“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告(806亩)

1 野鸭湖山水假日城野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告目录项目可行性研究报告目录 第第一一章章总总论论 2 一 项目名称及业主 2 二 项目研究范围 2 三 项目编制依据 2 四 主要技术 经济指标 3 六 可行性研究结论 3 第第二二章章概概况况 4 一 项目背景 4 二 项目 概况 11 三 可行性研究的编制依据 17 第第三三章章市市场场调调查查分分析析 18 一 项目开发 经营环境分析 18 二 项目周边市场调查分析 20 三 项目开发经营的SOWT 分析 23 四 项 目定位 27 第第四四章章规规划划设设计计方方案案 29 一 选址方案 29 二 建筑风格 29 三 道路及配套设施 29 四 环境影响评价 31 四 安全与消防 33 第第五五章章项项目目开开发发经经营营策策略略及及投投资资估估算算 35 一 项目开发经营策略 35 二 项目投 资估算 36 三 项目实施进度安排 41 四 项目投资与筹资计划 41 第第六六章章项项目目财财务务评评价价 43 2 一 项目的价格定位 43 一 项目销售计划 43 二 项目销售收入估算 44 三 项目经营成本估算 44 四 项目利润估算 45 五 项目现金流量 财务净现值及财务内部收益率 45 第第七七章章项项目目不不确确定定因因素素分分析析 47 一 盈亏平衡分析 47 二 项目敏感性分析 48 第第八八章章项项目目风风险险分分析析 50 一 市场风险 50 二 项目资金风险 50 三 管理风险 50 四 利率风险 51 第第九九章章结结论论和和建建议议 52 一 项目拥有较好的投资环境与机遇 52 二 项目在经济上具有较强的可行性 52 三 项目具有的突出优势 53 四 项目开发经营风险较小 54 五 项目实施的难点 54 六 建议 54 七 结论 55 附附表表 附附件件 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 2 一一一总总论论 一一 项项目目名名称称 及及业业主主 名称 野鸭湖山水假日城 业主 昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司 二二 项项目目 研研究究范范围围 1 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上 结合项目所处的区 位环境 对该地块的市场价值进行合理的估算 2 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见 并对项目的规划设 计 建筑方案设计 环境艺术设计提出相应的建议 3 结合公司的状况和项目的特点 探索项目开发经营的可行方式 4 对项目进行投资分析和风险分析 5 对项目决策及其实施的优化提出建议 三三 项项目目编编制制依依据据 1 昆明市发展和改革委员会签发的昆发改经贸 2006 408 号 关 于昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司开发建设 野鸭湖山水假日 城 项目立项的批复 2 昆明市国土资源局签发的昆国土资环 2004 19 号 关于昆明 百大集团野鸭湖度假区一期建设用地地质灾害危险性评估说明书审查意见 3 昆明市环境保护局昆环保复 2005 62 号 关于对昆明野鸭湖假 日小镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 3 4 云南省人民政府云政发 2005 151 号 云南省人民政府关于加快 旅游小镇开发建设的指导意见 四四 主主要要技技术术经经济济指指标标 经经济济指指标标汇汇总总表表 序序号号指指标标名名称称估估算算数数据据 1项目总建筑面积 377535 22 2项目建设投资132788 31 万元 3估算总收入168042 万元 4估算净利润35254 万元 5投资利润率26 55 六六 可可行行性性研研究究 结结论论 野鸭湖山水假日城 房地产开发项目 主要是在对昆明 市 区 及项目周边镇区的经济 规划 旅游房地产市场开发情况进行调研的基础 上进行的 收集和总结了大量的相关资料 根据本项目所处的市场环境及 项目地块的现状和周边环境所作的全面分析 对本项目的市场定位 目标 客户 功能定位 规划及项目经济效益等多方面提出了参考 经市场充分 调查 研究 反复论证 证明了本项目具 有 一定的社会 经济和环境 效益 财务上是可行的 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 4 一一一概概况况 一一 项项目目 背背景景 1 项目名称 野鸭湖山水假日城 2 项目 公司 概况 项目 开发单位 昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司 地址 昆明市东风西路99 号新纪元广场16 楼 法定代表人 陈益民 注册资本 肆仟万元 实收资本4000 万元 企业性质 有限责任公司 房地产开发资质 叁级 经营范围 房地产开发经营 建筑材料 装饰材料 厨具 空调设备 卫生洁具 五金交电 矿产品 金属材料的销售 以上经营范围中涉及国家 法律 行政法规规定的专项审批 按审批的项目和时限开展经营活动 野鸭湖房地产开发公司注册资本金4000 万元 并获得了自成立之日 起三年内营业税及所得税减免的税收优惠政策 公司主要从事房地产项目的 开发及经营 公司的主要股东单位为 昆明百货大楼 集团 股份有限公司 股份占比为60 华夏西部经济开发有限公司 股份占比为40 野鸭 湖房地产开发公司成立的目的就是为了对野鸭湖小镇建设项目进行全方位的 运作 现开发项目属于小镇一期建设项目 3 项目开发背景 1995 年经官渡区政府批准 昆百大集团公司投资组建了昆明野鸭湖 旅游服务有限公司 以下简称 野鸭湖旅游公司 开始对野鸭湖度假 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 5 区进行开发建设 当时经双龙乡政府同意 向当地农民租用了830 余 亩土地 但未到国土管理部门办理土地相关手续 2003 年 昆明市对 城市规划范围内违法用地进行清理整顿 野鸭湖向农民租用的土地也在清理 补办的范围 2005 年 经昆明市整顿土地秩序完善土地手续领导小组批准 给予完善了野鸭湖的土地手续 并于2005 年 5 月取得了国有土地使用 证 批准的土地用途为旅游用地 2005 年 公司就野鸭湖区域进行旅游小镇开发 建设 项目向 云南省 人民政府 提出了申请 公司决定在已取得土地的基础上 对野鸭湖区域进 行综合开发 并开始着手进行整个区域内项目开发建设的总体规划 总体 规划项目占地面积约25000 亩 建设净用地约7500 亩 已取得的土地 作为第一批储备用地由野鸭湖旅游公司于 05 年 9 月 开始 进行开发建设 准备工作 为了开发的需要 必须对已取得的国有土地进行土地用途的变更 2005 年 7 月 公司按国家现行的土地政策向昆明市土地储备中心提出了收回国有 土地使用证的申请 并申请变更土地用途 从而进入了 土地的收储 过 程 并等待土地储备中心进行土地的招拍挂 整个土地从收储到挂牌 交易 的过程 历时 1 年 2006 年 9 月经省国土资源厅批准以挂牌的方式公 开出让野鸭湖的土地 2005 年 11 月 云南省政府正式批复野鸭湖进入首批旅游小镇进行 开发建设 为了对野鸭湖小镇项目进行专项开发建设 昆百大集团公司决定 成立项目公司作为开发主体进行项目的开发 同时土地也将由项目公司拍回 2005 年 11 月经工商管理局核准 注册成立了具备房地产专业开发资质的昆 百大集团野鸭湖房地产开发有限公司 以下简称 野鸭湖房地产开发 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 6 公 司 对野鸭湖小镇项目进行专项开发建设 2006 年 9 月 28 日 野 鸭湖房地产开发公司参加了昆明市土地交易中心对野鸭湖土地的公开交易 取得了野鸭湖837 08 亩土地的使用权 野鸭湖房地产开发公司在土地 取得后 原野鸭湖旅游公司将 在建设中的项目转让给野鸭湖房地产开发公 司 从而理顺整个项目的开发建设关系 4 昆百大集团公司战略布局及房地产业务拓展概况 昆百大集团公司从2001 年 产权重组之后 经过 近五 年的发展 公 司摆脱了内外交加的困难危机 步入了企业良性发展的轨道 形成了商业零 售 地产开发 医药制药 酒店旅游 物业管理等几大行业 同时 在战略上也不断聚焦 明确提出不仅要在主业上不断聚焦 而且在地域上和 现有业态内也要聚焦 因此集团到2005 年 开始进一步聚焦房地产 确立了房地产以云南公司 云南百大房地产有限公司 发展为基础 同时 将 集团公司 的 优势 资源集中到房地产业务领域 使得资源愈加集中 管理愈加精炼 目标愈加明确 云百大地产公司在管理 行业经验 技术 力量 人才优势等多方面积累了竞争及发展的优势 集团公司也将其作为集 团在房地产业务方面拓展的平台 全面进行房地产项目的开发和经营 5 项目开发团队 房地产项目 由于受地域因素影响 一般是在当地新成立项目公司作为 项目的开发主体 但实际 的 运作 团队不变 云南百大房地产有限公司 自成立至今 经营团队已经 成功开发了多个项目 目前 云南百大房地产 有限公司已 成为昆百大集团公司在云南区域房地产项目开发建设的主体团队 及项目运作平台 云南百大房地产有限公司 简称 云百大房地产公司 成立于一 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 7 九 九 八 年 目前是 上市公司昆明百货大楼 集团 股份有限公司的 全 资 子公司 注册资本4000 万元 公司自一九九八 年成立至今 先 后 成功 开发了 国际花园 富春花园 望湖雅筑 钻石豪苑 新东寺人家西寺 阁 碧云雅居 开远景山花园等项目 代理新纪元产权商场的销售 累计开发建筑面积40 多万平方米 开发住宅总套数3000 余套 2006 年上半年 该团队顺利完成集团公司银行抵贷资产 昆百大B C 座 资产 的回购处置 现该团队除开发野鸭湖项目之外 还在进行老百货大 楼的重建 城市理想项目的开发 拟建项目还有佴家湾 呈贡新城公务员小 区等 云南百大房地产有限公司已开发的项目均获得了消费者及房地产界 同行的一致好评 尤其是国际花园项目先后荣获政府多项荣誉表彰 包括 绿色环保小区开发模式 全国优秀绿色景观社区环境精品奖 最佳人居奖 杰出设计奖 昆明城市建设十佳住宅小区 等 为完善售后服务环节 公司投资成立了 云南百大物业服务有限公司 并成为昆明首家通过ISO9002 国际质量认证体系的物业服务管理企业 目 前 物业管理服务已 成为公司房地产项目品牌打造及服务支持的重要 组成 部分 云百大地产公司自成立之初就始终把内部管理放在企业发展的第一位 并沿房地产开发企业价值链 对以往地产项目开发中 各业务链环节 管理环节 的经验和教训 按服务支撑与项目运作两条主线进行了重点 总结 在此基础上形成了财务模式和开发模式的总结 在此基础上形成公 司项目开发和经营管理的操作制度和核心业务流程 并结合对行业内 先进经验和方法的借鉴和引进 把模式总结作为一项长期性和延续性的 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 8 工 作 完成流程的整合 优化和再造 并在各个地域市场 各个项目来运用 在不断总结 完善的过程中 公司团队 形成了较强的市场把控能力 并 逐步 积累了 研发能力竞争优势和成本领先竞争优势 6 开发合作伙伴介绍 从 2003 年 5 月开始 昆百大集团开始对野鸭湖项目的开发模式进行研 究 并邀请了国内一流的公司对项目开发的定位和规划进行了深入的研究 通过与高手过招 提升自身水平 在本项目中与北京达沃斯颠峰 北京五合 国际 蓝石顾问公司形成良好合作关系 北京达沃斯颠峰是国内一流的专业旅游规划 策划和景观设计单位 是 全国首批首家旅游规划乙级资质单位 2003 年初被中国旅游报评为 中国旅游知名品牌 为旅游规划 咨询类唯一一家 北京五合国际是跨国集团 在德国 英国 澳洲 北京 上海 香港设 有分支机构 中国大陆现有员工200 余人 包括掌握欧洲建筑科技的外 籍设计师 为客户提供专业水准的建筑设计服务 2000 年进入中国以 来 在城市规划 建筑设计 景观设计等方面设计完成百余项大型工程项目 在设计理念和技术手段上引领市场方向 奠定了 五合 品牌 2004 年入选境外驻中国十大建筑设计公司 蓝石顾问公司是北京房地产界先锋的 专业的投资和市场顾问机构 蓝 石顾问和高级顾问团队全程 全面地主持和负责 阳光 100 国际公寓 当代万国城 嘉铭桐城 枫桦豪景2 期 恋日国际 恋日 嘉园 2 期 恋日绿岛 沈阳 理想 CITY 新城 昆明 野鸭 湖 山水假日小镇 等知名楼盘的全程策划和营销顾问工作 2004 年 北京地产最具成长力代理行 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 9 2005 年 中国地产10 大经纪公司 中国地产代理100 强 2005CHIAF 中国住交会 中国房地产年度营销策划大奖 10 强 7 项目必要性分析 1 符合 中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见 2006 年 2 月 21 日 中共中央发布了 中共中央国务院关于推进社 会主义新农村建设的若干意见 明确提出了按照 生产发展 生活宽 裕 乡风文明 村容整洁 管理民主 的要求 协调推进农村经济建设 政治建设 文化建设 社会建设和党的建设 野鸭湖已被昆明市 盘龙区列 为社会主义新农村建设试点 2 符合云南省发展 近年来云南省经济发展保持了强劲的增长势头和可观的发展潜力 2005 年云南省生产总值 GDP 完成3472 34 亿元 年均同比增长9 0 人 均 GDP 为 7833 元 成功跃上人均年收入900 美元的重要台阶 目 前 昆明地区经济处于稳步上升阶段 宏观社会背景以及总体经济环境为野鸭 湖 项目的成功开发 提供了良好的基础支撑 3 符合 云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见 加快城镇化进程 是云南省加快经济社会发展 全面建设小康社会的重 大战略和必然趋势 2005 年 4 月 省建设厅 省政府研究室 省经委和 省旅游局等部门研究提出了旅游小镇建设意见 并初步确定了建设的总体思 路和原则 旨在通过推进旅游小镇的开发建设 形成一批主体鲜明 交通便 利 服务配套 环境优美 吸引力强 受广大旅游爱好者欢迎的观光旅游 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 10 度假休闲的新型小城镇 使一批发展势头好的旅游小镇成为 云南省 旅游名镇 并在国内外具有一定的知名度 使云南独特的民族文化和地方 历史文化资源得到更好地挖掘 保护和利用 2005 年 8 月云南省人民政府颁布了关于加快省内60 个拟开发旅游 小镇建设的征求意见稿 欲通过挖掘和利用省内资源优势 加快旅游小镇的 开发 来促进和带动省内各类特色小城镇建设 带动城乡经济发展 丰富省 内旅游产品类型 2005 年 10 月 省政府正式将野鸭湖山水假日小镇列 为旅游小镇开发建设项目 从政府角度支持项目的开发与建设 4 符合新昆明建设的需要 昆明新机场 野鸭湖位处连接昆明主城和空港新城的走廊地带 依托空 港新城 的建设及发展 周边区域的经济 人口和产业发展的步伐将大幅加 快 2005 年底 空港新城的建设正式启动 区域将迎来崭新的发展机遇 5 符合区域房地产市场发展状况 昆明目前的人均居住面积较低 16 3 平方米 如果用房地产发展 的不同阶段来衡量 目前昆明房地产仅处于初级阶段 离全国平均水平 23 7 平米 还有较大距离差距 同时 离国家规定的小康标准 25 平米 以及发达国家的标准 35 平米 则更远 因此 房地产市场的需求潜力 和发展空间也是巨大的 市场自2001 年至今保持稳定的增长形势 2005 年因宏观调整市场进入盘整期 但市场总量和结构基本呈现良性 泡沫 的成分小 价格呈现稳步增长 全国及昆明休闲地产市场发展迅速 需求不 断增加 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 11 二二 项项目目 概概况况 1 建设 地点 项目位置 昆明市区东北部双龙乡乌龙村民委员会野鸭湖片区 2 建设目标与规模 1 建设目标 野鸭湖旅游小镇总体规划占地面积25000 多亩 建设净用地7500 多亩 分为四大功能区域 会议度假区 运动休闲区 原生态居住区 社会主义新农村 民俗风情区 小镇距离空港新城只有4 公里 的距离 受空港新城的经济辐射 借助 空港产业的辐射作用 将促进房地产业 会议会展业 物流业 服务业的发 展 是野鸭湖地区的一大发展优势 为了更好的发挥片区自然风光的优势 充分利用其有利的区域条件 打造体验型旅游的典范 片区旅游发展将以观 光农业体验游 健康运动休闲旅游 环湖自然观光度假游为主 小镇 的 建设 遵循以下原则 带动当地产业的发展 提升旅游产业的档次 促进产业升级以利于生态环境的保育 并在设计建设始终将这三大原则 四大区域至于首位 力求打造精品小镇 1 会议度假区 地块特征 位于场地中北部紧邻昆曲路交通条件最为优越的地段 地块 坡度平缓 三面环山 具有很强朝向性和围合感 相关产业 地块内主要发展会议度假及相关产业 形成极富吸引力的会 展胜地 打造野鸭湖片区会议产业的支柱及特色 2 运动休闲区 地块特征 位于场地东北端 地段相对独立 地形以丘陵缓坡为主 自 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 12 然景观宜人 相关产业 地块主要发展生态运动公园 配套酒店 康体会所以及生态 配套物业 产品 产业内容专一 配套设施齐全 定位 该地块在规划场地内属高档次旅游服务区 主要服务高收入人群 3 原生态居住区 地块特征 位于场地中南部的野鸭湖湖区周围 湖区 湖面开阔 湖 水清澈 建设生态住宅区自然条件优越 相关产业 地块主要发展湖区休闲娱乐度假项目及生态住宅 包含配套 酒店 会所 同时开发配套度假物业 定位 该地块再规划场地内属中等 档次 的 旅游服务区及生态住宅区 主要服务广大中等收入人群 物业量相对较大 宜定位为中档产品 4 社会主义新农村 民俗风情区 地块特征 位于场地西南端 临近双龙乡乡中心 相关产业 地块主要以农民新村为依托的商业及农家乐 定位 该地块在规划场地内属较低档次旅游服务区 主要服务广大普通 消费人群 同时 作为回迁村民的居住所在地 该地块将成为整个规划场地 内个旅游服务产业的劳动力源头 野鸭湖旅游小镇占地面积广 开发规模大 开发建设将分期建设 现取得的第一批837 亩土地建设规划属于 原生态居住区 主要集中 建设生态住宅 并建设部分配套的商业街区 通过 第一批837 亩土地 的开发 充分聚集人气 使野鸭湖发展为环境优美 设施完备的休闲度假居 住 基地 同时对整个片区的开发建设起到很好的推动作用 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 13 2 建设规模 项目用地面积 809 亩 539336 平方米 项目建设总建筑面积 377535 22 M2 绿化率 55 25 3 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 序号项目计量单位数值所占比例备注 1 规划用地总面积平方米 539336 03 2 总建筑面积平方米 377535 22 2 1 其中 住宅面积平方米 294666 24 78 05 2 2 度假性公寓平方米 20160 38 5 34 2 3 商业平方米 22991 89 6 09 2 4 公建面积平方米 12383 16 3 28 2 5 地下室面积平方米 27333 55 7 24 3 总建筑密度 19 91 4 绿化率 55 25 5 公共绿地平方米 40929 96 4 主要建设条件 1 项目区位 野鸭湖山水假日小镇项目位于昆明市区东北部 为昆明市盘龙区双龙乡下辖 区域 距离市区 二环路 18 公里 自百货大楼到野鸭湖车程约45 分钟 地处世博园 金殿 野生动物园风景带与昆明新机场之间 离高速公路进出口 较近 在区位上具有良好的战略开发前景 2 气候条件 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 14 野鸭湖度假区地处昆明市东北方向 海拔在2000 米至 2357 米之间 全年气候温湿 年平均温度12 3 度 无霜期 215 天 3 地形地貌 地块属于浅丘陵地带 相对高差90 米 山坡坡度在20 40 度 基本 为坡地 台地和谷地地形 昆曲路和金浑路沿线通过地段及场地内有若干零星 分布的平坦地块 场地东南部地区存在地势起伏 垂直高度不大的山体坡地 区内岩石以灰岩为主 地表为坡洪积层 山地主要是黄壤土壤山地 项目地块 地质条件较好 无不良地质现象 项目区域内地表绝大部分由森林覆盖 植被茂盛 在山地之间 有野鸭湖 水库 即天生坝水库 还有数条山涧溪流川流其中 自然风景秀丽 4 水文条件 地块内除天生坝水库 野鸭湖 外 另有二龙坝及一碗水两处小型水库 天生坝水库水面面积180 亩 其水源来自于其上游的跃进水库 三处水库年平 均蓄水量 190 210 万立方 最高蓄水量可达230 万立方 每年4 月底至 9 月上旬为枯水期 9 月至次年 2 月为泛洪期 水库蓄水主要用于农业灌溉 水 质为三类农业用水 5 项目区植被 地块内林地主要是野生 原生森林 辅以少量的人工森林 森林覆盖率高 达 70 以上 林木树种主要由针叶乔木和原生灌木组成 大部分植物叶片呈针 形或线形 树冠呈圆锥形或塔形 区内有大量的原生灌木丛和许多藤本 附生 植物 在水库的南北两边 还各有一片野生杨梅林 另外 在地块范围内 还 有许多成片的苹果 李子 犁 核桃等经济型果林 地块内有部分原生草坪 最大的一块位于西北方的水库边缘 草坪中间有小溪流过 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 15 6 建设交通条件 项目距昆曲公路约400 米 距金浑公路约300 米 距规划建设中的东绕 城线大凹子村约400 米 距新建的昆明野生动物园约4000 米 距拟建小哨 新机场约 18 公里 区内目前从金浑路至入口有7 米宽的柏油路 130 米 至 岗亭有 4 5 米宽的毛石路面455 米 区外交通通畅 可以满足建筑材料 大 型机械的运输 区内建设基础通道已经基本具备 但需新建和改建部分道路以 保证建设 7 供水 1 建设用水 野鸭湖天生水库水面10 平方公里 蓄水量为210 万立方米 每年泄洪 100 万立方米 水量充沛 建设用水充沛 2 建设期 生活用水 地块饮用水主要依靠井水 现有一口深水井日出水量为450 立方米 通过水泵抽至水塔 通过减压方式供水 能够满足300 户内 2005 年 2 月 份昆明市水利局批准再打一口日出水量400 立方米 的深水井 可以满足区内 的生活用水 8 供电 现有 160 千伏一台 80 千伏三台 30 千伏一台 昆明市双龙供电局计划 在金浑路与野鸭湖项目入口接驳处 新建一个输入35 千伏 10 千伏的开闭 所 可以供城镇用电 建设用电 生活用电可以满足 三三 可可行行性性研研究究的的编编制制依依据据 1 昆明市发展和改革委员会签发的昆发改经贸 2006 408 号 关于昆明 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 16 百大集团野鸭湖房地产开发有限公司开发建设 野鸭湖山水假日城 项目 立项的批复 2 昆明市国土资源局签发的昆国土资环 2004 19 号 关于昆明百大 集团野鸭湖度假区一期建设用地地质灾害危险性评估说明书审查意见 3 昆明市环境保护局昆环保复 2005 62 号 关于对昆明野鸭湖假日小 镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复 4 云南省人民政府云政发 2005 151 号 云南省人民政府关于加快旅游 小镇开发建设的指导意见 5 委托方 企业法人营业执照 6 国家计委发布的 建设项目经济评价方法与参数 第 3 版 7 建设部发布的 房地产开发项目经济评价方法 8 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 土地使用权证书 一一一市市场场调调查查分分析析 一一 项项目目开开发发经经营营环环境境 分分析析 1 国内 房地产 市场分析 2006 年上半年 国内生产总值91443 亿元 同比增长10 9 增 速比去年同期快0 9 个百分点 比今年一季度加快0 6 个百分点 上 半年全社会固定资产投资同比增长29 8 其中城镇固定资产投资增长 31 3 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 17 2006 年 1 5 月 房地产开发投资额7750 亿元 其中 高档住宅 公寓投资达419 4 亿元 占同期住宅投资的10 8 相当于同期经济适 用房的2 8 倍 经济适用房完成投资217 亿元 同比增长6 1 占房 地产开发投资的比重为2 8 比去年同期回落0 5 个百分点 2005 年由于 国家采取了一系列的调控措施 房地产投资 增速放缓 从 2006 年以来 房地产投资增速逐月回升 特别是第二季度后出现明显反 弹 1 6 月同比投资增长速度已达24 2 比年初提高了4 5 个百分 点 超过上年同期增速0 7 个百分点 同时 完成开发土地面积增长速度 也在大幅提高 1 6 月同比增长34 比上年同期提高了30 个百分点 2006 年 1 6 月份 商品房施工面积同比增长20 9 增速与1 5 月份持平 房屋竣工面积增长20 4 增速比1 5 月份回落3 6 个百 分点 出现增速放缓的迹象 商品房销售面积同比增长16 5 增速 比 1 5 月份提高1 8 个百分点 上半年与第一季度相比 市场供求关系向 偏紧的方向发展 2006 年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为 6 3 6 2 5 9 6 4 6 1 6 6 呈现一季度涨幅回落 二季度开始反弹的趋势 总体水平维持在高位 其中 普通住房价格涨幅平 缓 6 月份普通住宅价格同比上涨4 8 豪华型住宅价格一直保持在较 高水平 6 月份价格同比上涨9 7 比2006 年 月涨幅提高1 7 个 百分点 商品房平均销售价格仍 呈上涨之势 为了抑制固定资产投资和房地产投资过快增长 国家采取了一系列的调 控措施 包括将房地产开发 不含经济适用房项目 的自有资金比例从20 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 18 及以上提高到35 及以上 土地市场治理整顿期间 暂停审批农用地转非 农建设用地等 2006 年 下半年 房地产业将继续在政府宏观调控中发展 房地产投资增速将回落到20 左右 同时 随着房地产宏观调控政策的 逐步落实 各种类型的住房价格将出现不同的发展趋势 普通商品住房的价 格将随着供给量的增加涨幅将稳步回落 高档房属调控范围之内 供给量将 受到影响 价格将随着市场供求变化 由于供给总量中中低价房增加 房价总水平也将随之稳定 2 昆明市 房地产 市场 分析 昆明房地产市场在经历了2004 年价格超过2 位数的高速发展阶段后 进入一个相对平缓的 快速增长 的阶段 价格保持在8 12 之间 2005 年昆明房地产市场在经历了短期的调整之后市场信心迅速恢复 供 应量继续放大 供应套数与去年同比增长57 91 2006 年 1 5 月份昆明市房地产开发施工面积933 2 万平方米 同 比下降5 0 其中 住宅施工面积836 1 万平方米 同比下降 5 6 1 5 月新开工面积156 4 万平方米 同比下降58 2 房地产 开发完成投资520 0 亿元 同比增长12 8 增幅比去年减少了 34 4 其中住宅完成开发投资426 4 亿元 同比增长16 9 增幅 比去年大幅减少 国家统计局云南调查总队分析 无论是从施工面积还是从 投资完成额来看 今年上半年房地产开发投资规模都得到适度控制 发展较 为稳定 上半年昆明市房屋销售价格同比上涨2 1 其中 新建商品 房销售价格同比上涨1 9 从人均居住面积来看 目前 昆明的人均居住面积较低 16 3 平 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 19 方 米 如果用房地产发展的不同阶段来衡量 昆明房地产仅处于初级阶段 离全国平均水平 23 7 平米 还有较大距离差距 同时 离国家规定的小 康标准 25 平米 以及发达国家的标准 35 平米 则更远 因此 昆明 房地产市场的需求潜力和发展空间是巨大的 二二 昆昆明明休休闲闲度度假假生生态态住住宅宅市市场场分分析析 1 昆明休闲度假生态住宅发展及需求分析 结合全国 旅游生态住宅市场走势和昆明生态住宅 消费者需求调查成 果 我们预测昆明生态住宅 市场的未来走势 1 市区内无外部景观类居家型住宅 曾经是昆明 生态住宅 市场的 主力 目前正在逐渐淡出昆明生态住宅 市场的历史舞台 未来市区内 生态住宅 只是 生态住宅 市场的另类和少数 2 近郊有一定外部景观的居家型生态住宅 目前处于热潮期 无论 需求和供给都较旺盛 近郊型居家生态住宅 有可能成为昆明 真正 生 态住宅 的样板 但是未来的需求和供给也将越来越集中在高质量 的 生态住宅 层次上 3 由于全国性政策限制 昆明高端别墅市场将缓慢发展 但远郊型 低密度住宅 将大量兴起 产品形式决定了主要面向休闲度假市场 4 休闲度假 型生态住宅 以及近远郊庄园式住宅 虽然目前在市 场上刚刚兴起 从近几年昆明市场的发展趋势看 近远郊休闲度假型 生态住宅 将成为另一个主力形态 近远郊兼有休闲度假功能的居家别墅 实际上是居家别墅向休闲度假别墅的过渡形式 是满足消费者低价位购买和 享受别墅消费的特殊产品 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 20 高 品 质的 近郊居家 生态住宅 是目前竞争最激烈的一个市场 纯休 闲度假 住宅的 竞争强度较小 但需求刚刚兴起 此类住宅 项目的成 功 最终还是取决于具体的交通 环境景观等开发条件 以及竞争条件和需求条 件 2 昆明休闲度假生态住宅板块分析 昆明休闲度假生态住宅市场经过近几年的快速发展 在空间分布上呈现 出 滇池 昆石路 西山 世博园 金殿 四大板块 1 滇池 板块 未来 滇池 板块受滇池保护土地供应量有限的影响 发展潜力有限 2 昆石路 板块 昆石路 板块多为高速公路出口 开发余地不足 3 西山 板块 西山 板块为眠山阻隔 且多为工厂 污染较大 4 世博园 金殿 板块 世博园 金殿 板块将是昆明休闲度假生态住宅的主要供应区域 发 展空间巨大 而 野鸭湖山水假日城 正处于该板块内 有较大的升值 空间 3 项目所在区域竞争 分析 野鸭湖未来的定位和发展将与世博城 东盟使馆区 高天流云 阳光高 尔夫 野生动物园 新机场形成相互呼应的局面 推动区域真正形成 世博园 新机场 经济带 金殿 世博园片区交通条件成熟 加之 拥有悠久的人文历史 森林覆盖率高 空气清新 成为继滇池之后又一个适 宜开发高档物业的区域 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 21 目前区域内随着阳光高尔夫的投入使用 高天流云 世博IN 家园 等高档物业的推广 野鸭湖所处区域高档地产逐步升温已炒热 区域板块逐 步形成 为野鸭湖项目的推出提供了良好的区域环境 金殿 世博园都是全国知名的风景名胜区 旅游人数较多 具备开发高 端生态住宅产品的基础 区域良好的自然条件能够支撑生态住宅 项目 的开发 目前区域所开发的世博IN 家园 高天流云 阳光高尔夫等项目 都定位为高端市场 这些高端项目都将目标瞄准了外地市场和本地少量的高 端购买群体 它们的推出将逐步为金殿 野鸭湖区域打造一种良好 的生态 物业区域的氛围 提高区域的社会美誉度 使区域逐步成为高端物业 和富人的聚居区域 从而为本项目的开发提供良好市场氛围 现该 区域内中端 生态住宅产品基本空白 这样为野鸭湖项目提供了一 个比较适合的市场切入点 三三 项项目目开开发发经经营营的的S SO OW WT T 分分析析 1 优势 1 政策支持 云南省旅游小镇的发展政策及 十一五 规划对 于建设新农村的政策为项目发展提供了政策上的支持 使得野鸭湖项目在 审批 土地储备 水利 电力 道路 管网等基础设施以及林业 环保 等各方面得到了政府相关部门的大力支持 云南省政府在2005 年 10 月向各级政府部门下发题为 云南省 人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见 的 151 号文件 其中除阐述建设旅游小镇对云南省经济发展的重要意义外 还对各级政府部 门促进本计划的措施做出了具体安排 其中包括下列几个重点 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 22 小镇建设所需土地计划和审批纳入市城镇建设用地连动了用地管理 并提供优先审批安排 推进城镇化进程 培育旅游产业和农业产业的税收优惠政策 让参 与小城镇建设的企业享受更多的政策扶持 为推进旅游小镇开发 从全省项目贴息资金 旅游市场开拓资金和 城镇规划资金中安排一定额度 专门用于旅游小镇开发建设项目补 贴 除 11 个保护提升性 27 个规划准备型项目外 野鸭湖假日小镇属于 22 个 开发建设型旅游小镇 之一 2006 年 2 月 21 日 中共中央发布了 中共中央国务院关于推进 社会主义新农村建设的若干意见 明确提出了按照 生产发展 生活 宽裕 乡风文明 村容整洁 管理民主 的要求 协调推进农村经济建 设 政治建设 文化建设 社会建设和党的建设 野鸭湖已被昆明市 盘龙区列为社会主义新农村建设试点 城乡 一体化建设主导由单一的政府主导转变为政府与企业共同推动 政府主要负 责制定有关规定 对新农村的建设进行立项与审批 完成征地手续 参 加基础设施建设投资及新村建设 农民搬迁等工作 2 交通条件 野鸭湖 山水 假日 城 位于昆明市区东北部十五 公里 的双龙乡 邻近天生坝水库 地 处世博园 金殿 野生动物 园与昆明新机场之间 离高速公路较近 新昆明规划 昆明新机场航空 城规划建设使 野鸭湖 山水 假日 城 所在区域成为连接昆明市主城和空港 新城的走廊地带 在交通条件上具备较好优势 具体交通条件 第一 2007 年 现有的金浑路将由目前的7 米 路宽扩建为15 米 路宽 第二 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 23 市政规划东绕城线预计将于2007 年年 初 通车 从东绕城线出口到野鸭湖 湖区距离仅2 5 公里 左右 第 三 连接主城和空港新城的机场专用道 距 离野鸭湖较近 目前正在筹备中 预计将于2008 年左右建成 昆 明 空港新城 的建成将极大的促进野鸭湖片区经济和社会的发展 第 四 规划中的轻轨建设 以主城为中心 上半部分连接野鸭湖所在东北片区 下 半部分连接滇池片区 轻轨的建设将带动沿线区域经济及城市的大幅度发展 扩大城市的空间范围 野鸭湖项目将由现在的 郊区 项目变为 城 市 高品质项目 在东绕城线建成并与金浑公路 昆曲高速相交后 加上新机场高速 轻 轨的建设 金殿 野鸭湖片区将拥有5 条不同等级的公路构成便捷 的 交通网络 野鸭湖片区交通将成为 昆明周边区域中最好的区域之一 3 规模 整个 野鸭湖 小镇 总占地面积约25000 亩 建设 规划 用 地约 7500 亩 它的建成将融合新农村建设 生态住宅 野外旅游 会议 运动康体等可持续发展的产业为一体的大规模生态小镇 其中 目前 取得的837 亩地块 规划 容积率1 2 绿地率 55 功能规划为 运 动休闲旅游 社区商业 教育 生态度假住宅 基础设施等 后续土地正在储备过程中 地块功能规划为 生态住宅 国际会议 度假 中心 旅游小镇中心商业 生态运动公园 教育 服务设施 基础 设施 等 其中约有500 亩地块功能规划为城乡一体化 社会主义新农村 住宅 旅游街 区 体验农区 基础设施 等 4 自然景观 野鸭湖 山水 假日 城 项目开发以现野鸭湖旅游度 假区为基础 区域内及周边属浅丘陵地带 基本为坡地 台地和谷地 森林 覆盖率高达70 野鸭湖天生坝是区域内最大的水库 面积180 亩 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 24 镶嵌于万亩森林中 山水交融的特点得到充分体现 从山景的观赏性 层次 的物理空间的变幻性 自然植被的完整性 山水的相依相衬来看 野鸭湖项 目所在的金殿蜒野鸭湖片区更协调 总体上强于昆明周边可类比区域 5 创新水平 集合目前市场上大部分楼盘的成熟创新点为一身 如 简洁立面 小平屋顶 大客厅开间 共享花庭 阳光房 全屋观景露台 中 层入户结构 全新外墙面保温材料 太阳能保温系统 地弹式道闸 带提示 语音信息提示的对讲系统 及完备的户内安防系统等 6 开发商品牌 云南 百大房地产有限公司作为本项目的开发主体 曾 先后成功开发了国际花园 博园世家 富春花园 望湖雅筑 钻石豪 苑 新东寺人家西寺阁 碧云雅居 晨曦街洋房 等住宅项目 同时也作 为昆明商业地产的开拓者 开发了新纪元产权商场 C 座家电商场 昆 明走廊 百大金地等商业项目 具备房地产开发二级资质 累计开发 建筑面积40 多万平方米 开发住宅总套数3000 余套 获得了消费者 及房地产界同行的一致好评 目前在昆明及省内市场均积累了较好的品牌 声誉 2 劣势 该地块地形地貌复杂 基础设施薄弱 3 机会 1 城市规划 野鸭湖 旅游 小镇经多年建设 具备了必要的旅游基 础设施 该区域定位为新昆明 新盘龙 新市镇 新生活的假日小镇 2005 年被列为云南省开发建设型旅游 小城镇建设项目 2 区域发展 2006 年 4 月 10 日 双龙乡政府和昆百大集团签订 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 25 了双龙乡野鸭湖假日小镇建设项目投资意向协议 项目规划拟建为休闲与文 化风情小镇 五年后建成昆明最大的生态型休闲度假及 生活的新城 镇 3 野鸭湖区距空港新城仅4 公里 区位条件优越 同时相对其他 片区来说 野鸭湖片区具备得天独厚的自然生态景观资源 有较高的知名度 和品牌效应 随着空港新城的建设 将带动周边经济多元化发展 2 4 4 威胁 宏观 政策打压 由于国内房价增长过快 国家以出台一系列政策法规压 制房价过高 四四 野野鸭鸭湖湖 项项目目定定 位位 1 目标市场定位 1 根据市场调研资料表明 野鸭湖住宅的客户年龄主要在35 岁以上 占比达到79 其中年龄在35 44 岁之间的客户 占比 47 是本项目消费最大的一个群体 其次是年龄在45 岁以上客户占 比 32 26 34 岁之间的客户占比21 2 客户职业 中等收入的工薪阶层占75 以上 3 客户学历 高中 大学 4 客户来源 客户来源范围比较大 但仍主要集中在昆明市区内 其 成交客户主要来源于昆明市的客户相对较多 同时还有外省客户 北京 上海 浙江 广西 山东等地 也有地州客户 个旧 5 对于外省市场 包括海归 华侨市场 项目也具备一定的吸 引力 首先 项目位于气候非常好的云南 拥有得天独厚的自然资源 本身 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 26 具备 生态住宅 类项目非常优势的天然条件 再次 云南省政府对外营销也 因昆明具备的自然资源及气候条件 大力提倡 住在昆明 6 主要消费群 1 行政企事业单位收入稳定的人群 2 高校 科研院所高级职称人士 3 医生 律师 文艺工作者 经纪人 职业经理人等高收入人群 4 民营或私营企业家或个体业主 5 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 7 购买目的依次为 纯自住 自住兼投资型 其它 2 项目 开发模式 定位 20 世纪 90 年代 起是 昆明旅游业的大发展时期 昆明旅游业实现了 产业化发展 规模迅速扩大 影响显著提升 树立了昆明旅游业的良好形象 同时 昆明旅游产业也 存在 着 旅游产品的品种单一 产业吸聚能力较差 产业发展观念落后等问题 要改变现状 只有对昆明旅游产业进行 二次创业 围绕 居住在昆明 休闲在昆明 养生在昆明 体验在昆明 这个主题 推动昆明旅游产业从单一的 观光 型向 观光 休闲 度 假 康体会展 商务 复合型 转变 野鸭湖山水假日小镇正是顺应昆明旅游产业的需求 响应政府建设新 农村的号召 倡导 交通主导 产业主导 和 郊区转型 的郊区化 大盘模式 总体定位为旅游度假型新市镇建设 整个小镇将融合新农村建设 生态 住宅 野外旅游 会议 运动康体等可持续发展的产业 以 中 国假日昆明生活 为主题概念 小镇建成后 将成为人口相对集中 产业 完备 市镇自成体系又和城市配套相互补充完善 农村城镇经济融合的二 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 27 元 结构的新型市镇 3 野鸭湖山水假日小镇主题定位方向 1 昆明市郊新型的运动体验型旅游度假区 2 昆明市郊新型的生态休闲度假居所 3 新空港现代会议会展和商贸服务的配套区 4 新农村建设 示 范区和 民俗文化体验区 4 项目产品的市场定位 随着别墅政策的限制和别墅用地的减少 在消费者的主观上造成一种消 费刺激 汽车进入家庭的速度加快 有车家庭逐年攀升 休休闲闲度度假假别别 墅墅 的潜在消费群也在逐年增加 潜在消费群对休闲度假别墅乃至别墅的需 求心理和消费意识的不断 成熟 潜在消费群意识的提升 以及野鸭湖生态 旅游区的整体开发效应 将带来野鸭湖休闲度假别墅的需求还将在未来几年 内继续扩大 五五 项项目目第第一一批批8 83 36 6 亩亩土土地地项项目目产产品品定定位位 1 产品形态定位 如前所述 近远郊休闲度假型生态住宅将成为生态住宅的 另一个主力 形态 结合目前休闲住宅的市场状况及区域内供给状况 近远郊兼有 休闲度假功能的居家别墅具有市场需求强度强 但竞争强度弱的特点 野鸭湖项目第一批土地项目定位为远郊兼具有休闲度假功能及居家功能的中 端生态住宅产品 市场定位分析模型市场定位分析模型 黄金项目 冒险项目 需求大 竞争小 需求大 竞争强 鸡肋项目 瞎子项目 需求小 竞争弱 需求小 竞争强 弱 竞争强度 强 强 需求强度 弱 居家生活型别墅 高尔夫投资别墅纯休闲度假别墅 居家 休闲度假别 墅 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 28 2 物业形态定位 1 物业形态 定位 策略 集束产品 单一化 的别墅产品只能满足未来市场 某一类 的消费需求 如果为了满足这一部分需求 单一性 地生产和提供这类产品 则未来 的不确定性风险很难控制和把握 为了使市场风险得到最大的控制和分散 就必须具有前瞻性地来思考和确定相应的 产品类型的组合 形成集 束产品 因此 适当的 混合的 多元化 产品可以使我们的市场风险 得到最大的控制和分散 集束产品 的 优势表现在 一是可以较好地适应 多元化 的市 场需求 同时也能很好地化解和分散项目 超大规模 的问题 二是对 城市发展的 前瞻性 具有一定的把握 充分相信未来 乡村变成城市 的发展趋势是一定会出现的 那么 第二居所 成为 第一居所 也 是可以预期的 2 各物业形态市场接受度 从目前昆明市场的类比楼盘及同区域楼盘的销售情况来看 独立 双拼 联排及叠加住宅是适合于 昆明休闲度假住宅开发的物业形态 而从各 个项目的销售情况来看 同区域内项目联排 叠加物业具有较高的市场接受 野鸭湖山水假日城 项目可行性研究报告 29 度 同定位类项目独立及双拼物业具有较高的市场接受度 如下表 区域区域 项目名项目名 称称 供应套供应套 数数 产品形产品形 式式 面积区间面积区间 销售均销售均 价价 总价区间总价区间已销售已销售 公园道公园道 一号一号 530 联排 叠加 160 330500068 198 100 世博生世博生 态态 城二城二 期期 121 独立 联排 200 5007200138 250100 高天流高天流 云云 57独栋300 40010000300 40087 同区域同区域 内近远内近远 郊别墅郊别墅 项目项目 智者的智者的 山丘山丘 1200 独立 联排 90 300 未开盘 西山别西山别 墅三期墅三期 57独栋200 450510090 20087 经典墅经典墅 一二期一二期 250独 双176 346250040 10095 同定位同定位 项目项目 领东紫领东紫 郡郡 199联 双214 300398060 15050 3 野鸭湖项目第一批土地 项目物业类型选择 野鸭湖 第一批土地项目将通过项目产品延展和组合 逐步形成以双拼 和联排为主 独立别墅 叠加别墅为辅助的产品体系 逐步形成以居住为中 心 以商业 休闲 生活基本配套设施为支撑的远郊型小城镇 打造成为野 鸭湖