房地产开发流程PPT课件

开发流程 房地产开发流程贯穿于 五证 的取得 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 开发流程 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 是建设单位用地的法律凭证 3 项目批复 地籍调查 地形图 基础知识 开发流程 指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析 预测和评估 提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施 进行跟踪监测的方法与制度 通俗说就是分析项目建成投产后可能对环境产生的影响 并提出污染防止对策和措施 开发流程 能源评估是指通过对建设项目分析 核算该项目的各种能源的消费结构和消费量 核算主要用能设备的能源利用状况 分析各种节能降耗措施的效果 核算该项目单位产品和单位产值能源效率指标和经济指标 评价该项目的用能合理性和先进性的一种评价方法 简称 能评 开发流程 可行性研究报告是从事一种经济活动 投资 之前 双方要从经济 技术 生产 供销直到社会各种环境 法律等各种因素进行具体调查 研究 分析 确定有利和不利的因素 项目是否可行 估计成功率大小 经济效益和社会效果程度 为决策者和主管机关审批的上报文件 开发流程 项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件 目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中 它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性 把项目投资的设想变为概略的投资建议 项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策 它可以减少项目选择的盲目性 为下一步可行性研究打下基础 开发流程 土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权 以下简称土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者的出让行为 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 申请要件1 申请书原件 2 单位法人营业执照 代码证 法人身份证原件及复印件或个人身份证原件及复印件 委托他人办理的 还应提交委托书原件 被委托人身份证原件及复印件 3 用地单位盖章确认的由地籍处出具实测坐标的宗地图原件4份 4 上规划线 土地权属界线的地形图 1 500 原件 5 地籍工作联系单原件 6 净地 拆迁部门出具的地块拆迁补偿完毕说明原件 毛地 原用地单位法人营业执照 代码证 法人身份证 土地证原件及复印件 土地转让协议原件 7 成交确认书原件 8 中心主任 财务部长签字并加盖中心公章和财务专用章的缴款情况证明原件 9 发改委计划或投资便函原件及复印件 10 其他办事要件 开发流程 国家为满足土地登记的要求 依照法定程序 查清每一宗土地的位置 权属 界线 数量 用途和等级等基本情况 并以图 簿表示的工作 地籍调查的单元是宗地 它是被权属界址线所封闭的地块 一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也称为一宗地 地籍调查的主要目的是 核实宗地的权属 确认宗地界线 查明宗地面积 用途 等级等 为土地登记 核发土地权属证书提供依据 地籍调查是土地管理的基础工作 分初始地籍调查和变更地籍调查 初始地籍调查在初始土地登记前进行 变更地籍调查在变更土地登记前进行 开发流程 地形图指的是地表起伏形态和地物位置 形状在水平面上的投影图 具体来讲 将地面上的地物和地貌按水平投影的方法 沿铅垂线方向投影到水平面上 并按一定的比例尺缩绘到图纸上 这种图称为地形图 如图上只有地物 不表示地面起伏的图称为平面图 开发流程 国有土地使用证 是证明土地使用者 单位或个人 使用国有土地的法律凭证 受法律保护 开发流程 宗地图 红线图 红线图 红线图是规划局确定的项目建筑总平面图 或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图 其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限 即实际可使用土地的边界图 1 建筑红线一般为建筑物的占地界限 用实红线表示 二层以上有阳台用虚红线表示 表示底层不占用地 也称 建筑控制线 指城市规划管理中 控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物 如外墙 台阶等 靠临街面的界线 任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线 投资方在取得某块地皮的开发权时 有关领导部门会给出建筑红线 意思就是投资方所造的建筑不得超过该范围 一些民用建筑 如小区就会沿建筑红线建造围墙 墙内可按设计师的设计来规划 如建造广场 则沿建筑红线设台阶或绿化等 但是如果建造独立的建筑物一般不会压着建筑红线来建造 这是为了保证建筑物之间有充分的间距以便行走 采光 安全通道等基本设施 用地批文 国土局办理 所需手续 用地申请2 项目批复3 规划许可证及附图4 用地勘测定界成果报告5 面积审核6 土地出让合同7 成交确认书 开发流程 宗地图 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图 它反映一宗地的基本情况 包括 宗地权属界线 界址点位置 宗地内建筑物位置与性质 与相邻宗地的关系等 宗地图定义为 描述宗地空间位置关系的地图 宗地 土地使用权人的权属界址范围内的地块 权属界址线所封闭的地块 历史上曾称宗地为 丘 开发流程 红线图与宗地图的区别 宗地图是反映一宗地的基本情况 包括 宗地权属界线 界址点位置 宗地内建筑物位置与性质 与相邻宗地的关系等 红线图是规划局确定的项目建筑总平面图 或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图 其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限 即实际可使用土地的边界图 宗地图是当地地理位置 红线图是土地的边界图 开发流程 建设工程规划许可证 城市规划行政主管部门依法核发的 确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 是建设单位建设工程的法律凭证 是建设活动中接受监督检查时的法定依据 没有此证的建设单位 其工程建筑是违章建筑 不能领取房地产产权属证件 电话 有线 开发流程 燃气 项目备案 人防审批 地震安全评估审核 防雷设计审核 施工图审查 施工图设计 岩土勘测 地灾评估 临时水 电 地名核定 施工图消防审核 规划定点图 开发流程 交通影响与日照分析 日照分析是指利用日照分析相关软件 建立完整的地球与太阳数学模型 从几何和光学的角度利用计算机进行大量的数学计算 解决物体的阴影和影响的关系 以此准确地分析出任意地点 任意时间的任意建筑物的细部状况 对建筑群体间相互影响进行分析 以求更加科学合理地安排建筑物的位置 为居住区创造出更加舒适的环境 简单地讲 是指利用计算机分析软件 根据国家标准对有日照要求的拟建 在建 或已建的建筑 组团绿地 托儿所和幼儿园活动场地模拟其在规定的日照标准日 大寒日或冬至日 的日照情况 分析计算其相关的量化指标 开发流程 设计方案 1 建设工程设计方案申请表 2 1 500或1 2000现势地形图1份 3 以出让方式供地的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证复印件 同时交验原件 需批准或核准 以划拨方式供地的建设项目提交选址意见书和建设用地规划许可证复印件 同时交验原件 需批准或核准 以划拨方式供地和以出让方式供地以外的建设项目提交建设工程规划设计要求和建设用地规划许可证复印件 同时交验原件 4 经审定的修建性详细规划方案或总平面设计方案 5 有相应资质单位设计的建设工程设计方案3份 含建筑效果 总平面 各层平面 立面 剖面图等 重要项目需提交模型 6 申报单位 人 委托代理的 需提交授权委托书 7 法律 法规 规章规定的其他材料 建筑施工图就是建筑工程上所用的 一种能够十分准确地表达出建筑物的外形轮廓 大小尺寸 结构构造和材料做法的图样 它是房屋建筑施工的依据 开发流程 施工图设计 根据建设工程的要求 查明 分析 评价建设场地的地质 环境特征和岩土工程条件 编制勘察文件的活动 岩土工程勘察的内容主要有 工程地质调查和测绘 勘探及采取土试样 原位测试 室内试验 现场检验和检测 最终根据以上几种或全部手段 对场地工程地质条件进行定性或定量分析评价 编制满足不同阶段所需的成果报告文件 岩土勘测 开发流程 地灾评估 又称地质灾害灾情评估 对地质灾害活动程度及破坏损失情况进行评定估算的工作 地质灾害的定义 自然因素或者人为活动引发的危害人民生命和财产安全的崩塌 滑坡 泥石流 地面塌陷 地裂缝 地面沉降等与地质作用有关的灾害 对于已经发生的地质灾害 地质灾害评估的基本方法和主要内容是调查地质灾害活动规模 统计地质灾害对人口 财产以及资源 环境的破坏程度 核算地质灾害直接经济损失与间接经济损失 评定地质灾害等级 对于有发生可能但尚未发生的地质灾害 地质灾害评估是预测评价地质灾害的可能程度 对此有人称之为地质灾害风险评估或地质灾害风险评价 临时水 电 临时施工用水 用电作为安全施工的一部分 加快施工进度 对提高工程质量起一定影响作用 同时也展示公司形象及项目综合管理水平的重要工作内容之一 根据国家 省 市有关安全 文明施工标准及规范要求 层层落实责任 分片包干 争取实现 市级文明施工工地 开发流程 地名核定 人防审批 为适应经济社会发展和城市化进程加快的新形势 提升地名管理工作水平 日前 民政部门出台规定 今后凡没有地名主管部门审批的地名命名更名手续 有关部门一律不予办理建设开发和住宅楼销售手续 从源头上杜绝地名命名的混乱现象和不合法性 为保证市辖五区地名管理的统一性和地名管理规范化 标准化和科学化奠定了基础 根据国家有关法律 法规 规范 标准 确定该项目应建防空地下室的建设位置 面积 抗力等级 战时功能 平时功能等 对于小区统筹建设的还应确定该小区防空地下室建设地点和建设时间等 开发流程 地震安全评估审核 防雷设计审核 1 提交审查申请 2 报告完成单位资质证书 项目技术负责人的地震安全性评价等级职业资格证书 3 安评承担单位验证备案表4 地震安全性评价报告全稿 防雷工程设计的审查需从两方面来讲 一是强审院对设计单位的审查 审查内容是否符合中华人民共和国行业标准或民用建筑电气设计规范或建筑防雷设计规范规定的内容 二是建设单位对设计单位的审核 审核内容是否超出了设计规范规定的范围而导致材料的浪费等 开发流程 施工图审查 施工图消防审核 施工图审查是施工图设计文件审查简称 是指建设主管部门认定的施工图审查机构按照有关法律 法规 对施工图涉及公共利益 公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查 依法对建筑工程的消防设计图纸及有关资料进行审核 并出具确认该消防设计合格或不合格的意见 消防审核分为总平面防火审核和建筑工程防火审核 开 发 流 程 建设工程施工许可证 是建筑施工单位符合各种施工条件 允许开工的批准文件 是建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 一 工程招标审核备案由行业主管部门审核招标人或委托招标代理机构提交的招标资料 招标人或委托招标代理机构需提交的招标资料包括 1 发改局的立项批文或 投资许可证 2 建设用地批文 国土证 建设用地规划许可证 和用地红线图 3 建设工程规划许可证 和基底红线图 4 开平市建设工程项目编号登记表 5 开平市建设工程交易 招标 备案表 6 招标公告或投标邀请书 7 预审文件 招标文件 工程标底 工程量清单 最高报价备案 8 资金证明文件 9 建设项目监理合同 10 设计文件审查批准书 11 建筑工程消防设计备案受理凭证 12 环境影响报告审批意见 13 招标代理委托代理函 14 招标代理委托合同书 15 招标人 招标代理机构法人证明书 委托书 16 招标人营业执照 副本 法人证书 机构代码证 17 外来企业备案表 二 发布招标公告或投标邀请书公开招标的项目 由招标人或委托招标代理机构在指定的媒体及市交易中心信息栏发布招标公告 邀请招标的项目 由招标人向三家以上具备承担施工招标项目的能力 资信良好的特定的法人发出投标邀请书 三 招标人或委托招标代理机构出售资格预审文件 自出售资格预审文件之日起至停止出售之日止 最短不得少于五个工作日四 对投标人进行资格审查五 向资格审查合格的投标人出售招标文件 图纸 工程量清单等材料 自出售招标文件 图纸 工程量清单等资料之日起至停止出售之日止 最短不得少于五个工作日 招标人应当给予投标人编制投标文件所需的合理时间 必须进行公开招标的大中型基本建设 限额以上技术改造项目施工总承包 土建 设备购置自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日不得少于四十五日 技术较简单的项目不得少于三十日 其他项目最短不得少于二十日 招标人对以发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的 应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前 以书面形式通知所有招标文件收受人 开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行 六 开标前工程项目现场捡查七 抽取评标专家在开标前两小时内 在相应专业的专家库随机抽取评标专家 另招标人派出代表 具有中级以上相应专业职称 参与评标 八 开标1 招标人 委托招标代理机构人员 投标人 评标人员 参加开标人员签到 2 由招标人或委托招标代理机构签收投标文件 3 由评委检查投标文件封口密封情况 4 依次对技术标书和辅助标书进行评审 5 商务标书评审 6 由评委根据招投标法规和招标文件 确定中标人 九 对评标结果在市交易中心信息栏进行公示 公示时间不得少于三个工作日十 发出建设工程中标通知书中标人确定后 招标人应当在七日内向中标人发出经建设工程交易中心确认的 忻州市建设工程中标通知书 同时将中标结果通知其他投标人 十一 招标投标报告招标人或委托招标代理机构应当自确定中标人之日起十五日内向行业主管部门提交招标投标情况的书面报告并提交一份交建设工程交易中心备案 招标人应当自中标通知书发出之日起三十日内与中标人按照招标文件 投标文件订立书面合同十二 招投标的全过程由招标人或委托招标代理机构操作 30 排水系统是现代化城市的重要基础设施 如何经济技术地优化设计和改扩建城市的排水系统是一个重要的研究课题 在市政建设和环境治理工程建设中 排水系统常占有较大的投资比例 如何在满足规定的各种技术条件下合理设计城市排水系统 是规划设计中的一个重要课题 应此我国出台了城市排水许可管理办法 旨在解决此类问题的发生 所需手续 1 申报表2 排水水质资料3 水量资料4 排水设施资料 建设局安监站办理所需手续 1 工程中标通知书2 工程施工意外伤害保险单据 对施工全过程进行监督 3 施工合同4 监理合同5 审图意见 含消防 开 发 流 程 施工合同即使建筑安装工程承包合同 签订的主要目的是为了明确责任 分工协作 共同完成国家建设项目的设计任务 即建筑安装工程承包合同 是发包