房地产营改增培训ppt课件

南通天山置业有限公司营改增税收政策内部培训 2016年5月7日 2020 4 23 2 营改增企业的增值税计税方法及税率 增值税的计税方法 包括一般计税方法和简易计税方法一 一般计税方法一般计税方法的应纳税额 是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额 应纳税额计算公式 应纳税额 当期销项税额 当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时 其不足部分可以结转下期继续抵扣 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税二 简易计税方法简易计税方法的应纳税额 是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额 不得抵扣进项税额 2020 4 23 3 营改增企业的增值税计税方法及税率 应纳税额计算公式 应纳税额 销售额 征收率三 税率 征收率1 纳税人销售或者进口货物 提供加工 修理修配劳务 有形动产租赁服务 除 增值税暂行条例 第二条第 二 项 第 三 项规定外 税率为17 2 纳税人销售或者进口 增值税暂行条例 第二条第 二 项 财税 2009 9号文件第一条规定的货物 税率为13 3 纳税人提供交通运输 邮政 基础电信 建筑 不动产租赁服务 销售不动产 转让土地使用权 税率为11 2020 4 23 4 营改增企业的增值税计税方法及税率 4 纳税人销售财税 2009 9号文件第二条第三款 第四款 第四条规定的货物 增值税征收率为3 5 纳税人销售财税 2009 9号文件第二条第一款 第二款规定的货物 依照3 征收率减按2 征收增值税 6 一般纳税人提供选择适用简易计税方法的建筑劳务 增值税征收率为3 7 一般纳税人销售选择适用简易计税方法的不动产 增值税征收率为5 8 纳税人发生除上述规定外的应税行为 税率为6 9 小规模纳税人增值税征收率为3 小规模纳税人发生应税行为 购买方索取增值税专用发票的 可以向主管税务机关申请代开 2020 4 23 5 房地产开发企业营改增后计税方法 一 一般纳税人的房地产开发企业销售不动产应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准 500万元 的纳税人为一般纳税人房地产开发企业原则上适用增值税一般计税方法 一 增值税一般计税方法计税房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目 适用一般计税方法计税 按照取得的全部价款和价外费用 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额 销售额的计算公式如下 销售额 全部价款和价外费用 当期允许扣除的土地价款 1 11 2020 4 23 6 房地产开发企业营改增后计税方法 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算 当期允许扣除的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积 房地产项目可供销售建筑面积 支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积 是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积 房地产项目可供销售建筑面积 是指房地产项目可以出售的总建筑面积 不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积 支付的土地价款 是指向政府 土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款 2020 4 23 7 房地产开发企业营改增后计税方法 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款 应当取得省级以上 含省级 财政部门监 印 制的财政票据 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况 扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目 应在收到预收款时按照3 的预征率预缴增值税 应预缴税款按照以下公式计算 应预缴税款 预收款 1 适用税率或征收率 3 二 可以选择适用简易计税方法1 销售2016年4月30日前取得的不动产 2020 4 23 8 房地产开发企业营改增后计税方法 1 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得 不含自建 的不动产 可以选择适用简易计税方法计税 以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 按照5 的征收率计算应纳税额 纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款 向机构所在地主管国税机关申报纳税 应预缴税款 全部价款和价外费用 不动产购置原价或者取得不动产时的作价 1 5 5 所称取得的不动产 包括以直接购买 接受捐赠 接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产 2020 4 23 9 房地产开发企业营改增后计税方法 2 一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产 可以选择适用简易计税方法计税 以取得的全部价款和价外费用为销售额 按照5 的征收率计算应纳税额 纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款 向机构所在地主管国税机关申报纳税 3 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目 可以选择适用简易计税方法按照5 的征收率计税 一经选择简易计税方法计税的 36个月内不得变更为一般计税方法计税 房地产老项目 是指 2020 4 23 10 房地产开发企业营改增后计税方法 建筑工程施工许可证 注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目 建筑工程施工许可证 未注明合同开工日期或者未取得 建筑工程施工许可证 但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目 三 一般纳税人出租不动产 按照以下规定缴纳增值税 1 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产 可以选择适用简易计税方法 按照5 的征收率计算应纳税额 2020 4 23 11 房地产开发企业营改增后计税方法 不动产所在地与机构所在地在同一县 市 区 的 纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税 纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的 除个人出租住房外 按照以下公式计算应缴税款 应缴税款 含税销售额 1 5 5 2 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产 适用一般计税方法计税 不动产所在地与机构所在地不在同一县 市 区 的 纳税人应按照3 的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款 向机构所在地主管国税机关申报纳税 2020 4 23 12 房地产开发企业营改增后计税方法 不动产所在地与机构所在地在同一县 市 区 的 纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税 纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的 按照以下公式计算应预缴税款 应预缴税款 含税销售额 1 11 3 2020 4 23 13 施工企业营改增后计税方法 一般纳税人的建筑施工企业增值税计税方法 一 一般计税方法应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准 500万元 的纳税人为一般纳税人建筑业原则上适用增值税一般计税方法二 简易计税方法1 一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务 可以选择适用简易计税方法计税 以清包工方式提供建筑服务 是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料 并收取人工费 管理费或者其他费用的建筑服务 2020 4 23 14 施工企业营改增后计税方法 2 一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务 可以选择适用简易计税方法计税 利 税负固定 核算相对简单 弊 缺乏竞争力 建设方认可是关键 是智力的较量 甲供工程 是指全部或部分设备 材料 动力由工程发包方自行采购的建筑工程 3 一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务 可以选择适用简易计税方法计税 建筑工程老项目 是指 1 建筑工程施工许可证 注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目 2 未取得 建筑工程施工许可证 的 建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目 2020 4 23 15 施工企业营改增后计税方法 3 建筑工程施工许可证 未注明合同开工日期 但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的的建筑工程项目 2020 4 23 16 增值税进项税额的抵扣规定 进项税额 是指纳税人购进货物 加工修理修配劳务 服务 无形资产或者不动产 支付或者负担的增值税额 一 下列进项税额准予从销项税额中抵扣 1 从销售方取得的增值税专用发票 含税控机动车销售统一发票 下同 上注明的增值税额 2 从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额 3 从境外单位或者个人购进服务 无形资产或者不动产 自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额 二 进项税额抵扣的规定 2020 4 23 17 增值税进项税额的抵扣规定 1 一般规定 1 纳税人购进货物或应税劳务 支付运输费用 所支付款项的单位 必须与开具抵扣凭证的销货单位 提供劳务的单位一致 才能够申报抵扣进项税额 否则不予抵扣 2 用于抵扣增值税进项税额的专用发票应经税务机关认证相符 3 增值税一般纳税人取得的增值税专用发票 应在开具之日起180日内到税务机关办理认证 并在认证通过的次月申报期内 向主管税务机关申报抵扣进项税额2 营改增试点纳税人的规定 2020 4 23 18 增值税进项税额的抵扣规定 适用一般计税方法的试点纳税人 2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程 其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣 第一年抵扣比例为60 第二年抵扣比例为40 取得不动产 包括以直接购买 接受捐赠 接受投资入股 自建以及抵债等各种形式取得不动产 不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物 构筑物 其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定 三 不得从销项税额中抵扣的进项税额 2020 4 23 19 增值税进项税额的抵扣规定 1 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律 行政法规或者国家税务总局有关规定的 其进项税额不得从销项税额中抵扣 增值税扣税凭证 是指增值税专用发票 海关进口增值税专用缴款书和完税凭证 2 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣 1 用于简易计税方法计税项目 免征增值税项目 集体福利或者个人消费的购进货物 加工修理修配劳务 服务 无形资产和不动产 其中涉及的固定资产 无形资产 不动产 仅指专用于上述项目的固定资产 无形资产 不动产 2020 4 23 20 增值税进项税额的抵扣规定 纳税人的交际应酬消费属于个人消费 2 非正常损失的购进货物 以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务 3 购进的旅客运输服务 贷款服务 餐饮服务 居民日常服务和娱乐服务 非正常损失 是指因管理不善造成货物被盗 丢失 霉烂变质 以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收 销毁 拆除的情形 4 纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费 手续费 咨询费等费用 其进项税额不得从销项税额中抵扣 2020 4 23 21 增值税进项税额的抵扣规定 3 无法划分不得抵扣进项税额的处理一般纳税人销售自行开发的房地产项目 兼有一般计税方法计税 简易计税方法计税 免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的 应以 建筑工程施工许可证 注明的 建设规模 为依据进行划分 不得抵扣的进项税额 当期无法划分的全部进项税额 简易计税 免税房地产项目建设规模 房地产项目总建设规模 2020 4 23 22 新版增值税专用发票票样 2020 4 23 23 增值税发票 一 增值税专用发票1 专用发票 是增值税一般纳税人销售货物或者提供应税劳务开具的发票 是购买方支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣增值税进项税额的凭证 增值税专用发票对于货物的销售方或应税劳务的提供方 形成的是增值税销项税额 也是其向货物购买方或劳务接受方收取款项的凭据 增值税专用发票中的 税额 对于货物的销售方来说 是增值税的 销项税额 而对于货物的购买方来说 是可以抵扣的增值税 进项税额 如若该企业购入货物时取得的是增值税普通发票 则不可以抵扣增值税进项税额 2020 4 23 24 增值税发票 2 增值税专用发票的联次专用发票由基本联次或者基本联次附加其他联次构成 基本联次为三联 发票联 抵扣联和记账联 发票联 作为购买方核算采购成本和增值税进项税额的记账凭证抵扣联 作为购买方报送主管税务机关认证和留存备查的凭证记账联 作为销售方核算销售收入和增值税销项税额的记账凭证3 一般纳税人应通过增值税防伪税控系统使用专用发票 使用 包括领购 开具 缴销 认证纸质专用发票及其相应的数据电文 2020 4 23 25 增值税发票 二 增值税普通发票增值税普通发票是指纳税人取得增值税应税收入 开具的除增值税专用发票以外的纳税人使用的其他发票 1 增值税普通发票普通发票是指在购销商品 提供或接受服务以及从事其他经营活动中 所开具和收取的收付款凭证 它是相对于增值税专用发票而言的 即任何单位和个人在购销商品 提供或接受服务以及从事其他经营活动中 除增值税一般纳税人开具和收取的增值税专用发票之外 所开具和收取的各种收付款凭证均为普通发票 一般纳税人开具的普通发票纳入增值税防伪税控系统开具和管理 2020 4 23 26 增值税发票 2 增值税电子发票电子发票是信息时代的产物 同普通发票一样 采用税务局统一发放的形式给商家使用 发票号码采用全国统一编码 采用统一防伪技术 分配给商家 在电子发票上附有税务局电子签名机制 增值税发票系统升级版电子发票 是指通过增值税发票系统升级版开具的电子增值税普通发票届时 全国电子增值税普通发票将实现统一系统开具 统一票样 统一技术 业务标准 便于纳税人使用 系统推行到位后将使假发票难以立足 2020 4 23 27 增值税发票 三 发票的开具一般纳税人销售自行开发的房地产项目 自行开具增值税发票 一般纳税人销售自行开发的房地产项目 其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款 未开具营业税发票的 可以开具增值税普通发票 不得开具增值税专用发票 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目 不得开具增值税专用发票 2020 4 23 28 增值税防伪税控系统 1 增值税防伪税控系统防伪税控系统 是指经国务院同意推行的 使用专用设备和通用设备 运用数字密码和电子存储技术管理专用发票的计算机管理系统 专用设备 是指金税卡 IC卡 读卡器和其他设备 通用设备 是指计算机 打印机 扫描器具和其他设备 金税卡 是插入计算机内的一块智能PCI卡 是增值税专用发票防伪系统的核心 其主要功能有 加密 解密功能部件 能将发票上的七个重要数据 发票代码 发票号码 开票日期 付款方税号 金额 税额 收款方税号 加密生成84位或108位的电子密码 2020 4 23 29 增值税防伪税控系统 同时 金税卡上集成税控黑匣子 税控黑匣子中含有大容量的存贮器 企业开具的发票数据被逐票存储于存贮器中 2 增值税发票系统升级版国家税务总局关于全面推行增值税发票系统升级版有关问题的公告 国家税务总局公告2015年第19号 明确 自2015年1月1日起对新认定的增值税一般纳税人和新办小规模纳税人推行了增值税发票系统升级版 并自2015年4月1日起在全国范围分步全面推行增值税发票系统升级版 2020 4 23 30 增值税防伪税控系统 增值税发票系统升级版是对增值税防伪税控系统 货物运输业增值税专用发票税控系统 稽核系统以及税务数字证书系统等进行整合升级完善 实现纳税人经过税务数字证书安全认证 加密开具的发票数据 通过互联网实时上传税务机关 生成增值税发票电子底账 作为纳税申报 发票数据查验以及税源管理 数据分析利用的依据 购买材料应保持票实一致 包括规格 型号 推行增值税发票系统升级版目的是实现 一个系统两个覆盖 一个系统 即增值税发票系统升级版 两个覆盖 即覆盖所有增值税纳税人 包括一般纳税人 小规模纳税人 覆盖所有发票 包括增值税专用发票和普通发票 2020 4 23 31 增值税专用发票的认证 增值税发票认证 指通过增值税发票税控系统对增值税发票所包含的数据加以识别 确认 纳税人通过增值税发票税控系统开具发票时 系统会自动将发票上的开票日期 发票号码 发票代码 购买方纳税人识别号 销售方纳税人识别号 金额和税额等要素 经过加密形成防伪电子密文打印在发票上 认证时 税务机关利用扫描仪采集发票上的密文和明文图像 或由纳税人自行采集发票电子信息传送至税务机关 通过认证系统对密文解密还原 再与发票明文比对 比对一致则通过认证 2020 4 23 32 增值税专用发票的认证 一 增值税专用发票认证的一般政策规定 1 用于抵扣增值税进项税额的专用发票应经税务机关认证相符 认证相符的专用发票应作为购买方的记账凭证 不得退还销售方 解读 1 企业取得增值税专用发票 并不意味着可以抵扣增值税 只有认证相符的增值税专用发票 才可能作为抵扣的凭证 认证相符 是指纳税人识别号无误 专用发票所列密文解译后与明文一致 2020 4 23 33 增值税专用发票的认证 增值税专用发票的比对和认证主要通过增值税专用发票 抵扣联 进行 纳税人可以报送主管税务机关认证 也可通过扫描器具在网上认证 2 增值税专用发票经认证相符后 不得再退还给销售方 如出现销货退回 开票有误 销售折让等须冲减销项税额情形的 必须根据规定开具红字增值税专用发票2 经认证 有下列情形之一的 不得作为增值税进项税额的抵扣凭证 税务机关退还原件 购买方可要求销售方重新开具专用发票 1 无法认证 2020 4 23 34 增值税专用发票的认证 无法认证 是指专用发票所列密文或者明文不能辨认 无法产生认证结果 2 纳税人识别号认证不符 纳税人识别号认证不符 是指专用发票所列购买方纳税人识别号有误 3 专用发票代码 号码认证不符 专用发票代码 号码认证不符 是指专用发票所列密文解译后与明文的代码或者号码不一致 3 经认证 有下列情形之一的 暂不得作为增值税进项税额的抵扣凭证 税务机关扣留原件 查明原因 分别情况进行处理 2020 4 23 35 增值税专用发票的认证 1 重复认证 重复认证 是指已经认证相符的同一张专用发票再次认证 2 密文有误 密文有误 是指专用发票所列密文无法解译 3 认证不符 认证不符 是指纳税人识别号有误 或者专用发票所列密文解译后与明文不一致 4 列为失控专用发票 列为失控专用发票 是指认证时的专用发票已被登记为失控专用发票 2020 4 23 36 增值税专用发票的违法成本 虚开增值税专用发票的 构成虚开增值税专用发票罪 一 虚开增值税专用发票的情形 1 没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人 为自己 让他人为自己 介绍他人开具增值税专用发票 2 有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人 为自己 让他人为自己 介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票 3 进行了实际经营活动 但让他人为自己代开增值税专用发票 2020 4 23 37 增值税专用发票的违法成本 二 虚开增值税专用发票的定罪 单位犯虚开增值税专用发票之罪的 对单位判处罚金 并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员 按以下规定处理 1 虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5000元以上的 处三年以下有期徒刑或者拘役 并处二万元以上二十万元以下罚金 房地产开发企业一般纳税人虚开房地产业增值税专用发票价税合计金额100909 09元 或让他人为自己虚开建筑业增值税专用发票票价税合计金额100909 09元或货物销售增值税专用发票票价税合计金额68823 53元 2020 4 23 38 增值税专用发票的违法成本 2 虚开税款数额10万元以上的 或因虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5万元以上的 处三年以上十年以下有期徒刑 并处五万元以上五十万元以下罚金 房地产企业一般纳税人虚开房地产业增值税专用发票价税合计金额1009090 91元 或让他人为自己虚开建筑业增值税专用发票价税合计金额1009090 91元或货物销售增值税专用发票票价税合计金额688235 29元 3 虚开税款数额50万元以上的 或因虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取30万元以上的 处十年以上有期徒刑或者无期徒刑 并处没收财产 2020 4 23 39 增值税专用发票的违法成本 房地产开发企业一般纳税人虚开房地产业增值税专用发票价税合计金额5045454 55元 或让他人为自己虚开建筑业增值税专用发票价税合计金额5045454 55元或货物销售增值税专用发票票价税合计金额3441176 47元 4 利用虚开的增值税专用发票实际抵扣税款或者骗取出口退税100万元以上的 或造成国家税款损失50万元以上并且在侦查终结前仍无法追回的 处无期徒刑 并处没收财产 房地产开发企业一般纳税人虚开房地产业增值税专用发票价税合计金额10090909 09元 或让他人为自己虚开建筑业增值税专用发票价税合计金额10090909 09元或货物销售增值税专用发票票价税合计金额6882352 94元 2020 4 23 40 增值税专用发票的管理 一 增值税专用发票作废的规定1 一般纳税人在开具专用发票当月 发生销货退回 开票有误等情形 收到退回的发票联 抵扣联符合作废条件的 按作废处理 开具时发现有误的 可即时作废 2 作废专用发票须在防伪税控系统中将相应的数据电文按 作废 处理 在纸质专用发票 含未打印的专用发票 各联次上注明 作废 字样 全联次留存 3 同时具有下列情形的 为规定的作废条件 1 收到退回的发票联 抵扣联时间未超过销售方开票当月 2 销售方未抄税并且未记账 2020 4 23 41 增值税专用发票的管理 3 购买方未认证或者认证结果为 纳税人识别号认证不符 专用发票代码 号码认证不符 一般纳税人开具增值税专用发票后 发生销货退回 开票有误 应税服务中止以及发票抵扣联 发票联均无法认证等情形但不符合作废条件 或者因销货部分退回及发生销售折让 应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票 未按照规定开具红字增值税专用发票的 不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额 2020 4 23 42 增值税专用发票的管理 二 红字增值税专用发票的开具一般纳税人开具增值税专用发票后 需要开具红字专用发票的 暂按以下方法处理 1 专用发票已交付购买方的 购买方可在增值税发票系统升级版中填开并上传 开具红字增值税专用发票信息表 以下简称 信息表 2 主管税务机关通过网络接收纳税人上传的 信息表 系统自动校验通过后 生成带有 红字发票信息表编号 的 信息表 并将信息同步至纳税人端系统3 销售方凭税务机关系统校验通过的 信息表 开具红字专用发票 在增值税发票系统升级版中以销项负数开具 红字专用发票应与 信息表 一一对应 2020 4 23 43 增值税专用发票的管理 三 增值税专用发票丢失的处理1 一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联 1 如果丢失前已认证相符的 购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的 丢失增值税专用发票已报税证明单 经购买方主管税务机关审核同意后 可作为增值税进项税额的抵扣凭证 2 如果丢失前未认证的 购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件到主管税务机关进行认证 认证相符的凭该专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的 丢失增值税专用发票已报税证明单 经购买方主管税务机关审核同意后 可作为增值税进项税额的抵扣凭证 2020 4 23 44 增值税专用发票的管理 2 一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联 1 如果丢失前已认证相符的 可使用专用发票发票联复印件留存备查 2 如果丢失前未认证的 可使用专用发票发票联到主管税务机关认证 专用发票发票联复印件留存备查 3 一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联 可将专用发票抵扣联作为记账凭证 专用发票抵扣联复印件留存备查 4 专用发票抵扣联无法认证的 可使用专用发票发票联到主管税务机关认证 专用发票发票联复印件留存备查