综合效益模块参考.doc

5.2城投公司综合收益评估城投公司综合收益主要来自政府注入公司的出让性质商住用地按规划分年出让后的出让收益、财政补贴收入。评估认为，本项目土地出让收益盈余加上财政补贴收入，可用于本项目贷款外的其他借款本息的归还。5.2.1主要来源一是已注入城投公司的存量471亩商住性质土地使用权土地出让收入。二是财政补贴收入。5.2.2 合规性和充足性分析1、土地开发出让净现金流测算根据县城投公司提供的出让计划，2011年至2019年计划出让土地4711亩，其中：2011年出让55亩，2012年出让52亩，2013年出让52亩，2014年出让52亩，2015年出让52亩，2016年出让52亩，2017年出让52亩，2018年出让52亩，2019年出让52亩。预计可实现出让收入3.77亿元，扣除两项提留上缴0.2亿元后，可用于公司还本付息的资金有3.57亿元。拟出让土地详见下表：表5-5 城投公司拟出让土地基本情况表 单位：亩、万元/亩序号座落土地证号性质面积预计单价预计收入扣除两项上缴预计收益预计出让计划1祁东县县城玉泉新区祁国用2010第6725号综合用地29080232001247219532011-20192祁东县县城 玉泉新区祁国用2010第1607号综合用地1818014480778137022012-2019合计47137680202535655表5-6 存量土地出让净现金流测算简表单位：万元序号栏目2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年合计1总现金流入440041604160416041604160416041604160376802其中：土地出让收入440041604160416041604160416041604160376803总现金流出33721121121121121121121121120254其中：土地出让现金流出（扣除两项上缴）33721121121121121121121121120255存量土地出让净现金流（1-3）40633949394939493949394939493949394935655数据说明：1、本次计划出让的471亩土地征地拆迁成本已经支付，因此本表未计算征地拆迁成本。2、根据国有土地使用权出让收支管理的相关办法，需上缴国有土地收益基金和农业土地开发资金。国有土地收益基金暂按土地出让收入的5%预估；农业土地开发资金按照土地出让面积土地出让平均纯收益标准(祁东县为12等，即30元/)15考虑。2、财政补贴收入现金测算根据祁东县人民政府和祁东县城乡建设投资开发有限公司签订的回购协议，祁东县人民政府全额回购了县城投有限公司欠国家开发银行的债务，根据回购计划，县财政逐年补贴城投公司偿债资金，直至贷款本息还清为止。补贴计划如下表（2019年包括以后年度数据）：表5-7 财政补贴收入现金流测算表 单位：万元 年份2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年合计补贴收入572822822822822822822822509411420还本572822822822822822822822509411420付息3、企业综合收益净现金流测算按照城投公司综合收益情况，2011年-2019年，县城投公司共可取得综合净现金流47075万元。见下表：表5-8 企业综合收益现金流测算表 单位：万元序号栏目2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年合计1总现金流入497249824982498249824982498249829254491002其中：土地出让收入440041604160416041604160416041604160376803补贴收入5728228228228228228228225094114204总现金流出33721121121121121121121121120255其中：土地出让现金流出（扣除两项上缴）33721121121121121121121121120256综合收益净现金流（1-5）463547714771477147714771477147719043470755.3城投公司存量贷款本息评估城投公司2010年12月资产负债表显示，负债合计30011万元，其中：银行借款余额为26257万元，其他负债6631万元属于各单位及县财政的往来款，不需还款。银行借款主要是开行省分行借款12657万元，农业发展银行贷款8600万元，华融湘江银行贷款5000万元。2019年（含本年）以后归还5094万元。因此，县城投公司存量贷款本金为26257万元，加上利息7851万元，存量负债偿还本息余额为34108万元。明细见下表：表5-9 县城投公司存量负债明细及偿还计划表 单位：万元序号项目贷款行负债金额利率还款计划合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年20191莲花路、湘莲路建设国家开发银行湖南省分行39275.691%本金260260260260260 260 260 26018473927利息223.5208.7193.9179.1164.3149.5134.7119.9105.11478.72衡枣高速公路祁东连接线国家开发银行湖南省分行40006.696%本金00250250250 25025025025004000利息267.84267.84267.84251.1234.36217.62200.73184.14167.42058.87 3曙光路建设项目国家开发银行湖南省分行20006.696%本金2502502502502502502502502000利息166.93166.93150.19133.45116.7199.9783.2366.4949.751033.654第一中学配套建设国家开发银行湖南省分行10005.9427%本金0626262 62 6262625661000利息59.4255.3451.6848.0344.3740.7137.0533.3929.74399.735市统贷国开行8005.691%1本金100100100100100100100100800利息44.839.233.62822.416.811.25.6201.65开福家具生产线扩展国家开发银行湖南省分行3006.12%本金30000000000300利息18.3618.366农村基础设施建设中国农业发展银行祁东支行86006.6%本金0120012001200120012001200140008600利息567.6567.6488.4409.2330250.8171.692.42877.67圣云大道建设华融湘江银行衡阳分行石鼓支行 50006.6%本金10001000100020005000利息330330264198132001254小 计256272338.454507.614571.614368.885166.142897.42760.512823.925514.9934949.515.4城投公司综合净现金流及还本付息充足性评估5.4.1城投公司综合净现金流评估本次评估所指的综合净现金流指本项目整理土地出让现金流、存量土地出让现金流与企业补贴收入现金流之和。根据评估，本项目的土地出让收益净现金流为22901万元；企业综合收益净现金流为47075万元，二者共产生综合净现金流为69976万元。见下表：表5-10 综合净现金流（项目及企业综合收益）测算表 单位：万元序号栏目2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年合计1总现金流入4972823282328232823282328232104429254740602其中：项目土地出让收入3250325052005200520052005460327603安置房销售收入4存量土地出让收入440041604160416041604160416041604160376805补贴收入5728228228228228228228225094114206总现金流出33738838849549549549549549640847其中：现金流出（存量土地扣除两项基金）33721121121121121121121121120258 现金流出（项目土地扣除两项基金）17717728428428428428428520599综合收益净现金流（1-8）4635784478447773777377737773799478758699765.4.2城投公司全部负债还本付息评估城投公司本项目贷款还本付息余额为11871万元（本金9000万元，利息7851万元），存量负债还本付息余额为34108万元（本金26257万元，利息7851万元）,合并后全部负债还本付息余额为45979万元，其中本金35257万元，利息10722万元。见下表：表5-11 全部负债还本付息计划表 单位：万元序号项目贷款行负债金额利率还款计划合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1存量负债各行26257按实际核算本金18842897289728973397339718971897509426257利息151914181240106288467546735123578512本项目农业发展银行株洲县支行90006.6%本金 500900150015001500150016009000利息495 578531452353254155532871合计35257389853935568591161345826401939015329459795.4.3城投公司全部负债还本付息充足性评估根据城投公司综合净现金流（项目现金流和企业综合收益现金流之和）与县城投公司全部负债还本付息情况，经测算，综合净现金流69976万元，还本付息45979万元，可覆盖城投公司存量负债本息及本笔贷款本息。见下表：表5-12 全部借款还本付息测算表 单位：万元序号栏目2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年合计1还本188433973797439748974897339734975094352572其中：存量188428972897289733973397189718975094262573本笔5009001500150015001500160090004付息15191996177115141237929622404235102275其中：存量151914181240106288467546735123578516本笔5785314523532541555323767当年还本付息合计340353935568591161345826401939015329454848综合净现金流463578447844773777377737773799478758699769建设期利息49549510当年还本付息后结余7372451227618261603191137186