成都羊西线项目总体策略博瑞置业PPT课件

1 港亨房产 羊西线项目总体策略 博瑞置业 2 目录 区域及市场土地价值认知产品定位建议经济收益概算市场出路合作服务 3 区域及市场 4 城西 成都自古西为贵 羊西线为城西典型标志性道路 目前呈三段式业态集中区 5 成都第一生活大道第一创业大道第一人居大道第一旅游大道第一上风上水之地 羊西线 区域优势如此明显 房地产发展明显缺乏力度 6 区域属性 餐饮娱乐 规模优势 档次齐全 特色明显居住氛围 配套完善 教育超前 舒适度高商务配套 定位模糊 市场消耗需要引导科技园区 规模发展 国际接轨 产业优势高新技术 医药领先 通讯 水电 教育产业集中景观优势 上风上水 连接青城山快速通道 两河森林公园 城西最繁华 国际元素众多 区域优势如此明显 房地产发展明显缺乏力度 7 房地产格局 光华片区开发热点区域 居住氛围优越 知性色彩浓郁 热点逐渐外移 区域宜居因素较多 区域功能单一 2007年典型项目 博瑞优品道 铸信境界 仁和春天大道 珠江国际花园 营门口片区后来居上区域 断层发展 金房路和交大社区曾经领导居住理念 热点转向化成社区 生资市场 沙西线 和国宾版块 2007年典型项目 华宇锦城名都 万科西岭 熙城国际 加州国际 羊西线房地产发展逐渐没有声音 三环外逐渐有所发展 尤其金牛高科技园区逐渐转形 8 典型楼盘 区域标杆 中海国际社区 1811亩规模 三大产品序列国际化项目规划和合作平台自我完善型社区配套项目持续建设中 城西标杆大盘目前售价 洋房5500元 小高层4600元 别墅10000元 9 典型楼盘 区域标杆 新里派克公馆 375亩规模 洋房和叠拼别墅产品为主低调的奢华主义项目持续建设中 城西品质领先楼盘目前3批次销售价格为4500元 10 典型楼盘 白鸽岛尚 依托白鸽岛内部环境打造原生态高层电梯公寓社区户型以80 120 140 舒适度较高的产品为主目前售价4700元 11 典型楼盘 青房尚瑞天韵 67亩规模 高层电梯公寓86 130 户型20万 建筑体量价格预判 5000元 12 典型楼盘 翡翠港湾 已建成项目 尾房销售全舒适型户型2006年开盘价4200元 2007年准现房4700元 13 典型楼盘 泰基花语廊 在建已售完项目2006年销售最高价4300元 2007年次新房流动价4600元 14 典型商业 餐饮为主的消费主流区域 一品天下 城西大型特色餐饮步行街区 西沿线 潮皇阁 红杏 大蓉和 味道江湖 周大妈 欧尚 大型百货超市 15 典型商务 写庭阁酒店 泰逸酒店等房源数 120 260个房价 128 228元 间 天开房率 85 以上 16 市场机会 三环内 吃住行娱购便捷齐备三环外 高新西区 纯工业园区 办公楼 汽车4S店项目所在地1公里直径范围内商务断层 服务型产品较为稀缺市场机会复合型商务产品 17 消费者构成 高新西区企业中高管理层 外地或外籍人士 项目所在区域内社区住户车业企业职员其他行业中高级管理人员善于投资的人中小型办公企业 18 土地价值认知 19 地块属性 办公 商业用地 公寓 商业用地 指标情况 建筑密度不超过40 绿化和容积率不限 目前限高60米 可建18层 有望增加至24层 20 SWOT分析 21 地块分析 公寓楼 紫坪铺调度中心商务楼 三和汽车4S店 住宅小区 22 项目属性 复合型精品商务公寓 23 地块产出测算 复合型精品商务公寓 24F 服务式公寓 18层 28800 可销售底层商业 2层 3200 可售可存商务酒店 3层 4800 可售可存茶餐厅 会所 1层 1600 可售可存 地块净用地面积4001 建筑密度 40 基底面积为1600 建筑高度 存在一定可调空间 复合型精品商务公寓 18F 服务式公寓 15层 24000 可销售底层商业 2层 3200 可销售茶餐厅 会所 1层 1600 可售可存 24 产品定位建议 25 规划建议 结论 独栋建筑体时尚风格浓郁筒状外置观光电梯 26 产品组合建议 户型 50 左右 45 60 1室套间小2房 27 大堂 产品组合建议 28 立面 产品组合建议 公建化 新典雅主义 29 产品组合建议 科技元素 新风系统空气循环红外智能空调 30 经济收益概算 31 18层建筑高度背景下经济产出 复合型精品商务公寓 18F 服务式公寓 15层 24000 可销售底层商业 2层 除大厅 2400 可售可存茶餐厅 会所 1层 1600 可售可存 4500元均价 保守值 1 08亿元 5000元均价 正常值 1 2亿元 5500元均价 乐观值 1 32亿元 8000元均价 保守值 0 19亿元 6000元均价 保守值 0 1亿元 总产值1 6亿元左右 32 24层建筑高度背景下经济产出 复合型精品商务公寓 24F 服务式公寓 18层 28800 可销售底层商业 2层 除大厅 2400 可售可存商务酒店 3层 4800 可售可存茶餐厅 会所 1层 1600 可售可存 4500元均价 保守值 1 3亿元 5000元均价 正常值 1 44亿元 5500元均价 乐观值 1 58亿元 8000元均价 保守值 0 19亿元 总产值2亿元左右 6000元均价 保守值 0 28亿元 6000元均价 保守值 0 1亿元 33 市场出路预判 34 区域内住宅产品价格增幅 5 10 本项目4500元均价为低限 使用年限 项目规模 居住舒适度均有影响 销售价格有一定障碍 市场横向比较 35 市场纵向比较 羊西线土地增值幅度 20 40 36 本项目入市价格判断 现住宅整体均价上浮 5 10 37 品质保障体系 建筑材质景观创新营销创新商业先行 38 推广调性 西格玛国际商寓 和谐 友爱 礼尚昆仕澜星际寓所 国际化服务标准波希米亚国际青年公寓 时尚 休闲 开放 39 溢价幅度 10 20 若解除交通瓶颈 地铁 日月大道 IT大道 老成灌 内光华大道 2 5环的打通 溢价幅度将大幅提升 40 后续执行及服务性工作工作 复合商务市场可行性论证报告项目定位策划报告项目设计跟进计划及服务项目商业可行性论证及招商策略项目营销策略报告项目附加值可行性专题报告项目推广策略报告项目媒体执行专项报告项目销售执行体系报告项目全程监控及效果评估月度报告 41 合作服务 42 成都博瑞置业顾问有限公司 依托 成都商报 博瑞传媒集团 上市公司 成都日报集团 立足传媒产业 整合各种资源优势 已发展成为以房地产全程营销及推广代理为核心业务的专业机构 2006 2007成功案例 红泰翰城 全程营销及招商运营 温江 唐风名苑 全程营销 新都 津都花城 全程营销 新津 禾嘉花园 商业项目全程营销 熊猫城 写字楼部分销售代理 凯悦新城 香街 全程商业运营 锦绣上城 全程营销 43 专业体系设置 44 项目营销理念 45 公司执行优势 博瑞传媒核心优势 上市公司公信力 各种类型企业活动策划组织实施 执行力强 各行业 各产业客户资源 原尺度 世家资历的策略精英 爱岗敬业的置业顾问 多年媒体执行积累的社会网络 46 公司资源管理 47 服务体系 全案策划全程营销广告推广物业服务 48 服务团队 团队总控 郝晓玲 博瑞置业董事长 项目总监 董中原 博瑞置业副总经理 营销督导 杨斯淇 博瑞置业市场研究 文案策划 逯宇 博瑞置业策划经理 媒体执行 万琼 博瑞置业广告主管 推广执行 曹凡 博瑞置业广告助理 商业运营 吴强 博瑞置业招商经理 销售经理 阎平 博瑞置业销售经理 销售主管 许志军 博瑞置业销售主管 销售秘书 梁文 博瑞置业销售助理 置业顾问 若干名 根据项目推进调配 媒体执行 万琼 博瑞置业广告主管 49 服务方式 全案策划 收取全案策划费 按工作计划进度支付 全程营销 1 按项目总销售额2 收取代理佣金 双方核定基准售价 销售溢价3 7分成 2 按项目总销售额1