房地产估价师理论与方法第五章思考题参考答案.pdf

房地产估价理论与方法复习思考题 第五章 比较法及其运用 1 什么是比较法 其理论依据是什么 一 比较法的含义 简要地说 比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法 具 体地说 是选取一定数量的可比实例 将它们与估价对象进行比较 根据其间的差异对可比实 例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法 类似房地产 是指与估价对象的区位 用途 权利性质 档次 规模 建筑结构 新旧程度等 相同或相近的房地产 可比实例是符和一定条件的类似房地产的交易实例 具体是指交易实例中交易方式适合估价目 的 成交日期接近价值时点 成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象类似房地产 等财产或相关权益 史家解读 可比实例是比较法中一个重要概念 有 4 个要点 比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向 简称市场导向 来求取房地产的价值或价 格 由于该方法是利用实际发生 经过市场 检验 的与估价对象相似的房地产的成交价格来 求取估价对象的价值或价格 所以它是一种最直接 较直观且有说服力的估价方法 其测算结 果易于被人们理解 认可或接受 二 比较法的理论依据 比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理 即在同一个房地产市场上相似的房地产有相 近的价格 因为房地产价格形成有替代原理 所以估价对象的未知价格 价值 可以通过与类 似房地产的已知价格来求取 史家解读 替代原理内涵是效用相同的商品之间形成相同的市场价格 参见 替代原则 内容 及教材 61 页房地产具有独一无二性的内容 2 哪些房地产适用比较法估价 三 比较法适用的估价对象 比较法适用的估价对象是同类数量较多 有较多交易且具有一定可比性的房地产 例如 住 宅 包括普通住宅 高档公寓 别墅等 特别是数量较多 可比性较好的成套住宅最适用比较 法估价 相对来说也是一种最容易 最简单的房地产估价 写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地 下列房地产难以采用比较法估价 数量很少的房地产 如特殊厂房 机场 码头 博物馆 教堂 寺庙 古建筑等 很少发生交易的房地产 如学校 医院 行政办公楼等 可比性 很差的房地产 如在建工程等 比较法的原理和技术 也可用于收益法 成本法 假设开发法中市场租金 经营收入 运营费 用 空置率 入住率 报酬率 重置成本 房地产价格各个构成部分 如土地成本 建设成本 管理费用 销售费用 销售税费 开发利润等 开发完成后的价值 开发经营期等的求取 史家解读 可比性差的房地产不适用于比较法估价 说明 比较法的计算基础是估价对象的 可比实例 对其进行的修正或调整都是微调 如 规范 要求 单项修正或调整 指交易情况 修正 市场状况调整 区位状况调整 实物状况调整 权益状况调整 不超过 20 综合修正 或调整不超过 30 如可比实例的可比性差 则失去用比较法计算的基础 如在建工程不适用 于比较法估价的一个重要原因就是对在建工程进行实物状况调整幅度可能偏大 2010 年试题 下列房地产中 难以采用比较法估价的有 A 房地产开发用地 B 学校 C 在建工程 D 别墅 E 特殊厂房 答案 BCE 解析 B 选项 学校属于很少发生交易的房地产 C 选项 在建工程属于可比性很差的房地 产 E 选项 特殊厂房属于数量很少的房地产 3 比较法估价需要具备哪些条件 四 比较法估价需要具备的条件 比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易 房地产市场不够活跃或者类似房 地产交易较少的地区 难以采用比较法估价 这是采用比较法的客观条件 房地产市场总体 上较活跃的地区 在某些情况下比较法也可能不适用 如可能由于某些原因导致在一段较长时 期很少发生房地产交易 在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下 获取房地产真实成交价格及估价所必 要的交易房地产状况等信息 是运用比较法估价的难点 尽管如此 以下情况不能成为不采用 比较法估价的理由 估价对象所在地存在较多类似房地产的交易 而由于估价机构和估价师没 有努力收集交易实例 造成不能采用比较法估价 另外 运用比较法估价需要把诸如增值税 所得税 契税等交易税费非正常负担下的价格 处 理为正常负担下的价格 建立比较基础的一项内容 需要把急卖或急买造成的非正常成交价 格 处理为正常价格 进行交易情况修正的一项内容 需要把可比实例在其成交日期的价格 处理为在价值时点的价格 需要把可比实例在自身状况下的价格 处理为在估价对象状况下的 价格 即运用比较法估价要消除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的 差异 成交价格与比较价值的内涵和形式不同 特殊交易情况与正常交易情况不同 成交日期与价值时点不同 可比实例状况与估价对象状况不同 上述这些对可比实例成交价格进行的处理 分别简称为建立比较基础 交易情况修正 市场状 况调整 房地产状况调整 在进行这些处理时 应尽量分解各种房地产价格影响因素 并尽量 采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度 对于难予量化的 是估价师依 赖估价专业知识和丰富的估价实践经验 以及对房地产市场行情和趋势的综合分析判断来定 这是采用比较法的主观条件或者说是人为条件 比较法求得的价值有时并不一定合理 真实 因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲 观的情况下 房地产价格可能被市场所高估或低估 造成了房地产市场价格不合理偏离房地产 本身的价值 有时房地产市场价格变化过快 估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显 变化 这也会给比较法估价带来麻烦 特别是其估价结果难以让人接受 如在房价过快上涨时 期的房屋征收评估中 史家解读 这种偏差是系统偏差 不能通过交易情况修正进行调整 2012 年试题 市场法求得的价值是最真实 最可靠的 因为它是市场价格的体现 答 解析 市场法求得的价值有时并不一定合理 真实 因为在房地产市场参与者群体过于乐观 或过于悲观的情况下 房地产价格可能被市场高估或低估 造成了房地产市场价格不合理偏离 房地产本身的价值 2011 年试题 关于比较法的说法 错误的是 A 测算结果容易被人们理解 认可 接受 B 测算结果有时并不一定是合理 真实的 C 需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D 每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 答案 D 解析 由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化 主要是估 价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情 交易习惯 等的深入调查后作出判断 比较法计算过程是量化的 但量化的过程不一定是采用数学模型或 数字公式推导得出的 很多时候是凭经验确定的 4 比较法估价的操作步骤是什么 五 比较法估价的操作步骤 运用比较法估价一般分为以下 7 个步骤 收集交易实例 选取可比实例 建立比较基础 进行交易情况修正 进行市场状况 调整 进行房地产状况调整 计算比较价值 之前教材是分为 4 大步骤 搜集交易实例 选取可比实例 对可比实例成交价格进行处 理 根据处理的内涵不同 分为价格换算 价格修正和价格调整 计算比较价值 5 比较法估价中为何要收集大量的交易实例 目前收集交易实例的途径主要有哪些 一 收集大量交易实例的必要性 交易实例是真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息 运用比较法估价需要拥有大量的 交易实例 收集交易实例是一个不断积累的过程 平时就应留意收集 不能等到需要采用比较 法估价时才去收集 二 收集交易实例的途径 1 走访房地产交易当事人 了解其交易的房地产及成交价格等信息 2 访问房地产经纪机构和房地产经纪人员 相关律师 房地产交易当事人的邻居等 了解 其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息 3 查阅政府和有关部门的房地产价格等资料 4 向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料 5 查阅网站 报刊上的房地产出售 出租信息 参加房地产交易展示会 与房地产业主 开发企业 经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈 获取房地产的要价 标价 挂牌价 报 价等资料 了解房地产市场价格行情 要价 标价 挂牌价 报价等虽然不是成交价格 一般 不能反映真实的市场价格行情 不应作为交易实例 但与成交价格之间有一定的关系 在一定 程度上可以作为了解市场行情的参考 6 同行之间相互提供 6 收集交易实例时应收集哪些信息并如何做到真实 三 收集交易实例的要求 要求收集的交易实例的信息要真实 准确 完整 收集的交易实例信息一般包括以下内容 交易对象基本状况 交易双方基本情况 交易 方式 如买卖 互换 租赁牌等 成交日期 成交价格 包括总价 单价及计价方式 是 按建筑面积计价还是按套内建筑面积 使用面积计价 付款方式 例如是一次性付款还是 分期付款 包括付款期限 每期付款额或付款比例 融资条件 如首付款比例 贷款利率 贷款期限等 交易税费负担 如买卖双方是依照规定或按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的 税费 还是全部税费由买方负担或卖方负担等 交易目的 如卖方为何而卖 买方为何而买 以及是否有急卖或急买等特殊交易情况 收集交易实例时可分别针对不同类型的房地产 居住 商业 办公 旅馆 餐饮 体育 工业 农业 将需要收集的信息制成表格 此表格可命名为 房地产交易实例调查表 表 5 1 是一 种示意性 简化的 房地产交易实例调查表 仅供参考 房地产交易实例调查表表 5 1 交易 对象 基本 状况 名称 坐落 范围 规模 用途 权属 交 易 基 本 情 况 卖方 买方 成交日期 成交价格 总价 单价 付款方式 交易情况说明 交 易 对 象 状 况 说 明 实物状况说明 权益状况说明 区位状况说明 位置示意图 外观照片 其他图片 调查人员 调查日期 年月日 四 建立交易实例库 房地产估价机构应建立房地产交易 包括买卖 租赁 实例库 建立房地产交易实例库不仅是 比较法估价的需要 而且是从事房地产估价及相关咨询 顾问业务的一项基础性工作 也是形 成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一 建立房地产交易实例库有利于交易实例资料的 保存和在需要时查找 调用 能有效提高估价工作效率 建立交易实例库的最简单做法 是将收集交易实例时填写好的 房地产交易实例调查表 及有 关资料 如照片等 以交易实例卡片或档案袋的形式 一个交易实例一张卡片或一个档案袋 分门别类地保存起来 有条件的 应开发或购买有关计算机软件 将所收集到的交易实例信息 输入计算机中进行管理 7 估价对象房地产 被估价房地产 与估价对象相似的房地产 类似房地产 交易实例房地产 可比实例房地产的含义及其之间的异同点和关系是什么 8 选取的可比实例应当符合哪些要求 一 选取可比实例的要求 一 选取可比实例的数量要求 选取可比实例主要在精而不在多 一般选取 3 至 5 个即可 之前教材为选取 3 至 10 个 但不 得少于 3 个 二 选取可比实例的质量要求 1 可比实例的交易方式应适合估价目的 2 可比实例房地产应与估价对象房地产相似 3 可比实例的成交日期应接近价值时点 4 可比实例的成交价格应尽量为正常价格 1 可比实例的交易方式应适合估价目的 这是因为房地产交易有买卖 租赁等方式 其中又可分为协议 招标 拍卖 挂牌等 如果是 为买卖目的估价 则应选取买卖实例为可比实例 如果是为租赁目的估价 则应选取租赁实例 为可比实例 在实际估价中 包括为抵押 折价 变卖 房屋征收补偿等目的估价 多数是要 求选取买卖实例为可比实例 而且一般应选取协议方式的买卖实例 但当选取建设用地使用权 出让实例为可比实例时 目前一般不宜选取协议方式的出让实例 2 可比实例房地产应与估价对象房地产相似 即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产 具体应满足下列要求 1 与估价对象的区位相近 2 与估价对象的用途相同 3 与估价对象的权利性质相同 4 与估价对象的档次相当 5 与估价对象的规模相当 6 与估价对象的建筑结构相同 1 与估价对象的区位相近 可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地 区 所谓同一供求范围 也称为同一供求圈 同一市场 是指与估价对象有一定的替代关系 价格会相互影响的房地产区域范围 以北京市为例 如果估价对象是位于王府井地区的一个商 场 则选取的可比实例最好也位于王府井地区 而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不 多 则应选取东单这类近邻地区或西单这类同等级别商业区中的交易实例 如果估价对象是位 于北京市区某个住宅小区内的一套住房 则选取的可比实例最好也位于同一住宅小区 而如果 在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取 则应选取北京市区内在区位 规模 档次等 方面与估价对象小区相当的住宅小区内的交易实例 易混淆点辨析 在比较法中 如果交易实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同 则应 该是不能作为可比实例的 原因是 交易实例与估价对象不在同一供求范围内 不能作为可比 实例 2 与估价对象的用途相同 这里的用途相同主要指大类用途相同 如果能做到小类用途相 同则更好 大类用途一般分为居住 商业 办公 旅馆 工业 农业等 小类用途可参见本书 第二章第三节 房地产的种类 3 与估价对象的权利性质相同 当不相同时 一般不能作为可比实例 例如 国有土地与 集体土地的权利性质不同 出让国有建设用地使用权与划拨国有建设用地使用权的权利性质不 同 商品住房与房改所购住房 经济适用住房的权利性质不同 因此 如果估价对象是出让国 有建设用地使用权或出让国有建设用地使用权土地上的房地产 则应选取出让国有建设用地使 用权或出让国有建设用地使用权土地上的房地产的交易实例 不宜选取划拨国有建设用地使用 权或划拨国有建设用地使用权土地上的房地产的交易实例 史家解读 实际估价中会有划拨土地估价对象选用出让土地可比实例的 或者相反 差别在于 应补交的土地出让金 建议这一条可以适当放宽些 4 与估价对象的档次相当 档次是指按一定标准分成的不同等级 例如 宾馆划分的五星 级 四星级 三星级等 写字楼划分的甲级 乙级等 档次相当主要指在设施设备 如电梯 空调 智能化等 装饰装修 周围环境等方面的齐全 优劣程度应相当 5 与估价对象的规模相当 例如 估价对象为一宗土地 则选取的可比实例的土地面积应 与该土地的面积大小差不多 既不能过大也不能过小 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 0 5 2 倍范围内 即 6 与估价对象的建筑结构相同 这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同 如果能做 到小类建筑结构相同则更好 大类建筑结构一般分为钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖 木结构 简易结构 3 可比实例的成交日期应接近价值时点 可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过 1 年 不得超过 2 年 因为相差过长就难以进行 市场状况调整 有时即使勉强进行市场状况调整 可能会出现较大偏差 此外 可比实例的成 交日期不应晚于价值时点 史家解读 今年教材终于明确 不超过 2 年 的交易实例可以用了 另外 增加了可比实例成 交日期须在价值时点之前的说明 不管价值时点是过去还是未来 提请大家注意 延伸阅读 规范 条文说明 5 2 3 如果房地产市场相对比较稳定 可适当延长间隔时间 但最长时效不宜超过 2 年 4 可比实例的成交价格应尽量为正常价格 这是要求可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格 2010 年试题 在比较法估价中 当有较多的交易实例符合可比实例要求时 应选取其中与估 价对象最相似的 与预设的估价结果最接近的交易实例 因此不能随意选取交易实例 答 案 解析 应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例 而不能先预设估价结果 以此作为选取可比实例的标准和依据 9 什么是选取可比实例的分配法 三 选取可比实例应注意的其他问题 由于单独的土地或单独的建筑物的交易实例通常较少或没有 所以选取可比实例有所谓 分配 法 其主要内容是 如果估价对象为土地或建筑物 而缺少相应的土地或建筑物的交易实例 但有包含类似土地或类似建筑物的房地交易实例时 则可将此房地及其成交价格予以分解 即 把该房地分成土地和建筑物两个部分 并将其成交价格在土地和建筑物之间进行分配 提取出 与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格 然后将其作为可比实例 例如 估价对象为土 地 而在同一供求范围内没有类似土地的交易实例 但有包含类似土地的房地交易实例且其他 条件也符合采用比较法估价的条件时 则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格 通常采用成 本法求取 剩余部分即为土地价格 此土地便可作为可比实例 然后对该土地价格进行适当 的处理 便可求得估价对象土地的价值 例如 评估某宗居住用地的价值 在附近有一幢住宅 买卖 成交总价为 100 万元 其中建筑物价格为 60 万元 则土地价格为 40 万元 再以此 40 万元的地价为基础 经过处理后便可得出该居住用地的价值 对比较法在实际估价中存在的问题 特别需要指出的是 当有较多的交易实例可供选取时 应 选取那些与估价对象最相似 成交日期与价值时点最接近的交易实例为可比实例 例如 不得 在位置上或成交日期上 舍近求远 不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些 成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例 更不得有符合可比实例要求的交易实例不选取 而 选取那些不符合可比实例要求的交易实例 尤其要严禁虚构 编造可比实例 对选取可比实例 的最低要求是 可比实例应是现在或过去真实存在的 为此 在估价报告中至少要说明可比实 例的名称 位置及附位置图和外观照片 10 为什么要建立比较基础 建立比较基础包括哪些方面 选取了可比实例后 一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理 即对成交价格的内涵 和形式进行 标准化 使 标准化 后的价格与估价对象价值或价格之间以及这些成交价格 之间的口径一致 相互可比 为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础 建立比较基础一般要做以下几项工作 统一财产范围 统一付款方式 统一融资条件 统一税费负担 统一计价单位 一 统一财产范围 统一财产范围首先应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比 即是进行 有无对比 并 消除由此造成的价格差异 财产范围不同主要有以下几种情况 含有房地产以外的资产 例如估价对象是 纯粹 的房 地产 而可比实例是含有家具 汽车等动产或特许经营权等无形资产的交易实例 或相反 带有债权债务的房地产 例如估价对象是 干净 的房地产 而可比实例是有水电费 燃气费 电话费 网费 有线电视收看费 供暖费 物业服务费 房产税等费用和税金欠缴或结余 或 者有拖欠建设工程价款的交易实例 或相反 带有其他权益或负担的房地产 例如附带入学 指标 户口指标 设立了地役权等 房地产的实物范围不同 例如估价对象为土地 而可比 实例是含有类似土地的房地交易实例 估价对象是不带停车位的住宅 而可比实例是带停车位 的住宅 或相反 估价对象是封阳台的住宅 而可比实例是未封阳台的住宅 或相反 史家解读 估价对象或可比实例设有租赁权属于 带有债权债务的房地产 对含有房地产以外的资产 统一财产范围一般是统一到 纯粹 的房地产范围 利用下列公式 对价格进行换算处理 房地产价格 含有房地产以外的资产的价格 房地产以外的资产的价值 如果是估价对象含有房地产以外的资产 则一般是在比较法最后步骤求出了不含房地产以外的 资产的房地产价值后 再加上房地产以外的资产的价值 就可得到估价对象的价值 史家解读 如果是可比实例含有房地产以外的资产 通常在此步骤减去房地产以外的资产的价 值 对带有债权债务和其他权益或负担的房地产 统一财产范围一般是统一到不带债权债务和其他 权益或负担的房地产范围 利用下列公式对价格进行换算处理 不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格 带有债权债务和其他权益或负担的房地产价 格 债权和其他权益价值 债务和其他负担价值 如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担 则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权 债务和其他权益或负担的房地产价值后 再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价 值 就可得到估价对象的价值 如果是可比实例带有债务债务和其他权益或负担 通常在此步骤减去债权和其他权益价值 加上债务和其他负担价值 对房地产的实物范围不同 统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围 补充可比实例缺 少的实物范围 扣除可比实例多出的实物范围 相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价 处理 2009 年试题 估价对象是一套不带车位的住宅 选取的可比实例成交价格为 86 万元 含有 一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具 家具为八成新 该可比实例 经统一财产范围后的价格为 万元 A 75 00 B 75 60 C 83 60 D 86 00 答案 B 解析 86 8 3 0 8 75 60 万元 11 为什么要统一付款方式并以成交日期一次性付清为基准 二 统一付款方式 统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格 调整为在成交日期一次性付清 的价格 具体方法是通过折现计算 例 5 1 某宗房地产的成交总价为 30 万元 首付款 20 余款于 6 个月后一次性支付 假 设月利率为 0 5 请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格 解 该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下 此题在计算时混淆了利率与折现率的概念 要得到这个结果 原题应改为 某宗房地产的成交 总价为 30 万元 首付款 20 余款于 6 个月后一次性支付 假设月折现率为 0 5 请计算 该房地产在成交日期一次性付清的价格 统一付款方式是将分期支付的可比实例成交价格折 现到成交日期一次性付清的金额 30 万元是名义价格 29 29 万元是实际价格 参见教材第 四章名义价格与实际价格的内容 在例 5 1 中 如果已知的不是月利率 而是 年利率 r 则算式中的 1 0 5 6 就变为 1 r 0 5 半年利率 r 则算式中的 1 0 5 6就变为 1 r 季度利率 r 则算式 中的 1 0 5 6就变为 1 r 2 三 统一融资条件 史记 2017 年教材变动内容 从统一付款方式中单列出来的 统一融资条件是将可比实例在非常规融资条件下的价格 调整为在常规融资条件下的价格 融 资条件的不同 是如首付款比例 贷款利率 贷款期限等的不同 四 统一税费负担 在房地产交易中需要缴纳一些税费 如增值税 城市维护建设税 教育费附加 契税 所得税 土地增值税 印花税 公证费 补缴出让金等 根据税法及中央和地方政府的有关规定 有的 税费应由卖方缴纳 如增值税 城市维护建设税 教育费附加 所得税 土地增值税 有的税 费应由买方缴纳 如契税 补缴出让金 史记 还有产权登记费 有的税费则买卖双方都应 缴纳或各负担一部分 如印花税 交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应 缴纳的交易税费下的价格 但在实际的房地产交易中 交易税费非正常负担情况很普遍 城市房地产管理法 第 40 条规定 以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 应 当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 统一税费负担是将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定 没有规定的 按照 当地习惯 买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格 计算公式为 正常负担下价格 应由卖方缴纳的税费 卖方实得金额 正常负担下价格 应由买方缴纳的税费 买方实付金额 记住上述两个公式即可 以下的税费比率公式可由这两个公式直接推导得出 另 要记住以 下内容 如所有税费均由买方负担 则约定成交价格 卖方实得金额 如所有税费均由卖方负 担 则约定成交价格 买方实付金额 如果卖方 买方应缴纳的税费是正常负担下的价格的一定比率 即 应由卖方缴纳的税费 正常负担下的价格 应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费 正常负担下的价格 应由买方缴纳的税费比率 则 1 卖方实得金额 正常负担下价格 应由卖方缴纳的税费比率 1 买方实付金额 正常负担下价格 应由买方缴纳的税费比率 例 5 2 某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为 2500 元 卖方和买方应缴纳的 税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的 7 和 5 请计算卖方实得金额和买方实付金额 解 卖方实得金额计算如下 卖方实得金额 正常负担下的价格一应由卖方缴纳的税费 2500 2500 7 2325 元 买方实付金额计算如下 买方卖付金额 正常负担下的价格十应由买方缴纳的税费 2500 2500 5 2625 元 例 5 3 某宗房地产交易 买卖合同约定成交价格为 2325 元 买卖中涉及的税费均由买 方负担 已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的 7 和 5 请计算该房地产在交易税费正常负担下的价格 此题的关键是 买卖中涉及的税费均由买方负担 由此可知买方付给卖方 2325 元 指的 是卖方实得金额 解 已知卖方实得金额为 2325 元 则该房地产在交易税费正常负担下的价格计算如下 2 2325 7 2325 2500 17 m 卖方实得金额 卖方负担税费 正常成交价格 元 正常成交价格 可得 正常成交价格 元 例 5 4 某宗房地产交易 买卖合同约定成交价格为 2625 元 买卖中涉及的税费均由 卖方负担 已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格 的 7 和 5 请计算该房地产在交易税费正常负担下的价格 此题的关键是 买卖中涉及的税费均由卖方负担 由此可知买方付给卖方 2625 元 指的 是买方实付金额 解 已知买方实付金额为 2625 元 则该房地产在交易税费正常负担下的价格计算如下 1 2625 1 5 2500 买方实付金额 正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率 元 12 不同币种的房地产价格之间应采用何种 何时的汇率进行换算 统一计价单位 统一计价单位包括统一价格表示单位 统一币种和货币单位 统一面积或体积内涵及计量单位 等 一 统一价格表示单位 统一价格表示单位可统一为总价 也可统一为单价 土地还可统一为楼面地价 在统一为单价 时 通常是单位面积的价格 根据估价对象的具体情况 还可以有其他的比较单位 例如 仓 库通常以单位体积为比较单位 停车场通常以一个车位为比较单位 旅馆通常以一间客房或一 个床位为比较单位 影剧院通常以一个座位为比较单位 医院通常以一个床位为比较单位 保 龄球馆通常以一个球道为比较单位 等等 有些可比实例宜先对其总价进行某些修正和调整后 再转化为单价进行其他方面的修正和调 整 因为这样处理时 对可比实例成交价格的修正和调整更容易 更准确 例如 估价对象是 一套门窗有损坏的住宅 而选取的可比实例的某套住宅的门窗是完好的 成交总价为 90 万元 经调查得知 将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为 2 万元 则宜先将该门窗是完好的可 比实例的成交总价 90 万元 调整为门窗是损坏的总价 88 万元 90 2 88 然后再将此总价 88 万元转化为单价进行其他方面的修正和调整 二 统一币种和货币单位 在统一币种时一般是采用成交日期的汇率 但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整 则 对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算 汇率的取值 一般采用国务 院金融主管部门 国家外汇管理部门 公布的市场汇率中间价 在统一货币单位方面 按照使用习惯 人民币 美元 港币等 通常都采用 元 三 统一面积或体积内涵及计量单位 在现实的房地产交易中 有按建筑面积计价的 有按套内建筑面积或使用面积计价的 也有按 套计价的 其中 建筑面积 套内建筑面积 使用面积下的单价之间的换算公式为 在面积计量单位方面 中国内地通常采用平方米 土地面积单位除了平方米 有时还采用公顷 亩 而中国香港地区和美国 英国等国家习惯采用平方英尺 中国台湾地区和日本 韩国一 般采用坪 由于 所以 将公顷 亩 平方英尺 坪下的价格换算为平方米下的价格为 1 公顷 10000 平方米 15 亩 1 亩 666 67 平方米 平方米下的价格 公顷下的价格 10000 平方米下的价格 亩下的价格 666 67 1 平方英尺 0 09290304 平方米 1 坪 3 30579 平方米 平方米下的价格 平方英尺下的价格 0 09290304 平方米下的价格 坪下的价格 3 30579 例 5 5 收集了甲 乙两个交易实例 甲交易实例的建筑面积为 200 成交总价为 800 万元人民币 分 3 期付款 首付款为 160 万元人民币 第二期于半年后付 320 万元人民币 余 款 320 万元人民币于 1 年后支付 乙交易实例的使用面积为 2100 平方英尺 成交总价为 125 万美元 于成交时一次性付清 如果选取该两个交易实例为可比实例 请在对它们的成交价格 进行有关修正和调整之前 进行 建立比较基础 处理 解 对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础处理 需要统一付款方式和统一计价单 位 具体如下 1 统一付款方式 如果以在成交日期一次性付清为基准 假设当时人民币的年利率为 8 史记 此题中年利率 8 应为年折现率 8 则 320320 160 1 8 1 8 0 5 甲总价 764 22 万元人民币 乙总价 125 00 万美元 2 统一计价单位 统一价格表示单位 统一为单价 甲单价 7642200 200 38211 00 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 1250000 2100 595 24 美元 平方米英尺使用面积 统一币种和货币单位 如果以人民币元为基准 则需要将乙交易实例的美元换算为人民币 元 已知乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为 1 美元等于 6 8395 元人民币 则 甲单价 38211 00 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 595 24 6 8395 4071 14 元人民币 平方英尺使用面积 统一面积内涵 如果以建筑面积为基准 已知乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为 1 平方英尺建筑面积等于 0 75 平方英尺使用面积 则 甲单价 38211 00 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 4071 14 0 75 3053 35 元人民币 平方英尺建筑面积 建筑面积下单价 使用面积下单价 0 75 统一面积计量单位 如果以平方米为基准 因 1 平方英尺 0 09290304 平方米 则 甲单价 38211 00 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 3053 35 0 09290304 32866 00 元人民币 平方米建筑面积 史家解读 平方米下的价格 平方英尺下的价格 0 09290304 13 什么是交易情况修正 如何进行交易情况修正 交易情况修正是使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理 经过交易情况修正后 就 将可比实例实际而可能是非正常的成交价格变成了正常价格 三 交易情况修正的方法 交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正 金额修正和百分比修正 总价修正是基于总价对可比实例的成交价格进行交易情况修正 单价修正是基于单价对可比实 例的成交价格进行交易情况修正 金额修正是采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正 一般公式为 可比实例成交价格 交易情况修正金额 可比实例正常价格 百分比修正是采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正 一般公式为 可比实例成交价格 交易情况修正系数 可比实例正常价格 在百分比修正中 交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定 假设可比实例的成交价格比 其正常价格高或低的百分率为 S 当可比实例的成交价格比其正常价格高时 为 S 低时 为 S 则有 可比实例正常价格 1 S 可比实例成交价格 因此有 14 现实中造成成交价格偏离正常价格的因素有哪些 二造成成交价格偏离正常价格的因素 1 利害关系人之间的交易 2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 3 被迫出售或被迫购买的交易 4 人为哄抬价格的交易 5 对交易对象有特殊偏好的交易 6 相邻房地产合并的交易 7 受迷信影响的交易 1 利害关系人之间的交易 例如 亲友之间 母子公司之间 公司与其员工之间的房地产 交易 成交价格通常低于正常市场价格 但也有成交价格高于正常价格的 如在上市公司的大 股东与上市公司的资产交易中 存在大股东将房地产高价卖给上市公司的情况 2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 如果买方不了解交易对象或市场行情 盲目购 买 成交价格往往偏高 反之 如果卖方不了解交易对象或市场行情 盲目出售 成交价格往 往偏低 3 被迫出售或被迫购买的交易 包括急于出售 急于购买的交易 如因还债 出国等而急 于出售房地产 被强迫出售 被强迫购买的交易 如司法拍卖 被迫出售的成交价格通常偏低 被迫购买的成交价格通常偏高 4 人为哄抬价格的交易 形成房地产正常成交价格的交易方式 应是买卖双方根据市场供 求状况 经过充分讨价还价的协议方式 拍卖 招标等方式容易受诸如现场气氛 情绪 竞买 人之间的争强好胜 甚至购买房地产看中的不是房地产本身的价值而是购买房地产这种行为所 带来的广告宣传效应等因素的影响 从而使成交价格失常 但中国目前建设用地使用权出让是 例外 拍卖 招标 挂牌方式形成的价格尽管也会受非理性因素的影响 但相对于协议方式较 能反映市场行情 协议方式形成的价格通常偏低 其原因是管理体制尚不完善 出让人是政府 实际的运作者是政府的某个部门及某些个人 受让人是与自身利益较为密切的企业 个人 等 从而协议方式出让的结果往往是政府让利 如果出让人是追求自身利益最大化的 理性经 济人 就难以出现这种情况 上述 3 4 情况体现了 可比实例的交易方式应适合估价目的 的要求 多数应选取买 卖实例为可比实例 而且一般应选用协议方式的买卖实例 建设用地使用权出让实例除外 如果只能选择非协议方式的买卖实例 则要对其价格进行交易情况修正 如果是 3 种情况 下的强制拍卖 要对其成交价格调增 如果是 4 种情况下的自主性拍卖 则要对其成交价 格调减 5 对交易对象有特殊偏好的交易 例如 买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好 感 情 尤其是对买方有特殊的意义或价值 从而买方执意购买或卖方惜售 在这种情况下 成交 价格往往偏高 6 相邻房地产合并的交易 房地产价格受 l 土地形状是否规则 土地面积或建筑规模是否适 当等的影响 形状不规则或面积 规模过小的房地产 价值通常较低 但这类房地产如果与相 邻房地产合并后 则利用价值会提高 从而会产生附加价值或 合并价值 因此 当相邻房 地产的拥有者欲购买该房地产时 往往愿意出较高的价格 出售人通常也会索要高价 从而相 邻房地产合并交易的成交价格往往高于单独存在或与不相邻者交易的正常市场价格 例如 在图 5 1 中有甲 乙两宗面积过小的相邻土地 市场价格分别为 50 万元和 30 万元 如果将该两宗土地合并为一宗土地 由于面积增大而有利于利用 合并后的土地市场价格为 120 万元 可见 合并产生的增值为 40 万元 120 50 30 40 在这种情况下 如果土地甲的拥 有者购买土地乙 反之亦然 土地乙的拥有者可要价 30 万元至 70 万元 30 40 70 合理 的要价为 45 万元 30 40 30 80 45 土地甲的拥有者愿意付出高于 30 万元的价格取得土 地乙也是正常的 因为他至少没有损失 而且还可能分享合并所产生的增值 甲 乙 图 5 1 两宗面积过小的土地合并为一宗面积适当的土地 这里的增值分配是按合并前各自总价所占比重进行的 此外 还可以按各自的单价 建筑面 积 容积率 对增值额的贡献度等进行分配 其中按单价和按各自对增值额的贡献度分配的方 式更科学 更合理 2008 年试题 甲 乙两宗相邻地块 市场价值分别为 60 万元和 40 万元 若将两宗土地合并 则总价值为 120 万元 如果甲地块的使用权人拟购买乙地块 则对双方最为公平合理的正常价 格应为 万元 A 40 B 48 C 60 D 70 答案 B 解析 按理论教材说法 增值分配要按合并前各自总价所占比重进行的 则甲乙两地块合并 后产生的增值 120 60 40 20 万元 则乙地块的合理要价 40 20 40 100 48 万元 7 受迷信影响的交易 上述特殊交易情况下的交易实例不宜选为可比实例 但当合适的交易实例少于 3 个时 在掌握 特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下 可将特殊交易情况下的交易实例选为可比 实例 并对其进行交易情况修正 15 交易情况修正系数为什么要以正常价格为基准来确定 在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准而不以实际成交价格为基准 是保证比较基础的 唯一性 因为如果以实际成交价格为基准 就会有多个比较基础 另外 可比实例的成交价 格比其正常价格高 10 与 可比实例的正常价格比其成交价格低 10 的含义不同 以正常价 格为基准 讲可比实例的成交价格比其正常价格高 10 意即 可比实例成交价格 可比实例正常价格 1 10 假设可比实例正常价格 1500 元 则有 可比实例成交价格 1500 1 10 1650 元 如果以可比实例的成交价格为基准 讲可比实例的正常价格比其成交价格低 10 意即 可比实例正常价格 可比实例成交价格 1 10 假设可比实例成交价格 1650 元 则有 可比实例正常价格 1650 1 10 1485 元 可见 l485 元 1500 元 因此在交易情况修正中应统一采用可比实例的成交价格比其正常价格是高还是低多少的表述 记住两点 一是在进行交易情况修正时 是以正常市场价格为基准 二是记住以下公式即可 可比实例正常市场价格 可比实例成交价格 100 100S 其中 S 时是由于成交价格比正常价格高 要进行减价调整 S 时是由于成交价格比正常价格低 要进行增价调整 进行交易情况修正主要是估价师凭其扎实的估价专业知识 丰富的估价实践经验以及对当地房 地产市场行情和交易习惯等的深入调查后作出判断 2013 年试题 采用百分率法进行交易情况修正时 应以可比实例 为基准确定交易情况 修正系数 A 成交价格 B 账面价格 C 正常价格 D 期望价格 答案 C 试题解析 在百分比修正中 交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定 因为这样只有 一个比较基础 如果以实际成交价格为基准 就会有多个比较基础 16 什么是市场状况调整 如何进行市场状况调整 一 市场状况调整的含义 市场状况调整也称为交易日期调整 是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格 的处理 可比实例的成交价格是在其成交日期的价格 是在其成交日期的市场状况下形成的 并且可比实例的成交日期相对于价值时点应为过去 而需要评估的估价对象价值或价格是在价 值时点的价值或价格 应是在价值时点的市场状况下形成的 二 市场状况调整的方法 在可比实例的成交日期至价值时点期间 随着时间的流逝 房地产市场价格可能发生的变化有 平稳 上涨和下跌三种情况 当房地产市场价格平稳时 可不进行市场状况调整 实际上是进 行了市场状况调整 只是调整系数为 100 而当房地产市场价格上涨或下跌时 则必须进行 市场状况调整 以使价格符合价值时点的房地产市场状况 市场状况调整的方法主要是百分比调整 其进行市场状况调整的一般公式为 可比实例在成交日期的价格 市场状况调整系数 可比实例在价值时点的价格 其中 市场状况调整系数一般应以成交日期的价格为基准来确定 史家解读 也可以以价值 时点的价格为基准进行确定 这一点与交易情况修正必须以正常价格为基准和房地产状况调整 必须以估价对象房地产状况为基准不同 换句话说 市场状况调整不存在基准唯一性问题 不 过在估价实务中 习惯以成交日期的价格为基准 因为可比实例成交日期通常是早于价值时点 的 按照由历史到现在的时间轴来调整符合人们的习惯 假设从成交日期到价值时点 可比实 例的市场价格上涨或下跌的百分率为 T 从成交日期到价值时点 当可比实例的市场价格上 涨时 为 T 下跌时 为 T 则 可比实例在成交日期的价格 1 T 可比实例在估价时点的价格 通过上式可知 市场状况调整系数是 1 T 而不是 T 市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨 落变化情况 具体是调查过去不同时间的数宗类似房地产的价格 通过这些房地产价格找出该 类房地产市场价格随着时间变化而变动的规律 据此再对可比实例的成交价格进行市场状况调 整 市场状况调整的具体方法 可采用价格变动率或价格指数 也可采用时间序列分析 时间 序列分析的有关内容可见本书第九章第八节 长期趋势法 17 同一房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能 一 市场状况调整的价格变动率法 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为 可比实例在成交日期的价格 1 价格变动率 期数 可比实例在价值时点的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为 可比实例在成交日期的价格 1 价格变动率 期数 可比实例在价值时点的价格 采用逐期递增或递减的价格变动率计算的实例 某可比实例在价值时点前 8 个月成交 成交 价格 2000 元 成交后头 4 个月每月比上个月上涨 1 5 后 4 个月每月比上个月下降 1 1 则可比实例在价值时点的价格 2000 1 1 5 4 1 1 1 4 采用期内平均上升或下降的价格变动率计算的实例 仍以上例说明 某可比实例在价值时点前 8 个月成交 成交价格 2000 元 成交后头 4 个月内每月比上个月环比上涨 涨幅分别为 1 5 1 7 1 9 1 9 平均每月上涨率为 1 75 后 4 个月每月比上个月环比下降 但每月下降幅度不尽相同 平均每月下降率为 1 3 则可比实例在价值时点的价格 2000 1 1 75 4 1 1 3 4 例 5 6 评估某宗房地产 2011 年 7 月 1 日的市场价值 选取的可比实例中有个可比实例的 成交日期为 2010 年 10 月 1 日 成交价格为 3500 元 另获知该类房地产的市场价格 2010 年 6 月 1 日至 2011 年 3 月 1 日平均每月比上月上涨 1 5 2011 年 3 月 1 日至 7 月 1 日平均 每月比上月上涨 2 请对该可比实例的价格进行市场状况调整 解 对该可比实例的价格进行市场状况调整 是将该价格由 2010 年 10 月 1 日调整到 2011 年 7 月 1 日 将该期间分为两段 第一段为 2010 年 10 月 1 日至 2011 年 3 月 1 日 5 个月 第 二段为 2011 年 3 月 1 日至 7 月 1 日 4 个月 则 3500 1 1 5 5 l 2 4 4081 30 元 1 5 和 2 就是环比价格上涨率 本题就是价格变动率法的应用 例 5 7 某个可比实例 2011 年 1 月 30 日的价格为 2000 美元 该类房地产以人民币为基 准的价格变动平均每月比上月上涨 0 2 假设人民币与美元的市场汇率 2011 年 1 月 30 日为 1 美元 6 8450 元人民币 2011 年 9 月 30 日 1 美元 6 7050 元人民币 2011 年 9 月 30 日 为 1 美元 6 7050 元人民币 请将该可比实例的价格调整到 2011 年 9 月 30 日 解 将该可比实例的价格调整到 2011 年 9 月 30 日为 2000 6 8450 1 0 2