户型点评基础知识及赠送面积详解.PPT课件

1 户型点评基础知识 赠送面积详解 2 户型设计合理性 人居习惯 公共空间尺度 风水要素 3 住宅的 三类 空间公共空间 起居室 餐厅 阳台 私密空间 卧室 书房 衣帽间 主卧卫生间 服务空间 厨房 公共卫生间 工人房 储藏室 工作阳台 4 居室与面积 5 户型设计的合理性 人居习惯 你在购房时考虑居室各部分的优先顺序 6 市场上对于户型的一般关注点 客厅 方正好用 面积 家具布置 布局等 主卧室 合理 面积 采光 私密性餐厅 相对独立 通风采光厨房 宽敞实用 有服务阳台卫生间 便利性 隐蔽性 通风次卧室 做书房 客房适宜阳台 生活性阳台的实用 观赏性阳台的休闲 户型设计的合理性 人居习惯 7 功能布局合理 动静分区活动区和休息区分开动区客厅 餐厅和厨房 应靠近入户门设置静区卧室 位置比较深入动区与静区之间卫生间 方便使用 室内交通线尽可能便捷 户型设计的合理性 人居习惯 8 户型设计合理性 起居室 客厅 综合 会客 活动 工作 面积保证 家具布置 通风朝向 9 卧室 面积 面宽保证 户型设计合理性 10 餐厅 独立空间 面宽或进深2 6 2 7米以上 相对独立餐厅目前的种类 一是和门厅公用 一是和客厅公用 再就是独立餐厅 至少有两面墙夹一角 与客厅既有关系又有分隔 与厨房应有关联又独立成区 不宜离厨房太远 更不要穿过其他功能区 面积一般在6 12平米之间 户型设计合理性 11 厨房 使用面积保证 通风 操作台摆放 户型设计合理性 12 卫生间 1 至少有一间的使用面积不应小于3 一般为4 6 至少有一间有直接采光 自然通风 无通风窗口的卫生间应有通风换气措施 2 仅有一个卫生间的时候 要离主卧近些 避免不必要的穿堂越室3 卫生间主要摆放三件套 洗手盆 座便器和浴缸 淋浴房 4 卫生间的门不要对着大门 卫生间的门不能对着餐厅 里面的气味会影响食欲 卫生间的门也最好不要正对着客厅 家里人的举动闯入来客的眼帘 多少有些尴尬 4 卫生间最好干湿分离 将浴室一分为二 干湿分开 可保持沐浴之外的场地干燥卫生 维持浴室整体环境的整洁美观 以及提高安全性 使用面积保证 通风 减少影响 户型设计合理性 13 阳台从功能上分为生活阳台和服务阳台 从建筑形式上分为凸阳台 凹阳台 转角阳台 组合阳台 以及屋顶阳台或露台等 从封闭程度上分为开放阳台 封闭阳台 和阳光室 阳台具有储物 观景 采光等作用保证客厅有良好的视野和采光在面积允许的可能下 将阳台设在客厅 不要设在主卧 以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室 影响主人休息 户型设计的合理性 阳台 14 储藏室 户型设计合理性 15 出入口过道净宽不小于1 2米 通往卧室 起居室过道净宽不应小于1米 通往厨房 卫生间 储藏室的过道净宽不应小于0 9米 分户门 卧室门不应小于0 95米 厨房门 单扇阳台门不应小于0 8米 卫生间门不应小于0 75米 储藏室门不应小于0 7米 户型设计合理性 室内空间尺寸 16 消防前室 设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间的具有防火 防烟 缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间 其与疏散走道和楼梯间之间用乙级防火门分隔 空间面积通常在4 5 10平方米之间 空间内需安装正压送风和消火栓等消防设施 一般12层 含 以上的住宅需要设置 概念 交通核 高层建筑的垂直交通系统 包括 楼梯 楼梯间 电梯 消防前室等建筑中所有的竖向输送设施 这些设施通常被布置在核心位置 公共空间尺度 17 规范 部分城市规定12层 含 以上 14层 含 以下只要配置一部电梯和普通楼梯 如上海 但需设置消防前室 7层以上11层 含 以下布局方式 配置一部电梯 防火梯 和普通楼梯不需设消防前室 公共空间尺度 18 规范 12层 含 以上18层以下布局方式 配置二部电梯 其中一部为防火梯 和普通楼梯需设消防前室 18层 含 以上布局方式 配置二部电梯以上 其中一部为防火梯 和带有消烟室的两部楼梯需设消防前室 此处为剪刀梯 公共空间尺度 19 得房率 套内建筑面积 总建筑面积总建筑面积 套内建筑面积 公摊面积套内建筑面积 使用面积 套内墙体面积 外墙中线以内墙体面积 分户内墙体中线以内面积 阳台面积公摊面积 本幢楼所有公摊面积 含所有交通和外墙中线以外的面积 一层门厅面积 顶层楼梯出屋面的面积 还有其他和住宅有关的设备用房 管井的面积等面积 本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积 公共空间尺度 得房率 一般 高层得房率75 78 小高层80 85 多层88 92 20 A B 若 A套套内建筑面积为90平方米公摊面积为18平方米 B套套内建筑面积为110平方米公摊面积为22平方米 则 A套 总建筑面积为108平方米得房率为83 3 B套 总建筑面积为132平方米得房率为83 3 公共空间尺度 得房率 21 B户型大门直对电梯门 A户型大门直对消防楼梯门 在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同 门 大门针对电梯或是楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞大门不能针对厕门厕所的门不与厨房的门相对其他门尽量不相对 风水要素 户型设计的合理性 22 未设玄关 大门直对主人房门 私密性不理想 典型的 葫芦 户型 私隐性较差 风水要素 户型设计的合理性 23 房 横梁压顶 不利 厨 门对灶犯门冲煞 厕 大门对厕所门凶论 风水要素 户型设计的合理性 24 风水要素 户型设计的合理性 在装修时改变布局 25 户型和朝向的关系 广东以北住宅 向北房终年无阳光选择向南房是购房前提广东住宅 北回归线以南 向南房冬日有阳光 夏日无阳光向北房冬日无阳光 夏日有阳光选择南向房可以冬暖夏凉香港住宅 寸土寸金 空调调温 港岛景观朝向不讲究三亚住宅 以海景为主要卖点朝向不讲究 海景最重要 点评 V字型结构 保证每户实现180 海景 26 总结 优质户型的一般特点 南北通透 朝南 各个房间和功能区域呈方正形状 各个房间都有窗户 动静分区 干湿分离 有阳台 面积有保证 整体设计没有不利的风水因素 27 户型图符号常识 大门大门是一个扇形 代表推开的动作以及范围 扇形在里面就是门往里面开 扇形往外面就门往外开 窗户窗户可以分为窗户 飘窗 落地窗等等 窗户的画法最简单 就是三线连接 飘窗是一段凸出的矩形 上端也是三根线 下端是虚线 落地窗画法和飘窗是差不多的 但是看上去大多了 如果不能一眼认出来 设计师也会标出来的 空调空调摆放用矩形框里AC表示 或者矩形里面打叉画杠 衣柜衣柜一般是个矩形 里面一格格的 28 案例 优势 1 83平米紧凑小三居 适合资金不足但有小孩的刚需家庭 2 户型方正 利用率高 风水好 3 南北通透 室内空气可对流 通风效果好 4 明厨明卫 卫生间和厨房空气流通好 不会有异味或潮湿 5 卫生间干湿分离 舒适性较好 6 主卧朝南 通风采光好 7 动静分区 休息时不会受到影响 劣势 1 厨房为 一 型 且与客厅距离较远 日常使用稍有不便 2 客厅 餐厅朝北 日常采光有影响 3 进门即是略小的餐厅 体验不好 且没有地方放鞋柜 4 厕所门正对卧室门 风水不好 5 卫生间干湿分离 舒适性较好 6 没有储藏室 无地方放日常杂物 7 很多房间的面积得不到保证 29 赠送面积 飘窗 露台 空调位的面积全部赠送 一房变三房 两房变四房 这样的噱头不得不让人心里很痒痒 这听起来很美好 但究竟是馅饼还是陷阱 真相1 赠送的面积是国家给的 偷面积 当然并不是真的偷 首先要告诉你一个真相 赠送面积不是开发商给你的优惠 而是国家已经规定好了的 1 赠送面积通常有哪些形式 入户花园 阳台 露台 地下室 阁楼 挑高设计加隔层 大凸窗等等 30 赠送面积 在现行的建筑设计规范中规定 1 入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积 露台是完全赠送的 2 地下室净高满2 1米算面积 低于2 1米不算面积 3 飘窗分为凸窗和落地飘窗两种 凸窗是不落地的 不算面积 落地飘窗净高高于2 1米要算面积 低于2 1米不算面积 4 阁楼净高满2 1米部分算面积 不满不算面积 因此 开发商利用这些设计 赠 给买房者 可以增加项目销售的卖点 但实际上这些本来就是你该得的 31 赠送面积 另外 开发商经常会承诺给顶层业主的顶层露台 给底层业主的地下室空间等 其实 根据 物权法 的规定 该部分空间应当属于该楼的全体业主共有 而非属于开发商所有 只要其他业主提出异议 受 赠 的业主是无法独享其利的 大家都知道 顶楼和底楼的房子是最不好卖的 但有了这些附加条件 难免不会犹豫一下 32 赠送面积详细解释 一 阳台 计1 2面积 阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一 按照各个地方规范的不同 入户花园和阳台可能只计一半建筑面积 通过这种方式甚至可以多赠送一个房间 1 提前预留空间设计 并合理改造赠送面积值得注意的是 新规范下 一个是阳台的进深有限制 阳台面宽 1 5m时 阳台进深必须小于等于2倍面宽 阳台进深理论最大值3m 阳台面宽 1 5m时 阳台进深小于等于面宽且不大于2 4m 另一个是多层高阳台算面积 无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积 多层高阳台及走廊按投影计算1 5倍以上核减面积 上不封顶 所以 在设计过程中可提前预留空间设计 并合理改造赠送面积 户内长宽不小于2 4m的 客厅 卧室 及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台 内未设置室内透空空间的限值 阳台总面积 户内建筑面积 除阳台 的20 或60 户内设置室内透空空间的 阳台总面积 户内建筑面积 除阳台 的10 或30 33 赠送面积 34 赠送面积 2 两个单元相连接按凸阳台报批案例 苏州中粮祥云国际 产品规划是高层27F 洋房6 8F 高层中间户朝北房间规划按阳台审批 两个卧室挨一块开间加起来才6 6m 他们是怎么偷面积呢 两个卧室中间做挑空 这样就按凸阳台报批 就可以赠送面积了 另外南向开间规划了大面宽阳台赠送 边户北向也规划了凸阳台报批 35 赠送面积详细解释 二 凸窗 计1 2面积 普通凸窗在小户型中应用较多 但在新版 建筑工程建筑面积计算规范 中 明确规定 凸 飘 窗净高大于2 1米 窗台与室内楼地高差不大于0 45米的 按其围护结构外围水平计算二分之一面积 对此 可以采取以下几个应对之策 1 将窗台高度做大 45cm 凸窗高度 2 1米将窗台高度做大 45cm 凸窗高度 2 1米后 可不计面积 如此一来 还是能通过凸窗的设计 提高得房率 有效解决小户型过于紧凑的缺陷 2 可局部拆卸内凸窗 不计面积 在凸窗上部分设计横梁 可以将部分空间隔成两层 使得凸窗高度不超过2 1米 上层空间0 7米左右用于储藏空间 如下图 业主在装修期间 可将横梁 拆卸 使原本2 1米的层高变成2 8米 与正常房屋层高一致 36 赠送面积 三 利用设备平台 不算面积 在新版 建筑工程建筑面积计算规范 中 对设备平台的规定并未出台新政策 因此 可以认为 开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间 举例 利用设备平台作为可改造空间 就是金地未未来项目的一大创举 设备平台通常作为空调外机 水电表等放置区域 金地未未来通过赠送大面积的设备平台 为小户型提供了可改造空间 经过改造设备平台 可以将其增加为储藏室 书房等功能房间 如下图 37 赠送面积 四 透空赠送目前大部分地区规定 住宅建筑空间为复式时 层数按自然层计算 单套住宅透空部分建筑面积与该户型建筑面积的比例不超过20 且最多不超过40平 1 室外透空赠送室外透空在设置的位置及大小有限制 作为3户以上唯一采光通风来源时 不限面积 超高层户与户间唯一采光通风来源时 最大为本层建筑面积的3 但是超高层住宅可以按要求设置透空 但是超高层住宅可以按要求设置透空 但是超高层住宅可以按要求设置透空 38 赠送面积 2 室内透空赠送值得注意的是 90 以上复式才可以设置透空 除阳台外室内面积的百分之20 并不超过60 另外 位置仅可以设置在客厅餐厅且不超过2个标准层 但是超高层住宅可以按要求设置透空 但是超高层住宅可以按要求设置透空 39 赠送面积 五 设计隐蔽式储藏空间 不算面积 可以结合管道井 增加储藏空间 在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间 净高小于2 2米可不计入建筑面积 但是超高层住宅可以按要求设置透空 但是超高层住宅可以按要求设置透空 40 赠送面积 六 共享梯厅 不计入套内面积 通过电梯双向开启 使公共电梯厅成为私家电梯厅 电梯开门后可以直接进入房屋 增加私密性和归属感 利用该空间放置花草 鞋柜等 延伸了室内使用空间 或将以前的电梯等待区改为私人空间 把入户门外移 使得业主可以多出部分套内面积 七 凹槽赠送主要是通过后期改造 用凹槽面积搭板加大户内面积 1 功能性凹槽赠送功能性凹槽设置有大小限制 一是深度与宽度之比不大于4 二是深度不超过8m 赠送方式主要是在户型与户型之间 或户型与核心筒之间预留凹槽 后期搭板 增大室内空间 2 非功能性凹槽赠送在户内房与房之间 结合房间设计非功能性凹槽 后期搭板 加大房间进深 不过有几个点要注意 1 进深不超过1 5m 2 面宽与进深之比 2 3 凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊 阳台 外走廊进深 凹槽进深 2 4m 但是超高层住宅可以按要求设置透空 但是超高层住宅可以按要求设置透空 41 赠送面积 八 夹层 只算1 2面积 在新规出台之前 夹层空间只要做到净高 2 2米 都不计入套型的建筑面积中 但新规出台后 针对夹层空间进行了明确规定 局部楼层结构层高大于等于2 2米的计算全面积 小于等于2 2米的计算二分之一面积 但在实际案例中 由于普通住宅中的 夹层 高度有限 因此完全可以做到 2 2米 如此一来 虽没了免费午餐 但还是可以减少一半面积 对于这类空间 一般可作为用于家庭厅 更衣间 储藏室的使用 但是超高层住宅可以按要求设置透空 但是超高层住宅可以按要求设置透空 42 赠送面积 九 赠送露台 计算一半的面积 非顶层露台通常采用退台的方式实现 多用于花园洋房设计中 顶层露台赠送为较多见方式 通常赠送面积可达到原户型的50 以上 在部分地区 高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台 均不计入建筑面积 开发商往往将大露