售楼人员的五大营销秘诀.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除售楼人员的五大营销秘诀“不”字策略 这一策略是不少销售人员常用的。当然，我们也不排除这样的可能，有些问题售楼小姐可能是真的不知道，不过，有时，售楼人员在遇到比较理智的购房者时也常用此“障眼”法，在谈判过程中面对比较棘手或不能正面回答的问题，他们就以用“不知道”、“不太懂”、“不了解”等比较委婉的办法加以回避，使对方的问题没法深入下去，同时以一种低调来减少对手的防御，借机引开对方的视线。 “拒绝”策略 在买卖未成交前，如果买主要求降价或提出其他额外优惠条件时，售楼人员往往能找出一大堆不能降价的理由，来表明自己的苦衷，这些理由听起来都很合理。但是，面对日益成熟的消费者，这些看起来好像很合理的理由已经变得苍白无力，毕竟购房款不是一个小数目，即使开发商让一两个点，也好几千块呢，购房者认为不要白不要。 “涨价”策略 按一般的市场规律，一个好的项目，在销售过程中可能会经历几次提价，在计划涨价前，一些销售人员会借机告诉那些犹豫不决的客户：“我们的房子马上就要涨价了，您再不决定可就错失良机了”，这样一来就给客户造成心理压力，房价能涨，说明房子卖得好，既然人家都买了，咱还犹豫什么，“趁着房价还没涨，赶紧买，等房价涨了，再买，不是要花很多冤枉钱？”这样，即使很难对付的客户，这时，不少人也会乱了阵脚，也许会匆忙买下自己并不满意的住宅。 “迎合”策略 中国人最讲究面子，买房的人也不例外，而在购房谈判中，一些精明的营销人员会努力迎合顾客的心理，对顾客一知半解的房地产知识给予高度赞扬，还会不失时机地给客户戴一顶“行家”的高帽子，于是，一些“意志薄弱”的人，在虚荣心的极大满足后，飘飘然之下，就会“很爽快”地签下认购合同。 “竞卖”策略 记者在一家售楼中心曾见到过这一场面，当买卖洽谈过程中，售楼小姐的手机响了，一接电话，真巧，他们的对话内容恰恰与客户相中的这栋房子有关。这一边客户就犯嘀咕了，如果我不买，被别人“捷足先登”怎么办？还是赶紧买吧，于是这桩买卖就搞定了。后来一想，可能是营销人员利用人们的心理特点（当然也不排除巧合的可能性）：大家都想买的东西一定是好东西，而如果一件商品有几个投标者，那无疑更是物以希为贵了，岂有坐失良机之理，虽然贵点也认了。怎样接听电话一、电话接听技巧及原则 1、要控制语速 2、要控制语调、不要太高或太低 3、要控制语气，是否温和、礼貌 4、控制时间、接听不超过三分钟 二、接听电话掌握那些内容 1、开场白统一口径 2、了解对方身份 3、了解对方所处的位置 4、了解对方信息来源 5、了解客户购房意向（面积、楼层等） 6、留其联系方式 7、邀请客户到现场 8、与客户说再见 三、电话接听中客户分类及应对技巧 1、 简单了解情况。 最显著特点：位置、楼层、价格、上下班时间等问题的了解，直接告诉他。 2、 详细了解情况。 特点，问题一个接一个问，问的详细。 对策：把握主动权，强调是热线，最好到现场，对其热情，强调下班或单独解释，留其联系方式。 3、市场调查者 特点：价格、楼层价格，销售情况，多次打电话。 对策：注意对方电话外情况，记准声音，缩短电话时间，知道对方楼盘情况，直接告诉他。 4、接到意向不明电话 特点：问清这是哪儿的电话。 对策：问清得知电话起因，直接告诉他是哪儿电话，注意礼貌。 四、怎样提高电话接听效率 1、直接留、登记式留 2、坚决留、技巧性留、SP配合（电话听不清是不是手记断了，我给你打过去，换个电话打，市调电话多用一点），自报自己姓名，让客户记住自己，找自己。 强留：要不留个电话打过去，我们只是做分析 3、问清电话来源，问清客户电话是办公室电话、室话 直接联系可否方便； 联系的时间段； 尽量容易找到本人电话、或多留几个电话。 在客户明确不留电话情况下，自报姓名，告诉其你的联系方式，加深客户对你的印象。 五、注意事项 1、统一说词。 2、广告发布日前了解广告内容，分析客户可能问到的问题，做好接听准备。广告发布日不得对外打外线。 3、接听电话时间控制在2-3分钟。 4、接听电话时要掌握谈话的主动权，了解客户的基本需求、关注因素及客户的相关个人资讯如区域、信息来源、电话等。 5、做好来电接听记录。 6、接听电话要把握留下其联系方式，并明确邀约看房的期限、时间段，尽量“二选一”式，确定客户来访时间。 六、统一流程 接听 寒暄 了解需求 反馈信息 邀约看房 电话接听记录 电话追踪 1、嘀嘀电话铃声响起三声之前拿起听筒，“你好，*” 2、解释客户咨询，做好相应记录，并及时了解询问客户个人资料。 保持对整个谈话节奏的控制和引导，谈话过程要注重客户的参与，强调一种互动性，在有问有答中才能创造良好的交流氛围，否则将问和答单独分隔开来，必然会导致谈话的尴尬，增强客户的警觉意识，很难提高接听电话的效果；要善于聆听客户言语，把握其需求，每句话要有讲究，为下文做铺垫，给客户明确、充足的理由，回答你的提问，只有客户意识到你在为他着想时，你才能得到客户满意的答复。 3、做好来电登记咨询式销售技巧培训 随着房产市场竞争的日益加剧和消费市场的逐步成熟，售楼员的作用在楼盘推广销售中越显重要，为适应房产发展以及房开商对学习性组织的进一步需要，我们在本刊特别推出针对内部销售员系统技巧培训和专业素质训练的售楼宝典专栏，同时欢迎各业界人士踊跃投稿，我们将按类别分技巧培训、专业知识培训、综合素质训练、售楼心得等进行系列刊载，并根据开发商的需求不定期组织相关心理、团队等主题性户外训练营活动。 一、销售策略：工作单1 （“什么”之问题） 1、 我对物业有多少了解？ 2、 我对目标客户有什么了解？ 3、 我对现在的市场现状有什么了解？ 4、 我认为客户会对什么感兴趣？ 5、 我们的项目有哪些强势特色？有什么与众不同的利益价值？ 6、 存在哪些制约因素？如何淡化？ 7、我应该如何说服客户下定单？ 8、我怎样最佳地接近和了解客户的兴趣与需求？ 9、我怎样组织说稿，才最有说服力？ 10、我事先怎样计划应付各种预期问题，以及客户可能提出的追问？ （实战演习：请根据自身楼盘的实际情况组织本公司销售员及经理举行一次专题讨论，并要求每人各自回答上述十大题，然后选出三名组长，对所有答卷进行汇总，你将意想不到的新发现。） 二、推销洽谈成功的四个步骤 1、 唤起并抓住客户的即时注意 洽谈的目标是把客户的注意力吸引到我们说话的内容上来，赢得他人注意往往不是件容易的事，客户可能另有所思，即使客户没有问，我们也要从一开始就回答客户的“对我有哪些好处？”这个问题，在整个洽谈过程中，我们应该不停地解答这个问题，我们必须瞄准客户的真实需求更高的品质，更高的回报，更多的附加价值和更少的忧虑等等。 A、迅速获得客户注意的最佳方法是事先拟定好一些关键的开场白（针对不同类型和需求的），这些开场白必须与客户的需求或与我们销售中所产生的主要利益点相关。 例如： 你也是这方面的行家，高层投资回报一般是多层的2倍以上，这是地产投资的不二法则。 金华新国际主流范本，是您身份的标签。 市民广场景观第一排，100亩宽屏幕全视觉，生活可以像大海一样宽广。 （实战演习：说一个遇到客户前来购买的开场白，举例说明） B、 热情上前与顾客打招呼，并将顾客引领至洽谈台前。（迎客、引客） C、 变被动为主动：知道顾客想要什么，就先将顾客想要做的事摆出来，以掌握主动权，如果等到对方提出来，你就处于被动地位，就会由顾客牵着走。 （实战演习） 对话一： 顾 客：请问你们楼盘最大的特点是什么？ 售楼员：有很多呀，比如户型设计好，配套齐全、地段好、环境好等等。 顾 客：我是指你们楼盘最主要的买点？ 售楼员：这些都是我们的买点呀，还有我们的价格便宜，物业管理好。 顾 客：你们总有楼盘最优越的一个特点定位吧？ 售楼员：刚才说的全是我们最优越的买点呀，难道不是吗？ 注：这是你与客户对话吗？希望不是，如果是，得好好反思了。 （在平时工作中是如何变被动为主动的，举例说明） D、 准备好一套说词：将顾客可能会提出的问题一一列出，然后再一一找出说服的方法，只有心中有准备，才能临阵不乱，掌握主动。 （实战演习） 对话二： 顾 客：你们楼盘的好象没什么特色。 售楼员：你可能对我们的楼盘还不太了解，你知道我们的特点是什么吗？ 顾 客：不知道，请说。 售楼员：我们的开发理念是“海市蜃楼不是梦”。 顾 客：听上去很美。 售楼员：我们不仅周边环境非常好，我们在内部环境及空间结构上都进行与众不同的完美规划，营造出一个世外桃源般的居住社区，将人们所憧憬的海市蜃楼带到现实中来。 E、 找出自家楼盘的杰出优势：将自身楼盘所具备的主要优势与特色一一列出，作为存粮，当顾客挑剔时，就可以将这些优势和特色拿出来，以弥补其他方面的不足。 找出楼盘本身最有特色最具竞争力的项目优势，关键是要有代表性和说服力。 突出卖点，进行有效强化和生动描绘，打动顾客。 （针对本项目，列出最具有说服力的杰出特点） 找一至两个同事展开楼盘的特色进行讨论。 2、 制造并保持兴趣 一旦抓住客户的注意力，我们必须迅速把这些注意力转化为兴趣，我们接着要帮助客户发现并明确他们的需求，同时，我们要一直保持客户的兴趣，使客户承认这些需求和利益点。 我们需要准备好关键性的推销语句来描绘物业的买点，为了有效地做到这些，我们必须对自己的物业有彻底的了解，我们必须能讲明产品的差异化特点，并随时准备提供证明以对付可能的提问。 哪些特点对我们的客户最具吸引力？ 关注客户经常提起的问题或反复强调的内容，找出客户的心理期待，点出他最需要的东西。 把我们的物业特征和客户的那些需求联系起来。 挑选出产品中最能引起客户兴趣的买点，并围绕这些特点来增强客户的兴趣。 （对客户分类，举例说明不同类型的购买兴趣与需求） 3、 唤起购买欲望并坚定其信心 当我们把产品买点同客户的兴趣和期望联系起来时，我们必须通过实证或演示来帮助客户相信我们的真实性、珍贵性： 性价比， 进行对比分析。 参考物联系（不同地域、不同城市可比性参考价值说明） 算一笔帐，现在、过去、未来的对比计算 举例说明 （描绘和区隔本楼盘与其他楼盘之间的不同） 4、 激励购买行动达成交易 激发买方购买欲望的关键在于强调物业对客户的真实价值，根据产品的特点介绍并不是在推销促成，而仅仅是在描述，这是第一阶段的工作。这时我们应该将产品的特点演绎成对与目标客户的利益价值，才能有效建立自己的竞争优势，才能有效刺激购买动机的提升。 以表格形式对每个特点进行价值概括： 特点 1 2 3 利益价值 1 2 3三、抓住客户的基本方法 1、建立详细的客户档案：将客户的一系列资料（姓名、电话、地址、职业、性格特征、看楼信息反馈等等）记录在案。 2、记录洽谈经过：将与客户的每一次接触过程尽量详细记录，以便掌握客户的相关情况。 3、建立联系渠道：与客户保持经常性的联系，既要有电话访谈，也要有资料拜访，保持信息互通。 4、为客户设计购楼方案：根据客户的具体情况，站在客户的角度为客户着想，设计一个适合他的购楼方案。 5、让顾客告诉顾客：自己说好一百次，不如顾客说一句好话。 A、服务好每一位顾客，产生良好口碑； B、多引用一些顾客的话，让顾客告诉顾客； C、抓住一些关系客户，向新的客户解说。 6、与客户做朋友，坚持不懈：从客户进门开始，我们就要有一种与客户做朋友的精神准备，并且在与客户接触过程中，自始至终都要保持朋友般的真挚情感，以情动人，引起顾客心理上情感的共鸣。你向顾客传授买楼专业知识，顾客就会把你看作自己人。 尝试着向自己提出以下几个问题，然后综合评估你成功的可能性。不要紧张，像一个有趣的游戏一样进行就可以了。 1 你喜欢自己吗？ 2 你爱你的家人吗？今天你用某种特别的方式向你所爱的人表达过你的感情吗？你是否认为自己善于表达友善的感情？ 3 你喜欢什么颜色？你喜欢笑吗？站在洗舆台的镜子前是否仔细欣赏过自己的笑容？ 4 出门前是否整理过“今天的心情”？ 5 你喜欢整理房间吗？喜欢用什么样的方式招待你的朋友？ 成功的销售，首先从自己开始。 “如果你为客户带来阴郁、忧愁、抱怨，客户就会回报你以阴郁、忧愁和抱怨。” 成为一名优秀的销售员，其实很简单，只要有爱心。爱心，成功销售的灵魂。它带给你成就。 许多从事销售工作的人们，都熟知“推销产品，首先推销自己”。并在这个指导思想下，付出了令人尊敬的、可贵的努力，从而获得令人瞩目的成功。 房地产销售是所有销售领域中最特别的、最具有挑战性的工作之一。让我们站在前来咨询的客户角度做一次换为思考的游戏。同样进行这个游戏的时候，放松一下。把他当成一次有趣的游戏即可。 好了，现在你开始笑了吗？你知道，笑对人体会产生非常奇妙的影响，他直接调动我们身体内的每根神经和肌肉，并释放出一种酶令她充满不可以思议的魅力。 比如说，我想买一套房子。我希望这个房子是够大、有充足的阳光，希望清晨起床的时候，有明媚的阳光随着窗帘的拉动而铺展我的房间。我希望有个宽敞明亮的客厅，这样我就可以很体面的招待我的朋友了。我还希望厨房是够宽敞，这是我送给太太的最好的体贴。我希望浴室里可以有一个宽大的洗舆台，可以安装一个浴缸，我甚至闭上眼睛想象享受热水渍泡身体所带来的舒适享受。“每天可以泡个热水澡”的生活，可是我梦寐以求的心愿啊！我希望有个属于我的书房，我会把其中的一套面墙订做成书架，希望能摆放一张书桌，我有随手摆放书籍的习惯。我还喜欢许多小饰物、笔架、照片、精致的桌式闹钟，还有一盏漂亮的台灯、台式的书架，还有电脑和CD架。此外，如果我有一个宽敞的阳台就非常的理想了，我希望养一些花草赏心悦目，阳光充足的时候可以晒被子。晚上盖上松软的有阳光味道的被子让我觉得惬意，连睡眠也变的甜蜜。还有 呵呵，你看，这就是我梦想的，只是我梦想中的一部分。我能实现吗？能。只要我有足够的钱。可以，我有足够的钱吗？没有，所以我不能全部实现。 怎么办？我需要得到朋友以及专业人士的帮助。我着就去那家楼盘的售楼出咨询一下。 就这样，我来到了你的面前。当你迎我而来的时候，我心里其实很紧张。我怕这样是不是耽误了你的时间，毕竟，我还没有拿定主意买房子，也不知道买什么样的房子才好，并且，我要用来买房子的首付款怎么落实还没想好。我就这样来了。我太想有一幢理想的房子，在那里创造我美丽的家园和生活了。我怕我问出一些幼稚的问题，显得自己很外行，问出一些愚蠢的话会被你取笑。 既然来了也只好硬着头皮继续下去了。主要是面前来的这个女孩很友善，似乎比较容易相处 但是，说实话，虽然你的笑容感染了我，让我多少有些放松下来了，可我以往的经验告诉我，很多售楼小姐，还有汽车行的导购员，还有一些推销员，她对我笑的时候，只想到我口袋里的钱。她不是真心的关心我的生活，我的梦想。所以，我要提防她给我布下的陷阱。恩，对，我可不是那么好骗，我吃过的盐比你吃过的饭还呢！ 就这样，因为紧张、恐惧、防备的情绪，我特地把脸绷得紧紧的，装出一付面无表情的样子。吼吼，不知道我这样子怎么样，现在比较流行“酷”，我就“冷酷到底”，反正出了这个门，谁也不认识谁了。 我的眼睛因为紧张，能视范围变得很狭小，但我看到楼盘的模型了。我径直走向模型，我很怕你问我这样一个问题：“先生，你准备买房子吗？”。是的，我确实准备买房子，可是，我心里没底，所以，我不知道该怎么回答才能即保持我自尊心，又不至于使我违背诚实的品质。最好不要问我这么愚蠢的问题，这样会让我好过一点。 真的很感激你的体贴，你没有问我这样问题。这让我感觉你有些与众不同。 虽然站在模型面前了，可新的茫然又来了：我不知道怎么样通过模型了解这个楼盘，连朝向都搞不懂。这让我又有些紧张了。上次到另一个售楼处的时候，同样站在模型面前，我表现得就像一个乡巴老一样愚蠢，因为那个售楼小姐问我喜欢什么户型的房子，虽然她说她那里什么户型的房子都有。可是“户型”是什么概念我都不清楚啊，只好哼哼哈哈的，真丢脸。为了避免再出丑，我马上从那里出来了，走出门口的时候我的脑子里乱哄哄的，什么印象都没留下，可我再也不要踏进那间售楼厅了。 希望这个女孩子不要考我就好了。我确实需要了解房子的详细的情况，并获得足够丰富的专业意见。但是，“拷问”我的方式让我很难为情。上次那个女孩子太过分了，可我现在连价格都不清楚，我还得考虑首付款的问题。所以，我也不清楚要多少面积才好。虽然我什么都不懂，但我可不希望自己看起来像个傻瓜一样。 面前这个女孩的素质看起来确实不错，声音响亮、亲切，听起来悦耳。她的笑容似乎很真诚，不慌不忙的，又没给我被冷落的感觉，很有分寸感。我似乎找对了地方，运气不错，遇到了一位不让我紧张的售楼小姐。 “我叫*，这是我的名片。我为您介绍一下*（楼盘名称），我说的不清楚的地方您仅管提出来。” 好，让我慢慢的听听看。她看起来很有耐心的样子，又不罗嗦，刚好让我好好了解一下。 好了。辛苦了。让我们先喝一口水休息一下。人体每天需要补充N升的水分。充足的睡眠是获得精力与保持青春最好的方法。 售楼人员使用电话的准则 沟通能力从来没有像现在这样成为个人成功的必要条件，一个人成功的因素75靠沟通，25靠天赋和个人综合能力。电话是公司对外交流的一个窗口，一个好的拨打电、接听电话过程，传递给对方的是一个好的印象，反之亦然。 声音是一种威力强大的媒介，通过它可以引起别人的注意，能够创造有益的氛围，并鼓励他们聆听。低沉的声音庄重严肃，一般会让听众更加严肃认真地对待。尖利的或粗暴刺耳的声音给人的印象是反应过火，行为失控。但是即使最高的音调也有高低之分，您也可以因此找到最低的音调并使用它，直至自然为止。使用一种经过调控的语调表明您知道自己在做什么，使人对您信心百倍。急缓适度的语速能吸引住听者的注意力，使人易于吸收信息。如果语速过快，他们就会无暇吸收说话的内容；如果过慢，声音听起来就非常阴郁悲哀，令人生厌，听者就会转而他就；如果说话吞吞吐吐，犹豫不决，听者就会不由自主地变得十分担忧、坐立不安了。自然的呼吸空间能使人吸收所说的内容。建设性地使用停顿能给人以片刻的时光进行思考，并在聆听下一则信息之前部分消化前一则信息。适时改变重音能强调某些词语。如果没有足够的强调重音，人们就吃不准哪些内容很重要。另一方面如果强调太多，听者转瞬就会变得晕头转向、不知所云，而且非常倦怠，除了非常耗人心力之外，什么也想不起来了。在电话交谈时不可能有视觉上的便利，但两件事可以有助于最好地使用自己的声音。站立能使身体挺直，这样能使呼吸轻松自然，声音更加清楚明亮。微笑能提升声带周围的肌肉，使声音更加温和友善，替代缺失的视觉角度。 一、接听客户电话的准则 1、销售部的工作人员每人都有义务和责任接听客户打来的电话，外来电话的响声不准超过三声无人接听，如果超过三声要对客户表示歉意，请求对方谅解。 2、接听电话语调必须亲切，吐字清晰、语速适中、话语简洁，避免口头禅、不允许对着话筒打哈欠、咳嗽、肆无忌惮的大笑，更不能用不耐烦的口气态度来对待每一位打过电话的客户。要多使用礼貌语言，如：“你好、谢谢、很抱歉让你久等了”，声调要柔和，同时还要尽量避免打断对方的讲话。 3、接听电话的人员必须熟悉楼盘的实际情况，用统一的销售口径回答客户提出的问题，对新客户介绍项目要事先背熟介绍内容的顺序，老客户可以有针对性的答复。销售人员绝对不能一问三不知或敷衍了事推委顾客。 4、回答客户问题最好能够了解几个基本问题，如客户：姓名、联系方式、居住区域、如何知道的楼盘信息、是否有购房意向，便于市场调研和备份客户档案。 5、电话接听值班人员必须有养成做电话记录的习惯，电话结束后应该对记录下来的重点妥善处理或上报，认真给予对待。 6、回答客户问题时间不宜太长，平时可控制在35分钟，回答客户问题最好控制在35个左右，时间过短对方会听不清楚你要表达的意思，时间过长对方会感到厌烦；谈话重点可以重复，以便进一步明确问题；楼盘广告上市期间要缩短谈话时间，一般23分钟为宜，如果对方问题比较多可邀请其到售楼处详谈。 7、如果客户找人，而她今天有不值班的话，应询问客户是否要求转达内容或者请客户稍等去叫被找人员；叫人时应该轻轻的把话筒扣在桌面，不允许大声的喊叫被找人的名字，应该走到被找人身边小声的说（大声的喊叫这样既不尊重客户，也会干扰其它同事的工作）；接听者必须说：“对不起，请您稍等一下”之后要说出让他等候的理由，以免因等候而焦急。再次接听电话时必须向对方道歉：“对不起让您久等了。”如果让对方等待时间较长接听人应告示知理由，并请他先挂掉电话待处理完后再拨电话过去，这是维护和塑造企业良好品牌声誉和形象的需要。 8、不允许在接客人电话的时候，与其他人搭话；可做手势让他稍等，挂断电话后再与其交谈。 9、如果对方语音太小，接听者可直接说：“对不起请您声音大一点好吗？我听不太清楚您讲话。”绝不能大声喊：“喂喂大声点”；要大声的是对方，不是你。 10、通话结束后要向对方表示谢意，以期给对方留下良好的印象，这一点至关重要，比如说“感谢您用这么长时间听我介绍，希望能给你带来满意，谢谢，再见。”需要注意的一点是要等对方先放下电话，自己在放下电话。” 11、杜绝挂断后的说脏话的习惯。挂断客户的电话后有许多的人会立即从嘴里跳出几个对客户不雅的词汇来放松自己的压力，其实这是个要不得的一个坏习惯，销售人员应该时刻加强自身的文化修养。 二、如何电话拜访客户 销售代表为了保持和客户的联系，需要经常拨打电话。打电话说起来简单，实际上一门语言艺术和思维能力高低的表现。一般与客户打交道需要经过四个过程，探索-提议-行动-确认。提问一般而言属于探索步骤中的，提问的目的最重要的就是了解客户的需求，客户到底想要什么？到底是想要预定？还是对楼盘有重大不满等等，或者是其他问题。只有明确客户真正的需求，才能做提议和进一步的行动。提问分为开放式和封闭是问题，初期接触应该多提开放性问题，也就是说不是一个yes活着no就能回答的；总之,what、why、how等开头的问题都是开放性问题，他可以帮助你最快了解客户需求，最快了解用户的真正目的和意图，再做相应处理。 1、首先任何人打电话都有一定的目的，或是表示问候，或是告知最新楼盘情况，或是催缴余款等等不一而足，所以当你拿起电话前，就要有一个认真思考的过程，以免在接通电话之后，出现前言不搭后语，前后反复，让对方产生反感或罗嗦。 2、在拨打电话之前，要先把你所要表达的内容准备好，最好是先列出几条在你手边的便签或记事本上，以免对方接电话后，自己由于紧张或者是兴奋而忘了自己的讲话内容。 3、打电话时一定要掌握一定的时机，要避免在吃饭的时间里与顾客联系，如果把电话打过去了，也要礼貌的征询顾客是否有时间或方便接听。如“您好，王经理，我是*公司的*，这个时候达打电话给你，没有打搅你吧？”如果对方有约会恰巧要外出，或刚好有客人在的时候，应该很有礼貌的与其说清再次通话的时间，然后再挂上电话。如果老板或要找之人不在的话，需向接电话人索要联系方法“请问*先生/小姐的手机是多少？他/她上次打电话/来公司时只留了这个电话，谢谢你的帮助”。 4、在电话接通后，业务人员要先问好，并自报家门，确认对方的身份后，再谈正事。 5、工作中有时候需要给客户打澄清电话，所谓的澄清性问题是指正确地了解客户投诉的真正的原因是什么，事态有多严重，要求工作人员及时、客观的给予回复，最好不要夹带个人感情色彩。 6、有的时候当我们打征询电话的时候，要体现出为客户服务的理念，杜绝施舍的态度。征询性问题是告知客户问题的初步解决方案。它的特征是您看.？当你告知客户一个初步解决方案后（比如同意给客户一个比较大的折扣或者同意赠送某些物品），要让客户做决定，以体现客户是朋友的销售理念。 7、电话调查访谈如果能够再十分钟结束最好，访谈的深度不宜太深，你要保持一个积极的态度，好像受访者主动与你谈话一般；你的语气要对主题充满兴趣，即使你调查的主题很枯燥，但你决不可以将自己的语气传达给受访的客户；同时你需要禁忌不论访谈的内容多么简单，你一定要依文卷的内容发问，也不可以为受访者抢答。在受访者表示自己很忙后你要尽量的压缩谈话时，但是不可以误到客户，时间到了就应改提示客户是否继续洽谈。访谈的目标就是样他感到愉快，从长远来看，从事市调的人员要完全依赖受访者的持续性合作，这样才能体现出市调的科学价值含义，避免误差，摸清消费者的心态。 对个人而言，建立良好的电话管理沟通意识，逐渐养成在任何沟通场合下都能够有意识地运用管理沟通的理论和技巧进行有效沟通的习惯，达到事半功倍的效果，显然是十分重要的。学习电话沟通技巧，将使您在工作、生活中游刃有余。 电话拜访注意事项1.首先要克服自已对电话拜访的恐惧或排斥及心理障碍，勇敢的跨出第一步一切就会好转。心理的建设并不是人人都能做的，除具备专业知识及素养外还需具有超人的耐力及敏锐的观察力-事在人为。 2.切记电话拜访时，对方看不见您的表情及态度，但可从您的声音做为第一印象的判断。所以，保持愉快心情才能有悦耳的音调，同时也可使对方减低排斥感，如此便能做到亲和力的第一步-将心比心。 3.适当的问候语能拉近彼此的距离感，使对方认为我们是朋友，而非只是电话拜访员。通常在电话拜访时应注意下列几点：a.在一周的开始，通常每一公司都会很忙，且上班族最不喜欢的也是这一天，所以不要太早做电话拜访，才不会花许多时间却得不到理想的成绩。 b.依不同行业调整电话拜访时间。 c.在电话拜访时应对此行业有初步的认知；何时忙，何时可电话拜访。 d.若已知对方职称时，应直接称呼对方职称，会使对方有被重视感。 e.访问结束时，应表达感谢之意，并说声“对不起，耽误您不少时间”。 4.如何开口说第一句话。常会遇到的状况分述如下：a.总机不愿转接：先说声谢谢并挂掉电话，等整个拜访计划过一次以后，再重新打，有可能当时总机正在忙或心情不好。 b.对方表示已有专人负责，故不愿转接：婉转询问对方状况，并研判是否另找时间再度电话拜访。 c.对方表示无专人负责：将对方基本资料询问完整，以利日后再度电话拜访。 d.专人不在：请对方告知负责人之全名及职称，通常何时会在。 e.拨不通或无人接：应透过查询台 (如114)查询对方电话是否有误或故障。 f.不愿多谈即将电话挂掉：另找时间电话拜访，并检讨自己的表达方式或是时机不对。 5.顺利通过第一关后应可顺利完成访谈，因为，成功的第一步已踏出，接下来是该如何完成一份完整的客户资料卡。 a.应保持客户资料卡书写之工整，以免增加自己无谓的困扰。 b.将访谈重点摘录出来。 6.填完客户资料卡后应加注电话拜访日期及电话拜访人员姓名。 7.询问对方主要销售或制造产品内容及行业别。 8.若有可能则进一步询问对方公司状况、产品的需求及对其他配合厂商的印象。 9.电话拜访的大约流程：收到电话拜访资料先约略整理准备好工具及调适心情开始电话拜访每拜访完一家客户即填写一张客户资料卡。 如何做好心理调适： 1.一般人对于电话拜访，不是认为他是一件最不起眼的工作，便是认为他是一件简单的不得了的工作，但事实上并非如此，要真正做好电话拜访是一件相当不简单的事，所以不妨告诉您自己作了一件伟大的工作。 2.电话拜访所获得的成就感及满足感，并不如一般工作在付出同等努力，便可得到同等值的掌声，而是付出十分努力可能只得到一分掌声。但不要灰心，只要努力不懈，说不一定这一分的掌声所带来的是更高的成就感及满足感，为何不勇于向自己挑战。成功的电话拜访员在未成功前所忍受的挫折感是相当大的，所花的时间之多也是无法想像的。 3.许多公司会透过电话拜访来筛选有望的潜在客户，而电话拜访员的素质不一常会造成一些困扰。如受访对象一听是要做电访，不是把电话挂掉便是推说没空。电访人员不可因被挂几通电话而沮丧，因为一位成功的电话拜访员，他在成功前不知被挂了几通电话，即使在成功后仍有可能被挂电话。 4.如果碰到受访者语气不好时，更应维持自己的好口气，不要受到这种情绪波动的影响，礼貌性的将电话挂掉，并重新拟定下一次电访日。 5.遇到滔滔不绝讲个不停的受访者时，切记不要与对方扯谈，应尽快切入访谈重点，婉转暗示对方此次电话拜访的目地，并适时将电话结束。因为这是拒绝访谈的高招，可千万别中计了！ 6.如果遇到一位不肯开金口的受访者时，就要施展耐力战，而且使对方在不知不觉中说出我们所要获得的资讯。 7.不要一开始就抱持着太高的成功期望，也不需要抱持着一定失败的心，二者各抱持50%。太阳底下没有一件事是绝对的，凡事都有变数。期望太高，失败较不易复原；期望太低，也不易品尝到成功的果实。 8.电访人员应将被挂电话或被对方拒绝，当做是一种磨练，进而做到自我的提升。如此您的技巧及客户资料卡才会有所进步。 9.如何才算成功，这是很难下定义的。不妨给自己一段时间完成自己心中所欲达成的目标，量力而为，做起来才会愉快，切记！不要为获得一份薪水而委屈自己。 10.有很多事只能靠自己的经验去琢磨，而无法以言语相交流，希望您能以最短的时间成为一位最杰出的电话拜访人员。 销售技巧 销售学是一门人对人的学问，任何产品均是先透过销售人员的介绍，买家才有机会对其素质及功能有所了解，所以一个好的销售人员，不但可尽快作出购买的决定，甚至在某种程度上，更间接增加对其产品的信任及有关公司的良好印象。 第一招殷勤招待，建立关系 当客人一入售楼部，一定要用亲切的笑容欢迎，无论是男女老幼，样衰与否，均报以灿烂的笑容，尽快建立友善的关系，以便作进一步销售工作。 举例： 1）先生，早晨！随便参观，有什么可以帮忙？ 2）小姐，你好，来看展销会吗？是否需要帮你介绍介绍？ 3）两位，你好，随便拿本售楼书看看！ 接着主动自我介绍，尽量用名增加亲切感，然后询问客人姓名及派送名片。 举例：1）我姓黄的，英文名字叫martin，点称呼呀，先生？ 2）我叫啊敏，先生贵姓呀？哦！陈生你好，这是我的名片，请多多指教！ （注：尽量将客人的姓名铭记，若这个客人再次光临时而你又计起他的名字，他对你的印象便会大大提升） 第二招投其所好，溶入其中 当与客人开始了对话内容后，尽量按所观察客人的文化背景，行为举止，而决定采用什么的语调或对话方式，以求共鸣。 举例： 客人情况 语调 动作 老粗/农民 大大声 大开大合 读书人/白领 中度声 大方得体 老伯/老太太 细细声 扮乖乖后辈 年轻一族 可轻佻些 扮FRIEND 老总/老板级 中度声 扮专业 第三招共同话题，前后共鸣 尽量挖掘客人的共同点，增加共同话题，以求共鸣，前后呼应，增进亲切感，例如： 1） 同区居住 2） 同一大、中、小学 3） 同生诮猪你生日快乐！ 4） 同数量之兄弟姐妹，或兄弟排名（如拉子拉女，大子大女等） 5） 同喜好（如车、电器、旅行、集邮、音乐等） （注：切记不要作大话，因很容易被对方揭穿，届时则弄巧反拙） 第四招适当接触，增加友谊 适当的身体接触，除可作为身体语言的一部分外，更可进一步增加双方友谊及亲切感。事例： 具体情况 身体接触 1）招呼进电梯 轻拍肩膀以示进电梯 2）招呼入座 双方点头以示坐下 3）讨价还价 轻拍大腿（只限男性）以示了解 4）签约后 双手紧握对方以示多谢 第五招主动建议，减少选择 虽然每次只会推出数层单位供买家选择，但为了加快销售流程，当初步了解客人的心水后，如高、中、低层，南北座向，户型要求后，马上主动建议某一至两个单位，计价钱及付款方式，事例： 销：陈生，如果你中意3房2厅东南向，我介绍东座18楼03室或者09室给你，这种单位卖剩两间，每次推出很快卖完，我帮你计一计价钱吧，和用哪种付宽方式好吖！ 第六招同时摧谷，同一单位 一般买家只会在竞争的气氛下才加快购买的决定，现场主管应利用无线咪同时摧谷介绍某一指定单位，销售人员亦尽量安排两批洽谈相同单位的买家坐在邻近位置，故意让他们听到同时洽谈相同单位，在谨防给人捷足先登前，加快购买决定，事例： 销：陈生，我想你快小小决定，刚才我向主管拿单位时，听到后面那台客人（用眼神及手指低调指向该台）也是洽谈这个18楼03室，我想如果你看中就要快一点啦！ 第七招不要硬碰，避免冲撞 一些客人总是提着一个楼盘的缺点，加以深入探讨，刻意挑错处，尽量轻轻避过，转入其他话题或该项目之优点，切忌与人争拗，将关系恶化，举个例子： 客：xxx的绿化好过这个盘 销（标准答案）：哦！好难这样比较，这个盘那麽近市中心，你也知道市中心哪有那么大的地方呀！是不？这里的景观又好又多，买东西又方便。 销（切忌答案）：唉！xxx的绿化和我们差不多，你不要以为那么大，哪有xx%呀，那里的密度也是那么高。 第八招勇于认错，大家好过 若在销售过程中，不小心讲错一些资料，如税费或其他费用等，当客人最后发现有问题时，一定要主动认错，不要死顶，抵赖说没有如此说过或只是客人听错，事例： 客：你刚才不是说，在今年10月入伙吗？为什么合约又说是在明年初至中呢？ 销（标准答案）：不好意思，可能刚才我不小心说错了，我帮你再查清楚了，今年年底应是主体工程完成日期，待房管局测量验收后，应该在最迟明年三月入伙。 销（切忌答案）：没有！没有！你听错，我说明年初至中，你搞错了，我卖了这么多，哪有可能说错，你一定是听错了。 第九招能放就放，威迫利诱 若经过一段长时间的硬销后，该买家仍举棋不定，犹豫不决，而且产生对话空白时间，这时候应让这买家独自考虑一会儿，暂时离开一下，转头再回来。同时与销售主管联系，看可否给予小许优惠或折扣达成促销，此外，更以肯定的语气说即将加价为名，迫使这买家尽快决定。事例： 客：等我再考虑一下！ 销：好呀，你两位坐坐考虑一下，我去去洗手间，等会回来！ （回来后） 点呀？陈生，考虑成点呀！你觉得还差多少呢！不如我跟主管说，看看能不能给多一点折扣吧。我都想你快点决定，我听公司说下星期可能要加价，我和你都谈了那么久，我都想你买得成，你等我一下吧。 如何建设品牌客户服务体系 品牌的客户服务体系，其背后一定是包括有科技、规范和文化的内涵，如何发现和利用这些内涵呢？笔者结合指导北京贝尔通信设备制造有限公司建设品牌客户服务体系的案例，认为需要处理好以下几个方面的关系，当这些关系建立和处理好的时候，品牌客户服务体系的建设就走入正轨了，否则就难以形成真正的品牌客户服务体系。 一、品牌特性的客户服务体系与企业文化建设具有不可分割的关系。 客户服务是展示企业文化和企业形象的最直接的通道，客户服务是企业文化的一个重要组成部分，建立品牌客户服务体系需要用建设特色企业文化的导向思想来进行。 企业文化不是给自己的员工欣赏的，更重要的是社会性传播的过程，品牌的形成过程是特色企业文化的传播、辐射、渗透等；品牌的背后是文化的内涵积累，品牌的周围是文化电波的辐射。 一个服务体系之所以能成为品牌，是文化的作用，文化是软性的，服务也是软性的，是与全体社会性员工的职业生涯发展紧密相关的。 企业与客户之间交易的是产品，但享受的是服务。北京贝尔的交换机类产品是北京贝尔为客户提供服务的“机器使者”，“机器使者”如果因为质量问题没有发挥好作用，就需要贝尔的另一种使者维修工程师、维护工程师、远程支援工程师等去提供修复服务，两种使者与客户之间沟通的是文化，机器、设备的外观是美的享受，更重要的是机器、设备的功能能持续帮助客户创造企业效益和社会价值，由此我们将引发和实现一种理念我们是客户创造效益和价值的友谊使者。 二、品牌客户服务体系须是全方位、全程式的具有良好沟通关系的客户服务。 我们与客户的交易、交流，其背后都有文化的沟通，服务快车的显著特点就是畅通； 售后服务只是客户服务中的一个组成部分； 售后服务的主要特征是守侯式服务，全程服务是售前、售中、售后的主动服务； 售后服务是营销活动完成、客户购买产品后的服务，全程服务具有营销的功能； 售后服务的载体和前提是产品，全程服务的特性是文化的渗透和产品的服务； 由此引发和需要实现一种理念沟通零距离，服务无止境。 “沟通零距离，服务无止境”的内涵及特点： 1、“沟通”两字与我们的产品交换机的沟通功能相契合； 2、在服务快车的服务功能方面，“沟通”是服务的主要方式和前提，沟通的好坏直接影响着服务质量，衡量“沟通”好坏的用词采用“零距离”一词，既有服务快车与朝着客户开行的“距离”的意思，又有沟通本身的质量意思，“零距离”既是一种尺度的衡量，更是一种质量目标的反映，表明了我们服务快车与客户之间的全程、亲密关系，当沟通零距离的前提、目标设定以后，服务自然就有永无止境的要求。 3、“沟通零距离”和“服务无止境”，还是我们服务快车服务客户时方法的目标、行为的目标。 4、“零距离”和“无止境”两词正好形成强烈的对比，前者是往小的方向进步，后者是往大的方向延伸，富有哲理，容易记，也容易传播。 5、从关系上来讲，有与客户、潜在客户、员工等三种主体的沟通： （1）北京贝尔同现有客户的沟通，零距离意味着与客户打交道应该是售前、售中、售后全过程，而且需要掌握客户的全面需求； （2）潜在客户的沟通；媒体的宣传和技术论文的交流都是与潜在客户的交流与沟通，首先是贝尔单向与受众的单向信息发布，潜在的直接或间接的客户在有实现自身价值支持性要求时，就会产生反馈和沟通的意识和需求，沟通一定有先后之分，一定有一方先发布沟通的信号或信息。因此，潜在客户的这种沟通企业不可忽视。口碑效应也是现实客户与潜在客户之间的沟通，还会引发潜在客户与潜在客户之间的沟通。 （3）服务快车的领导与员工之间的沟通，除了工作的指令和任务完成的沟通外，还有经验技术等的沟通。 沟通的内容是多方面的，从大的方面来讲 经验技术性信息； 文化性意识； 期望和承诺的沟通。 尤其要注重服务部门的部门文化理念的沟通，当一个员工对企业自身的文化没有实现沟通的情况下，企业与企业之间的沟通就会发生失真或信息流失等现象。 三、品牌与有效宣传的关系，品牌离不开宣传，宣传不一定能成为品牌。 任何品牌都离不开宣传，但宣传是有效果、有技巧、有成本等问题的。 用最少的成本获得最佳效果的宣传、让社会大众感觉不到是作秀的、不动声色的宣传、让现实客户感觉到是光荣的宣传、让潜在客户感觉到不加入客户的行列是一种遗憾的宣传、让已经加入别人客户行列的客户感觉到后悔的宣传，等等，是最有效的宣传。但要达到这种境界是非常难的。在宣传方面可以参考采取以下方法： 1、企业主动报道：由企业的员工自己主动写稿，但要防止夸大，为此，我们拟编制鼓励员工积极投稿的奖励办法，达到有效宣传企业、提高知名度的目的的同时，也增强员工的文化修养。企业文化靠员工的文化集合而成，企业文化靠员工的亲历行为来实现和保证，也就是说，我们要在每一个角落体现员工的社会价值和文化的价值。而我们的员工的很多就在全国各地的角落，为此我们还要引入理念时时处处体现规范性服务的文化价值。 2、媒体采访报道：我们应该把媒体采访报道认为是更好地取得社会监督的心态，和建立更广泛的社会性交流渠道，因为媒体的报道宣传能引起社会关注，起点更高。 3、管理、技术、经营等经验文章的交流传播：是体现企业产品技术内涵、技术先进性的真实写照，是体现管理、技术、经营等能力的写照和宣传。 4、客户的口碑效应：巧用客户、旁观者的角度来宣传，是一种最好的推销手段（因此我们应该对于那些联系在媒体报道的客户给予奖励）。 四、直接和客户通过服务实现文化交流的现场工作人员是塑造企业品牌客户服务体系的主力军。 一方面要稳定这类员工队伍，这类职员与客户的关系对企业与客户的影响非常大，职员的稳定性与素质进步提高也须处理好，新增一个员工是对企业增加了一个和几个让社会和客户了解企业的渠道。流失一个这样的员工意味着流失一群客户。 另一方面，每个到客户现场提供服务的工作人员，其工作态度、工作技是体现贝尔的社会价值的，企业的使命需要靠这类人员平凡的工作来实现，因此对于这类员工一定要激励他们的社会责任感和敬业精神。 在认识这类员工时，我们要树立这样的观念服务客户的工程师是贝尔的人财；要想感动客户，先要感动员工；员工的技能体现企业的价值。 同时，品牌的建立需要社会性员工职业生涯规划积累，先进的功能是品牌基础，而每一个产品的新的适应客户需求的功能无一不凝结社会性员工的进步、智慧和心血，所以我们在服务快车要实施社会性员工职业生涯规划。 五、品牌的背后不能没有规范化管理。 企业生产过程与售后维护、维修等规范性的流程、工序之间都是客户的关系，管理的规范性和服务客户的规范性*作是品牌的基本要求，规范性的管理和操作是科技进步在企业的表现。规范性的东西具备了社会竞争力以后，品牌才有可能实现，因此我们在制度方面要编制和实施“形成和完善规范性文件的规定”。另外，规范性操作性文件的形成都是实践经验的积累和进步，都是创新性解决故障问题的集合，具有竞争力的规范性文件是创新的产物，是集体的智慧，因此我们要培养我们的服务人员树立“团结就是力量、知识就是力量、创新就是力量”的理念，以及“规范是创新的基础，创新离不开规范、规范是文化的象征”等规范和创新的观念。 六、满足客户需求的适应性和优良的质量是品牌的基本要素。 产品质量包括硬性的实物产品的质量和软性的服务质量。 产品质量的先进性需建立在适用性、稳定性方面，产品质量的等级、深度要注重处理好与企业的成本、客户的成本的关系。 在服务快车的服务质量方面，服务快车人员心中和肩上的质量的份量是最重的，它是企业产品质量关口的最后一道防线，产品质量出了问题