房产测绘(房产测绘上岗证培训)(压缩)ppt课件

浙江省房屋建筑面积测算实施细则 试行 说明细则在全省范围内试行已四年 我省房产测绘执行的主要标准依据是 房产测量规范 和本细则 2008年 省房产测绘主管部门对细则的执行情况进行了调研 2009年 2010年省房产测绘主管部门对全省11个地市进行了房产测绘监督检查 掌握我省房产测绘成果质量情况 2011年将细则进行修订完善 本次培训中 在讲解细则的基础上 提出了细则修订的方向 与大家共同探讨 目录一 浙江省建设厅浙江省测绘局关于印发的通知 浙建房 2007 51号 二 浙江省房屋建筑面积测算实施细则 试行 1总则 12术语 13一般规定 64房屋建筑面积测算规则 95共有建筑面积的测算 146附则 17 建议目录中增加附录 1 浙江省房屋建筑面积测绘成果书 示范文本 2 浙江省房产测绘合同 示范文本 浙建房 2001 130号文件已废止 不能用作测绘依据 建住房 2002 74号文件仍在沿用 1 总则1 1目的和依据为了规范房屋建筑面积的测算 依据 房产测量规范 GB T17986 2000 和国家有关规定 并结合我省实际 制定本细则 1 2适用范围本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算 说明总则规定了本细则制定依据 实施范围及被实施的主体 总则含义 国家标准是细则制定的主要依据 国家有关规定是指住建部以上发布的规定 被实施的主体是 适用于全部的房屋 包括城镇和农村 2 术语术语指各学科中的专门用语 术语可以是词 可以是词组 用来正确标记各个专门领域中的事物 现象 特性 关系和过程 术语的基本特征有 专业性 术语表达各个专业的特殊概念 通行范围有限 使用的人较少 科学性 术语的语义范围准确 与类似的概念相区别 单义性 术语在某一特定专业范围具有单义性 少数术语属于两个或更多专业 系统性 在一门科学中 每个术语的地位只有在这一专业的整个概念系统中才能加以确定 房产测量规范中没有术语 为了准确理解各条款含义以便操作 细则中用较多的篇幅对相关对象进行了定义 细则中术语可能与其它标准的定义有不一致之处 细则是位于房产测绘立场对相关对象作清晰的认识 2 1房屋及组成 指人工建造 并供人居住 工作 娱乐 储藏物品 纪念或进行其它活动的空间场所 一般由基础 墙 门 窗 柱 梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑 房屋包括主体房屋 房屋附属设施和房屋围护物 主体房屋包括普通房屋 地下室等建筑物 房屋附属设施包括廊 阳台 门 室外楼梯 台阶等 房屋围护物包括围墙 栅栏 栏杆等 建议 房屋附属设施位于房屋主体结构之外 包括廊 阳台 飘窗 室外楼梯 台阶 露台等 房屋的围护物包括墙体 门 窗等 房屋概念与相关标准比较 明确了和人们的生活生产活动紧密联系 建筑物包括房屋和构筑物 构筑物不属房屋建筑面积计算范围 房屋的外延为 房屋包括主体房屋 房屋附属设施和房屋围护物 2 1说明 房屋主体结构指房屋中 由组成结构的梁 板 柱等主要构件相互连接而构成的 形成能承载房屋荷载的空间体系 主体结构必须具有符合技术要求的强度 韧性 稳定性 以确保承受房屋本身及其附属设施的各种荷载 如 房屋框架 柱 承重墙 梁等 2 2房屋面积测算 指房屋各层水平面积的测量与计算 包括房屋建筑面积及其套内建筑面积 共有建筑面积 房屋产权面积 房屋使用面积等的测量与计算 建议 房屋各层水平投影面积的测量与计算 包括房屋建筑面积 成套房屋的套内建筑面积 房屋共有建筑面积 房屋产权面积 房屋使用面积等的测量与计算 2 2说明 房屋面积是各层水平面积 水平面积是柱状三维体中截面积最小且唯一的面积 的测量与计算 水平面积是通过水平投影得来的 水平面积的感性认识 2 3房屋的建筑面积 指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 20m以上的永久性建筑 建议 指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 廊 室外楼梯等附属设施和地下室 且具备有上盖 结构牢固 层高2 20m以上的永久性建筑 2 4房屋的套内建筑面积 指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积 房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积三部分组成 一般把套门范围内权界线所围部分称为套内 套内一般指产权单元 写字楼 商场中的基本计算单元也称套内 建议 指成套房屋的套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积 房屋的套内建筑面积一般由套内的使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积三部分组成 2 5房屋的共有建筑面积 指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积 包括应分摊的共有 公用 建筑面积和不分摊的共有 公用 建筑面积 共同占有是前提 共同使用并不一定占有 产权的前提是所有权 所有权可以使用 收益和处分 共有建筑面积有应分摊和不应分摊两类 例如公益性社区服务管理用房等为不应分摊的共有建筑面积 建议 指房屋的各产权人共同占有或共同使用的建筑面积 包括应分摊的共有 共用 建筑面积和不分摊的共有 共用 建筑面积 2 6房屋的产权面积 指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积 房屋产权面积由市 县 市 级房地产行政主管部门登记确权认定 建议指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积 房屋的产权面积由市 县 市 级房地产行政主管部门登记 物权法出台后 房产管理部门对房屋产权只作登记 房屋建筑面积测算产生的产权面积 房产行政主管部门对测绘成果备案审核后采用于产权登记 细则对此做了一些规定 房产测绘规范与建筑工程建筑面积计算规范是不同行业规范 执行两者计算建筑面积目的和用途不同 2 7房屋的使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积 按房屋的内墙面水平投影计算 建议指房屋内 套内 全部可供使用的空间面积 按房屋的内墙面水平投影计算 不包括墙 柱等结构构造和保温层的面积 房屋的使用面积与套内房屋的使用面积是一致的 指套内各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和 2 8商品房的销售面积 指购买者所购买的套 单元 内建筑面积与应分摊的共有共用面积之和 幢 指一座地上部分独立 主体结构为一整体 在使用功能上不可分割 包括不同结构 不同层次的房屋 幢的认定对于共有面积分摊十分重要 如认定为多幢房屋 为该建筑服务的共有面积就属不应分摊的共有面积 2 9层高 指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离 顶层房屋层高不包括隔热层的厚度 指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离 屋顶层指由该层楼面面层 完成面 至平屋面结构面层或至坡顶的结构面层与外墙延长线交点计算的垂直距离 顶层房屋层高不包括隔热层的厚度 地坪一般指房屋室内或室外的自然地面 经过人工处理后所形成的表面 不包括再处理的表面 例如水泥 包括砂石 地面 填土夯实至设计 0 0m的房屋内地面 2 10净高指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离 房屋净高一般指下底板面的上面到上底板面的下底面间的垂直距离 可作测量层高时的参考 2 11自然层指房屋室内地坪 0以上 层高2 20m以上 按楼板或地板结构分层的楼层 自然层相对于附层 夹层 等而言 通俗地认为常见的房屋自然形成的层次 2 12技术层指专用于为安装布设水 电 暖 卫系统等设备和管道且供人员进入操作 检修用的空间层 包括设备层 转换层等 把设备层 转换层及操作层等归类为技术层 便于表述和规定 2 13夹层 附层 指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层 局部 是相对于房屋整个层面而言 夹层位于房屋整体结构内 2 14插层指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层 区别于夹层 它不在房屋整体结构内 在房屋层与层之间 2 15架空层指建筑物中仅以结构体作为支撑 无外墙围合 围护结构 的敞开空间层 一般为底层架空 架空部位为通道 水域或斜坡等 架空层一般指底层 现在有的房屋中部或顶部设架空层 如 空中花园 有墙体围护的计算建筑面积 架空层图例 2 16地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1 2的房屋地下使用空间 2 17半地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1 3但不超过1 2者 采光窗在地坪以上的房屋 2 18阁楼 暗楼 指利用坡形屋顶 人字梁顶 的上部空间 闷顶部分 的那部分使用空间 指利用非房屋整体结构的坡形屋顶 人字梁顶 的上部空间 闷顶部分 的那部分使用空间 阁楼的概念区别于斜面结构屋 阁楼是利用人字梁屋顶形成的三角形空间加以利用 其本身 包括屋顶 并不承载应力 应力由用若干个构件连接成若干个三角形而成的结构荷载 如图 而斜面结构屋的屋面本身要荷载 阁楼 暗楼 与跃层对比图 2 19骑楼指建在道路 街 巷 旁 部分底层面积用作行人公共通道的房屋 2 20过街楼指底层 部 有道路通过的楼房或上部贯通 底层局部为通道的相连楼房 2 21功能区 指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域 功能区可再分为若干个下一级功能区 各功能区之间可能相互包含 交叉 并列 功能区是具有某一使用功能的区域 根据房屋的设计和规划批准的功能划分 可按楼层划分也可按局部区域划分等 建议 功能区 指根据房屋不同规划用途和使用功能而划分的局部楼层或局部区域 功能区可再分为若干个下一级功能区 各功能区之间可能相互包含 交叉 并列 2 22设备间 房 指幢内 独立的 有具体明确的用途 用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋 包括配电 变电 有线网络等用房 以规划行政主管部门确认的竣工图纸所标定的用途认定 有的设计为设备间 实地为空置房 则以基本计算单元 套 认定该 设备间 计入共有面积的设备间要有明确用途且实地有设备 实测时对设备间必须核实 设备间 房 图例 2 23屋顶水箱间 指突出房屋屋面 有围护结构 有顶盖的 内置蓄水装置的房屋 水箱间与水箱是不同的 水箱间是房屋 水箱是构筑物 水箱间 建议 指建有储水池和机械设备的房屋 用砼建造的水箱或储水池不属此范围 2 24屋顶楼梯间 指沿楼梯通道到达屋顶 突出房屋屋面 四周有围护结构 有顶盖 供顶层维修或安全出入用的房屋 2 25屋顶电梯机房 指沿电梯井通道到达屋顶 突出房屋顶层 有顶盖 供设置 停放 检修升降电梯的房屋 2 26门厅 指建筑物中位于出入口处 用于接纳和疏散人流 物流及联系各主要使用空间 辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间 门厅的作用就是枢纽 通过门厅的过渡 可以到达各使用空间 2 27大堂 指具有休息 会客 接待 登记 商务等功能的使用空间 大堂一般和门厅合二为一 是一个过渡空间 可以在此处稍作停留或休息 如大堂吧 前室 指设置在进入消防电梯 防烟楼梯间或无自然通风的封闭楼梯间之前的过渡空间 2 28廊 指联系建筑物的水平交通空间 指与房屋相连 有上盖 供行人通行的通道 廊的基本类型有 双面空廊 单面空廊 柱廊 架空通廊 檐廊 挑廊 回廊 门廊等 1 檐廊 设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间 一般两端有围护 无柱 且有平台 应高出室外地面一个台阶以上 2 挑廊 挑出房屋外墙的 与房屋相通 有顶盖 有围护 栏杆 无支柱的水平交通空间 3 回廊 在建筑物门厅或大堂内 设置在二层或二层以上的回形走廊 4 门廊 门斗 指建筑物门前突出的有顶盖和支柱 或墙 的通道 门廊 门斗必须具备与房屋相连通 有永久性的 结构牢固的顶盖 以柱支撑顶盖为门廊 是开放式的建筑空间 以墙支撑顶盖为门斗 是起分隔 挡风 御寒等作用的过渡性建筑空间 建议 柱廊 有顶盖和支柱 供人们通行的水平交通空间 架空通廊 以两端房屋为支撑 有围护 无支柱的架空通道 廊有很多种 以上只是对常见的几个作进一步明确 在定义中 指一般情况 如存在没有上盖的架空通廊 不计面积 檐廊 多数没有围护 注意不要把山墙的延伸 装饰性 当作围护 门斗挑廊门廊回廊 柱廊檐廊有柱雨蓬 架空通廊 2 29阳台 指与房屋相连相通 有底板 永久性上盖 围护结构等 供人们活动 休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施 阳台是房屋附属结构 无论形式如何 只要所起的作用是阳台 就按阳台的测算规则计算建筑面积 设备平台 指供空调外机 热水器组等设备搁置检修 与房屋内部或阳台不相通的对外敞开位于房屋主体结构外的室外空间 设备平台图例 2 30雨篷 指设置在建筑物进出口上部的遮雨 遮阳篷 2 31飘窗 指与房屋室内相连通 为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗 虽然飘窗的形式很多 其结构仍然是窗 是房屋附属结构 2 32楼梯 指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道 是楼房的交通设施 楼梯的形式多种多样 按楼梯梯段的布置方式可以分为直跑 双跑 三跑 多跑 弧形和螺旋式等 按结构的受力特点可以分为梁式 板式和悬挑 臂 式 按使用材料可分为钢 木和钢筋混凝土楼梯等 楼梯的主要构件一般有踏步板 斜梁 平台板和平台梁 有时还有基础等 次要构件有扶手 栏杆 或栏板 踏脚板等 楼梯分室内及室外 2 33室外楼梯 指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的 位于房屋主体外 通达房屋各层的固定楼梯 建议指依靠或搭建在房屋外墙体上 位于房屋主体结构外 通达房屋各层的固定楼梯 室外楼梯按水平投影面积计建筑面积 室内楼梯一般是楼梯间 执行房屋建筑面积计算规则 室外楼梯一般是N 1 N指层数 个水平投影面积 2 34电梯井 指用于设置电梯升降的垂直通道 观光电梯是特殊的电梯井 2 35台阶 指建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件 室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台 台阶是构筑物 有一类称为广场式楼梯的台阶 2 36主墙 指房屋竖向平面或曲面构件 并主要用来分隔房屋内外环境空间 是建筑物的主要承重载体之一 主墙一般是房屋承重载体之一 位于房屋外围四周的墙称外墙 外墙主要起围护作用 还有美观和防风 雨 雪的侵袭以及隔热 隔声作用 位于房屋内部的墙称内墙 主要起分隔房间的作用 2 37围护结构 指围合建筑空间周围的墙体 门 窗 栏杆等 重点是 结构 通过结构将空间竖向分割成相对独立 不易通行的两个或多个部分的实体 起隔离作用 结构可以是墙体 门 窗等 围护结构图例 2 38幕墙 指突出于建筑主体结构以外 用玻璃 金属板 石材等材料形成的围护结构 建议 指突出于房屋主体结构以外 用玻璃 金属板 石材等材料做成的围护结构 2 39围护性幕墙 指直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙 2 40装饰性幕墙 指设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙 2 41勒脚 指建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分 勒脚的目的是保护近地墙身 加固墙身和对建筑立面产生一定的效果 常见作法有用坚实材料砌筑和抹灰或天然石料镶砌 2 42露台 平台 指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的 具有围护结构 无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1 2的活动空间 2 43复式住宅 指套内空间跨跃两楼层以上的住宅 厅高为两楼层以上高 2 44错层 指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差 但该套内空间水平投影仍为一个层面 无重叠面积的房屋 房屋几部分之间的楼地面高低错开 多见于斜坡地形建造的住宅 错层图例 2 45跃层住宅 指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅 建议 指房屋套内空间跨跃两个楼层以上的住宅 其有内部楼梯联系上下层 跃层图例 2 46多功能综合楼 商住楼 指一幢楼内 综合了多种使用功能 其共有建筑面积有不同功能和服务对象 只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼 2 47结构转换层 指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型 通过该楼层进行结构转换 2 48消防避难层 避难空间 指因消防需要在超高层建筑中每隔一定高度或顶层留出作消防避难用的楼层 避难空间 消防避难空间 指建筑高度超过100米的高层建筑中 因消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层 2 49公共通道 指作为公众通行的通道 或与市政 小区 道路连通的穿越建筑的通道 建议 指为满足房屋消防或公众通行需要而设置的与市政 小区 道路连通的穿越建筑且未形成独立封闭空间的通道 所谓公共是指不含任何利益行为的通道 不须任何条件都可以经过的通道 不用担心会关门 不会封闭等 多指道路边用作人行道的通道 2 50公共开放空间 指建筑物内部供公众使用的空间 建议 指房屋内部供公众使用无封闭维护墙体的开放区域 2 51裙楼 塔楼 指建筑群中 高楼层建筑的水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的1 3以下时 低楼层部分为裙楼 高楼层部分为塔楼 2 52斜面结构屋 指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构 且与房屋整体结构连为一体 其中符合自然层条件的建筑面积应达到整个层面建筑面积的2 3以上 建议 指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构 且与房屋整体结构连为一体 可供人居住和日常活动的空间 斜面结构屋是一种新的建筑形式 通过新型建筑材料的使用 改变了城市的整体面貌 充分利用了空间 主要作用在于免设防水层 保证顶楼保温隔热性能 美化城市整体环境 注意斜面结构屋与阁楼 人字梁屋顶的区别 斜面结构屋图例 2 53伸缩缝 温度缝 在长度较大的建筑物或构筑物中 设置在基础以上的竖直缝 将建筑物或构筑物分隔成段 借以适应温度变化所引起的伸缩 避免产生裂缝 亦称温度缝 还存在抗震缝 沉降缝等类似的构件 有时不在同一建筑中 伸缩缝 温度缝 图例 2 54群楼式建筑 群楼式建筑是指同期规划 同期建设 裙房和塔楼为一整体的建筑 群楼式建筑是一个建筑群 规划许可同期规划 同期建设 其基础 结构连同地面上的建筑是一整体 没有从基础以下开始的变形缝 基础以上的伸缩缝是结构一体的 群楼式建筑图例 2 55连体楼 连体楼是指多幢楼房通过地下室或架空通廊或地面廊相连的建筑群 连体楼区别于群楼式建筑 也是一个建筑群 但不属一整体结构 是通过地下室 架空通廊或地面上的廊相连的多幢房屋 连体楼图例 单元 建议 指幢内某一自底层到顶层的垂直通道及通道可达相应楼层的空间 有一梯一户 一梯多户和多梯多户等情况 销售单元和建筑单元以及分摊单元皆为特指 不在此列 单元图例 房屋基本单元 指有固定界限 独立使用且有明确 唯一编号的房屋或建筑空间 核心筒 指房屋中由电梯井 前室 楼梯 通风井 电缆井 部分设备间等围护形成 与外围框架形成一个外框内筒的结构形式 3 一般规定 一般规定 主要涉及房产测绘实际操作标准 提出了须经规划 设计认可的要求 房产测绘标准滞后房地产发展一直存在 现在房产商联合设计与规划 研究如何开发房屋的利用空间而不计建筑面积 不超规划批准的总建筑面积与容积率 规避税和土地出让金等 在一房一价中抛出房屋利用率高的卖点 如房屋主体内的入户花园 飘窗 扩大设备平台等 此外 对面积和量距的精度要求 测量方法 取位要求 边长丈量方法加强了规定 对测算及内容 房屋层数 幢的认定等作了细化 3 1 用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在通过规划验收的竣工图及有关资料和房屋客体相一致时实施 因施工变更造成房屋建筑面积变化 或层数改变或共用建筑面积变化等的 须经原设计单位同意和规划行政主管部门批准后出具测绘成果 设计单位对提供的图纸和说明书负责 竣工图和房屋客体一致时才能进行房产测绘 是实地量测法的要求 当房屋有了变化 设计变更 结构进行了调整 须经设计单位同意和规划主管部门批准 是对四方面一致性要求 建造开发者 设计 规划 施工单位 出具房产面积时应当核对竣工图和房屋客体是否一致 审核竣工后房屋客体与预测绘成果是否一致 如出现变化 经规划部门确认和设计单位说明后 出具实测绘成果 3 2 测绘人员应根据国家标准和规定及本细则进行测绘 采用实地量测法 以测绘数据进行建筑面积测算 竣工图数据经实地测量 其图上标注尺寸符合实测精度要求时 图纸尺寸可供测算使用 房屋实地测量时必须绘制草图 所有的边长尺寸经实地测量后 必须进行边长配赋 满足整线段等于分线段之和或矩形对应边相等等几何条件要求 经这几年检查了解 我省房产测绘单位多数采用设计图纸数据或实地核对几个主要数据进行面积计算 存在人为误差 不符合测绘理念 考虑了各种误差后 测绘提出了中误差 限差 房产测绘经验公式 考虑了各方面因素 虽然存在放样误差 定线误差 施工误差 测量误差等 无测量错误 一般在限差范围内 3 3 本细则中涉及的各种数量指标 凡 大于 以上 者含数字本身 小于 以下 者不含数字本身 2 20m以上 就是包含了2 20m 大于2 20m的部分 就是包含了2 20m 小于2 20m 就是不含2 20m 3 4 本细则的房屋建筑面积测算以中误差作为评定精度的标准 以两倍中误差作为房屋建筑面积测算最大误差 限差 具体要求如下表 各类房屋建筑面积的精度要求 3 5房屋建筑面积测算的精度要求 3 5 1对特殊的房屋 应达到上表的一级精度 3 5 2对新建房屋 应达到上表的二级精度 3 5 3对其他房屋 应达到上表的三级精度 新建房屋采用二级精度要求进行测算 3 6 房屋建筑面积以平方米为单位 计算过程的面积取位至0 0001平方米 最终面积取位至0 01平方米 共有面积分摊系数取位至0 000001 3 7 量 测 距应使用经检定合格的钢卷尺 玻璃纤维尺 手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具 边长取位至0 01m 任何边长都应独立量测两次 在精度要求以内时取中数作为最后量测结果 测距仪 光电管的衰减很快 日产的测距仪检测期限很准 所以一定要进行仪器检定 必须用全站仪控制房屋总边长和房屋角度 不规则形状的房屋测量更需要运用全站仪 不规则形状房屋 3 8量 测 距精度按照边长总长限差控制和按比例限差控制两种方法评定 3 8 1边长超过50m 以总长限差控制 限差为 0 04m 3 8 2边长未超过50m 以按比例限差控制 限差计算公式 D 0 02 0 0004D 式中 D 实测房屋边长值 以m为单位 当D小于10m时 以10m计 对面积的影响例如 0 01 10 0 0 1平方米 有认为只要面积精度控制了 边长不需要精度控制 根据测量误差的传播定律 测量误差是累积的 要保证房屋面积的精度要求 必须从边长丈量时就加以限制 3 9房屋建筑面积测算及内容 房屋建筑面积测算系指各计算部位水平投影面积测算 单层房屋按一层计算建筑面积 多层 高层 房屋按各层建筑面积的总和计算 包括房屋套内建筑面积 应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积的测算 各计算部位水平投影是柱状三维体最小唯一的截面 按单层计算 考虑了房屋的变化 3 10房屋建筑面积计算的条件 可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具备以下条件 a 应具有上盖 b 应有围护结构 c 结构牢固 属永久性的建筑物 d 层高2 20m以上 e 可作为人们生产或生活的场所 3 11房屋建筑面积测算的基本单元和幢的认定 房屋建筑面积测算的基本单元是幢 幢是指一座独立的 包括不同结构和不同层次的房屋 群楼式建筑按单幢处理 连体楼按多幢处理 建议 房屋建筑面积测算的基本单元是幢 幢是指一座独立的 包括不同结构和不同层次的房屋 裙房与塔楼间相通的群楼式建筑按单幢处理 以连廊等房屋附属设施相连的房屋或临街多个单体建筑以多层房屋相连的房屋视为连体楼按多幢处理 地面有多座独立建筑 地下室相连通 则地面建筑为多幢 结构相对独立或由不相通伸缩缝相连的毗连房屋按多幢处理 建议对沿街的 梳子型的综合楼 按多幢进行计算 用变形缝作为幢分界线 3 12房屋墙体厚度 房屋墙体厚度采用实地测量 墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度 但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度 建议 房屋墙体厚度采用实地测量 墙体厚度不包括外墙装饰贴面和外保温层厚度 但包括一般抹灰层厚度和内保温层厚度 房屋墙体厚度实地测量 按外围包括一般抹灰层厚度来量取墙体厚度 外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 现在大多按中轴线计算 与测量要求不符 外围线向内推墙体厚度的一半才是中心线 3 13房屋层数 3 13 1房屋层数是指房屋的自然层数 按室内地坪 0以上计算 所在层次自下而上用自然数表示 地坪 0以下为地下层数 自上而下用负整数表示 采光窗在室外地坪以上的半地下室 其室内层高2 20m以上的 计入地下层数 房屋室内地坪低于室外地坪小于该房屋室内净高的1 3 且层高在2 20m以上的 该房屋计算自然层数 房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和 3 13 2旋转上升式的楼房 按地坪 0以上计算 以其旋转一周且层高2 20m以上的水平投影为自然层 所在层次按对应的自然层次编号 3 13 3错层房屋的层数按自然层来划分 所在层次按对应的自然层次编号 3 13 4夹层 插层 阁楼 装饰性塔楼等 以及突出屋面的楼梯间 电梯机房 水箱间等不计层数 3 13 5房屋套内具有使用功能 但层高低于2 20m的部分 以虚线区分其范围 注记边长 且在其范围内注记 h 2 20m 3 13 6斜面结构屋的坡形屋层高达到2 20m以上的部分占整个顶层中层面建筑面积的2 3以上时 该层计入房屋自然层数 建议 斜面结构屋的坡形屋层高达到2 20m以上部分的建筑面积占标准层层面建筑面积的2 3以上时 该坡形屋层计入房屋自然层数 3 13 7技术层计入房屋自然层数 应同时具备以下三个条件 a 建在自然层 标准层 之间或自然层内 b 经规划部门审核批准 c 可利用空间的垂直高度在2 20m以上 建议 a 经规划部门审核批准 建在自然层之间 b 可利用空间的垂直高度在2 20m以上 建议 依山坡地形建造的房屋 认定其地上部分 应同时具备以下两个条件 a 经规划部门审核批准 房屋主入口室内地坪 0以上部分 b 房屋其余三面墙体与山体有适合的距离 房屋达到标准的采光 通风条件 3 14 玻璃 金属等其他材料建造的幕墙 其主墙或装饰性墙体的认定 以设计单位出具的说明书为准 有主墙的 应按主墙外围计算 主墙的认定问题 要求设计单位出具说明 4 房屋建筑面积测算规则 4 1一般规定 4 1 1计算全部建筑面积的范围a 房屋内的夹层 插层 技术层及其楼梯间 电梯间等其高度在2 20m以上部分 按其水平投影计算建筑面积 b 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大堂 均按一层计算面积 门厅 大堂内的 层高2 20m以上的回廊部分 按其水平投影计算建筑面积 c 楼梯间 电梯 观光梯 井 提物井 垃圾道 管道井等均按房屋自然层计算面积 d 房屋天面上 属永久性建筑 层高2 20m以上的楼梯间 水箱间 电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2 20m以上的部分 位 按其外围水平投影计算面积 e 挑楼 全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积 f 属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影计算面积 g 与房屋相连的有柱走廊 两房屋间有上盖和柱的走廊 均按其柱的外围水平投影计算面积 h 房屋间永久性的封闭的架空通廊 按外围水平投影计算面积 i 地下室 半地下室及其相应出入口 层高2 20m以上的 按其外墙 不包括采光井 防潮层及保护墙 外围水平投影计算面积 j 有柱或围护结构的门廊 门斗 按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 k 作为房屋外墙的玻璃幕墙等 按其外围水平投影面积计算 1 属永久性有柱的车棚 货棚等建筑物 按柱的外围水平投影面积计算 m 依山 坡 地建筑的房屋 利用吊脚做架空层 有围护结构的 按其高度在2 20m以上部位的外围水平投影面积计算 n 有伸缩缝的房屋 若其与室内相通的 伸缩缝计算建筑面积 建议 o 图书馆 档案馆 资料库等 其层高在2 20米以上的 均按一层计算建筑面积 p 有围护结构的舞台灯光控制室 按其围护结构外围水平投影计算建筑面积 q 室内体育馆按实际层数计算建筑面积 体育馆 场 看台下方空间加以利用的 层高在2 20米以上部位 按其外围水平投影计算建筑面积 4 1 2计算1 2建筑面积的范围 a 与房屋相连有上盖无柱的走廊 按其围护结构外围水平投影面积的1 2计算 b 与房屋相连有上盖无柱的檐廊 按其围护结构外围水平投影面积的1 2计算 两端均有与房屋相连的墙体的 视为有围护结构的檐廊 c 独立柱 单排柱的门廊 车棚 货棚等属永久性建筑的 按其上盖水平投影面积的1 2计算 d 未封闭的阳台 挑廊 按其围护结构外围水平投影面积的1 2计算 e 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的1 2计算 f 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 按外围水平投影面积的1 2计算 4 1 3不计算建筑面积的范围 a 层高小于2 20m的夹层 插层 技术层 地下室和半地下室 b 突出房屋墙面的构件 配件 装饰柱 装饰性的玻璃幕墙 垛 勒脚 台阶 无柱雨篷等 c 房屋之间无上盖的架空通廊 d 房屋的天面 挑台和天面上的花园 泳池 e 建筑物内的操作平台 上料平台及利用建筑物空间安置箱 罐的平台 f 骑楼 过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 g 利用引桥 高架桥 高架路的桥 路 面作为顶盖建造的房屋 h 活动房屋 临时房屋 简易房屋 i 独立烟囱 亭 塔 罐 池 地下人防干 支线 j 与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝 建议 k 阳台在下层露台 房屋天面上的投影部分 l 楼梯梯段水平间隙宽度大于0 30米部分 4 2成套房屋建筑面积的测算 4 2 1成套房屋的套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积三部分组成 4 2 2套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积 以套内房屋内墙结构的水平投影面积按以下规定计算 a 套内使用面积为套内卧室 起居室 过厅 过道 厨房 卫生间 厕所 贮藏室 壁柜等空间面积的总和 b 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 c 不包括在结构面积内的套内烟囱 通风道 管道井均计入使用面积 d 内墙面装饰厚度计入使用面积 4 2 3套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙 包括山墙 等共有墙 均按水平投影面积的1 2计入套内墙体面积 套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积 4 2 4套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均以阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积按封闭 不封闭类型及上盖要求分别计算 4 1 4 2基本是 房产测量规范 中的内容 作为房产测绘的标准已十年 在此引入是为了细则的完整性 以下是特殊情况的处理 4 3特殊情况处理原则 在特殊情况处理中 列举了阳台 飘窗 通道 架空层 技术层 夹层 插层 跃层 斜面结构屋 楼梯等的处理 基本是实际操作中常见问题 经多次征求意见和修改 形成了这些条款 不一定完全正确 希望解决一些具体问题 请大家在具体运用中提出修改意见 以便在细则改版时完善 4 3 1阳台 a 主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台 按未封闭阳台计算建筑面积 b 作为消防通道 连廊 的多户相连且有固定分隔界标的阳台 计入涉及到的各户的套内建筑面积 c 无顶盖 顶盖与阳台非同期建造 顶盖为非永久性结构 顶盖为镂空 顶盖与房屋主墙体不相连 顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1 2的敞开式阳台 均视为无顶盖阳台 不计算建筑面积 d 阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时 按上口外围水平投影面积计算建筑面积 e 一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台 形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的 不计算建筑面积 该条款适用于廊等房屋附属设施 f 阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致 且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1 2时 按少的投影面积1 2计算建筑面积 g 上有阳台 具有围护结构的底层平台 视作阳台 建议 h 阳台底板结构和围护结构外的空调机位不计入阳台建筑面积 飘窗与空调机位 阳台图例 阳台图例 阳台图例 房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台 形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的 不计算建筑面积 该条款适用于廊等房屋附属设施 上下阳台间距离无数据规定 按自然层确定 阳台图例 阳台图例 注意全封闭阳台与敞开式阳台的计算部位 全封闭阳台的外围是指封闭部分的外围 敞开式阳台是围护结构外围水平投影面积的1 2 4 3 1b 作为消防通道 连廊 的多户相连且有固定分隔界标的阳台 计入涉及到的各户的套内建筑面积 消防通道 连廊 认定为阳台的 应记入套内 大部分高层建筑中的消防通道是另设的 应记入共用建筑面积 参与分摊 消防连廊与阳台 4 3 2飘窗 当飘窗窗台高度小于0 30m 且飘窗净高在2 20m以上时 按外围水平投影计算建筑面积 飘窗的窗台高 净高都是指在室内的测量数据 指室内地坪到窗台的高度 飘窗内的净空高度 关于先栏杆分隔 而后又可拆除的飘窗 按照飘窗的条件进行计算 4 3 3通道 a 房屋底层的公共通道 不计算建筑面积 b 临街楼房 挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的 不论是否有柱 是否有围护结构 不计算建筑面积 4 3 4地下室或半地下室通风井 地下室或半地下室使用的通风井 烟道在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积 其在地面且独立于建筑物之外时 有围护结构或柱和上盖 且高度在2 20m以上的 按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积 并计入地下室或半地下室的建筑面积中 其在地面部分是设于建筑物之内且有上盖 地面部分按一层计算建筑面积 并计入地下室或半地下室的建筑面积中 其通过的地面以上各层应除去该部分的面积 地下室通风井 建议 4 3 4 地下室或半地下室专用的通风井 烟道 不包括地上各层使用的各类管道 烟道等 在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积 4 3 5 与室内不相通的类似于阳台 挑廊 檐廊的建筑 不计算建筑面积 4 3 6立体车库房屋层内 以机械设备划分若干层次的立体车库 无论高度和停放层数多少 均按单层计算建筑面积和层次 立体车库图例 房屋层内 是指单层内 无论层高多少 只要不是由结构板分隔层 都只能算一层 车库 4 3 7架空层 a 层高2 20m以上的架空层作为公共开放空间的 不计算建筑面积 b 依山 坡 地建造的房屋 利用吊脚做架空层加以围护封闭利用 整修有底板 层高2 20m以上的部位计算建筑面积 c 架空层中层高2 20m以上并加以围护封闭利用的门厅 楼梯 电梯和水 电 排风管道井等部位 计算建筑面积 建议c 架空层或局部架空的楼层中层高2 20m以上并加以围护封闭利用的前室 楼梯 电梯和水 电 排风管道井等部位 计算建筑面积 计入幢共有建筑面积 架空层图例 4 3 8 由室外地面通向房屋的通行坡道 室外部分无论有无顶盖或有无围护结构 均不计算建筑面积 通行坡道图例 4 3 9 位于地下室内和屋顶上的水箱或储水池 消防水池 不计算建筑面积 全封闭的地下室内的水箱 池 是一个纯水池 如果全封闭且内有操作设备的空间 认定是水箱间 4 3 10技术层 夹层 插层 层内的夹层 插层等 当夹层 插层层高和剩余层高均在2 20m以上 两部分均计算建筑面积 当其中一个部分的层高不足2 20m 但上下两部分层高之和在2 20m以上时 按一层计算建筑面积 外墙不重复计算 外墙不能重复计算 因为按自然层计算外墙建筑面积 夹层等使用只是空间的利用 因此只能对利用的空间进行计算 建议 自然层内的夹层 插层等 当夹层 插层层高和剩余层高均在2 20m以上 两部分均计算建筑面积 外墙建筑面积计算一次 当其中一个部分的层高小于2 20m或两部分层高均小于2 20m 但上下两部分层高之和在2 20m以上时 按一层计算建筑面积 上下两部分归为一个房屋基本单元 4 3 11跃层 斜面结构屋 a 房屋屋顶为斜面结构 坡屋顶 的 顶层层高2 20m以上的部位按其水平投影计算建筑面积 b 跃层层高2 20m以上的部位 按水平投影计算建筑面积 c 跃层 斜面结构屋的层高2 20m以上的外墙 1 2计入套内建筑面积 另1 2计入幢共有建筑面积 建议 c 跃层 斜面结构屋的层高2 20m以上的外墙 1 2计入套内建筑面积 另1 2计入幢共有建筑面积 跃层 斜面结构屋内中空部分的外墙建筑面积只计算一次 设计有上人孔或实地有符合跃层条件的建筑 竣工时故意封闭 按结构图设计尺寸计算上人孔建筑面积 4 3 12 阁楼 暗楼 不计算房屋建筑面积 阁楼 暗楼 不要与斜面结构屋混淆 在前面术语中已经比较过了 以上是人字梁建成的斜面屋顶 其下的空间被加以利用 被利用的空间就是阁楼 暗楼 建议 4 3 12房屋天面上未经规划批准或装饰性建筑等不计算建筑面积 4 3 13楼梯 a 门厅或大堂内的旋转式固定楼梯 按其水平投影面积计算建筑面积 旋转梯所形成的中空部分 属大堂或门厅的一部分 计入大堂或门厅的面积 b 跃层 夹层等有高度大于2 20m的部分 其中的楼梯孔按相应梯位 或设计梯位 的水平投影面积计算建筑面积 c 属永久性结构的室外楼梯 按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积 当上层楼梯覆盖下层楼梯时 其下层楼梯视作有顶盖楼梯 按其水平投影面积计算建筑面积 d 挑出主墙体外 未封闭 有围护结构 有顶盖的楼梯挑平台 挑平台顶盖水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积1 2时 挑平台不计算面积 挑平台顶盖水平投影面积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一致 且顶盖投影面积大于或等于挑平台围护结构外围水平投影面积1 2时 按少的投影面积1 2计算建筑面积 e 广场式的室外楼梯和用于检修 消防用的室外爬梯 挂梯 钢筋砼悬臂一字形平板式踏步楼梯 不计算建筑面积 f 楼梯已计算建筑面积的 其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积 建议 楼梯须计算建筑面积 其下方空间不再计算建筑面积 建议 b 位于跃层 夹层等层高大于2 20m部分的楼梯孔 按其相应梯位 或设计梯位 的水平投影面积计算建筑面积 计入套内建筑面积 g 为单一产权人服务的专用楼梯 作为共有建筑面积分摊给该产权人 原则上不管是按梯位计算还是按楼梯间计算建筑面积 只能计算一次 一般楼梯设计上是必须的 因消防或实际使用 故楼梯必须计算建筑面积 其下方无论多高 是否利用 不论何规模 形式 均不能重复计算建筑面积 有顶盖的室外楼梯全算 无顶盖的室外楼梯计算一半水平投影面积 不能重复计算建筑面积也是适用的 1 中空部分没有数量指标 根据常规处理 2 跃层 夹层 户内 中符合要求的楼梯 应按梯位水平投影计算面积 按设计梯位计算上人孔建筑面积 是从房屋的整体设计和结构完整性考虑 也为避免房屋装修的浪费 人性化同意实地不建造楼梯 3 广场式的室外楼梯 台阶 当其高度高于所附主建筑自然层的一个楼层时 其下方被利用 且利用部分符合计算条件 应计算建筑面积 全封闭 上层覆盖下层跟着自然层计算 4 3 14墙体 a 同一楼层外墙 既有主墙 又有玻璃 金属等其他材料作装饰幕墙的 以主墙为准计算建筑面积 墙厚按主墙体厚度计算 b 各楼层墙体厚度不同时 分层分别计算 c 对倾斜 弧状等非垂直墙体的房屋 其层高2 20m以上的部分计算建筑面积 d 房屋墙体向外倾斜 超出底板外沿的 以其底板水平投影计算建筑面积 f 装饰性幕墙 主墙体外的幕墙均不计算建筑面积 建议 e 以玻璃 金属等材料作幕墙的 房屋底板沿口与幕墙间的空间不计算建筑面积 对于墙体 要认定主墙体的位置 测量其厚度 当主墙体倾斜时 层高比较难确定 可以以室内地坪为起点量取净高结合设计图来判断计算建筑面积的范围 4 3 15不规则围护物 阳台 挑廊 架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的 以其底板水平投影计算建筑面积 图例是底层有平台且有围护的类似于门厅的建筑 可以借鉴不规则围护物来考虑计算建筑面积 台阶部分不能计算面积 无论有无上盖 围护 4 3 16 与房屋相连的无柱走廊 檐廊 挑廊的顶盖连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积1 2的 按其顶盖投影面积1 2计算建筑面积 建议 增加 4 3 17房屋主体结构内的建筑空间 标注为入户花园 阳台 露台 空中花园 花池等部位的建筑面积 均计算全部建筑面积 房屋分层分户图中此部分的标注要按实际功能认定 5 共有建筑面积的测算 共有建筑面积的测算中 主要是共有建筑面积的确认 共有建筑面积核对确认 是细则区别于其他地区的主要特征之一 细则要求委托测绘的单位提供说明书 对共有部位的性质 功能 用途进行定性 再经房产测绘人员进行分类确认和登记 5 1共有建筑面积的确认 5 1 1委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质 功能 用途等相应情况的说明书 经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后 对各类共有建筑面积进行分类确认和登记 委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任 5 1 2共有建筑面积分摊后 不划分各产权人在共有建筑上的产权界 共有建筑面积一经分摊 任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能 以上条款明确了法律责任 委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任 主要通过明确 使提供的资料不致出现变化和假造 避免出现推诿 明确共有建筑面积不划分界线 确定后不能改变使用功能 5 2共有建筑面积的分类 5 2 1幢共有建筑面积 指为整幢房屋服务的共有建筑面积 5 2 2功能区共有建筑面积 指专为某一功能区服务的共有建筑面积 5 2 3层共有建筑面积 指各层中专为本层使用或服务的共有部位的建筑面积 5 2 4其它共有建筑面积 共有建筑面积一般分成四种 幢 功能区 层及其它 在不同的对象中 幢下面是功能区 功能区下面是层 层下面是销售单元 套 5 3共有建筑面积的处理原则 5 3 1产权各方有合法权属分割文件或协议的 按文件或协议规定执行 5 3 2无产权分割文件或协议的 按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊 以上是 房产测量规范 中表述 合法权属分割文件或协议是指 产权各方 不是房产商与购房人之间 是房屋所有产权人之间 按建筑面积比例分摊要建立在正确确认共有建筑面积类别的基础上 5 4共有建筑面积的内容 5 4 1共有建筑面积的内容包括 电梯井 管道井 楼梯间 室外楼梯 垃圾道 消防连廊 设备房 公共门厅 门廊 门斗 过道 地下室 值班警卫室等 以及其它在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积 以水平投影面积计算 5 4 2共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙 以及外墙 包括山墙 水平投影面积1 2的建筑面积 5 4 3独立使用的地下室 车棚 车库 为多幢 或小区 服务的公共用房 管理用房 作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积 用公共用房和管理用房来涵盖所有的设备 操作 警卫 物业 公益等用房 便于操作和解释 独立使用与独立的是不一样的 5 4 1中 管理用房 建议改为 不包括物业管理用房 5 5共有共用面积按比例分摊的计算公式 对相关建筑面积进行共有或共用面积分摊 按下式计算 式中 K 为面积的分摊系数 为各单元参加分摊的建筑面积 平方米 为各单元分摊所得的面积 平方米 为需要分摊的建筑面积总和 平方米 为参加分摊的各单元建筑面积总和 平方米 建议 公式注释修改 为幢内各单元参加分摊的建筑面积 m2 为幢内各单元分摊所得的面积 m2 为参加分摊的幢内各单元建筑面积总和 m2 5 6共有建筑面积的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建