带 4 个中部的城市群 入围 了中央关于中部崛 起的 10 号文件 这些 次区域 进入了国家宏观发展战略的视野 成为 国 字号 其中 城市圈 中原城市群起着领跑 中部崛 起 的作用 而我认为 城市圈又是重中之重 首先 从地理上讲 湖北可谓是中部的中部 其次 从行政级别上讲 作为湖北省会 又是中部地区唯一的副省级城市 再次 有 九省通衢 之称的 是中国中部长江中下游的特大城市 是华中地区最大的城市之一 是华中地区的金融中心 交通中心和文化中心 其地位可想而知 城市圈城市圈 又称 1 8 城 市圈 是指以 为圆心 包 括黄石 鄂州 黄冈 孝感 咸宁 仙桃 天门 潜江周 边 8 个城市所组成的城市圈 城市圈的建设 涉及工业 交通 教育 金融 旅游等 诸多领域 市市 地处江汉平原腹地 紧邻特大城市 是 1 8 城市经 济圈 的重要经济板块 华中区极具潜力和竞争力 的城市之一 1 8 武汉城 市圈 新建家居产业园项目可行性研究报告19 发展战略 向水乡园林城 卫星城 都市后花园 新型中等工 业城市迈进 成为 辐射西部城市群的战备支点 十二五期间 充分利用 两型社会 综合配套改革的机遇 内承外联打造中部 产业崛起的新支点 积极推动城市圈经济的建设和发展 2 2 产业背景产业背景 2 2 1 2010 年全球家具发展概况年全球家具发展概况 1 1 世界家具消费需求状况世界家具消费需求状况 家具是人类生活不可缺少的日常生活用品 随着人民生活水平 的提高 人们对家具的需求越来越强烈 世界各国家具消费分两类 一类是家庭用家具 另一类是机关团体家具 比例各为 50 目前 世界经济大国人均家具消费水平较高 由于这些国家经济实力强 住房条件好 人民收入高 家具消费占家庭收入一定的比例 意大 利米兰国际工业研究中心 The Centre for Industrial Studies 简称 CSIL 对 50 多个国家的家具市场进行了分析 并划分了三类 第一类包括 8 大家具工业强国 美国 德国 日本 意大利 法国 和英国 中国和巴西也名列其中 这些国家年家具消费额超过了 100 亿美元 第二类包括西班牙 墨西哥 加拿大 韩国 澳大利 亚 荷兰 这些国家年家具消费额在 50 亿 100 亿美元之间 第 三类包括了所有年家具消费额少于 50 亿美元的国家 数据表明 家具的消费需求在日益膨胀 新建家居产业园项目可行性研究报告20 2 2 世界家具生产状况世界家具生产状况 根据 CSIL 的数据结论 2009 年世界家 具市场总产值 为 3760 亿美 元 发达国家 家具产量占全 球 65 发展 中国家家具产量占全球 35 7 个主要的工业化国家 按家具产值 排名为美国 意大利 德国 日本 法国 加拿大 英国 的总产 值为 1590 亿美元 高收入国家家具的产值占到全球产值的 58 中 低收入国家家具总产值占 42 中国 波兰 越南这 3 个国家家具 的产值在迅速提升 3 3 世界家具贸易状况 世界家具贸易状况 在进出口方面 自从 2009 年陡然下降之后 世界家具贸易总额 一直在稳步增长 2010 年 世界家具贸易总额达到 1020 亿美元 2010 年家具主要进口国为美国 德国 法国和英国 美国在 2000 年 2007 年间进口量由 150 亿美元增长到 260 亿美元 而此后 受 全球家具市场产值分布 来源 CSIL 新建家居产业园项目可行性研究报告21 美国金融危机的影响 家具进口由 2007 年的 260 亿美元下降到 2008 年的 240 亿美元 直到 2010 年 美国的家具进口量才有所恢 复 家具出口量最大的国家分别是中国 意大利 德国和波兰 对于 中国 家具出口量在 2000 年 2008 年间出口量有 35 65 亿美元增 加到 276 15 亿美元 此后 受金融危机的影响 2009 年下降到 259 58 亿美元 直到 2010 年 出口才有所恢复 达 337 24 亿美元 在过去十年 从进口和消费之间的比率来衡量 家具市场开放程 度不断增长 整个世界家具市场开放程度由 2000 年的 24 上升至 2007 年的 30 9 受世界金融危机的影响 2008 年和 2009 年的数 据呈明显下降趋势 4 4 发展的基本特点 发展的基本特点 新建家居产业园项目可行性研究报告22 1 企业小型化 专业化 产品国际化 近 10 年来 国外的家具工业发生了巨大的变化 家具生产企业 由大型企业转向专业化和小型化 技术并不落后 但经营灵活 易 于变换产品 能适应市场的激烈竞争 2 加工方式高度机械化 自动化 专业化 当今世界家具工业普遍采用新技术 新设备和新工艺 例如广泛 采用 CNC 即计算机数控机床 人工智能机械手和各种先进的饰面和 封边技术 使家具制造的技术含量不断提高 通过技术手段实现了 家具进一步向专业化的方向发展 使家具真正成为现代化 工业化 大生产的产品 高度机械化 自动化和专业化产生了惊人的规模效 益 3 家具材料的多样化 新型化 天然化 现代家具材料越来越丰富 由于木材的短缺 目前国际市场上木 制家具的地位已逐步让位于胶合板 中密度纤维板 纤维板等人造 板家具 4 产品设计向小规格发展 产品的小规格化是近几年的家具设计趋势 5 国际贸易模式的转变 综合分析国际家具零售商的 5 大变化 主要体现在资金要多 货 品要全 库存要少 周转要快 订货找厂商 销售多途径 这些变 化 将使商品流通的供应链发生根本变化 促进信息 物流 金融 新建家居产业园项目可行性研究报告23 三大配套系统的快速升级 不久未来将改变目前国际贸易的运营模 式 6 电子商务的应用更加普及和深化 国外家具的网上销售发展迅速 2 2 22 2 2 中国家具产业发展概况中国家具产业发展概况 1 1 中国家具产业市场规模与增长状况 中国家具产业市场规模与增长状况 中国整个家具行业的发展其实跟国家的形势是密切相关的 同样 也跟整个家具行业全球的形势是相关的 对中国而言 家具行业是一个古老而又崭新的行业 中国古老家 具行业的发展历史在清代末年就被打断 知道上世纪 80 年代才恢复 发展 在过去将近 30 多年中 沉寂良久的中国家具行业焕发了蓬勃的 生计 最早由香港和台湾企业的引导 到如今国内众多民营企业崛 起 我国家具行业发展由弱到强 由小到大 进 20 年 家具行业每 年增长率超过 20 已经发展了七万多家企业 我国逐步成为全球 家具行业的制造中心 并形成了中国特有的家具行业产业集群 新建家居产业园项目可行性研究报告24 在全国家具市场平稳发展的大背景下 中国家具出口金额在过去 5 年里复合增长率为 30 16 2008 年家具生产已经占全球的 25 出口占全球市场份额的 22 6 已成为全球家具生产最大和出口最 多的国家 2009 年 在全球金融危机的影响下 中国家具生产总值达 到 7300 亿元 2010 年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响 生 产销售及出口均呈快速增长态势 统计数据显示 2010 年全年家具 行业产量 77032 83 万件 工业总产值达 9667 亿 比 2009 年增长了 32 左右 目前 家具制造业已经成为国民经济中继食品 服装 家 电 家具后的第四大产业 新建家居产业园项目可行性研究报告25 时至今日 中国不仅成为世界家具生产大国 同时也成为家具出 口大国 而且正在朝着世界家具生产和出口强国的目标迈进 2 2 中国家具产业市场细分结构 中国家具产业市场细分结构 在统计分类中 家具行业分为木质家具 金属家具 塑料家具 竹藤家具和其他家具五 大类 在产品生产分类 中则分为木质家具 金 属家具和软体家具 目前中国家具行业 生产产品以木质家具为 主 其次为金属家具 近年来其中木质家具所占比重略有下降趋势 2010 年统计数据显示 中国家具行业中木质家具制造产值占 58 金属家具制造占 24 在 过去四年中不同类型产品结构变化比重不大 但木制家具所占比重 新建家居产业园项目可行性研究报告26 略有下降 相比较而言 金属家具产量进入相对稳定期 所占比重 波动中逐渐上升 3 3 中国家具生产与销售的区域结构 中国家具生产与销售的区域结构 1 五大家具生产版块 珠江三角洲板块 以深圳 东莞 广州 顺德 中山为主 长江三角洲板块 由江苏 浙江 上海组成 环渤海湾板块 由北京 天津 河北 山东组成 西部板块 由四川 陕西 重庆等地组成 东北板块 由辽宁 吉林 黑龙江组成 在五大家具生产版块上分别形成了十大家具生产制造基地 中国北方家具商贸之都中国北方家具商贸之都 河北廊坊市香河县河北廊坊市香河县 北京实木家具生产基地 辽宁省庄河市 中国金属玻璃家具产业基地 河北廊坊市胜芳镇 中国桌椅之乡 山东省宁津县 中国椅业之乡 浙江省安吉县 中国欧式古典家具生产基地 浙江省玉环县 中国西部家具商贸之都 四川成都市武侯区 中国家具商贸之都 广东省顺德乐从镇 中国红木家具生产基地 广东中山市大涌镇 中国家具出口基地 广东东莞市大岭山镇 中国家具制造重地中国家具材料之都中国家具制造重地中国家具材料之都 广东省顺德龙江镇 新建家居产业园项目可行性研究报告27 五大家具生产版块 十大家具生产基地 来源 中国家具网 2 六大销售市场 从家具销售市场的角度来看 目前已形成了六大销售市场 图 12 一是以上海为中心的华东销售市场 约占 15 的份额 二是 以广州和深圳为中心的华南销售市场 约占 15 的份额 三是以 和郑州为中心的中原 销售市场 约占 15 的份额 四是以沈阳 哈尔滨为中心的东北 销售市场 约占 10 的份额 五是以北京 为中心的华北销售市 场 六是以成都 西 安为中心的西部销售 中国家具六大销售市场 新建家居产业园项目可行性研究报告28 图 13 中国家具四个分销中心 市场 约占 20 的份额 3 四个分销中心 从家具的分销角度来看 中国家具流通经过 10 多年的运作 流通业态升级 全国 已形成东南西北四大 销售中心和三个等级 目前已形成了四个分 销中心 图 13 一 是广东顺德分销中心 产品辐射全国 面向 中高端市场 如乐从 总面积 300 万平方米 年销售 300 亿元 70 出口 二是四川成都分 销中心 产品辐射西部地区的中小城市 面向中低端市场 如武侯 总面积 100 万平方米 年销售 60 亿元 三是江苏蠡口分销中心 产 品辐射上海 江西 浙江 江苏 安徽 山东的中小城市 面向中 低端市场 蠡口总面积 120 万平方米 年销售 80 亿元 四是北京香 河分销中心 辐射东三省 京津冀 蒙晋等地 面向中低端市场 香河总面积 120 万平方米 年销售 60 亿元 除了以上四个分销中 心 中国即将形成 3 个新兴家具分销中心 西安 昆明 新建家居产业园项目可行性研究报告29 2 2 3 区域区域 湖北湖北 家具产业发展概况家具产业发展概况 近五年来 湖北家具业发展态势较好 每年增速在 20 以上 已在消费品工业中成为不可忽视的产业之一 2009 年实现工业产值 约 90 亿元 出口交货值约 4 亿元 人民币 全省家具销售额在 250 亿元左右 全省家具企业约 3000 家 其中 大约 700 余家 年产值近 30 亿元 民营企业占 99 从业人员超过 15 万人 湖北家具产业受各种因素的影响 至今仍未能形成与中部区位 优势和大 资源优势相匹配的产业经济规模 家具商贸流通强于加 工制造 产品大多来自广东 四川 河北等家具基地 湖北在经济 起步阶段 制造业优先 的效应未释放出来 2008 年出口额仅为 6130 万美元 仅占全国的 0 2 近年来 在产业转移和 1 8 城市 两型社会配套改革中 及周边区域逐步形成的家具产业有长足进 步 规模以上的生产制造企业近千家 中心城市知名家居卖场林立 目前家具生产方面来说 湖北省生产值超过亿元的企业只有 4 家 超过 5000 万元的才 15 家以上 市现有家具生产企业 700 余 家 但年产值却只有 21 亿 2008 年全国的家具产值是 2900 亿元 仅占 0 72 目前 最大的家具生产企业是联乐 年产值 1 亿 元 产值超过 5000 万的只有超凡一家 产值过 1000 万的也只有十 家左右 家具卖场分布于 三镇 市场空前繁荣 位于硚口的汉西 新建家居产业园项目可行性研究报告30 建材市场被誉为中国建材第一市 辐射周边 10 多个省市 吸引香江 家居 宜家家居 百安居等国内外知名家居企业的加入 掀起华中 家居营销总部基地的建设热潮 2009 年相继开业的汉口北中国家俱 CBD 五洲国际建材城总体建筑面积都超过了 300 万平方米 更是将 家居卖场的规格和规模推向了新的高潮 本土且目前人气较高的 家居卖场家居卖场 定位于中高端消费人 群 软 硬件一流 在消费者中树立了良好的口碑 诸多企业在汉 角力 本土起家的某集团却别辟蹊径迈出江城 该集团近年来先后 在赣 湘 浙等地攻城拔寨 下一步还计划在北京 济南 洛阳开 店 目标直指 5 年后全国前三甲 作为 本土的家居连锁企业 经过十多年的发展 已经成为华中家居卖场之最 现有余 30 家 中高端连锁商场 除 4 家店外 南昌 长沙 杭州 济南 天津 都有布点 年销售额近 60 亿元 从而成为继红星美凯龙 居然之家 之后的全国第三大家居连锁卖场 至此 家居卖场总面积已接近家居卖场总面积已接近 800800 万平方米 接近国内传统万平方米 接近国内传统 四大家居商贸特色区域的总面积之和 与此形成巨大反差的是 本四大家居商贸特色区域的总面积之和 与此形成巨大反差的是 本 地尚未出现一家具备一定规模的家居产业园 形成地尚未出现一家具备一定规模的家居产业园 形成 大卖场小生产大卖场小生产 的格局 这也为家具制造业带来巨大的市场空间 的格局 这也为家具制造业带来巨大的市场空间 新建家居产业园项目可行性研究报告31 2 3 项目建设的目的 意义和必要性项目建设的目的 意义和必要性 2 3 1 项目建设的目的和意义项目建设的目的和意义 某家居产业园某家居产业园是某集团在当前国际国内经济和产业发展背景下 以 为立足点 按 荟萃世界精品家具 演绎超凡个性生活 的概 念倾力打造的以 主流生活家 为主题的融家居 百货 办公 餐 饮 酒店 休闲娱乐 家居生产 仓储物流为一体的家居产业园 缝接城市商圈 承接产业战略转移 构建绿色 低碳 环保的城市 产业新模式 为 及 城市圈的经济发展注入强大动力 2 3 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 是某集团公司自身谋求可持续发展的需要 是某集团公司自身谋求可持续发展的需要 某集团公司是一家以家居商品流通业为主体 多元化 跨行 业的大型企业集团 经营领域涉及家具制造 连锁商场管理 企业 并购 房地产开发 古玩市 场等 所属企业有 家居 连锁商场 房产开发公 司 家具制造公司 家具街有限公司 徐东 古玩城 广告发展有限 公司等四十余家全资子公司 新建家居产业园项目可行性研究报告32 家居连锁商场是某集团的支柱产业之一 经过十余年的发展 已成为全国档次最高 品牌 最优 环境最佳的建材家居领 军者之一 诸多企业在汉角力 家居卖场遍布 三镇后又 另辟蹊经迈出江城 先后在赣 湘 浙 苏 京 津 鲁等地 布点 迄今辖有 30 余家中高端家居卖场 年销售额近 200 亿元 在全国家居产业发展前景一片大好的前景下 在沿海家具产业转 移和 城中村及旧城改造的推进 市政府 退二进三 的发展战略 的背景下 某集团公司以 为立足点 按 荟萃世界精品家具 演 绎超凡个性生活 的概念倾力打造的以 主流生活家 为主题的融 家居 百货 办公 餐饮 酒店 休闲娱乐 家居生产 仓储物流 为一体的家居产业园 构建绿色 低碳 环保的城市产业新模式 是该集团公司谋求企业自身可持续发展的明智的选择 2 是破壁补缺 是破壁补缺 中部塌陷中部塌陷 打造中部家具产业之都的需要 打造中部家具产业之都的需要 国家先后实施的沿海开发战略 加快了珠江三角洲 长江三角洲 环渤海沿岸等地区的高速增长 国家实施西部大开发战略 在一定 程度上扭转了西部发展滞后的局面 国家作出振兴东北老工业基地 的重大决策 使东北地区焕发了生机 这种除了中部地区外近乎全 新建家居产业园项目可行性研究报告33 面开花的优惠政策 迅速将中部地区变成了名副其实的 政策低谷 经济凹地 由于中部地区在财政 金融政策方面长期处于劣势状 态 在和其他地区竞争中自然处于不平等的地位 中部地区经济结 构转型所面临的国内与国外的压力逐渐加大 经济凹地 有可能会 不断加深 从而形成 中部困境 中部塌陷 的现状 纵观中国家具行业纵观中国家具行业 可谓可谓 四分天下四分天下 南顺德 北香河 东苏 南顺德 北香河 东苏 洲 西成都 中部独缺 而造成中部塌陷的根本原因是没有产业集洲 西成都 中部独缺 而造成中部塌陷的根本原因是没有产业集 群群 因此不论是政策引导 还是市场需求 以湖北为圆心的中部地因此不论是政策引导 还是市场需求 以湖北为圆心的中部地 区 家具产业急需集群式发展 区 家具产业急需集群式发展 尽管湖北家具起步较早 但是尽管湖北家具起步较早 但是 重商贸流通轻加工制造重商贸流通轻加工制造 的业的业 态 加之企业间没有建立好良好的衔接沟通 整体消耗大而且效率态 加之企业间没有建立好良好的衔接沟通 整体消耗大而且效率 低 就导致了低 就导致了 大卖场 大流通 小生产大卖场 大流通 小生产 的格局 的格局 最近三年 这 种格局正在慢慢发生变化 以中国家居 CBD 华中家具产业园 金 鼓城为先行者的产业集群正在谋发 无论在定位 投资规模 还是 占地面积 手笔不可谓不大 从体量上看 三个产业园都很大 但从体量上看 三个产业园都很大 但 真正做好沿海产业转移 仅仅靠三个园区是不够的 只能总体量变真正做好沿海产业转移 仅仅靠三个园区是不够的 只能总体量变 大了 哪才是真正的崛起 大了 哪才是真正的崛起 湖北家具协会协会秦志江坦言 某家居产业园某家居产业园正是在此背景下 以 为立足点 按 荟萃世界 精品家具 演绎超凡个性生活 的概念倾力打造的以 主流生活家 为主题的融家居 百货 办公 餐饮 酒店 休闲娱乐 家居生产 仓储物流为一体的家居产业园 构建绿色 低碳 环保的城市产业 新建家居产业园项目可行性研究报告34 新模式 为 及 城市圈发展功能配套及产业集群的发展注入强 大动力 3 是积极承接东部产业转移和响应市政府 是积极承接东部产业转移和响应市政府 退二进三退二进三 发展战略的发展战略的 需要需要 自国务院去年出台 关于中西部地区承接产业转移的指导意见 后 南方家具生产企业加快了向交通便捷 林木资源丰富 劳动力 资源稳定 市场需求旺盛的中西部地区转移的脚步 据了解 因为金融危机的影响和中国城镇一体化进程的加速 中 国家具行业正在加快从外销到内销的转型升级 中部尤其是 城市 圈已成为沿海等家具发达地区企业觊觎的进军内销市场的桥头堡 深圳家具产业协会秘书长侯克鹏分析道 南方家具产业之所以选 择北上 一是能源紧张 深圳 浙江的家具工厂经常遭遇停电困扰 二是出口市场下滑 劳动力成本却在不断上升 以广东为例 家具 业职工月工资从原来的 元上调到 元以上 技工更 是从 元翻倍涨到 元 三是土地资源紧张 过去五 年没有一家家具企业在深圳拿过一寸土地 四是南方许多城市把家 具企业纳入到治污减排的范围 使企业承受着巨大的压力 家具企业一方面面临南方产业北迁 西部品片东进的夹击 另一方面随着 城中村及旧城改造的推进 以及市政府 退二进三 的发展战略 汉产家具也急于进行产业转移 寻找 新家 某家居产业园某家居产业园正是在此背景下 以政府为主导 市场化运作 以 新建家居产业园项目可行性研究报告35 投资商为主体 统一规划 统一招商 分步实施 以促进湖北省家 居产业的迅速聚集 打造完整的家居产业链条 承接东部地区的产 业转移 促进 城市群的产业升级 加强并推动城际 区域和产业 链不同环节的合作 做大做强家具产业集群 改变 大市场 小生产 的尴尬局面 实现湖北家具产业在中部的率先崛起 第第 3 章章市场发展趋势分析与预测市场发展趋势分析与预测 3 1 家具市场发展的影响因素家具市场发展的影响因素 1 金融货币政策 金融货币政策 2011 年 4 月 5 日中国人民银行傍晚时分宣布 自 2011 年 4 月 6 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 其中 金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调 0 25 个百分点 其他各档次存贷款基准利 率及个人住房公积金贷款利率相应调整 这是央行今年以来第二次 加息 也是去年以来第四次加息 加息对购房者的还贷压力进一步扩大 本次加息 五年以上贷款 利率已升至 6 80 这意味着如果是 100 万元的商业贷款 按基准 新建家居产业园项目可行性研究报告36 利率 20 年按揭的话 月供需要 7633 元 增加 118 元 而利息总额 将由 80 35 万元增加到 83 2 万元 公积金贷款 本次五年以上贷款 利率增加到 4 70 也按上述百万房贷 20 年期按揭计算 本次加息 后每月月供增加 109 元 而利息总额增加了 26 万元 今年二度加息 以及后市或再有加息动作的可能性影响 家居市 场将遭受销售阻力 家具市场同样有这样的担心 2 房地产政策 房地产政策 房产上游的 水量 骤减 家具行业也随之爆冷 最新的统计数字 显示 截至 12 月 31 日 2010 年北京房产成交量约为 10 万套 而 09 年北京商品住宅成交总套数约 19 万套 房产几轮调控之下 房 产交易量几近减半 以往异常火爆的 红五 金九银十 2010 年全部 失色 但是保障性住房将给家具行业带来暖风 中国家具协会原秘书长 曹赢超说 中国五年内要建 3600 万套保障房 按每套购买家具 1 万 元计算 就能产生 3600 亿元的市场 这还是一个保守的数字 很多 入住保障房的家庭在家具方面的支出可能在 2 至 3 万元之间 中国 正在进行的保障房建设将为家具行业带来巨大商机 推进行业规范 化 规模化发展 3 林业政策 林业政策 在林业的整个产业链中 家具作为最终产品 处在产业链的下游 而且是极具增值和引领作用的一环 新建家居产业园项目可行性研究报告37 我国人均森林资源匮乏以及国家对森林砍伐的限制越来越严 国 内许多家具企业不得不大量从海外进口木材 目前 我国是世界最 大的工业原木进口国 国家林业局公布数据表明 2015 年中国木材 供需缺口将达到 2 亿立方米 但是 在国际市场上 越来越多的国 家注重对森林资源的保护 降低木材出口量 限制甚至禁止木材的 出口 例如俄罗斯 2007 年 7 月 将木材的出口关税提高至 10 不 低于 6 欧元 立方米 导致出口量迅速下降 未来 木材工业将进一 步紧缺 价格上涨势在必行 原材料上涨将加大我国家具企业的成 本压力 4 国外品牌竞争 国外品牌竞争 国际家具品牌切入中国市场 一般走的是总代理制 这样的销售 模式限制了家具与消费者的广泛接触 有点儿吊起来卖高档的感觉 所以 其经营额权重大过市场占有的权重 其产品为顶级的中国富 豪家庭或相关机构享用 不过 这种模式有知名品牌试水的目的 现在 一些国际品牌看中中国巨大的中高端市场潜力 决定自建销 售渠道 在厚街国际名家具展上 美国家具第一品牌 ASHLEY 就发 布了其全面发力中国内销市场的战略规划 未来几年 该公司将在 上海 广州等一线城市建构样板直营店加盟推广为特色的混合销售 渠道 洋品牌尽管定位于中高端的概率最大 但其对市场的影响却是全 面的 在洋品牌品牌 技术 资金优势面前 国内现有的中高端市 新建家居产业园项目可行性研究报告38 场将被切割 为了生存 中高端品牌往下流动便成为可能 这样就 势必整体地挑起家具市场的竞争 3 2 家具市场经济发展预测家具市场经济发展预测 1 规模预测 规模预测 中国家具行业经过 20 多年的快速发展 已经成为世界上规模最 大的家具生产大国 但我们认为目前中国家具行业依然处于快速成 长阶段的中后期 从行业规模发展来看 在过去三年来 家具业的行业生产总值和 销售值继续保持 15 以上的增速 行业的需求前景依然广阔 未来 3 5 年家具行业依然有较大的增长空间 2 出口市场预测 出口市场预测 从出口市场来看 我国家具行业已经进入成熟阶段 继续高速扩 大出口市场的概率相对较低 传统出口市场 如美国 欧洲和日本 等需求规模将进入一个相对稳定的阶段 其他新兴市场能带来增长 但绝对的需求量相对较小 3 内销市场预测 内销市场预测 内销市场 还处于高速发展的成长阶段 2008 年之前家具行业 整体以出口为导向 出口额增长率远远高于行业发展速度 但近三 年内销市场的增速明显要高于行业发展速度 这是一个必然的转型 过程 由于家具行业 2008 年之前过于关注出口市场 国内内销市场并 新建家居产业园项目可行性研究报告39 不成熟 品牌散乱且质量参差不齐 还没有一家具有全国影响力的 家具品牌 行业集中度更低 更多的是一些在细分领域具有一定影 响力的区域性品牌 若行业集中度 CR5 提高至 10 会涌现销售百亿 的家具品牌 4 区域结构预测 区域结构预测 产业格局大变 川军崛起 依靠其坚定地在二三级内需市场的 深度挂挖掘 将板式家具的规模化 工业化能力 与独立点渠道扩 张织网的能量相结合 形成系统竞争力 北京家具依靠在北京大市 场的