地籍调查PPT课件

1 不动产测量与管理 第四章不动产产权产籍管理 地籍调查 4 2 1土地产权制度 我国土地制度及其特点 一 土地制度概述 土地所有制度和土地使用制度二 我国土地制度及其特点土地所有制度的特点 全部土地属于国家和农民集体所有 土地所有权不得买卖和非法转让 土地使用制度 包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度城镇土地使用制度的特点 坚持城镇土地的国家所有制 在土地公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离 实现土地有偿使用并将土地使用权作为商品纳入市场经济运行的轨道 通过市场优化土地资源配置 并使土地所有权在经济上得以实现 4 2 1土地产权制度 土地所有权和使用权的确认 一 国有土地所有权的产生途径新中国成立后 我国政府针对不同性质的土地所有权形式 分阶段 分别采用下述方式 逐步建立起了国有土地所有权接管 没收 将地主 官僚资本 敌伪政府和反革命分子等占有的城市土地无偿收归国家 赎买 将改造资本主义工商业 私营房地产公司 房地产业主拥有的城市地产 用赎买办法转变为国有土地 征用土地 将私人所有的土地或农民集体所有的土地转变为国有土地 法律宣布 将城市中尚未国有化的土地转变为国有土地 二 国有土地使用权的取得和收回取得 有偿 无偿和依照法律政策规定三种方式收回 使用期满无偿收回和提前补偿收回 4 2 1土地产权制度 土地所有权和使用权的确认 三 土地产权及其基本属性土地产权 指有关土地的一切权利的总和 包括土地所有权 使用权 租赁权 抵押权 继承权 地役权等多项权利 土地产权的基本特性 具有排他性土地产权客体必须具备可占用性和价值性土地产权必须经过登记 才能得到法律的承认 并受到法律的保护土地产权的相对性 4 2 1土地产权制度 土地所有权和使用权的确认 在原始社会 土地是部落的公共财产 每个人作为部落的成员 也把自己看成是土地的所有者或占有者 但土地不是任何人的私有财产 这一点对于他们来说是非常明确的 阶级社会产生以后 土地由公有制过渡到公有与私有二重性的中间阶段 这时个人与共同体之间开始有了使用权 占有权和所有权的区别 根据地下出土文物和文献记载所提供的材料 中国古代土地私有化历史过程的肇始可以上溯到西周中期甚至更早一些 它经过了漫长而曲折的道路 终于形成了非劳动者和劳动者两种不同的土地私有制 秦始皇统一六国之后 使黔首自实田 这在一定意义上可以看作是全国范围内土地私有化过程的完成 土地私有制的确立及其在全社会中成为支配的形态 土地买卖和土地兼并也就成了扩大地产的重要手段 此后二千年中国封建社会的土地关系 基本上就是沿着这一轨道向前发展的 4 2 1土地产权制度 城镇国有土地使用权流转管理 20世纪80年代开始的土地使用制度改革 使传统的城市土地无偿 无限期 无流动的使用制度转变为有偿 有限期 可流动的土地使用制度 城镇国有土地使用权流转方式 出让转让出租抵押 国土资源部2002年5月9日 国土资源部发布了 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 11号令 对国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的原则 范围 实施程序进行了明确规定 2004年 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国发 2004 28号 明确要求 除按现行规定必须实行招标 拍卖 挂牌出让的用地外 工业用地也要创造条件逐步实行招标 拍卖 挂牌出让 2006年 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 国发 2006 31号 进一步明确要求 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让 2007年3月16日 新颁布的 物权法 对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定 工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的 应当采取招标 拍卖等公开竞价的方式出让 工业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定 2007年9月28日 国土资源部 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 国土资源部39号令 出台 出让的四种方式 4 2 1土地产权制度 土地使用权出让 转让程序 土地使用权出让程序 1 编制年度土地使用权出让计划 报市政府批准 2 编制宗地出让方案 报市政府批准 3 实施宗地出让 经营性用地须实行 招拍挂 非经营性用地可实行协议出让 4 确定受让人 受让人按规定缴纳土地出让金及相关税费5 核发国有土地使用证 4 2 1土地产权制度 城镇国有土地使用权流转管理 土地使用权转让的主要方式 1 出售 2 交换 3 赠与 继承 4 2 1土地产权制度 土地使用权出让 转让程序 土地使用权转让程序 1 国有划拔土地使用权转让须报市政府批准 国有出让土地使用权转让须报市国土资源部门备案 2 对据点转让宗地进行测绘 估价 3 在土地交易市场公开交易或委托有土地拍卖资格的拍卖行拍卖 4 国有划拨土地使用权转让补缴宗地评估价不低于40 的土地出让金 国有出让土地使用权转让缴纳土地增值税 5 受让人缴纳有关税费 6 核发国有土地使用证 土地使用权抵押程序 1 申请 1 由抵押人或抵押人将法人单位隶属关系 申请抵押贷款原因 用途 拟贷款金额及抵押土地的情况提出局面申请 2 向地籍科提交土地证 房产证或地上物产权证明 双方法人代表证明书 个人身份证明 营业热照等资料 属于集体所有土地的 还要提交集体土地所有者同意抵押的证明 2 审查 对提交的局面申请和权属证明材料进行审查 符合抵押条件的 进行实地勘察 发给 抵押贷款申请表 土地登记申请书 土地使用权抵押合同 等材料 3 地价评估 由地价评估中介机构提供地价评估报告 并由县土地管理局核定出让金额 土地使用权抵押程序 4 签定合同 抵押人持地价评估报告与抵押权人签定抵押合同 包括抵押物清单 借款合同和土地使用权抵押合同 5 抵押登记 抵押当事人在合同签定后 共同到地籍科办理抵押登记 对于手续完备 资料齐全 符合要求的 经局领导审查同意 在 土地登记卡 上进行登记 同时在土地证内进行记录 并向抵押权人核发 土地他项权利证明书 6 抵押注销登记 抵押合同解除或终止 抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件 与 土地他项权利证明书 一起交抵押人 抵押人自解除或终止合同之日起15日内到地籍科办理注销抵押登记手续 4 2 2土地征收制度 一 土地征用的概念 一 土地征用的涵义征收与征用的区别 二 征地的特征是一种政府权利具有强制性具有补偿性 三 征地的条件必须为了公共利益而进行都要进行补偿 土地征用 征收的区别一 含义土地征收是国家基于社会公共利益的目的 按照法定程序 强制性取得他人的土地且给予合理补偿 他人的土地所有权因此而消灭 土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿 待使用完毕后 仍将土地归还所有人或使用人 4 2 2土地征收制度 新中国成立后 我国征地制度经历了几次演变 从土地改革时期 废除封建地主阶级剥削的土地制度 实行农民的土地所有制 发展到农业合作化时期 于1953年颁布了新中国 关于国家建设征用土地办法 我国第一部比较完整的征地法律规定 1954年 国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定的条件 对城乡土地和其他生产资料实行征购 征用和收归国有 编入了 中华人民共和国宪法 再到人民公社时期 土地归集体所有 集体统一经营与统一分配 征地对象也由原有的私有土地改为及农业生产合作社的集体所有土地 随着改革开放步伐的迈进 我国在征地改革得到进一步完善 1986年 土地管理法 采纳 国家建设征用土地条例 中的大部分内容 2004年的新 宪法 规定 国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿 同年8月对 土地管理法 中是征用或是征收作了适当修改等 征地制度经历了几次演变 4 2 2土地征收制度 土地征收的程序拟定征收土地方案审查报批征地方案的公告征地方案的实施 4 2 2土地征收制度 3 征地补偿与安置标准土地补偿费青苗费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发建设基金征地的补偿标准和补偿范围不能因征用土地之后的用途改变而改变 而是按照被征用土地的原用途确定补偿标准和补偿范围 原来是耕地的 按耕地的标准给予补偿 原来是林地的 按林地的标准给予补偿 对地上物的补偿和对人员的安置也是如此 一 征地补偿费的构成 1 土地补偿费 标准 3年平均年产值的6 10倍2 安置补助费 每个需要安置的农业人口标准 为该耕地被征用前3年平均产值的4 6倍 最高不超过15倍F 4 6 S P P总 H上述两项补助费总和 不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍3 地上附着物补偿费4 青苗费5 新菜地开发建设基金 4 2 2土地征收制度 一 征地审批权限征地需国务院批准的 征基本农田 征基本农田以外耕地超过35公顷征其它土地超过70公顷征数量低于国务院批准的三类土地 由省 自治区 直辖市人民政府批准 并报国务院备案 4 征地与农用地转用的审批权限 4 2 2土地征收制度 二 农用地转用批准权限省 自治区 直辖市人民政府批准的道路 管线和大型基础设施建设项目 国务院批准的建设项目占用土地 涉及农用地转为建设用地的 由国务院批准 在土地利用总体规划确定的城市和村庄 集镇建设用地规模范围内 为实施该规划而将农用地转为建设用地的 为由原批准土地利用规划单位批准 上述规定以外的建设项目占用土地 涉及农用地转为建设用地的 由省 自治区 直辖市人民政府批准 4 2 2土地征收制度 4 2 3土地权属纠纷 一 土地权属管理的任务巩固 维护和不断完善社会主义土地公有制保护土地所有者和使用者的合法权益 调动其合理开发 利用土地和不断改善土地使用条件的积极性调整土地关系二 土地权属管理的内容依法确认土地权属依法管理土地权属变更依法调查 处理土地权属纠纷 4 2 3土地权属纠纷 1 土地权属纠纷 指有关土地所有权 使用权的争议 包括两种情况 依法取得土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷 对现有权属界线的争议2 产生的原因土地权属紊乱 地界无明显标志过去农村的政策多次变化以及土地问题上 吃大锅饭 无偿占用造成的权属争议行政区划变更 社队归并 调整插花地等造成的权属不清水利建设 围湖造田 更改河道 开荒 平整土地 铲除了原由地界 又无新的用地协议征用土地审批手续不完善 界址不清或一地多征引起的纠纷历史上存在的地权争议延续至今土地所有权或使用权受到侵害土地隐形交易 土地使用权非法转移 4 2 3土地权属纠纷 3 土地权属纠纷调处的原则维护社会主义公有制 保护土地所有者和使用者合法权益以事实为依据 以法律为准绳的事实求是原则有利于团结 有利于合理利用土地的原则远期证据服从近期证据的原则 4 土地权属纠纷调处的程序 当事人协商解决 人民政府调处 调解 行政裁决 4 2 4土地调查 土地调查的任务为土地管理提供基础资料 具体包括 地籍调查土地利用现状调查土地条件调查 4 2 4土地调查 1 地籍调查 地籍调查 CadastralSurvey 的概念地籍调查是国家采用科学的方法 依照有关法定程序 通过权属调查和地籍测量 查清土地的位置 Location 权属 Title 界线 Boundary 和用途 Purpose 等情况 并以图 簿 册表示 地籍调查的目的 核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置 为土地合理利用 土地规划 土地税收 国土整治等提供基础资料 为土地登记提供技术 法律基础 地籍调查的类型 按照调查的先后工作重点 按照调查的区域 权属调查 地籍测量 村庄地籍调查 城镇地籍调查 按照时期与任务 初始调查 变更调查 初始调查 变更调查 维持其现势性 实效性 基础 初始调查与变更调查 农村地籍调查与城镇地籍调查 二 地籍调查的内容和程序 土地权源 权属 权源等材料准备 街坊图地籍号 制作工作底图 指界通知 申请登记 调查计划 方案设计 组织协调 通告 权属调查 设备准备 人员培训 材料准备 初始地籍调查流程图 准备阶段 土地权属调查 4 2 4土地调查 1 地籍调查 权属调查一般是以宗地为基本调查对象 调查核实宗地的位置 权属 界线 使用情况等 并进行记录 一 权属调查的概念 土地权利人 土地登记公告 土地调查申请 材料审查 指界通知 预编宗地号 划分街坊 现场确权 宗地草图 街坊草图 地籍测量 成果应用 测绘与土地管理部门 土地管理部门 地籍调查准备 权属调查流程图 以初始登记为例 二 权属调查的实施 1 权属调查的准备 注意问题 各种资料尤其是权属资料的完整 多样 工作任务明确 合理 协调统一 考虑调查中各种可能的纠纷 合理的划分街坊 宗地 为地籍测量作准备 街坊界线 第1街坊 第2街坊 第4街坊 第3街坊 第5街坊 1 500 1 街坊划分图 2 预编宗地号 结合土地登记申请材料 权源材料 旧的地籍图等 逐宗编绘工作用图 预编宗地号 注意不重不漏 街坊图 资料准备 绘制宗地草图 定界 指界通知 指界 资格确认 熟悉地籍权属的有关档案 做到心中有底 知源知界 发放指界通知书 土地使用者资格材料审核 现场对土地使用者 相关使用者法人代表或委托代理人的资格认证 对土地用途 坐落 地号的调查 现场核实土地使用者权源材料 申请材料档案的一致性 经三方确认界址点 线 无争议后 填写 地籍调查表 签章 并现场为界址点做标记 或埋设标志 绘制宗地草图 实地丈量界址线 2 实地调查 界标类型 地籍调查表样表 地籍调查表样表 续1 地籍调查表样表 续2 三 权属调查的注意事项 调查以权源为主 同时考虑实际的土地使用情况 对土地的来源应有充分的了解 有足够的相关材料 维护法律 法规的严肃性 结合确权严肃查处违法行为 尊重历史事实 坚持 实事求是 的确权原则 充分考虑提高土地利用效益 严格依照 城镇地籍调查规程 要求 确保确权的工作质量 减少人为的误差 4 2 4土地调查 1 地籍调查 地籍变更调查 一 地籍变更1 概念 土地登记之后 凡土地的权属发生变更 或改变批准的主要用途和地类 按照有关规定对地籍记录进行的调查与测绘工作 2 作用 地籍调查成果的日常更新与维护 保证地籍的时效性 生命力 4 2 4土地调查 1 地籍调查 地籍变更调查 3 地籍变更的前提条件 已完成了土地登记 土地的权属发生变更 改变批准的主要用途和地类 4 变更发生的潜在原因 地籍内容变化 随着经济的发展 地形要素和地籍要素随着时间的推移不断地发生变化 更新 测绘手段变化 随着科技的发展 测绘手段 方法以及测量的规程不断地更新 相应的地籍记录 尤其是地籍图 也随之改变 社会发展 城市化等需要土地重新进行地籍测绘 地籍日常更新 地产开发利用中土地的合并 分割 5 变更地籍测量的条件 整宗地的用途或地类发生统一的变化 或整宗地土地的所有权 使用权等以宗地为单位发生变更 不涉及面积的变化时 则不必进行变更测量 一旦宗地的面积发生改变 如宗地的分割 合并等 则需要重新进行地籍测量工作 二 工作的任务和工作程序 地籍要素的变更调查 换发土地证 面积量算 界址点的变更测量 调查记录表 宗地图 4 2 4土地调查 1 地籍调查 地籍变更调查 三 宗地的合并与分割 土地权属的变更 实质为宗地权属单位的更替 核心是宗地的合并与分割 合并前 合并后 土地权属单元 宗地 合并方法 确定合并后新的宗地的边界及界址点 抄录界址点号 地籍图中的统一编号 及坐标 删除新宗地内部的界址点及其坐标 确认新宗地的相临宗地 计算面积 注意合并前各宗地的面积与新宗地的面积误差应在一定的范围内 注意 删除的界址点号应进行记录 为防混乱应停止使用删除的点号 宗地的分割 直接分割 如规则图形或以某一地物 界址点进行分割 计算分割 即先精确的计算出应分割的面积 然后从地籍图上设计分割的位置 并实地放样测量核实并改正 注意 分割后增加的界址点号为不与其他点号混淆 可从地籍图中最大的点号依次按循序编排 宗地的分割 宗地的分割 增加的界址点 宗地号的变更 土地分割或合并后的宗地编号应该保持原序列号不变 同时使用以下原则 1 宗地第一次分割后的各宗地号原编号的支号顺序编排 二次分割 则在一次分割支号基础上分割支号顺序编号 并依次类推 2 几宗地合并时 采用最小的宗地号作为合并后的宗地号 其余的宗地号不再使用 界址点号的变更 新增界址点号在原最大点号的基础上依次顺变 修测后的界址点按照新的编号记录在界址点坐标册中 合并后不在具有界址点意义的界址点号 其编号应该废除 废除的界址点也应当在界址点坐标册中加以废除和备注 4 2 4土地调查 2 土地利用现状调查 2 土地利用现状调查 1 土地利用现状调查的内容以县为单位 查清各类土地分类面积及其分布和利用状况 自下而上逐级汇总为省级和全国的土地总面积及土地利用分类面积 图斑 在所有权宗地类 按土地利用现状分类标准的二级类为依据划分出的一块地 称作分类地块 俗称图斑 4 2 4土地调查 2 土地利用现状调查 2 土地利用现状调查的内容1 查界线 查清单位间的土地权属界线和行政管辖界线 2 查类型和分布 算面积 查清土地类型及分布 并量算出各类土地利用分类面积 3 汇总面积 按土地权属单位和行政管辖范围汇总出总面积和各类型土地面积 4 编图 编制分幅土地权属界线图和土地利用现状图 5 回顾和展望 查 分析和总结土地权属及土地利用的经验教训 提出合理利用土地的建议 4 2 4土地调查 2 土地利用现状调查 3 土地利用现状的程序1 准备阶段1 调查申请 2 组织 宣传 3 仪器表格工具 4 资料准备a 权属证明文件 b 社会经济统计资料 c 图件资料 基础图件 航片地形图影像平面图其它图件 是制作工作底图的基础图件 注意比例尺选择 4 2 4土地调查 2 土地利用现状调查 2 外业阶段1 外业前的准备a 预求航片的平均比例尺b 室内判读 同名点选刺 划分区域 勾绘界线 c 编制航片接片图 选择调绘路线2 外业判读调绘 航片调绘3 外业补测和修测 调绘 补测是外业工作的核心 4 填写各项调查表 4 2 4土地调查 2 土地利用现状调查 3 内业阶段1 航片转绘 编制工作底图2 面积量算3 编写土地利用现状调查报告或说明书 内容有 a 自然与社会经济概况 b 调查工作情况 c 调查成果及质量分析 d 土地合理开发利用 整治保护的途径及建议 4 成果整理 省级土地利用现状调查结果需提供的材料 a 全省各类土地面积统计表 b 全省土地利用现状调查报告 c 全省土地利用现状图 d 全省土地边界接合图表 4 2 4土地调查 2 土地利用现状调查 4 检查验收阶段1 检查验收的制度实行省 县 作业组三级检查和省 县二级验收制度 2 检查验收的内容a 外业调绘与补测的检查 b 航片转绘的检查 c 面积量算的检查 d 图件绘制的检查 e 调查报告的审阅 f 档案材料整理工作的检查 档案材料整理工作的检查 3 成果质量评价方法 成果评价一般采取质量合格率来进行 4 编写检查验收报告 一 土地条件调查的概念与目的土地条件调查 landCharacteristicsInventory 是指对土地的土壤 植被 地形 地貌 气候及水文地质等自然条件和对土地的投入 产出 收益 交通 区位等社会经济条件的调查 4 2 4土地调查 3 土地条件调查 4 2 4土地调查 3 土地条件调查 二 土地条件调查的内容 三 土地条件调查的方法与程序 一 土地条件调查的方法1 应用遥感技术进行调查的方法2 直接观察法3 收集法4 采访法 自填法 派员法 5 通讯法应根据具体情况对各方法进行选择或有机结合地运用 二 土地条件调查的工作程序 资料和基础图件的整理1 基础资料的整理2 基础成果图件的编制 准备工作1 确定调查对象 目的与范围2 制定技术规程3 收集 分析有关资料4 组织专业调查队伍 外业调查1 自然条件2 社会经济条件 提交成果1 成果图件2 调查报告 我国的土地登记制度基本上属于上述三种立法体例中的形式主义即权利登记制度 一 登记的法律依据 一般依据 土地登记规则 二 主要内容 1 土地登记的基本单位2 土地总面积3 权属类别 性质 来源 界址 4 土地用途 等级和价格 土地登记资料可以公开查询 4 2 5土地登记 三 登记类型 1 土地初始登记 土地权属单位的全部土地的第一次登记 即土地行政主管部门对土地登记单位的土地所有权和土地使用权的第一次登记 它是在一定的时间内 由土地行政主管部门对其所辖范围内的全部土地进行普遍登记 故又称为土地总登记 2 土地变更登记 经土地初始登记后 土地权属单位或个人的土地权属归属 性质 土地用途等发生变化或政府规定的地类发生变更时 土地权属单位或个人依法向原土地登记机关申请办理相应的土地登记 4 2 5土地登记 4 2 6土地统计 土地统计是对土地现象总体的数据资料进行搜集 整理 分析和研究 以显示其总体特征和规律性的系统性工作 一 土地统计的特点 二 土地统计的主要对象土地统计的对象是全国土地 主要包括土地面积 土地质量 土地分布 土地权属及利用状况等 土地面积 土地质量 土地分布 土地权属 利用状况 三 土地统计的类型划分