房屋租赁、二手房交易培训PPT课件

1 法律培训 房屋租赁及二手房交易主讲人 李瑾律师日期 2013 12 11 三峡买卖网 2 第一部分房屋租赁 一 房屋租赁合同的概念与法律特征二 房屋租赁合同的订立三 房屋租赁合同的成立与生效四 房屋租赁合同主要条款的法律分析五 物业返租的相关规定 3 一 房屋租赁合同的概念与法律特征 1 概念房屋租赁合同 出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用 承租人按约定向出租人交付一定租金 并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同 4 一 房屋租赁合同的概念与法律特征 2 房屋租赁合同的法律特征租赁标的物是作为不动产的房屋 是特定物 是转移标的物占有 使用 收益权利的合同 不发生所有权的转移 承租人对标的物不享有处分权 是诺成性合同 自双方当事人意思表示达成一致时成立 其成立无需标的物的交付 是双务合同 双方当事人互享权利 互负义务 双方的权利义务具有对应性 对价性 出租人有义务向承租人交付租赁房屋 有权利收取租金 承租人有权获得租赁房屋的占有 使用 收益权利 同时有义务交付租金 5 二 房屋租赁合同的订立 1 出租人签约时需提交的文件 租赁房屋的产权证明文件 房产证 购房合同等 产权人 出租人的主体资格证明文件A 自然人出租 要提供身份证 护照 回乡证等 B 法人出租 要提供工商营业执照 组织机构代码证 法定代表人身份证明书 法定代表人身份证等 共有房屋出租 要提供全体共有人的主体资格证明文件 全体共有人同意出租的书面证明 转租 要提供产权人同意转租的书面证明 委托他人代为签约 要提供授权委托书 自然人出租的要办理委托书公证 代理人身份证 6 二 房屋租赁合同的订立 2 承租人签约时需提交的文件 1 承租人本人签约承租人是自然人 要提供身份证 护照 回乡证等身份证明文件 承租人是法人 要提供工商营业执照 组织机构代码证 法定代表人身份证明书 法定代表人身份证 2 承租人委托他人代为签约授权委托书 承租人是自然人的 要办理委托书公证 代理人的身份证 护照 回乡证等身份证明文件 7 二 房屋租赁合同的订立 3 不得出租的房屋范围未依法取得房屋所有权证的 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地权利的 共有房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违法建筑的 不符合安全标准的 已抵押 未经抵押权人同意的 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 拆迁范围内的房屋 有关法律 法规规定禁止出租的其他情形 8 三 房屋租赁合同的成立与生效 1 区分合同的成立与生效 1 合同成立 要约和承诺符合法律规定 当事人的意思表示协商一致 合同成立的两个要件 A 有两个或两个以上的当事人 B 当事人意思表示一致 9 三 房屋租赁合同的成立与生效 2 合同生效 合同符合法定生效条件 依法对当事人产生约束力 合同生效的四个要件 A 当事人有相应的民事行为能力 B 当事人的意思表示真实 C 不违反法律及行政法规的强制性规定 D 不违反社会公共利益 10 三 房屋租赁合同的成立与生效 3 合同成立与合同生效的区别A 法律意义 判断结果不同 合同成立 属事实问题 意义在于识别某一合同是否已经在 该合同是此合同还是彼合同 其判断结果 只有成立与不成立两种 合同生效 属于法律价值判断问题 意义在于识别某一合同是否符合法律的精神和规定 能否取得法律所认可的效力 其判断结果包括有效 无效 效力未定 可撤销四种 11 三 房屋租赁合同的成立与生效 3 合同成立与合同生效的区别B 法律效力不同 合同成立 法律效力是要约人不得撤回要约 承诺人不得撤回承诺 但要约人与承诺人的权利义务仍没有得到法律的认可 合同中的权利义务仍处于不确定的状态 合同生效 是法律对当事人意思表示的肯定性评价 当事人之间设定的权利义务受到国家法律的保护 已经成立的合同 其效力可以有生效 效力待定 无效三种不同情况 只有符合生效条件的合同 才能受到法律的保护 才能产生当事人所预期的法律后果 12 三 房屋租赁合同的成立与生效 2 房屋租赁合同的成立与生效 1 房屋租赁合同是诺成性合同 自双方当事人意思表示一致 达成协议时成立 出租人与承租人之间即产生权利义务 2 房屋租赁合同自成立时生效 因为房屋租赁合同是诺成性合同 不以租赁房屋的实际交付为合同的生效要件 3 注意 房屋租赁合同的承租人取得租赁房屋的使用权 是以支付租金为代价的 这是房屋租赁合同的基本特征 租金是租赁合同的必备条款 如果没有租金条款 那么租赁合同不能成立 13 三 房屋租赁合同的成立与生效 3 房屋租赁合同登记备案 建设部 城市房屋租赁管理办法 第十三条 房屋租赁实行登记备案制度 签订 变更 终止房屋租赁合同的 当事人应当向房屋所在地市 县人民政府房地产管理部门登记备案 1 房屋租赁合同登记备案是基于加强社会治安综合治理 加强房地产市场管理 防止非法出租房屋 防止国家税费流失等目的而采取的行业管理手段 不涉及合同的效力 14 三 房屋租赁合同的成立与生效 2 房屋租赁合同登记备案不是房屋租赁合同成立或生效的要件 对租赁合同的效力无任何影响 因为房屋租赁合同是诺成性合同 只要双方当事人就主要内容达成一致 合同即告成立 最高人民法院关于合同法的解释 一 第九条 法律 行政法规规定合同应当办理登记手续 但未规定登记后生效的 当事人未办理登记手续不影响合同的效力 15 四 房屋租赁合同主要条款的法律分析 建设部 城市房屋租赁管理办法 第9条 租赁合同应当具备以下条款 一 当事人姓名或者名称及住所 二 房屋的坐落 面积 装修及设施状况 三 租赁用途 四 租赁期限 五 租金及交付方式 六 房屋修缮责任 七 转租的约定 八 变更和解除合同的条件 九 违约责任 十 当事人约定的其他条款 下面是对各主要条款的详细分析 16 1 租赁用途 指承租人租赁该房屋的目的 设置租赁用途条款的意义 1 有利于承租人按照租赁房屋的性能 用途 正确地使用租赁房屋 因不合理使用租赁房屋 造成房屋损坏的 应向出租人赔偿损失 2 有利于承租人履行合同 承租人不得擅自改变租赁用途 不得用于从事非法活动 如果承租人需要改变用途或在租赁房屋上添加新用途 应征得出租人同意 并重新协商租金 17 2 定期租赁与不定期租赁 18 2 定期租赁与不定期租赁 1 定期租赁为免发生纠纷 定期租赁合同不应以口头形式订立 因为当事人不能以书面以外的其他方式来证明租赁期限 A 定期租赁合同的任何一方不得任意单方解除租赁合同 但因一方违约 守约方按租赁合同和法律规定行使单方解除权的除外 B 租赁期限届满 租赁合同终止 出租人有权收回租赁房屋 承租人有义务返还租赁房屋 C 承租人要续租的 应在租赁期限届满前3个月提出 并经出租人同意 重新签订租赁合同 见建设部 城市房屋租赁管理办法 第10条 19 2 定期租赁与不定期租赁 2 不定期租赁A 不定期租赁合同的双方当事人均可随时解除租赁合同 无需以对方违约为解除条件 B 但出于承租人利益的考虑 出租人解除租赁合同的 应当在合理期限前通知承租人 给承租人一个合理的宽限期 以便承租人及时妥善作出安排 20 3 租金及欠租的违约责任 1 租金条款的参考文本 月租金为 人民币 佰拾万仟佰拾元角分 元 租金按月结算 由承租人在每月的第日前缴付本期租金给出租人 付款方式 提示 A 如选择非现金支付的付款方式 建议在租赁合同中明确约定出租人收取租金的指定银行帐户 写明户主名称 开户行 银行帐号等内容 以免发生纠纷 21 3 租金及欠租的违约责任 B 支付期限如何确定 见合同法第226条 先看双方的合同约定 双方没约定或者约定不明的 按双方达成的补充协议确定 达不成补充协议的 按租赁合同其他条款或交易习惯确定 按上述方式仍不能确定的 应在租期届满时支付 租期一年以上的 应在每届满一年时支付 剩余期间不满一年的 应在租期届满时支付 22 3 租金及欠租的违约责任 2 要在租赁合同中明确约定欠租的违约责任A 承租人应向出租人支付滞纳金 参考条款 承租人逾期交付租金的 自欠付之日起至实际付清之日止 每日按月租金的 向出租人支付滞纳金 B 承租人应向出租人支付违约金 要注明违约金具体金额C 承租人应赔偿出租人的损失D 出租人有权单方解除合同 参考条款 承租人逾期交付租金超过60天的 出租人有权提前解除合同 23 3 租金及欠租的违约责任 合同法第227条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的 出租人可以要求承租人在合理期限内支付 承租人逾期不支付的 出租人可以解除合同 24 3 租金及欠租的违约责任 3 催缴租金的注意事项A 租金的诉讼时效 1年 自拖欠之日起计算 例如 合同约定每月5号前支付当月租金 则自6号开始计算该月租金1年的诉讼时效 如果租金是按月支付 则每月租金的诉讼时效起算时间都会不同 注意 其他欠费 如物管费 的诉讼时效是2年 也是自拖欠之日起计 25 3 租金及欠租的违约责任 B 发函催缴租金 欠费的注意事项密切留意承租人何时开始欠费 计算诉讼时效 在诉讼时效届满之前发函催缴或起诉 以引起诉讼时效中断 自发函之日起诉讼时效重新计算 民法通则第140条 诉讼时效因提起诉讼 当事人一方提出要求或同意履行义务而中断 从中断时起 诉讼时效期间重新计算 26 3 租金及欠租的违约责任 从证据效力和证据保全的角度考虑 建议用EMS特快专递寄送催款函件 并在寄送时注意以下事项 a 在 国内特快专递邮件详情单 中 内件品名 一栏写明函件的内容 如 2008 粤正大律函字第 号 律师函 原件壹份 要求 业主在年月日前向 公司付清欠缴的租金 滞纳金共计人民币 元 如有其他欠费项目 要一并写清楚 b 在特快专递寄出后两个月内要求速递公司开具妥投证明c 保管好寄送的律师函复印件 国内特快专递邮件详情单 原件 妥投证明原件 27 4 租赁保证金 参考条款 承租人于本合同签订之日起日内向甲方支付租赁保证金人民币元 大写万仟佰拾元整 在本合同约定的租赁期限届满或本合同解除 终止时 租赁保证金按以下任一方式处理 1 承租人结清依本合同应由其承担的租金 费用和违约金后 由出租人于日内全额无息退回给承租人 2 折抵依本合同应由承租人承担的租金 费用和违约金后的剩余部分 由出租人于日内无息退回承租人 不足部分由承租人补齐 28 4 租赁保证金 租赁保证金是一种履约保证措施 具体数额由双方当事人约定 实际操作中要注意以下几点 1 收取租赁保证金后开具的收据要写明是租赁保证金及具体金额 2 在租赁合同中明确约定租赁保证金如何处理 一般来说 租赁关系终止时 租赁保证金应无息退还给承租人 但若承租人拖欠租金或有其他违约行为的 租赁保证金可用于抵偿所欠租金 违约金 应由承租人承担的费用及赔偿出租人经济损失 抵偿后的剩余部分应当无息归还承租人 29 5 租赁房屋的交付 出租人负有交付租赁房屋的义务 不但要按合同约定时间将租赁房屋转移给承租人占有 而且交付的租赁房屋必须符合租赁合同约定的房屋用途 1 交付方式 一般采取交付租赁房屋钥匙的方式 配套使用的附属设施也应一并交付 2 交付时间 由双方在租赁合同中明确约定 3 出租人迟延交付租赁房屋的处理A 出租人应向承租人支付违约金 具体数额要由双方约定B 给承租人造成损失的 出租人应当承担赔偿责任C 承租人有权行使同时履行抗辩权 拒绝支付租金 30 5 租赁房屋的交付 4 租赁房屋交接的注意事项A 双方现场确认水表 电表 煤气表的读数 共同签署读数确认表 B 双方现场查验租赁房屋的结构 质量 装修 配套设施设备 电器等 对查验情况做好记录 由双方签字确认 如有异议应当场提出 C 出租人在交付租赁房屋后 最好将租赁房屋已出租并交付给承租人的情况告知物业管理公司 并督促承租人立即与物业管理公司办理入伙手续 签署物业管理服务合同 管理规约等物业管理文件 31 5 租赁房屋的交付 5 租赁房屋的风险负担房屋租赁合同是不转移财产所有权的合同 租赁房屋因自然原因等不可抗力而发生毁损灭失的风险应由房屋所有权人负担 在租赁期内 因不可归责于双方当事人之原因致租赁房屋部分毁损 灭失的 承租人可请求减少租金 租赁房屋全部毁损 灭失的 承租人可请求不支付租金 解除合同 32 6 租赁房屋的瑕疵担保责任 出租人对租赁房屋负有瑕疵担保责任 包括质量瑕疵担保 权利瑕疵担保两个方面 1 质量瑕疵担保责任A 出租人应保证其交付的租赁房屋符合双方约定或法定的质量要求 并有义务在租赁期间保持租赁房屋符合约定用途 适合于使用 收益 B 出租人应定期对租赁房屋进行检查 维修 C 租赁房屋危及承租人的安全或健康的 即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格 承租人仍然可以随时解除合同 见合同法第233条 33 6 租赁房屋的瑕疵担保责任 2 权利瑕疵担保责任A 出租人应保证其对租赁房屋享有合法的出租权 没有侵犯第三人权利 B 出租人不得妨害承租人对租赁房屋的使用收益 C 如有第三人妨害承租人行使权利的 出租人应予排除 C 第三人主张权利时 承租人应当及时通知出租人 如因第三人主张权利 致使承租人不能对租赁房屋使用 收益的 承租人可以要求减租或不支付租金 见合同法第228条 34 7 出租人维修租赁房屋的义务 合同法第220条 出租人应当履行租赁物的维修义务 但当事人另有约定的除外 法律分析 合同法没有对出租人的维修义务作强制性规定 当事人可通过特别约定排除 因此可在租赁合同中明确约定由承租人来承担租赁房屋的维修责任 这是因为租赁房屋由承租人占有 使用 收益 承租人对租赁房屋的状态和情况比较熟悉 容易及时发现问题 便于维修 35 7 出租人维修租赁房屋的义务 1 出租人履行维修义务 须具备以下条件 租赁房屋有维修的必要 租赁房屋是由于自然损坏或属于合同约定由出租人维修的情形 因承租人原因导致租赁房屋损坏的 由承租人负责维修 租赁房屋有维修的可能 若维修耗费巨大或仅靠维修无法继续使用的 即无维修可能 租赁期间承租人已及时通知出租人维修 当事人对维修义务的承担没有特别约定 如果当事人另有约定 按 约定大于法定 原则 应按约定处理 36 7 出租人维修租赁房屋的义务 2 出租人拒不履行维修义务的责任承租人可催告出租人在合理期限内维修 出租人拒不维修的 承租人可以自行维修 维修费用由出租人负担 因维修租赁房屋影响承租人使用的 应相应减少租金或延长租期 因出租人不及时修复租赁房屋 致使承租人财产损失或人身伤害的 出租人应承担赔偿责任 37 8 承租人合理使用租赁房屋的义务 1 承租人应严格按照合同约定及房屋性质 合理使用租赁房屋 包括 不改变房屋用途 不改变房屋的结构和内部设备 合理使用公共区域和共用设施设备 不对租赁房屋进行破坏性使用 采取措施预防第三人对租赁房屋造成破坏 2 承租人按照约定方法或房屋性质使用租赁房屋 致使租赁房屋受到损耗的 属于合理损耗 承租人不承担损害赔偿责任 承租人未按约定方法使用租赁房屋 没有尽善良管理人应有的注意 致使租赁房屋受损的 承租人应负责恢复原状 赔偿损失 出租人有权解除合同 38 8 承租人合理使用租赁房屋的义务 3 租赁房屋的添附 承租人在租赁房屋上增添附属物的行为 A 经出租人同意 承租人可对租赁房屋进行改善或增设他物 如果双方已就添附物的归属有明确约定的 从其约定 没有约定的 能够拆除又不影响其价值的 在交还租赁房屋时拆除 不能拆除或拆除会影响其价值的 添附物可以归出租人所有 由出租人给予适当补偿 B 未经出租人同意 承租人对租赁房屋进行改善或增设他物的 属侵权行为 出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失 双方也可事后协商添附物的归属 39 9 承租人返还租赁房屋的义务 租赁合同解除 终止后 承租人应将租赁房屋返还出租人 1 承租人返还的租赁房屋应符合租赁合同约定的状态 或符合承租人正常使用后合理损耗的状态 2 承租人拒不返还租赁房屋的法律责任 应按原租金标准向出租人支付房屋使用费 直至将租赁房屋交回出租人管业之日止 40 10 承租人的优先购买权 合同法第230条 出租人出卖租赁房屋的 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 承租人享有以同等条件优先购买的权利 最高法院关于贯彻民法通则若干问题的意见第118条 出租人出卖出租房屋 应提前三个月通知承租人 承租人在同等条件下 享有优先购买权 出租人未按此规定出卖房屋的 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效 41 10 承租人的优先购买权 法律分析 1 出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人 有两层意思 一是使承租人有充分时间另找房屋租赁或熟悉和适应房屋的新产权人 二是承租人知道租赁房屋将要出卖 可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权 2 同等条件 指出卖房屋的价格条件 包括购房款交付的期限 方式等 3 优先 指在条件等同时 只有享有优先购买权的承租人放弃购买之后 产权人才可以将房屋出卖给他人 42 10 承租人的优先购买权 法律分析 4 若房屋产权人以其他方式侵犯承租人的优先购买权 将房屋出卖给第三人 承租人起诉主张优先购买的 法院应确认房屋产权人与第三人的房屋买卖无效 5 买卖不破租赁 原则指在租赁房屋的产权发生转移时 承租人对租赁房屋的使用权 不因租赁房屋的买卖而受到影响 租赁合同不会因此而终止 新的房屋产权人应继续将租赁房屋出租给承租人使用 43 10 承租人的优先购买权 6 出售租赁房屋的注意事项A 产权人向承租人发出 告知函 将其欲出售租赁房屋的情况 价格条件告知承租人 要求承租人在收到函件之日起日内书面回复是否购买 B 建议通过EMS特快专递将 告知函 寄给承租人 并保全好函件 寄送凭证 妥投证明 C 承租人放弃购买的 产权人在出售租赁房屋前 应将该房屋已出租的事实 承租人 租赁期限等情况书面告知买方 最好在购房合同中注明 买方已明晰该房屋已出租给 并同意购买 44 11 转租的效力和法律后果 房屋转租 指房屋承租人不退出租赁关系 将其承租的房屋再出租给次承租人使用 1 转租包含了两个法律关系 A 出租人与承租人之间的租赁关系B 承租人 转租人 与次承租人之间的租赁关系 比较 转租不同于租赁权的转让 租赁权的转让是指承租人将租赁权转让给第三人 承租人退出租赁关系 而租赁关系存在于第三人与出租人之间 两者的法律性质不同 45 11 转租的效力和法律后果 2 合法转租 承租人 转租人 经出租人同意 将租赁房屋部分或全部转租给他人 次承租人 A 依据法律规定 房屋合法转租 应当订立转租合同 B 次承租人对租赁房屋造成损害的 由转租人向出租人赔偿损失 然后再向次承租人追索 C 转租是以承租人享有租赁权为基础的 根据合同相对性原理 出租人与转租人之间的租赁关系终止时 次承租人不能向出租人主张权利 只能向转租人请求赔偿 46 11 转租的效力和法律后果 3 转租合同的从属性转租合同是基于原租赁合同产生 从性质上说 转租合同是原租赁合同的从合同 转租合同约定的转租人权利不得超过原租赁合同约定的承租人权利 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期 但出租人和转租双方另行约定除外 转租合同生效后 原租赁合同仍然有效 除出租人与转租人 次承租人另有约定的以外 转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利义务 同时享有并承担原租赁合同约定的承租人的权利义务 转租期间 原租赁合同变更 解除或终止的 转租合同随之变更 解除 终止 47 11 转租的效力和法律后果 4 非法转租 承租人未经出租人许可 擅自转租的行为 非法转租违反了法律规定和租赁合同的约定 侵犯了产权人的合法权益 出租人有权解除租赁合同 48 12 房屋租赁合同的终止情形 租赁合同到期租赁房屋拆除改建租赁房屋毁损承租人死亡 又没有同住的其他人 合同法第234条 承租人在租赁期间内死亡 与其生前同住的人可按原租赁合同承租该房屋 出租人与承租人双方协商解除租赁合同一方严重违约 守约方单方解除租赁合同 49 13 房屋租赁合同的解除 1 合同解除的分类当事人协商解除单方解除 法定解除 约定解除 2 房屋租赁合同的法定解除事由 不定期租赁合同的双方当事人可随时解除合同 承租人无正当理由未付或迟延支付租金 出租人有解除权承租人未经出租人同意转租的 出租人享有解除权 租赁房屋危及承租人安全 健康的 承租人享有解除权 因不可归责于承租人的事由 使租赁房屋部分或全部毁损 灭失 致使合同目的不能实现 承租人享有解除权 50 13 房屋租赁合同的解除 2 房屋租赁合同的法定解除 因不可抗力致使不能实现合同目的履行期届满前 一方当事人明确表示或以自己行为表明不履行主要债务当事人一方迟延履行主要债务 经催告后在合理期限内仍未履行当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现法律规定的其他情形 51 13 房屋租赁合同的解除 3 房屋租赁合同的约定单方解除 合同法第93条 当事人可以约定一方解除合同的条件 解除合同的条件成就时 解除权人可以单方解除合同 建议在租赁合同中明确约定出现哪些违约情形时当事人可以单方解除合同 以保护守约方的合法权益 减少守约方的损失 在约定单方解除权时应注意区分一般性违约事项和根本性违约事项 根据合同法法理 一般在出现根本性违约情形时 守约方才可以单方解除合同 52 13 房屋租赁合同的解除 违约责任分为一般性违约及根本性违约 一般性违约 指一方当事人违反合同中的次要条款或从属性条款 并不危及合同成立的目标的情形 根本性违约 指当事人一方完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务或预期违约致使履行不能 其结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益的情形 二者区别 出现一般性违约情形时 违约方需按合同约定或法律规定承担违约责任 合同继续履行 而出现根本性违约情形时 违约方不仅需要承担违约责任 还将引致合同的解除或终止 53 13 房屋租赁合同的解除 4 合同解除权的行使A 解除权为形成权 单方解除合同的意思表示自到达对方时生效 合同即解除 无需对方同意 B 对方有异议的可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力C 解除权的行使必须及时 在法定或约定的行使期限 除斥期间 内行使 逾期不行使的 解除权消灭 行使期限按以下方式确定 按法律规定或当事人约定法律没有规定或当事人没有约定的 经不享有解除权的一方催告后 应在合理期限内行使 司法实践 应在解除权发生之日起1年内行使 54 13 房屋租赁合同的解除 5 合理设置送达条款对于单方解除合同的情况 合同自解除权人发出的 解除合同通知书 送达另一方之日起解除 因此合理设置送达条款对行使单方解除权 明确合同解除时间至关重要 送达条款应明确以下内容 第一 双方当事人的各种联系方式 第二 怎样才算是 已送达 55 13 房屋租赁合同的解除 送达条款的参考文本 双方约定的通讯地址 甲方 乙方 双方约定的非邮寄送达方式之联系人 甲方 联系人 联系电话 传真电话 乙方 联系人 联系电话 传真电话 任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须按以上通讯方式 以中文书面形式进行 自送达时生效 如以人手传送 以联系人签收之时视为送达 如以传真形式进行 则以联系人确认接到传真之时视为送达 如以邮件邮递形式进行 应以挂号信或特快专递方式寄送 以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日 自发出之日起三个工作日后视为送达 任何一方如需变更通讯地址或联系人或联系电话 应及时书面通知另一方 否则 以按原通讯资料传送视为送达 56 13 房屋租赁合同的解除 6 房屋租赁合同解除的法律后果双方租赁关系终止 承租人应结清在合同解除前应由其支付的租金 违约金及其他费用 承租人应在出租人规定的宽限期或合理期限内按约定将租赁房屋交还给出租人 承租人拒不交还租赁房屋的 应按约定或原租金标准向出租人支付房屋占用费 并承担因其占用房屋产生的一切费用以及出租人的损失 合同解除后 因违约方过错致使解除权人遭受损失的 违约方应承担赔偿责任 57 五 物业返租的相关规定 在我国 返租销售商品房是被禁止的 建设部 商品房销售管理办法 第11条 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房 房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房 58 第二部分二手房交易 一 房地产中介机构概述二 中介方在二手房交易中的法律地位三 居间合同四 我国对房地产中介活动的规定 59 一 房地产中介机构概述 1 房地产中介机构的范围包括房地产咨询机构 房地产价格评估机构 房地产经纪机构等 1 房地产咨询机构 为房地产活动当事人提供法律法规 政策 信息 技术等方面服务 2 房地产价格评估机构 对房地产进行预算 评定其经济指标和价格 3 房地产经纪机构 为委托人提供房地产信息和居间代理业务 与二手房交易关系最密切的是房地产经纪机构 60 一 房地产中介机构概述 2 房地产中介机构 是具有独立法人资格的组织 3 房地产中介机构 应向工商行政管理部门申请设立登记 领取营业执照 4 房地产中介服务机构应具备下列条件 有自己的名称和组织机构 有固定的服务场所 有规定数量的财产和经费 有符合国家规定数量的 与其经营范围 经营规模相适应的专业知识技术人员 法律 行政法规规定的其他条件 61 二 中介方在二手房交易中的法律地位 1 二手房交易中 中介方的作用是为买卖双方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务 中介合同的性质是居间合同 2 中介方的法律地位 居间人 1 按合同法规定 居间人有义务如实向委托人报告订约情况 遵守诚实信用原则 尽力促进双方交易 2 居间人促成合同成立的 有权请求委托人支付报酬 3 居间人未能促成合同成立的 无权请求委托人支付报酬 但可以要求委托人支付居间活动支出的必要费用 3 支付报酬一方的法律地位 委托人 62 三 居间合同 1 居间合同的概念和法律特征居间合同 指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务 委托人支付报酬的合同 法律特征 1 是诺成合同 只要双方意思表示一致 居间合同即告成立 不以当事人的物的交付作为合同成立的要件 2 是不要式合同 可采用书面 口头形式订立合同 如果当事人约定不明 可按行业惯例或交易习惯确定 3 是有偿合同 委托人需向居间人支付报酬 63 三 居间合同 2 居间人的如实报告义务 合同法第425条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况 损害委托人利益的 不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任 64 居间人的如实报告义务 A 居间人应就其所知向委托人如实报告关于订约的有关事项 如相对人的基本情况 信用状况等 B 在居间人向委托人报告订约机会的居间活动中 居间人不负有向相对人报告委托人情况的义务 在居间人为委托人提供订约媒介服务的居间活动中 不论居间人受哪一方委托 居间人均负有向委托人 相对人双方报告的义务 C 居间人违反如实报告义务 故意隐瞒重要事实或提供虚假情况 损害委托人利益的 不仅无权请求报酬 还应当向委托人承担损害赔偿义务 65 三 居间合同 3 居间人的报酬请求权 1 居间人请求支付报酬的前提条件 居间人已促成合同成立 由于居间合同可以随时终止 有时会发生委托人为逃避支付报酬的义务 故意拒绝居间人已经完成的中介服务 再与因中介而认识的相对人订立合同 对此情况 居间人仍有权请求支付报酬 因为居间人行使报酬请求权 是以委托人与相对人的合同成立为前提 66 三 居间合同 2 支付居间人报酬的义务人A 在居间人向委托人报告订约机会的居间活动中 因居间人仅向委托人报告订约机会 不与相对人发生关系 居间人的报酬应由委托人支付 B 在居间人为委托人提供订约媒介服务的居间活动中 居间人不仅向委托人提供订约机会 还要找相对人促成合同订立 由于有