房地产PPT课件

1 房地产制度与政策 项目管理07 2 教材 李岫 朱珊 房地产法规 高等学校工程管理专业应用性本科规划教材 人民交通出版社2007年第一版 3 课程内容 房地产相关知识建设用地制度与政策城市房屋拆迁管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策规划设计及工程建设管理制度与政策房地产交易管理制度与政策 4 房地产权属登记制度与政策房地产中介服务管理制度与政策物业管理制度与政策房地产税收制度与政策住房公积金制度与政策 5 教学要求 熟练掌握房地产相关制度与政策 学时 24学时 课堂教学 考查方式 开卷 6 评分标准 平时成绩70 考查成绩30 平时成绩为到课 回答问题及作业情况 7 第一章房地产 房产 有明确权属关系的房屋财产 体现基于房屋属性的权利义务关系地产 有明确法律权属关系的土地房产与地产关系 不可分 房地产转让 抵押时 房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让 城市房地产管理法 8 房地产业的概念 房地产业是从事房地产投资 开发 经营 服务和管理的行业 包括房地产开发经营 房地产中介服务 物业管理和其他房地产活动 房地产业属于第三产业 是为生产和生活服务的部门 9 房地产业的地位 2008年分行业城镇固定资产投资及其增长速度 10 2008年房地产开发和销售完成情况 11 12 13 房地产业的细分 开发经营 取得待开发房地产特别是土地 然后进行基础设施建设 场地平整等土地开发或者房屋建设 再转让开发完成后的土地 房地产开发项目或销售租赁房屋 房地产服务房地产咨询房地产股价房地产经纪物业管理 14 住房制度 农村住房制度 自建 自住 住房私有城市住房制度 1998年以前 国家统包 无偿分配 低租金 无限期使用1998年下半年以后 逐步市场化 15 目前的城镇住房制度 停止住房实物分配 实行住房分配货币化建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系继续推进现有公有住房改革 培育和规范住房交易市场加快经济适用房建设发展住房金融加强住房物业管理 16 土地制度 一 土地所有制 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制 全民所有 即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 农民集体所有的土地依法属于村 乡 镇 农民集体所有的 由村 乡 镇 集体经济组织或者委员会经营 管理 宪法 土地管理法 17 国有土地现阶段 取得建设用地使用权的途径 1 通过行政划拨方式取得2 通过国家出让方式取得3 通过房地产转让4 通过土地或房地产租赁 18 集体土地农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的 由村集体经济组织或者村民委员会经营 管理 已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营 管理 已经属于乡 镇 农民集体所有的 由乡 镇 农村集体经济组织经营 管理 19 农村集体经济组织 是指对土地拥有所有权的农村集体经济组织 具有宪法地位 其前身是农村人民公社体制下的公社 大队 生产队 人民公社体解后 公社一级的经济组织基本上体解了 大队一级和生产队一级的经济组织仍按原规模延续下来 但其名称有的已变化 其经营方式 原来的集体经营按劳分配已变为现在的家庭承包经营了 农村集体经济组织既不同于企业法人 又不同于社会团体 也不同于行政机关 自有其独特的政治性质和法律性质 20 二 土地管理基本制度1 土地登记制度国家依法对国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权和土地他项权利进行登记 土地登记由县以上人民政府登记造册 土地他项权利 土地使用权和所有权以外的土地权利 包括抵押权 承租权等 21 2 国家实行土地有偿有限期使用制度国家依法实行国有土地有偿使用制度 但是 国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外 土地管理法 22 3 国家实行土地用途管制制度根据土地利用总体规划 将土地用途分为农用地 建设用地和未利用土地 23 4 国家实行耕地保护制度严格限制农用地转为建设用地1 8亿亩耕地红线 24 耕地13003 92万公顷 19 51亿亩 园地1002 38万公顷 1 50亿亩 林地22760 87万公顷 34 14亿亩 牧草地26606 48万公顷 39 91亿亩 居民点及工矿用地2407 53万公顷 3 61亿亩 交通用地546 77万公顷 0 82亿亩 其余为水域和未利用土地 我国可开发的后备土地资源不足 其中可开发为耕地的约667万公顷 1亿亩 且主要分布在西北和东北地区 但通过土地整理可增加耕地达533 733万公顷 0 8 1 1亿亩 工矿废弃地复垦可增加耕地93万公顷 1400万亩 25 房地产法律体系 宪法法律 人大 物权法 城市规划法 城市房地产管理法 建筑法 土地承包法 26 行政法规 国务院 土地管理法实施条例 等 P11 部门规章 部委 建设部 城市房屋产权产籍管理办法 等地方性法律地方部门规章司法解释 27 国外房地产管理制度 美国 美国土地有三种所有权形式 私人土地 州政府土地和联邦政府土地 美国现有土地面积22 3亿英亩 除部分森林 军事基地和一些未开发的土地之外 其余土地都为私人所有 美国私人土地占国土面积的58 约13亿英亩 主要分布在东部和中部 联邦政府土地占34 约7 6英亩 主要分布在西部地区 另有6 为州 县 市拥有土地 2 保留印第安人托管的土地 美国土地占有权分为地下权 包括地下资源开采权 地面权和地上空间权 包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权 这三部分权益可以分别转让 在一般情况下 私人土地如何使用 只要在规划和法律许可范围内 联邦政府和州政府是不干预的 政府对私人土地的管理 主要是通过登记收费和规划引导 28 美国房地产市场完全按市场规律运作 政府对市场的干预很少 在房地产市场上 政府与所有其它业主一样也是一个普通的业主 遵守同样的游戏规则 在与房地产管理有关的政府职能中 政府一是管规划 通过规划规定每一块土地的用途及建筑类型 高度 密度 进行土地管制 二是管理房地产从业人员 主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场 三是依法征税 四是为公众利益行使警察权力 除此之外 政府对房地产市场管理没有其它职能 房地产活动完全按市场规律办事 既不审查开发公司的资格 也不发房地产证 次贷危机房地美房利美 29 日本 日本实行土地私有制 目前 全国土地私有部分约占65 国家和地方公共团体所有不过35 日本的土地登记属契据登记制 该制度从1887年开始实行 迄今已有一百多年历史 日本的地价税是对大规模保有土地所征收的新税 是从1992年开始征收的 其基本税率为每年0 3 以色列土地公有 30 房地产业与建筑业既有区别又有联系 它们之间的主要区别是房地产业兼有生产 开发 经营 管理和服务等多种性质 属于 A 第一产业B 第二产业C 第三产业D 新兴产业 在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场 确立了房地产市场的地位 宣告了中国社会主义房地产市场的诞生 A 1949年以前B 1949 1955年C 1956 1965年D 1987年以后 31 房地产开发是指在依法取得 土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 A 国有B 外企C 私有D 社会 土地 是我国土地所有权发生转移的惟一方式 A 出让B 划拨C 转让D 征用 32 目前 中国房地产的法律法规体系中主要有三部法