住宅抵押贷款mortgageloans.ppt

第9章住宅抵押貸款 MortgageLoans 大綱 概論住宅抵押貸款之特質住宅抵押貸款之種類住宅抵押貸款違約探討結論 住宅抵押貸款之簡介 抵押貸款意指借款人將資產抵押給銀行後換取消費理財所需的資金來源 並具有定期付息還本的責任以不同標的房地產區分 住宅用 商用 農用以機構型態區分 商業銀行 存款機構 保險公司 聯邦機構 抵押貸款群組或信託 以及個人或其他的持有者 住宅抵押貸款之簡介 所有權理論 TitleTheory 債權人在訴訟拍賣程序期間 對於所扣押的資產具有所有權與控制權留置權理論 LienTheory 在整個訴訟拍賣程序完成之前 借款者仍有權利保有資產的所有權 而貸款機構對於所扣押的資產僅有留置權 住宅抵押貸款之特質 抵押貸款可依利率型態與貸款額度做區分利率型態1 固定利率抵押貸款 擁有固定利率的抵押貸款2 利率可調整型貸款 每隔一段時間銀行貸款利率可依據市場上的指標利率調整 指數型房貸貸款額度1 常規貸款 ConformingLoan 417 000以下之貸款2 超額貸款 JumboLoan 417 000以上之貸款 住宅抵押貸款之特質 支付給貸款機構款項 降低貸款契約利率 住宅抵押貸款之種類 固定利率的住宅抵押貸款 Fixed RateMortgages 利率可調整型的住宅抵押貸款 Adjustable RateMortgages ARMs 漸進償付型抵押貸款 Graduated PaymentMortgages GPM 共享利潤型抵押貸款 Shared AppreciationMortgages SAM 反年金型抵押貸款 Reverse AnnuityMortgage RAM 固定利率住宅抵押貸款 完全攤提型1 固定付款貸款 Constant PaymentMortgage CPM 貸款期間內 每個月支付額固定 圖13 1CPM的利息和本金 資料來源 Davidson Sanders Wolff andChing 2003 固定利率住宅抵押貸款 舉例 計算30年期完全償還CPM每一期的支付額 pmt 目前市值 Vo 500 000 貸款成數 mo 0 8 抵押貸款利率 i 10 其中i是年利率 n是貸款年數 固定利率住宅抵押貸款 2 固定攤提貸款 Constant AmortizingMortgage CAM 貸款期間內 本金攤提維持固定 而利息的支付則隨時間遞減在每一期支付額固定之下 除了CPM之外 尚有一種非攤提型的固定利率抵押貸款 Constant InterestMortgage CIM 在整個貸款期間內 不僅本金維持不變 每期利息亦為固定 在到期日本金才一次付清 固定利率住宅抵押貸款 圖13 2未償貸款餘額 資料來源 Davidson Sanders Wolff andChing 2003 固定利率住宅抵押貸款 CIM擁有最低的年支付額 沒有本金攤提 貸款期間較長 無法隨時間攤提本金CAM和CIM相反 本金攤提最快速 並擁有貸款初期最高的年支付額以及對利率變化較低的敏感度CPM的提前清償速度和年支付額介於CAM和CIM之間 為較可被接受的貸款形式 利息支付隨著時間的遞增而減少 本金的攤提隨著時間的遞增而增加 利率可調整型住宅抵押貸款 ARM 貸款契約利率會依據抵押貸款票據上的約定而隨指標利率變動為保護借款者 每段調整期間利率變動的調幅有上下限 PeriodicCap 的限制貸款創始時 指標利率加上利率加碼 Margin 後 再扣除獎賞 Teaser 利率 即可得貸款契約利率 銀行貸款所賺取利息的部分 貸款的前幾個月或前一年給借款者利率的優惠 利率可調整型住宅抵押貸款 ARM 舉例 假設某人用7 的利率借了 100 000 貸款期間為25年 300個月 則一開始的月付額是 706 78 利率可調整型住宅抵押貸款 ARM 有上限支付額的利率可調整型住宅抵押貸款會限制過高支付額的調整舉例 如果借款者有 100 000的住宅抵押貸款 在利率13 5 30年的期間之下 最初的支付額為 1 145 41假設每年都調整 一年之後 契約利率調整增加至15 5 則新的支付額為 1 303 27但是 假如支付額有每年至多增加1 的上限 則最大的新支付額在第二年時會是 1 259 95 漸進償付型抵押貸款 GPM 抵押貸款市場的問題是如何讓首次購房的消費者買得起房子 幫助無法支付抵押貸款支付額卻嚮往購屋的借款者 針對貸款做一些較有利的調整大部分的GPM是針對預期收入增加的年輕購屋族所設計初期貸款支付額較少 逐漸增加 在某些情況下 因為起始支付額可能比付款到期日的利息費用還低 導致抵押貸款的期初餘額不減反增 而其增加的幅度為未償付的利息費用 漸進償付型抵押貸款 GPM GPM的借款者並不能以標準的固定利率支付房貸借款者本身具有較大的風險貸款機構應該要求較高的頭期款或是利率年輕人一般沒有足夠支付龐大頭期款和較高利息費用的能力貸款機構會要求一位聯署人 大多數為父母 共享利潤型抵押貸款 SAM 不同於關心抵押貸款報酬的傳統貸款機構 SAM的貸款機構將共享未來增值的資產未來增值的百分比 稱做附帶利益 ContingentInterest 在合約起始時即訂定從貸款機構的角度來看 由於附帶利益報酬的不確定性 使其要求SAM的總期望報酬高於其他無附帶利益抵押貸款 共享利潤型抵押貸款 SAM 淨增加價值是由市值 出售的價值或是評估的價值 減去以下項目所得之 借款者原始的成本由借款者對房地產所做合法資產改善的成本評估資產市價所需要的成本直接銷售成本 如手續費 保險費 監督費 法律上的費用 反年金型抵押貸款 RAM RAM比較像是退休年金 而非傳統的住宅抵押貸款允許房屋所有者將房屋的權益視為所得的來源 通常被用來幫助年長的房屋所有者 其在退休計畫中有極大的住宅權益住宅抵押貸款的年金支付是直接從貸款機構到借款者手中 而每一筆支付額都會增加未償還款項的餘額 此餘額是以複利計算 是最單純反年金的型式 而此支付額通常發生在固定的期間或借款者的存活期間 端視何者先結束 反年金型抵押貸款 RAM 到期後 借款者積欠的餘額 必須透過重新貸款或出售此房產來償還現在的法條要求貸款機構必須和房屋所有者進行再協商 端看在貸款期間結束時 房屋所有者是否存活 假如借款者死亡 此指在聯合融資的RAM中最後一個生存的借款者 則遺產的收入將被用以支付積欠的住宅抵押貸款餘額 住宅抵押貸款違約探討 違約無法兌現住宅抵押貸款契約上的期間與條件最常見的原因是無法支付住宅抵押貸款的支付額贖回權的取消抵押人已經違約 且除了出售房地產外沒有其他補救方法的住宅抵押貸款的收款過程排除抵押人的贖回權利 住宅抵押貸款違約探討 違約案例一 假設一個家計單位擁有一間市值 200 000的房屋 以及 170 000的貸款 如果家計單位賣掉房子 他可以獲得 188 000 200 000扣掉6 手續費 來償還 170 000的貸款 家計單位不但維護了信用紀錄 並且獲得了額外的 18 000 只要家計單位擁有較大比例的抵押貸款淨值 取消贖回權將不容易發生 住宅抵押貸款違約探討 違約案例二 若房屋的市值只有 170 000 賣掉房子 將獲得 159 800 170 000扣掉6 手續費 為了維護信用紀錄 對貸方負債的 10 200仍需由借款者支付如果取消贖回權發生了 為儘快從帳面上勾銷 銀行將扣押房屋並且以低於市值的價格賣掉房屋 舉例來說 貸款機構可能以 155 00