辽宁沿海经济带发展规划上升战略 房地产市场动向几何.doc

辽宁沿海经济带发展规划上升国家战略 房地产市场动向几何（指南针营销策划机构市场部2009-7-1） 继北部湾、珠三角、海西、江苏沿海、天津滨海等区域后，辽宁沿海经济带成为又一国家战略级沿海地区。这一战略级别的提升，将扩大辽宁老工业基地的对外开放程度、加快大连成为东北亚国际航运中心的脚步；在当前经济危机背景下，通过发展辽宁沿海经济带来抵御外部冲击、扩大内部需求；同时利用经济带的辐射力度，努力促使东北甚至更广地区成为中国经济新的增长区域。而作为经济增长的重要组成部分，房地产市场也将随着这一升级的国家战略迎来又一次发展契机。“五点一线”，大连在那里？ “五点一线”是辽宁“十一五”规划提出的发展战略，也是沿海经济带发展的主要任务。其具体指重点开发建设大连长兴岛、大连花园口岸工业园、营口沿海产业基地、锦州湾产业园区、丹东产业园区五个区域；建设贯穿黄渤海沿岸全长1443公里的滨海公路，形成沿海经济带，带动辽宁中部城市群，打造对外开放的新优势。其中，大连占据长兴岛临港工业区和花园口工业园两个重点发展区域，位于“五点”中心两点位置；规划面积179.7平方公里，占经济带全部规划面积的37.2%，是“五点一线”战略的“中点”及“重点”。构筑天时、地利、人和，房地产市场几何 随着以“五点一线”为重点的辽宁沿海经济带成为国家战略级沿海地区，各种政策性支持力度将不断加大，实现如珠三角、长三角地区的长足发展可以期待。在这一契机中，大连房地产市场也将逐步占据天时、地利、人和，实现又一次发展。天时房地产市场正处于稳定恢复期，与区域发展利好共同构筑市场新时机。据指南针营销策划机构市场部分析，从09年上半年看，“五点”之一的长兴岛区域整体项目销售有所上涨，其中重要原因是岛内规划需要的拆迁形成较大需求量，集中在3月以来释放。新城区方面，在总体供过于求的情况下，相比08年市场也有较明显好转，开发区滨海部分项目、金石滩区域均出现热销，投资客户回归；旅顺、金州近期在各自展会带动下也有成交提高，但受一定政策性因素影响。而大连市内四区成交呈现阶梯形增长，由2月市场刚性需求挤压式反弹的成交增长，到政策、促销、春季房交会等多因素刺激的4月成交井喷，市场信心明显恢复，刚性需求持续释放，改善性、投资性需求逐步回归，这本身就为下一步市场发展奠定了良好基础。在此基础上，沿海经济带的发展规划利好、与规划相配合的各种扶持政策跟进、及可待开发的大面积低成本海岸线资源，无疑都将进一步吸引本地投资客户和东三省置业移民客户选择长兴岛、花园口两个重点发展区域释放需求，进而带动其周边本市新城区及市内四区的房地产市场销售。地利交通规划密集，快速连通重点区域与主、新城区。花园口距大连周水子国际机场110公里，201国道、丹大高速公路、国家铁路东边道均穿境而过。今后，将加快建设庄河盖州高速公路、花园口长兴岛高速公路，形成高等级公路网络，连通整个沿海经济带。长兴岛东距沈大高速公路关屯出入口 29.6 公里，南距大连周水子国际机场 120 公里。目前规划的通向大连的高速公路计划今年9月通车，连接哈大铁路的入岛铁路计划今年底建成使用，通向沈阳方面的高速公路前期工作也已启动。与城市主、新城区及辐射整个沿海经济带的交通网络形成后，将进一步加快城市与重点区域、重点区域与东三省乃至更远地区的人流速度，成为吸引东三省客户来到重点区域、入连的又一有利条件。人和产业发展将形成新的人口聚集区，为房地产市场提供持续稳定的需求。根据发展规划内容，花园口工业园区重点发展电动汽车零部件产业；长兴岛临港工业区则重点发展能源及精细化工原材料、机床、重工起重、工程机械等现代制造业。至2020年，花园口将完成50平方公里总体规划区建设，实现产值700亿元，带动就业12万人，初步建成创新型生态园林城市；而长兴岛将基本建成具有大型综合性深水港口、新型现代化临港工业体系和人口达到40-50万的中等生态城市。急速增加的就业及相关人口正是房地产需求的主要来源。另一方面，可以预见的人才支持政策将对高层次人才、高技能人才、紧缺型人才