大鹏水贝村开发思路ppt课件

世联地产2010 5 24 大鹏水贝村开发思路 项目印象 项目位于深圳市大鹏街道中心 距深圳市区约 分钟车程 交通便利 配套齐全 中等规模居住社区 但区域陌生 认知度低 自然村落缺乏强势景观 离一线海景资源较远 大鹏湾 二通道 盐坝高速 思维惯性 这是不是一个典型的边远镇区景观地产项目 无需费太多力气 做到区域内NO1 就可以实现成功销售 事实是 对于大鹏半岛内的自住需求 请谨慎乐观 案例说明 海语山林在2008年底入市 处于淡市环境 难以拉动区域外投资客 项目初期主打区域内自住客户 结果 一期仅5800的均价 销量走量仍然异常缓慢 2009年市场好转 主打关内投资养老客 结果 价格节节攀升 最终实现价格高达9000 海语山林于2010年初100 销售 其中 关内客户占到70 以上 本地客户仅占30 且大部分为核电企业客群 市场真相 东部能实现高价值的项目 全部是一线海岸豪宅 腹地无海景项目 尚未实现真正的价值突破 17英里别墅 凯旋湾别墅 世纪海景别墅 一线海景别墅 8万元 平米级 腹地无海景住宅 8000元 平米级 全深圳触底价 海语山林 曼湾广场 东部明珠雅苑 大鹏半岛项目盈利模式 贩卖海景 占有稀缺海岸线资源腹地无海景项目的处境 占位尴尬 缺乏核心价值驱动 区域现状不支撑项目价值兑现 只能依靠低价位 高想象空间来拉动客户 思维突破 政府的宏图 我们的目标 大鹏的现状 大鹏区域的长远发展 做出影响力 项目可持续开发 经济不发达 片区影响力弱 旅游拉动 价值突破 水贝承载的理想 水贝村的开发 不是单一地产项目开发的问题 项目的命运 与大鹏区域的发展蓝图 紧密相关 只有区域价值兑现 项目价值才可能兑现 而项目运作成功 是区域价值实现迈出的重要一步 项目需要回答的两大问题 区域价值问题 大鹏的区域价值如何体现 远期发展蓝图是怎样的模式 项目价值问题 项目的核心驱动在哪里 如何得以可持续开发 区域认知 1 区域价值 如何解读大鹏半岛 东部的价值如何认知 大鹏之于大鹏半岛 以葵涌片区为组团城市功能生活中心 逐步将该片区发展成为组团行政 经济 文化中心 为大鹏 南澳功能区的发展提供有力支撑 葵涌功能区的工业和商业主要集中在葵涌片区发展2 大鹏片区为组团旅游服务中心 是组团旅游业和服务业等第三产业的中心 将新大片区培育成为未来组团新型的旅游服务中心 大鹏 南澳 葵涌 东部生态组团的城市功能中心 重点发展城市功能生活配套服务 为大鹏 南澳旅游区的发展提供有力支撑 大鹏之于大鹏半岛 旅游 服务 大鹏的价值不直接体现为海景资源 核心关键词为依托大鹏半岛目标度假人群的 旅游 服务 功能 山海 民俗 文化中心 集中发展旅游经济 滨海旅游中心 个性化旅游延伸服务 休闲度假相关消费 服务设施集中 为城市人群的滨海度假搭建一个城市服务 消费 居住平台 大鹏半岛之于深圳 天生丽质 距离市区45分钟车程的近郊滨海度假区 深圳最后一块适合滨海休闲度假的生态净土 梅沙海域已开发殆尽 度假客群容量已达极限 度假环境难以提升 大鹏半岛拥有深圳最为优质的原生海岸资源和丰富地质地貌 大部分处于待开发的原始状态 拥有丰富的原生山海资源 包涵东西冲 桔钓沙等23个优质海滩和122公里黄金海岸 获评 国家地理杂志 中国最美八大海岸2005年 大鹏半岛与昆仑山 泰山一起入选国家地质公园 大鹏半岛之于深圳 高标准定位 政府将大鹏半岛定位为国际级滨海旅游度假区 长期以来采取重点保护 谨慎开发的态度 致力于国际级高水准的开发 根据 东部生态组团分区规划 2005 2020 规划文件 东部三镇 葵涌 大鹏 南澳 组成东部生态组团 组团拥有优质的海岸资源 定位为滨海旅游度假区和自然生态保护区 重点发展旅游业 09年8月国家旅游局与深圳市政府签订合作框架协议 明确提出重点支持深圳建设大鹏半岛国际滨海旅游度假胜地 国家旅游局和一个地方城市签署旅游合作框架协议是全国头一个 充分说明了国家旅游局对深圳建设国际滨海旅游城市的高度重视和大力支持 大鹏半岛之于深圳 RTKL事务所 SOM事务所 深规院对下沙国际滨海度假区的规划设计方案 2009年初 龙岗政府与中信集团签订下沙片区出让协议 2009年4月 南澳直通香港码头完成评估 报送国务院审批 2010年 七娘山国家级郊野公园有望正式开放 成为深圳最大山体公园 高标准开发 2002年 政府对大鹏湾景区首个区域开发项目 下沙项目 进行国际规划招标 以国际级的标准启动大鹏半岛的开发 根据深圳市的旅游规划 东部海域将建设8个旅游度假区 围绕溪涌 迭福 下沙 南澳 西冲 东冲 桔钓沙和大鹏的金海湾 深圳市将集中建设东部国际海滨旅游度假区 大鹏半岛之于深圳 西冲 预留直升机坪 南澳 直达香港口岸 桔钓沙等景点 设置旅游码头 开通水上巴士 土洋 西冲 滨海景观道 为加强东部生态组团与特区 香港之间的联系 改善区域可达性 拟进行海上交通体系的建设 主要包括 开通与香港的直通航线 在南澳设立口岸 开通水上巴士 加强区内的交通联系 同时可以作为海上观光项目 在葵涌 下沙 西冲 桔钓沙 坝光等景区设置旅游码头 码头建设形式应该采取栈桥式 不允许对天然岸线造成破坏 东部生态组团分区规划 深港一体化前瞻性战略 政府明确加强深港在旅游发展等方面的合作 增强二者共同成为国际性旅游胜地的竞争力 打造南澳直通香港口岸 建立深港一体化东部通道 经度 117 27 122 17 E纬度 37 07 41 00 N老铁山 蓬莱角 3020公里水质 一 二类海水比例为40 4 三类海水14 3 四类和劣四类海水占45 3 日照 2700 2900h属性 内海 封闭浅海气候 北温带沙质 海岸分为粉沙淤泥质岸 沙质岸和基岩岸三种类型 经度 119 20 126 50 E 纬度 31 40 39 50 N鸭绿江口蓬莱角 老铁山启东嘴 3847 6公里水质 一 二类海水比例为83 4 三类海水占8 3 四类和劣四类海水比例为8 3 日照 2000 2400h属性 内海 半封闭的浅海气候 温带沙质 沿岸区以细砂为主 间有砾石等粗碎屑物质 经度 117 11 131 00 E纬度 21 52 33 10 N长江口至宫口港西 5745 1公里水质 无一类海水 二类海水比例为17 2 四类和劣四类海水占61 3 日照 在2000 2300h属性 亚洲三大边缘海之一 开阔的浅海气候 亚热带 热带沙质 稍外含有贝壳的沙质沉积物 经度 99 05 121 30 E纬度 2 30 S 23 34 N宫口港西 北仑河口 5792 3公里水质 一 二类海水比例为77 8 三类海水占12 7 四类和劣四类海水占9 5 日照 2000 2600h属性 完整的深海盆气候 亚热带 热带沙质 以粒度较细的沙质软泥为主 深圳位于具备中国最优海资源的南海海域中国海岸线全长1 8万公里 分为渤海 黄海 东海 南海 从温度 水质 气候 海岸类型等指标分析 南海是最适合度假 观赏 进行海上活动的海域 渤海 黄海 东海 南海 深圳的城市认知 城市竞争力排名 香港 深圳 上海 北京 台北 广州 生态环境排名 深圳 香港 南京 厦门 威海 无锡 青岛 苏州 澳门 大连 中国社科院发布 2010年中国城市竞争力蓝皮书 中国城市竞争力报告 深港五大中心全球性的金融中心物流中心贸易中心创新中心国际文化创意产业中心 全国城市竞争力排名 香港第一 深圳第二 生态环境深圳第一 深圳具备成为中国最好度假休闲城市的城市实力 深港都会圈成型城市竞争力加强 深圳的城市认知 政府高起点目标 作为一个具备强大经济基础的美丽的滨海城市 深圳有足够的资源和实力打造成为国际级滨海度假城市 深圳市政府2009年出台的 关于加快我市旅游业发展建设国际滨海旅游城市的指导意见 文件指出 深圳发展旅游业的主要目标是 到2012年 成为我国最重要的旅游目的地 客源输出地和出入境旅游集散地之一 到2020年 成为国际知名的滨海旅游城市 深圳的城市认知 大鹏半岛之于深圳 深圳唯一的国际级滨海休闲度假区 代言深圳国际级滨海都会城市的重要城市名片 大鹏半岛 并不是被深圳遗忘的角落 而是一个政府有着宏伟战略 蓄势待发的稀缺价值高地 高标准国际化定位 旅游功能生活中心未来价值曲线可能急剧上扬的潜力区域 区域认知 中国 深圳 大鹏半岛 水贝 水贝 国际级滨海度假区腹地配套区水贝的价值不可能独立于大鹏半岛这个大区域而存在项目的价值不可能脱离于大鹏的旅游中心功能而实现 案例选取原则 位于滨海区域 无海景 海滩等强势滨海资源已经形成世界一流滨海居住氛围 发展模式案例研究 巴厘岛NusaDua 普吉岛Laguna 国际级滨海度假区的区域结构 滨海度假腹地区域的价值体现及发展模式 详见附件 国际滨海度假区案例研究 度假功能复合化 从一线滨海资源过渡到结合滨海腹地资源的综合开发 区域类别 资源利用 客户核心需求 对海资源的绝对私有 尊贵 独享感 滨海旅游度假区 滨海腹地旅游度假区 滨海一线旅游度假区 享受开阔的海景视野 私密感 休闲感 主要利用近海资源 私家沙滩等 主要利用腹地内的山景资源 河 湖景观以及人工景观 如高尔夫等 主要利用海景视野以及滨海资源 偏好人与自然的和谐共处 私密 复合的度假体验 腹地区域价值的充分挖掘是整个度假岛进入成熟快速发展的标志 腹地开发并不是滨海资源开发后的被动选择 它是区域发展的必然结果 发展阶段 案例启发 去海边 占有海 玩味海 度假方式多元化 看海 不是滨海度假的唯一目的 沿海一线发展资源导向的纯度假酒店物业 腹地度假发展康体养生 娱乐多样化物业 海滩度假酒店 海景度假酒店 沿海一线酒店主要依赖海资源 单调的一线度假酒店及物业是早期的开发重点 以优美的海景和沙滩作为度假的核心资源 疗养度假酒店 温泉SPA度假区 特色山地别墅 滨海腹地酒店依靠复合的度假功能 其资源的多样化开发 可参与性的娱乐功能 疗养功能 温泉SPA功能以及多种类型的物业功能相结合 已成为一种新的度假趋势 民俗表演村 滨海别墅 案例启发 腹地区域城市意象大于资源意象 呈高密度开发 国际级滨海度假胜地 完善的城市功能中心是必备条件 案例启发 普吉之所以吸引全世界游人的原因 除了阳光和沙滩 还有 超级购物中心BIGC汇聚世界风情的酒吧街随处可见的便利店密密麻麻的酒店客栈做SPA的地方K歌看表演的地方医院 学校和在这里生活的人 这是一个你可以停下来 享受生活的地方 度假的意义不在于匆匆忙忙去一个荒凉至极的地方看一眼大海 而是在一系列体验中享受一份悠闲的心情 并且 没有感觉到任何的不方便 短期度假客户倾向于沿海一线度假 长期度假客户倾向于沿海度假和腹地度假并重 对海景资源敏感度不高 对复合资源依赖度提高 印尼 BALI NusaDua 2004年区域游客结构对比 外国游客 本国游客 2004年区域游客单个宾馆停留天数 单位 天 印尼 BALI NusaDua 短期度假客户强调一线海景资源 强调和海的近距离接触 长期度假客户对海资源越来越不敏感 他们更多依赖复合资源和特色化的服务 案例启发 水贝发展蓝图 具备多元化 主题化 个性化度假功能的国际滨海度假小镇之一 水贝将打造复合度假功能的滨海度假腹地区域国际滨海度假小镇 水贝发展蓝图 利用主题概念拉动影视旅游全国首个微电影拍摄基地 提供多元化度假活动组合满足短期度假需求 复合的度假体验自然 人文旅游 村落文化 婚纱拍摄等 发展与度假区相关的配套设施购物 休闲 会议等 从 景区 发展为 境区 从 看海 发展为 体验海居生活 国际滨海度假生活模式体系 我们所做的 是为东部滨海打造一种新的生活方式 与能代表深圳前沿文化的产业孵化基地 水贝项目发展模式的诉求 与文化的交流 民俗与风情 婚纱摄影服务 恬静与热情 艺术空间的开放 自我的认同 打造影视主题孵化基地 充满地方特色的村落景观 个性化服务延伸 休闲配套设施与娱乐项目结合 将原民居及村内加以艺术化装饰 艺术家工作室 形象定位 依托一流滨海旅游度假城市的吸引力 依托于大鹏半岛国际滨海景区的环境 以大鹏民俗风情为底色 以深圳前沿文化为代表打造的国际级滨海生活社区 通过完善项目自身的日常生活配套功能 并整合大区域商业 娱乐等综合配套资源 分阶段将项目打造成为南中国最佳滨海度假氛围社区 奠定区域生活价值领导者地位打造成为深圳腹地开发项目之中典范的 具备国际滨海城市品质生活体验的居住示范区 国际滨海艺术生活区 定位小结 项目定位 开发思路 项目整体发展战略 大鹏 国际滨海度假小镇 站在区域价值的高度运作项目 三大核心价值体系 水贝 国际滨海度假小镇启动点 精准市场定位 形象 古朴村落的建筑打造 产业 体现时代的文化标签 体验 村落艺术民居生活 形象定位 国际滨海特色生活区 客户定位 度假客 养老客 投资客 产品结构 微电影拍摄基地 个性化民居 商业酒吧 主要产品 特色酒店 战术 特色酒店 战略 产业带动 中国第一个滨海微电影拍摄基地 打造特色酒店为项目主要营利点 婚纱摄影基地 附件一 国际都市滨海社区案例研究 水贝项目产品结构组成 四大板块1 文化创意微电影制作中心微电影培训基地艺术家工作室2 影视村主题街区婚纱摄影3 休闲娱乐书吧露天电影养生美容4 度假生活艺术民居特色酒店会展中心 附件一 国际都市滨海社区案例研究 案例分析 位于滨海区域 无海景 海滩等强势滨海资源已经形成世界一流滨海居住氛围 巴厘岛NusaDua 普吉岛Laguna 天堂岛上的明珠NusaDua是著名的滨海度假区 酒店享有一线海景 二线物业形态复合 NusaDua所在的巴厘岛是印尼最具盛名的度假胜地 以典型的海滨自然风光和独特的风土人情而闻名 人称 IslandoftheGod或是 天堂岛 酒店享有NusaDua的一线海景 二线用地主要由配套用地 村庄和社区用地组成 由康娱中心 会议中心 苗圃 交通站点和大量高档度假物业组成 巴厘岛NusaDua 主题运动 高尔夫球场 是二线用地的重要组成部分 海滩以外的重要吸引点 高尔夫球运动是度假区最受欢迎的陆上运动 是NusaDua海滩之外的重要吸引点 拥有18洞高尔夫球场的巴厘高尔夫乡村俱乐部是NusaDua地区的亮点之一 球场曾被财富杂志评为亚洲最好的五块球场之一 完善的俱乐部会所是高尔夫社区和整个度假区的重要配套 巴厘岛NusaDua 完善的商业 社区配套不仅是一线酒店的完善和补充 更成为了巴厘文化的载体 精品店 免税商场 高档餐馆完善了NusaDua的社区功能 为度假区增加新亮点 位于商业中心区的GaleriaNusaDua拥有20多家餐馆和100余家特色商店 是巴厘岛最大的商业中心 艺术市场 露天剧院在NusaDua是巴厘文化的重要载体 无论是做工精湛的手工艺品还是神秘的宗教仪式和民族表演都使人们在度假的同时能够亲身体验独特的巴厘文化 医院 超级市场 等社区配套是度假区重要的功能补充 使游客既远离城市的喧嚣又能享受现代生活中的种种便利 巴厘岛NusaDua NusaDua经历了从观光到度假的转变 大部分度假娱乐项目都在海滩以外的二线区域里 巴厘岛NusaDua 在发展了40年后 NusaDua吸引人们的是其独特的巴厘文化 海滩是重要元素但不是唯一 巴厘岛NusaDua 在NusaDua 二线别墅都具有鲜明特色 它是巴厘名产 已经成为世界各地富人们的行宫 在巴厘 别墅不仅仅是豪华居所 它已经成为巴厘的名产之一 是全世界富人们的岛上行宫 NusaDua附近的二线别墅一般具有较为独特的资源优势如 TanjungBenoa半岛海上娱乐区旁的运动主题别墅区 巴厘村 高尔夫景观别墅 Wantilan和AMANUSA 拥有山坡海景的CanangSari 没有一线海景的资源 别墅更加依靠的是宁静 私密的个人空间 优美的内部环境和周到 细致的管家式服务 别墅规模大多控制在3 6栋左右 NusaDua的别墅大部分为私人所有 交由物业管理公司打理 也有部分别墅作为高级宾馆使用 NusaDua私人别墅旺季出租价格 NusaDua二线用地别墅目前售价已达每平米7000美元左右 巴厘岛NusaDua LagunaResort是普吉岛著名的度假区 在东南亚 欧美地区享有盛誉 LagunaResort位于班陶湾 占地约3 2平方公里 地势平坦 西面向海 三面群山环绕 形成天然的绿化隔离带 度假区主体是5家高级度假式酒店 高尔夫球场 分时度假住宅 商业街 大型人工湖系统和别墅为主的房地产项目 市场定位是一个大型的高档综合旅游度假区 以高级度假式酒店为发展重点 LagunaResort不单在东南亚声誉甚隆 在欧洲和美洲亦享有很高评价 普吉岛Laguna Laguna度假物业和配套设施布局在二线用地 利用山体资源 人工湖和高尔夫球场营造独特景观 BANYANTREEPHUKET SHERATONGRANDELAGUNAPHUKET ALLAMANDALAGUNAPHUKET DUSITLAGUNARESORT LAGUNABEACHRESORT 湖礁海滩度假村 杜斯特拉沽那度假村 喜来登湖礁度假村 普吉拉沽那阿拉曼达度假村 普吉岛悦榕庄度假村 住宅 班陶湾 5 3 2 4 1 18洞高尔夫 6 CanalVillage商业街 1 2 3 4 5 6 LagunaResort的二线度假设施中包括大量世界知名酒店和度假村 其中包括AllamandaLagunaPhuket和LagunaHolidayClub 普吉岛Laguna LagunaHolidayClub是著名俱乐部酒店 为常度假客提供介于酒店和产权物业之间的度假选择 普吉岛Laguna 二线度假区内配置了不同类型的商业设施 从商业街区 连锁商场到泰式按摩 餐饮等服务 CanalVillageLagunaShopping是Laguna旅游度假区内独立设有一个商业街区 内有50多家商店 主要销售一些本土特色礼物 流行服装 首饰 香薰等商品 商业街区 在每间酒店有各自的购物商场 规模不大 主要销售手工精品 香薰 美容用品 服装 皮革制品 地毯 珠宝 纪念品和旅游用品 购物商场 发展商自行经营的一个连锁商店集团 有27间分店 其中的11间店铺位于Laguna度假区内 分布在五家酒店 发展商自营的两家Spa 以及CanalVillage商业街区 专门经营一些本地手工艺品 香薰制品等 连锁商店 在五间酒店内共提供了超过30家的餐厅和酒吧 海滩上亦有由当地人开设的餐厅 餐饮 普吉岛Laguna Laguna已经不以海为唯一的主题 而是构建了参与性 主题性和多元的度假生活 普吉岛Laguna LagunaResort内的度假物业以别墅 TH 三层公寓为主 拥有高尔夫 人工湖等主题 奢华出众 度假物业类型分三种 别墅TH三层公寓物业处在苍翠繁茂的园林景观之中 利用人工湖 私家泳池 高尔夫球场等营造更多景观资源 高尔夫物业以独栋别墅和联体别墅构成 高尔夫球场是二线物业的核心景观 低密度物业布局和高档次的建筑设计 创造出奢华出众的生活品质 给所有的业主带来很大的触动 找到了天堂的感觉 Laguna度假村物业 普吉岛Laguna 省微影协会成立创作基地选址确定欢迎发表评论2012年10月28日01 44来源 郑州日报作者 成燕省微影协会成立创作基地选址确定本报讯 记者成燕 26日 河南省微影协会成立大会在郑举行 据了解 该协会是由我省从事微电影业务的企事业单位 个人和关心该行业发展的各界人士自愿组成的全省非营利性社会团体 由省民政厅批准设立 省文化厅主管 旨在促进我省微电影行业健康 有序发展 推动行业自律 为省内微电影工作者 爱好者 科研工作者搭建沟通交流的平台 成立大会通过了 河南省微影协会章程 草案 选举了协会会长 今后 该协会将积极组织开展行业岗位技术培训 企业信用评定等系列工作 力争把其打造为我省微电影 微视频领域的行业之家 另据悉 总占地120亩 计划投资十多亿元建设的集微电影拍摄 制作 播映等为一体的河南微影创作基地已选址郑州绿博园附近 前期工作正在有序进行中 独立产品分析 附件二 度假客户需求规律分析 广东省内影视城综述广东省内目前主要有佛山南海影视城及中山影视城二家影视基地 其中 南海影视城是中央电视台四大影视摄制基地之一 始建于1996年 占地1500亩 以古代场影为主 规模较大且功能完善 而中山影视城则是为了纪念一代伟人孙中山先生以他的的革命足迹为主线 浓缩他在中国和世界各地从事革命活动的纪念地而建造 集中反映了孙中山先生领导的中国民族 民主革命进程 同时又展现了以中山市为代表的地域文化 独立产品分析 附件二 度假客户需求规律分析 南海影城位于广东省南海市松岗镇 目前分为三大景区和一个表演区 每一部分又包括多个景点 南海影视城规划图 主要景点及配套服务 南海影视城从澳大利亚引进了大型器械惊险表演 世纪魔轮 从各方面提升影视城的旅游功能 在07年十一黄金周 全新引进民族歌舞等特色表演 连同现有的 三英战吕布 世纪魔轮 吸引各地的游客前来 另外 南海影视城将逐步引进高科技的特技功能 一共投入两千万作为第一期影视特技建设 影视表演内容 南海影城门票价格 南海影视城从试开业至今已经整整十年 而正式开业也有八年 据了解 南海影视城最初从投入到现在已经达3 7亿 这其中不包括土地的费用 成本尚未完全收回 按照规划 南海影视城具有拍摄影视作品和旅游两大功能 并且将 影视搭台 旅游唱戏 作为自己的发展方向 据介绍 现在旅游的收入占了