第七章 城市土地市场管理1ppt课件

第一节城市土地市场管理概述第二节城市土地市场供需调控与管理第三节城市土地市场价格管理第四节城市土地市场微观管理 第七章城市土地市场管理 第一节城市土地市场管理概述 一 城市土地市场的内涵与特点 二 城市土地市场的形成与发展 三 城市土地市场的结构体系 四 城市土地市场的运行机制 一 城市土地市场的基本概念 城市土地市场的内涵 狭义 广义 市场的定义 城市土地市场的内涵 市场 是商品交换的场所 实质是商品交换中发生的经济关系的总和 土地市场 是土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和土地市场的主体是土地的供给者 购买者和其他参与者土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利 城市土地市场的一般特点 地域性不充分性供给滞后供给弹性较小低效率性政府管制较严 二 城市土地市场的形成与发展 1城市土地市场的萌芽阶段从1987年我国土地使用制度改革开始到1988年修订后的 土地管理法 正式宣布土地有偿使用制度的确立2城市土地市场的形成阶段1988年 土地管理法 修订之后 以1990年 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 的颁布为标志3城市土地市场的发展的完善阶段1999年 城市房地产管理法 颁布之后 1城市土地市场类型结构 1 城市各类用地市场包括住宅用地市场 商业用地市场 工业用地市场等类型 2 城市土地产权市场城市土地市场实质上就是城市土地产权市场 三 城市土地市场的结构体系 2城市土地市场层次结构 从市场层次来讲 城市土地市场又可划分一级市场和二级市场 1 城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场 反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系 城市土地一级市场是一种垄断性市场 我国城市土地一级市场存在三种交易方式 出让 出租和入股 2 城市土地二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者而形成的市场 反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系 城市土地二级市场是一种竞争性市场 我国城市二级市场主要存在四种交易方式 转让 转租 抵押和入股 2城市土地市场层次结构 我国土地一级市场的总体运行情况 土地一级市场的总体运行情况 资料来源 历年 国土资源统计年报 总交易量经历了一个倒 U 型的变化过程 交易结构发生了改变 国有土地使用权拍卖已成为各城市常见的场面 土地一级市场存在的主要问题 第一 国有土地使用权出让实际操作者和实际利益的主要获取者是市 县人民政府 第二 市 县人民政府具有通过土地出让获取短期利益的强烈冲动 第三 国家目前尚缺乏调控土地一级市场的完善的法律制度 土地二级市场的总体运行情况 资料来源 历年 国土资源统计年报 总体呈快速发展态势 市场非均衡现象依然存在 我国土地二级市场的总体运行情况 土地二级市场存在的主要问题 第一 交易自发性第二 交易非法性第三 交易多样性第四 管理多头性第五 政策滞后性 3 城市土地市场组织结构 城市土地市场主体组织 拥有独立的产权 能自主进行市场决策并追求自身最大经济利益的经济活动单位 城市土地市场中介组织 土地市场中介服务机构是指从事用地咨询 土地使用权交易经纪 地价评估等项业务活动的公司和组织 包括用地咨询机构 土地使用权交易经纪机构和土地估价机构等 城市土地市场调控组织 如何衡量土地市场的发育程度 南京农业大学公共管理学院李娟等构建了城市土地市场成熟度指标体系 四 城市土地市场的运行机制 1 城市土地市场机制 2 城市土地市场宏观调控机制 市场经济的正常发展需要国家的宏观调控 市场调节的作用不是万能的 市场失灵 市场不能调节 如环保 国防等 不能让市场调节 如枪支 毒品等 市场有其固有的弱点和缺陷 市场经济的一般特征 竞争性法制性平等性开放性 市场经济是一种有效的资源配置方式 市场调节不是万能的 市场有其自身的弱点和缺陷 自发性盲目性滞后性 国家的宏观调控 手拉手向前走 基础 弥补 二 城市土地市场管理概述 土地市场管理是政府运用经济 法律和行政等各种手段 影响土地的供给与需求 在宏观上对土地市场进行调控与管理 以促进土地市场正常运行 更有效地配置土地资源 土地市场管理的必要性土地市场管理的原则政府管理土地市场的基本手段 城市土地市场管理的必要性 1 城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的2 城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理 1 由于缺乏有效的宏观管理和调控 土地开发和供给存在一定的盲目性 2 城市土地收益分配不合理 国有土地收益大量流失 3 城市土地资源配置不合理 城市土地市场管理的原则 整合性利益原则平等对待原则控制与弹性管理原则依法管理的原则 政府管理土地市场的基本手段 政府对土地市场的管理基本上是综合运用法律的 经济的和行政的三种手段 1 法律手段 实施相关法律法规 1 中华人民共和国宪法 2 中华人民共和国土地管理法 3 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4 中华人民共和国城市房地产管理法 2 经济手段 1 税收措施2 金融措施 3 行政手段 1 制定全国土地利用计划2 规定限制供地和禁止供地的范围3 建立土地有形市场4 建立交易许可制度和交易预报制度5 建立土地储备制度6 建立地价等市场信息公开查询制度 第二节城市土地市场供需调控与管理 一 城市土地市场供需平衡模型与调控机制二 城市土地市场供需调控的 三维立体结构 三 城市土地市场供需调控与管理的政策工具四 城市土地市场供需调控与管理创新 土地储备制度 一 城市土地市场供需平衡模型与调控机制 一 城市土地市场供需平衡的涵义 二 城市土地市场供需平衡模型 三 城市土地市场供需平衡调控机制 一 城市土地市场供需平衡的涵义 城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的趋势 从非均衡趋向于均衡 是一种动态的平衡 二 城市土地市场供需平衡模型 城市土地供需平衡模型如下 S1h D1h S2h D2h一级市场某类用地的供给为S1h一级市场某类用地的需求为D1h二级市场某类用地的供给为S2h D1h 二级市场某类用地的需求为D2h 三 城市土地市场供需平衡调控机制 1 对一级市场土地供过于求 S1h D1h 的调控2 对一级市场土地供不应求 S1hD2h 的调控4 对二级市场土地供不应求 S2h D2h 的调控 对一级市场土地供过于求 S1h D1h 的调控 首先应控制城市土地增量供给 稳定S1h 可以采取如下措施 加强城市规划管理 提高农地特别是耕地的价格 建立耕地用途管制制度 其次 应刺激开发公司开发闲置的城市土地 使D1h增大 具体措施如下 对城市土地价格实行 最高限价 管制 开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准 对一级市场土地供不应求 S1h D1h 的调控 当出现S1h D1h情形时 只能调控供给一方使S1h增大 不能抑制D1h 否则会产生一级市场供需平衡而二级市场供需失衡的现象 具体措施如下 建立城市规划的反馈机制 及时修编城市规划 适度扩大规划限额 在新编规划的范围内 适时 适度降低农地价格 使S1h有计划地增加 对二级市场土地供过于求 S2h D2h 的调控 目前 我国已出现S2h D2h 且主要表现为商品住房大量空置 因此 首先要控制S2h进一步增大的趋势 其次应刺激居民对商品住房的需求 使D2h趋近S2h 具体措施如下 控制一级市场土地增量供给 适度降低商品房价格 加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程 对二级市场土地供不应求 S2h D2h 的调控 由于房价偏低 开发贷款利率较高而购房贷款利率较低 导致S2h D2h 对这种不平衡应采取 双向 调控的办法 即要刺激开发公司的开发行为 又要适当抑制购买者的购买行为 具体措施如下 政府放松对土地价格管制 使房价随行就市 适度降低土地开发贷款利率 提高购房贷款利率 二 城市土地市场供需调控的 三维立体结构 一 城市土地市场供需调控的方向 二 城市土地市场供需调控的时间 三 城市土地市场供需调控的力度 一 城市土地市场供需调控的方向 选择调控目标 确定调控措施的作用方向 二 城市土地市场供需调控的时间 何时开始调控 调控时间应维持多久 三 城市土地市场供需调控的力度 要考虑如下因素 土地经济波动的幅度 调控手段从使用到产生效应的滞后时间 调控效应惯性大小 调控环境 三 城市土地市场供需调控与管理的政策工具 一 发展计划和规划 二 财政政策 三 金融政策 一 发展计划和规划 土地利用总体规划与城市规划 两规 研究的角度不同 土地利用总体规划是对行政区域内全部土地的利用结构及其布局所做的安排 而城市总体规划则具有局部性 它着重于建设用地的分类及其布局的安排 从土地利用的角度来看仅是个部门用地的规划 因此两个规划存在有 点 与 面 局部 与 整体 的关系 两规 各自的出发点和目的不尽相同 土地利用总体规划的出发点是 一要吃饭 二要建设 保护耕地 保证粮食生产 其主要目的是 统筹安排各类用地 促进国民经济持续 稳定 协调发展 城市总体规划的出发点是 一要建设 二要吃饭 充分考虑城市建设自身发的要求 其主要目的是 统筹安排城市各类用地及空间资源 综合部署各项建设 促进城市经济和社会协调发展 编制所依据的基础资料和统计方法不一致 土地利用总体规划依据的是土地详查资料及土地利用变更调查的更新成果 获取过程中首先应用遥感技术 然后经实地调查 核实 纠正形成的 而城市总体规划依据的是城建部门的统计资料 对用地进行统计时 往往采取抽样调查的方法 所得到的数据为概查和估算数据 与遥感监测实地调查资料存在一定差异 两部门统计口径不一致 如 城市规划部在统计城市建设用地时 往往将已划入城市总体规划区的 还没有建设的郊区或部分农村也计入城市现状用地 土地部门则以实际成为城市建设用地或已办理了建设用地手续的用地作为现状城市建设用地 两规 对于用地均以合理用地 节约用地为核心 都必须研究自然 经济 社会综合体 土地的特性及空间分布规律 由于土地数量的有限 土地资源的稀缺性决定了 两规 在用地上都要以节约和合理利用土地为核心 二 财政政策 地租政策税收政策财政投资政策 1 耕地占用税 国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税 例 某企业占用8000平方米建设厂房 当地政府规定耕地占用税使用的税率是每平方米6元 该企业应该交纳的耕地占用税税额多少 解 耕地占用税税额 8000 6 48000 元 如果纳税人在获准征用耕地超过两年仍然没有使用 征税机关将按照耕地占用税税额标准加收2倍以下的罚款 税收政策 2 城镇土地使用税 城镇土地使用税 是以城镇土地为征收对象 对在中华人民共和国拥有土地使用权的单位和个人 就其使用土地的面积征收的一种税 某企业实际占用土地面积1万平方米 当地政府规定城镇土地使用税税率为每平方米5元 该企业全年应纳城镇土地使用税多少 城镇土地使用税 10000 5 50000 元 3 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税 某房地产开发公司取得转让房地产的收入1000万元 其扣除项目的金额为400万元 计算应交纳的土地增值税 第一步 土地增值额 1000 400 600 万元 第二步 计算增值额和扣除金额比值 600 400 150 第三步 对照土地增值税税率表 税率是50 速算扣除数15 第四步 土地增值税税额 600 50 400 15 240 万元 土地增值税超率累进税率表 速算扣除数产生的原因是由于各段税率不一样 前面部分比较低 后面部分比较高 统一按后面比较高的税率计算后 要把前面多算的部分减掉 4 契税 在土地 房屋权属发生转移时 当事人签订契约时按交易价格的一定比例对产权承受人征收的一次性税收 应纳税额 计税依据 适用税率计税情况计税依据国有土地使用权出售 房屋买卖成交价格土地使用权和房屋赠与征收机关核定土地使用权和房屋交换所交换的土地使用权和房屋的价格的差额 三 金融政策 直接调控间接调控 四 城市土地市场供需调控与管理创新 土地储备制度 土地储备制度 是指由政府依照法律规定 运用市场机制 按照土地利用总体规划和城市总体规划 通过收回 收购 置换和征收等方式取得土地 直接或进行前期开发后储备 并以公开招标 拍卖等方式供应土地 调控各类建设用地需求的制度 一 土地储备