广州南沙地块可行性研究报告.doc

摘 要本项目地处南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处，项目占地面积3.33万平方米，总建筑面积13.32万平方米，容积率为4。项目的定位，要做到集经济效益及社会效益于一体，必须要走一条具有鲜明特色，强调差异化的经营项目。将邀请日本SEGA室内游乐场进驻本项目，成为继台湾之后SEGA在亚洲的第二间海外室内游乐场，并同时经营正宗日货和日式餐馆，绝不经营日本货物以外的商品。目标客户群为南沙的日籍员工及其家属，泛珠江三角洲的白领人士，追求时尚和刺激的年轻人及港澳地区的消费者。项目拟建地上4层地下负3层建筑。按总建筑面积13.32万平方米计算，地下及地上3层为2万平方米/层，夹层为8000平方米，约占总建筑面积的5%，地上4层为1.32万平方米。首层露天广场面积为3000多平方米。本项目还所以采用了“Real Option”概念对项目进行规划。有效地降低了项目不确定性所带来大风险。本项目总投资（含贷款建设期利息）为166 ,137万元，整个建设经营期为10年。本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分。其中自有资金投入66,455万元，出租收入投入49,682 万元，需向金融机构贷款50,000 万元。本项目的出租收入为672,746万元，销售收入为1,371,656万元（包括转售收入），利润总额为1,091,482万元万元，税后利润为717,925万元，租赁项目和销售项目投资利润率分别为7.26%和129%。项目全部投资的税后财务净现值为442,502万元，内部收益率为58%.关键词：购物中心；室内游乐场；纯正日货。AbstractOur exploitation project is located at the main entrance of Nansha Development District which crosses by Jianggang Av. and Round Island Rd.It accounts for 33,300 centiare plottage. The total floor area is about 133,200 centiare, and less than 4 plot ration. The orientation of our prospective project which concerning the gather with economic and social benefit. Consequently, it must create a bright avenue with diverse character. So, SEGA indoor carnie will garrison in our project by our warm welcome, which will become the second indoor carnie in Asia Area, follow by Taiwan. In our project, you could pleasure to see various pure products which origin from Japan. Absolutely, you could enjoy all sorts of Japanese cultural food in our paradise as well. Our target customer group is consist of Japanese employees and their family members; white collar which live in Pearl River Delta; people from the area of HK and Macao.Our project will build 4 layers and underground 3 layers. Following the total floor area to calculate, under and over ground 3 layers at 20,000 centiare per layer. Samdwich occupy 5% of total floor area, at 8,000 centiare. And the fourth floor approximate 13,200 centiare. The first floor exposed sequare belongs the area over 3,000 centiare. In the process of planing, we adopt the concept of Real Option, which may decrease the risk by factors of uncertain effectively.The total investment of the project is 1,661.37 million yuan. The whole period of construct and management is 10 year. Investment root in the combination that includes 664.55 million yuan of own capital, 496.82 million of tenancy income and 500 million yuan of loan from bank.This project will have 6,727.46 million yuan tenancy proceeds and 13,716.56 million yuan sale proceeds (contains resale income). With 10,914.82 million yuan profit before tax, 7,179.25million yuan after tax, investment profit margin of total in tenancy module and sale module, 7.26% and 129% respectively. The NPV after tax of the project is 4,425.02million yuan, with IRR of 58%.Key words: Shopping Mall, Indoor Carnie, Pure Products From Japan1.项目背景（Project Profile）：1.1 项目概况1.11 项目概念 以纯正日货+室内游乐场的集购物、休闲、娱乐的购物中心，吸引在南沙的日籍员工及其家属和珠江三角洲及港澳地区的消费者。1.12 项目地点1. 坐落于金洲居住区2. 位于南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处3. 被北、东、南三大工业区包围4. 东侧为祁福南沙酒店，背靠电信大厦1.2规划技术经济指标及要求1. 用地性质：商业用地2. 总用地面积：3.33万平方米3. 总建筑面积：13.32万平方米4. 容积率：42.环境分析(Environment Analysis)2.1总体环境分析2.1.1广州近年来国民经济发展情况预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15%；2004年GDP将达4141亿元，增长13.5%（资料来源：广州经济蓝皮书2004：广州经济形势分析与预测）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。2.1.2广州市人口结构和生活水平调查居住条件明显改善，交通状况大为好转，年人均收入大幅提高，广州市居民生活水平又上了一个新台阶。这是近日广州市城调队在市八个区抽样调查城市居民五年生活质量变化情况后得出的结论。 居住：人均面积达13.13平方米 五年来，广州市政府加强对旧城区的改造和新区的开发，通过实施“安居工程”，改善了住房困难户的居住条件，同时积极推进住房制度改革，使人均居住面积增加，无房户、拥挤户大幅减少。据调查显示，五年来，广州市人均面积已由原来的9.61平方米增加到13.13平方米。其中，人均住房使用面积10平方米以下的比重从31.8%减少到20%。人均使用住房面积在30平方米以上的比重也由4.5%增加到11.1%。而在房改后，广州市居民家庭住房的产权关系发生了巨大的变化，居民家庭拥有自有产权房（包括原有的私房、购买公房及商品房）已达到了76%。 交通：多数人出行选择公交车 近几年，市政府加大力气整顿交通，通过扩建路面，修建内环路、地铁等措施，使广州市公共交通事业得到了巨大发展。据悉，与十城市的平均水平比较，五年前，广州市骑自行车的比重比十城市平均水平（58.7%）低19.7个百分点，乘公共汽车的比重比十城市（36.6%）低4.6个百分点；现在，骑自行车的比重比十城市平均水平（47.1%）低28.8个百分点，乘公共汽车的比重比十城市平均水平（30.6%）高10.9个百分点。这显示了广州公交事业的发展使居民出行方便了，令居民出行更愿意选择公共交通工具。 年人均收入：万元以上家庭增一倍 近几年，由于广州市的经济车轮始终保持平稳前进，居民家庭的年人均收入因此也得到大幅度的提高。调查资料显示：广州市居民家庭年人均收入在2000元以下已由五年前的5%降至1.8%，而年人均收入10000-20000元的家庭也由原来的22.3%上升到26.5%。另外，20000元以上的家庭也翻了将近一倍，由4.8%上升到9.0%。 2.1.3广州市吸引外资数量持续增长 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到34亿美元，较2003年增长12.5%。2.1.4 南沙地区整体规划情况南沙地区规划的基本思路 南沙地区规划要有利于优化城市空间布局。广州城市将沿珠江重点向南拓展，形成“山、城、田、海”的生态城市架构。南部组团的发展在广州总体发展战略中具有核心地位，南沙一带将建设成为广州未来新城市重要组团之一。将南沙规划建设成为现代化的滨海新区，使广州实现由沿江城市向现代化滨海新城转变。为达到这一目标，南沙地区的规划，一是强调生态优先的发展理念，注重生态环境的保护和区域的可持续发展；二是以南沙发展为龙头，带动城市南拓，拉开城市布局，疏散旧城功能，以形成多中心网络式布局，使广州城市布局适应于现代化中心城市的要求。 南沙地区规划要有利于形成新的经济增长点，促进广州产业的发展。南沙地区规划要充分考虑其得天独厚的区位优势，优越的自然条件，突出发展大交通、大工业、大港口、大物流，使其成为新世纪广州经济发展新的增长点。 发展定位南沙地区将发展为珠江三角洲地区的物流中心；集物流产业、临港产业和高新技术产业为一体的现代化产业基地；联结珠江口两岸城市群的枢纽性节点，新的粤港直接联系的重要通道。 规划功能 规划发展坚持突出“大工业、大物流、大交通”的基本理念，以产业为基础，立足南沙开发，为构筑广州乃珠江三角洲地区新的经济增长点创造条件。 整个南沙地分为三大功能区： 潭大灵-鱼窝头：结构性生态建设区 黄阁-南沙：产业-生活综合功能区 龙穴岛-万顷沙：临港综合产业区 充分利用南沙地区的区位优势、自然条件和岸线水运资源，以“大工业、大物流、大交通”为产业发展战略，以基地化、规模化、集约化、配套化“为原则，采用专业码头建设与临港工业布局相结合，形成生态式组团布局、功能明确的以石油化工、钢铁、机械装备工业为主的现代化临港工业基地：时发展以信息产业为重点的高科技工业和信息服务业，大力推动粤港两地的经济合作，建设优势互补的科技产业基地，形成珠江三角洲高新技术和资讯产品的生产与研发中心，以及信息技术教育培训基地。 南沙地区扼珠江出海口，区内河道多，岸线长，水运交通条件好，生态自然要素丰富，土地资源丰厚，为产业发展和城市建设提供了良好的基础。三大工业基地造船工业基地 将沙仔岛作为造船、修船、船舶辅机及机械装备和集装箱制造工业基地，重点发展大型船舶制造、维修，特种船舶、工程船舶、高速客船及集装箱制造，并为广州港及珠江三角洲各港口提供船舶维修服务。 在黄阁镇东部沿海布局船舶辅机及污染少、运量大的机械装备工业，重点发展大型港口机械、大型建筑构件、楼宇成套设备、环保机械成套设备、电力成套设备等。石化工业基地 在南部的万顷沙、新垦镇濒临蕉门水道地区，按照产业配套、技术先进、资源共享的原则，建设现代化全流程临海石油化工工业基地，规划面积约33平方公里。通过招商引资，吸引境外技术先进、资金雄厚的大型跨国化工公司在此投资设厂，吸纳部分跨国化工公司的战略转移项目。同时，通过技术进步，有选择地承接广州城区建设而需要转移的企业。钢铁工业基地 钢铁工业基地按照产业链相互衔接配套的原则，依托广州港南沙港区，在万顷沙地区建设钢铁工业基地，规划总用地面积约15平方公里，建设规模为年产钢材500万吨。其中首期工程为年产钢材300万吨，产品包括冷轧薄板、热轧薄板、不锈钢薄板、镀锌板、无取向硅钢板等高技术含量、高附加值钢材；二期工程为年产钢材200万吨，主要生产高速线材、螺纹钢、合金工具钢等产品。2.1.5南沙大型购物中心的需求特征南沙地区的辐射能力南沙的位置正好位于整个珠江三角洲的几何中心，方圆60公里范围内，囊括了广东省十余座大城市，方圆100公里范围内则把整个珠江三角洲的城市群都网络其中。南沙水路距香港38海里，距澳门41海里。周边有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。由此可见南沙一方面背靠着珠江三角洲4000万人口的广阔市场腹地；另一方面又通过穗、深、珠、港、澳等大城市连接着海内外市场。战略位置突出，具有很强的市场潜力和幅射力。南沙当地人口增长95-02年广州南沙经济技术开发区国民经济主要指标项目单位1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年年末总人口人2824928805303483081631159312183140631774年末社会从业人员人1173012162196141926426960238132852833217年末单位数个193210212224150228457539工业企业单位数个4056617598112111122工业总产值万元52569118468176320205236238201290756315308630221工业增加值万元183994345263475726548432310426291060288795三资企业户数个57758195109121115126三资企业从业人员人492311830119931405715450173801731420159三资企业工业总产值万元28262108092164876191150158559258954308681611535（资料来源：广州经济蓝皮书2004：广州经济形势分析与预测）日资企业及其所吸引的日籍人口数量a. 三菱重工、东方燃气机热部件合资项目落户广州南沙开发区根据中国电力工业发展的需求，3月25日，日本三菱重工业株式会社、中国东方汽轮机厂和广州南沙开发区建设指挥部就设立燃气轮机热部件制造合资企业项目正式签定协议。三菱重工与东方电气集团属下的东方汽轮机厂就在中国生产三菱重工最新的重型燃气轮机M701F（270MW）一事已达成了技术转让协议。本次合作项目是由三菱重工与东方汽轮机厂共同投资在南沙设立合资公司生产燃气轮机的核心部件-热部件。核心部件以外的全部部件也将交由东方汽轮机厂进行生产，并在东方汽轮机厂完成总装试车。此外，该合资公司还将对三菱重工和东方得到订货的燃气轮机的热部件进行维修。这样就可实现三菱重工最新的M701F型燃气轮机全部在中国国内生产、维修一体化的体制。两家公司对燃气轮机热部件公司的选址进行了充分考察和研究，广州南沙开发区优越的地理位置、积极的招商态度、优惠的引资政策和良好的发展潜力赢得了投资方的青睐。结合中国国内市场、海外市场等多方面因素，他们最终确定选址在广州南沙开发区。合资公司投资总额45亿日元（折合4000万美元），计划于2005年春天投产。该项目落户南沙，将进一步奠定南沙开发区建设重型装备工业基地的基础，并对加快广州工业结构调整起促进作用。b. 广汽丰田发动机项目正式启动(一）以汽车产业知名企业的整车及关键部件为重点开展招商引资，成功引进丰田汽车项目，一期规模为30万台、二期规模达50万台的丰田汽车发动机项目已经国家发改委批准落户南沙，已于2月25日动工，丰田汽车的整车项目也正在审批中；（二）以丰田汽车项目为龙头，利用汽车产业宽广的产业链，实施产业链的延伸、拓展及波及式的项目招商，吸引相关的汽车配件项目落户南沙，为丰田项目配套；（三）在地域上临近丰田发动机和整车项目规划和建设专业汽车配件园区，将分别在黄阁镇、横沥镇、珠江管理区规划建设南沙汽车配套项目A、B、C三个园区。2月25日，由广州汽车集团有限公司与丰田汽车公司共同合资的“广汽丰田发动机有限公司”（GUANGQITOYOTAENGINECO.,LTD简称GTE）正式成立，并在广州番禺南沙开发区举行了隆重的公司成立暨奠基仪式，标志着国内首个以出口外销为主的汽车发动机合资项目正式启动。广汽丰田发动机有限公司是广州汽车集团有限公司与丰田汽车公司整体合作项目中的发动机部分，其整车项目的合作已报送国家审批。广汽丰田发动机有限公司从合资双方确定合资意向、达成合作协议到项目获得国家批准仅用了不到一年的时间。根据国家批准，广汽丰田发动机有限公司投资总额22亿元人民币，注册资本11亿元人民币，广汽集团占股比30%，丰田公司占股比70%。按计划，合资公司将从2005年初投产，生产能力起步规模为30万台/年，其中20万台出口，将来视国内外市场需求而滚动发展到更大规模。该项目的产品将采用丰田公司全球同步的最新技术，具有低能耗、少污染、高效率的特点。双方的顺利合作，对于提升广州汽车工业的实力和地位，促进广州汽车工业的发展也具有重要的意义，它将与广州市已有的汽车生产企业共同形成一个强大的汽车零部件市场，吸引更多的国际汽车零部件生产供应商前来投资，推动广州汽车零部件工业健康、快速发展。广汽丰田项目成功落户南沙，将为该区的招商引资工作起到一个推波助澜的作用，对于零部件厂商具有独特而强大的吸引力，特别是该产品以出口海外为主，对于提高广州汽车工业产品的进出口总额，改善广州市国民经济的产业结构和产品结构，提升广州的国际声誉和地位也将发挥积极的作用。c. 对日籍人口的估算 经过丰田发动机、三菱重工及日本JEF三大日资项目的顺利投产，在未来2-3年内，将至少吸引3000个左右的日籍人士前来南沙居住，因还处于投产期，基本上将是单身赴任，估计所有顺利投产后，按照日本携带家属的情况，在南沙短期居住的日本人将会达到1万1万2千人左右。可比项目人口预测推算表：企业广本（可比企业）丰田（南沙项目）三菱重工（南沙项目）日本JEF（南沙项目）注册资金（亿）11.611投资（亿）22.77522418占地面积（万平方米）5840员工数量4100多人估算：4000人估算：800人估算：3000人估算三间日企的职员数：接近8000人(所有职员)，按40%推算大概有至少3千日籍员工（资料来源：自行调查总结）日籍人士对购物的需求购物设施超市 24小时超市 小摊百货店百元店 自动贩卖机经营规模模都较大，独自的一幢多层大楼.从一层到五、六层分为不同的类别商品卖场所一般一个店都不是很大，二、三十平方米个人摆的那种规模都很大一般一个店都不是很大，二、三十平方米经营种类生活用品、家用电器、卫生用品、儿童用品、图书等物品种类不是很全，但常见的生活小用品均可买到，包括充饥的食物有卖各种的生活食物有自营和柜台、店铺出租等小东西，例如生活用品、文具等可以买到，贵的东西就别想了饮料、香烟、啤酒等均有出售价格价格适中价格与别的超市持平大多数的价格要比超市中的来的便宜高档，价格高100日元适中特色主要的购物场所经营方式大多为连锁经营24小时超市分布极广。在居民区内很密集有时候也可以讲价的设施完善，富丽堂皇。所谓的百元店就是所有商品均一价格：100日元。自动贩卖机在日本极为普遍（资料来源：自行调查总结）2.2竞争环境分析2.2.1竞争对手目前竞争对手 本项目所在的以南沙为中心的红三角范围内，与本项目概念相似的项目并不存在。但把游乐场和大型商场分离经营的项目却并不少。潜在竞争对手 即将在香港特别行政区开业的DISNEY乐园，其概念与本项目相似，并且规模比本项目大，世界知名度高。南沙与香港仅仅只有38海里（70公里），两个项目地理位置十分接近。2.2.2替代产品 众多的主题乐园和各类SHOPPING MALL遍布珠江三角洲，虽然还未有合二为一的项目，但各种娱乐场所周边都有SHOPPING MALL的存在空间。3.资源(Resource)3.1可见资源3.1.1开发商简介广州发展实业控股集团股份有限公司（简称广州发展集团）成立于1997年7月11日，是广州市政府和广东省政府重点扶持发展的大型投资控股企业集团。广州发展集团于1997年7月18日，在上海证券交易所挂牌上市（股票代码600098） 公司已形成了以能源、基础设施、物流、现代物流产业为内容的核心产业群框架。下属子公司有广州珠江电力有限公司、广州东方电力有限公司、广州珠江电力燃料有限公司、广州珠江电力检修有限公司、广州联合信息发展有限公司、广州发展基础设施投资管理有限公司、广州发展信息产业投资管理有限公司、广州宽带主干网络有限公司、广州发展油品经营有限公司、广州港发石油化工码头有限公司、广州珠江天然气发电有限公司。3.1.2开发商财力分析截止2002年12月31日，公司总资产72.16亿元，股东权益52.49亿元；公司总股本12.528亿股，其中，国有法人股10.188亿股，占81.322%，由广州发展集团有限公司持有，公众股2.34亿股，占18.678%。3.1.3开发商经营模式广州发展集团为大型投资控股企业集团，采用通过拥有大量下属子公司的股权，以产业经营和资本经营相结合的经营模式。3.2不可见资源3.2.1开发商品牌 广州发展集团属于广州市政府和广东省政府重点扶持发展的大型投资控股企业集团，集团资金雄厚、品牌效应一流。3.2.2开发商人力资源广州发展集团在能源、基础设施、物流、现代物流等方面培养出拥有丰富经营管理和资本运营经验的精干队伍。3.2.3开发商无形资产广州发展集团有政府的支持，资金雄厚、信誉一流。4.项目分析(SWOT Analysis)4.1优势(Strength)4.1.1地理交通优势南沙开发区位于广东番禺市的东南部。珠江出海口虎门水道西岸，循水路距香港38海里，距澳门41海里，陆路距广州54公里，东兴东莞市虎门镇隔海相望，西兴中山市、顺德市接壤，处于穗、港、澳金三角和珠江三角洲和中心位置：广深、广珠高速公路的交汇点，是沟通广州、香港、澳门的桥梁；路网幅射广州、佛山、南海、番禺、顺德、中心、斗门、珠海、东莞、深圳等城市，是贯通珠江三角洲的交通中心并连接105、107国道。在南沙60公理半径范围内有7个飞机场，200多公理高速公路，约27000公理等级公路。在基础设施建设方面，南部快速干线工程正全面推进，确保在今年底全线通车；南沙港区一期工程已进入沉箱安装阶段，工程进展良好，可以在今年月份建成投入使用；在区内的市政基础设施建设方面，到年底，已经完成基础设施投资亿元，建成沙仔大桥、黄阁大道、虎门高速联络道、虎门高速两侧绿化带、进港大道沿线“穿衣戴帽”和绿化工程等一批市政园林绿化基础工程；全面铺开了亭角立交改造、环岛西路改造、黄阁北路建设、蕉门河水利整治及景观建设等近十项重点市政基础设施工程。联接珠江口东西两地的交通捷径虎门汽车渡轮码头已经建成使用。地处建设中的广州深圳珠海高速公路的交叉点、横跨珠江出海口的高速公路大桥虎门大桥已于1997年竣工通车。现规划在西岸建设一座蕉门大桥，以联接港、珠公路东线；在南岸建一座沙埔大桥和南横大桥，与今后发展的前湾工业区联接；在北岸建设一座蕉门窖二桥以联接新市公路。还将建设南（沙）广（州）轻便铁路。从南沙到广州白云机场和深圳机场的交通非常便利。南沙到广州54公里，到深圳黄田机场70公里。近年来建成的“华南路迎宾路南沙达到”、“广深高速公路虎门大桥京珠高速公路南段”两个走廊，对南沙地区交通发展具有较大的促进作用，加强了南沙地区与广州、珠江口东西两岸城市的交通联系。主骨架路网规划由高速公路、快速路、主干道构成，总长约1200公里，整体上呈以南沙地区为中心的环行放射式路网格局。道路系统规划充分加强地区对外交通联系，依托“五纵五横”的高快速道路将地区路网与广州乃至珠江三角洲地区路网融为有机整体，同时进一步理顺道路功能分级，满足内部交通需要，确保各种交通活动的有序性。南沙地区的轨道交通系统包含国有铁路和城市快速轨道交通两个系统。国有铁路主要用于满足大区域的长途客、货运输需求；城市快速轨道交通将为城市及城际中短途客流提供大容量、快速，准时的运输服务。规划南部铁路北接规划的新京广铁路快线，向南经南海进入番禺区，沿番禺西部南下，于万倾沙西北部向东转折，顺万龙快速干线进入港区，并在港区预留远期跨珠江口向东接广深铁路的通道。线路经万倾沙编组站后，预留衔接未来广珠铁路线通道。规划广州地铁三号线延长线由市桥向东延伸至广州新城（规划与地铁四号线交汇后，再向南延至南沙国际客运港。南沙地区通过三号线与机场快轨线在广州东站衔接换乘，可直达广州新白云国际机场。此外，意向中的穗港特快线、环南沙岛轻轨线、环大南沙地区轻轨线、珠江三角洲城际快轨等将进一步充实、完善未来南沙地区轨道客运交通系统。南沙地区未来将结合港口、产业发展、用地布局规划设置八个大型客货运中心。其中，结合南沙东南客运港设置的国际客运中心，将通过建立水路运输与公路、轨道等方式换乘联运，打通粤港第二通道，实现穗港的直接联系，建成现代高效的客运中心。广州港南沙港区是南沙地区基础产业发展的重要配套工程，为临港工业提供配套服务的大型专业码头；是广州港功能的延伸区。起步期将建成4个5万吨级顺岸式专业码头，未来随着产业发展和经济建设的日益完善，再根据市场需要建设集装箱深水码头，形成珠江三角洲的大物流中心。港区对外集疏运道路系统规划，以能满足远期货物的集疏运需要为原则，规划4条对外通道（蒲洲大桥、万龙大桥、龙珠大桥、新龙大桥），并通过京珠高速公路、虎门高速公路、南部快速干线等城市高快速道路介入地区高等级路网，实现货物集散。4.1.2实力雄厚的发展商 由广州发展集团作为本项目的开发商，其多年的开发经验、实力的雄厚，绝对有实力来承担本项目劣势所带来的风险；其优良的国际声誉大大提到了本项目在世界范围内的知名度。三大资源优势：l 广州发展集团有政府的支持，资金雄厚、信誉一流。l 广州发展集团为上市公司，集资较易，使该项目的开发不存在资金上的问题。l 拥有自己的物流公司，使该项目开发建设过程中材料的运输问题得以解决。4.1.3国际知名的物业管理公司优秀的开发商加上聘请国际知名物业品牌“广州高力国际物业服务公司”为本项目的物业管理（其为亚太及国际著名的物业服务机构，凭借丰富的国际物业服务经验，为客户提供物业买卖,租赁，物业及项目管理，估价，市场调研及顾问等优质及全方位的物业服务），必将使本项目又上升了一个档次,并可凭借高力的海外影响力，吸引更为广阔的海外消费者。4.2劣势(Weakness)4.2.1项目规模总建筑面积不大，很难达到世界级别SHOPPING MALL的要求（至少商业面积接近30万平方米）。4.2.2开发条件的不足 本项目所处的南沙地区，属于新开发区，配套设施还不算完善，当地人口密度低，消费水平远远还未达到要求。日籍人士的壮大还需要一定的量的积累。4.2.3开发商开发大型项目经验不足 本项目的开发商缺乏开发大型房地产项目的经验，但可通过与富有多年大型项目开发经验的高力物业顾问公司合作解决这一缺陷。两大资源劣势：l 广州发展集团在房地产开发上缺乏经验，缺少一支拥有房地产开发专业知识的队伍。l 过于注重开发项目的社会效益。4.3机遇(Opportunity)4.3.1强大的物流做为后盾，方便日货的采购及运输龙穴岛物流中心主要由广州港南沙港区和物流产业区两大功能组成，用地规模约65平方公里，其中广州港南沙港口包括广州港功能延伸区和为大工业提供配套服务的大型专业码头区（根据市场发展需要逐步建设集装箱深水码头）两部分。规划结合港口建设发展保税加工、贸易服务、仓储服务、物资配送等物流服务业，形成立足珠江三角洲、面向世界的现代化物流产业基地。4.3.2政府的税收优惠政策 政府所提出的十项税收优惠政策，大大刺激了日本的各种名牌厂商进驻本项目，并降低了外资企业进驻所带来的各项成本。1. “五免五减半”。对从事能源、交通基础设施建设（如港口、铁路、公路、电站等）项目的外商投资企业，按15%的税率征收企业所得税。如其投资经营期在15年以上，从获利年度起可以享受“五免五减半”政策（即头五年免征企业所得税，第六年至第十年减半征收企业所得税）。2. “两免三减半”。外商投资的生产性企业（含带项目在成片土地上从事基础设施建设的外商投资企业），可减按15%的税率征收企业所得税。其中经营期在10年以上的，从开始获利的年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三至第五年减半征收企业所得税。3. “一免二减半”。外资银行、外资银行分行、中外合资银行及财务公司等金融机构，外国投资者的资金由总行拨入的营运资金超过1000万美元、经营期限在10年以上的，经金融机构申请、税务机关批准，其经营业务所得减按15%的税率征收企业所得税，并从开始获利年度起，第一年免征企业所得税，第二年和第三年减半征收企业所得税。4. 两类企业减税。外商投资举办的产品出口企业，在依照国家规定免征、减征企业所得税期满后，凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的，减按10%的税率征收企业所得税。外商投资举办的先进技术企业，依照国家规定免征、减征企业所得税期满后，仍为先进技术企业的，可延长三年（上海为二年）减按10%的税率征收企业所得税。5. 新办高新(先进)技术企业，经企业申请，税务机关批准，从投产年度起，二年内免征企业所得税。认定高新技术企业，自认定之日起，减按15%的税率征收企业所得税。高新技术企业出口产品的产值达到当年总产值70%以上的，经税务机关核定，减按10%的税率征收企业所得税。认定先进技术企业，在享受“二免三减半”后，经税务机关核定，可在第六至八年减按10%的税率征收企业所得税。6. 对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的计算机软件产品，2010年前可按17%的法定税率征收增值税，对实际税负超过3%的部分即征即退。对增值税一般纳税人销售其自产的集成电路产品(含单晶硅片)2010年前可按17%的法定税率征收增值税，对实际税负超过6%的部分即征即退。7. 在中国境内没有设立机构的外商而有来源于区内的股息、利息、租金、特许权使用费和其它所得，除依法免征所得税的外，都减按10%的税率征收所得税。其中提供资金、设备条件优惠或者转让技术先进的，经政府批准，可给予更多的减征或免征优惠。8. 经营期在10年以上的外商投资企业可免征地方所得税。9. 外商投资企业的外国投资者将从企业分得的利润汇出境外，免征汇出额的所得税。10. 外商投资者从其投资者将从企业中分得的税后利润再投资于企业和开发区其它企业，期限在5年以上的，可退还再投资部分已纳所得税税款的40%。如再投资举办、扩建的企业属产品出口或者先进技术企业的，可全部退还再投资部分已缴纳所得税税款。11. 外商投资企业在区内新建或购买的房屋，自落成或购买之日起，免征房产税三年，高新技术企业免征房产税五年。12. 外商投资属外商投资产业指导目录中的鼓励类外商投资企业，在投资总额内进口自用的机器设备、零部件、建筑用建筑材料以及安装、加固机器所需材料免征进口关税和进口环节税。 13. 符合国家产业政策的外商投资项目，其产品内外销比例除涉及进出口许可证和配额制度管理的以外，可自行确定产品内外销比例。 14. 符合国家产业政策，设备技术、工艺水平先进或投资额较大的外商投资项目，给予优惠的土地使用权出让价格。 15. 设立南沙风险投资公司，对重大外商生产性项目试行股权投资。经区建设指挥部批准，可由风险投资公司作部分出资，按外商要求兴建专用厂房，持有该项目一定股权，待该项目运营成熟后以一定价格退出。4.3.3南沙的旅游业能吸引更多的海内外游客 以海滨浴场为旅游卖点的南沙旅游业，可以吸引慕名而来的旅客来本项目消费。4.4威胁(Threat)1日本的企业数量只有三间，并且还处在在投产阶段，要使在南沙的人籍人数达到2万人左右，至少需要3-4年。所以这一项目要忍受一段时期的低营业额。2中日贸易的矛盾直接影响了日货的供应和价格。3即将在香港开业的“DISNEY主题乐园”，会抢走部分客户。5.项目定位(Project Orientation)5.1项目定位依据5.1.1室内游乐场的开发前景国内的参考项目天津市超大型室内综合游乐城由天津大维集团投资开发，该项目是集娱乐、餐饮、购物、旅游为一体的综合性室内游乐场所，建在青少年儿童活动中心园内，总投资将达3亿元，占地面积和建筑面积均为10万平方米，其规模为目前全国同类游乐场所之最。预计一期工程投资1.5亿元，占地面积约4万平方米，建筑面积约5.5万平方米，将用一年时间完成，该项目预计2004年投入使用。（资料来源：自行调查总结）国际的参考项目项目名称LEO LAND Seacon Square 时代广场PALETTE TOWN阳光城市 大江国际购物地理位置泰国泰国日本日本日本台湾规模规模大规模大14层全城共三层14万平方米包括地上五层、地下二层的主体建筑游乐设施7座 不同型态的游泳池，及一座凯蒂滑水道，另外游乐场里有各式各样的电动车、旋转木马、云霄飞车等大型室内游乐场Yoyo乐园、国际图书市、电影院等Restaurants Park,及新宿Joypolis Sega室内游乐场，还有纪伊国屋书店。Joypolis和IMax立体影像院惊险刺激好玩的摩天轮等 3 大游设施SUNSHINE60展望台、NAMCO的大型室内游乐城、SUNSHINE天文馆、古代东方博物馆和SUNSHINE国际水族馆英国SBC海外第一家的星桥国际影；全台第一家也是日本SEGA海外第一家的大型室内主题乐园购物环境百货公司四百家商店高岛屋、Tokyu Hands等大型百货店所构成有时装店55家、杂货店等44家、餐饮、游艺中心等30家三越百货的卖场、齐集世界70余国食品和衣饰杂货的舶来一百八十多家厂商进驻特征及全世界最大型的空中游乐场及水上乐园，并包括了全泰国最大的百货公司全球第五大百货商场超级综合购物娱乐广场，是年轻人寻刺激的热点城内整体建筑以1718世纪西欧街景为主题（资料来源：自行调查总结）5.1.2室内游乐场和购物中心组合的开发潜力本项目以针对日本消费者为目标客户群a.东方人有优先购买国货的习惯在东方文化的国家中，都有“优先购买国货”的观念。也许有人会反驳，说现在很多人都喜欢“美国货”、“日本货”，其实不然，一方面，这部分人本身数量有限，只是因为这部分人是“浪尖上的人”，所以具有较强的煽动力，因此很多人才会知道这件事；另一方面，这些选择是发生在国货与洋货没有冲突的前提下的。无论是在中国，还是在日本、韩国或其它东方国家，民众发起的“抵制外货”是一句屡见不鲜的口号，而在西方文化国家，国民的这种口号似乎很难听到。（来源：钟军，东方文化.消费习惯，2003-12-31 ，“博客中国B”)b.迎合日籍人士购物的环境需求今日日本人购物时还挑环境。这一环境不是指购物区内的布置，而是商业区中的娱乐设施。一个商业区，有没有良好的娱乐设备，已成为能否吸引日本人前去购物的关键。东京24岁的办公室职员幸岛明美说：“我来Gotemba并不仅仅是图物价便宜，其实这些T恤或鞋子，我在城里其它商店也能以同样价格买到。我之所以驱车近百公里来这里，是因为这里有弗里斯转轮和环滑车，还有迷人的温泉度假村。”Kspiari购物区，除了121家商店外，还有超宽银幕影院、流行乐队演奏的免费交响乐、童话般乐园等。这里，每到周末，能吸引近20万购物兼娱乐的日本人，预计今年可接待将消费3亿美元的900万顾客。 值得一提的是，日本这些成功的购物中心其实不是借鉴外国的经验就是舶来品。如Kspiari是学习迪斯尼乐园将娱乐和购物融在一起的经验。（来源：日本人消费观念改变，2004-4-31 ，“新华网”）c.吸引日籍人士的购物中心 针对在南沙的日益增长的日籍人数，而开发的针对日本人的生活习惯及消费方式的购物中心，以日本人所熟悉的日常用品超市为主打，给在南沙工作的日本职员有一种家乡购物的感觉；此外，还兼有日本中高档名牌的折购商场，使其能像在其国内一样，享受到折购名牌的优惠。吸引珠江三角洲地区及港澳地区的消费者 据调查，以纯正日货+室内游乐场的集购物、休闲、娱乐为一体的购物中心在以南沙为中心的红三角地区内是罕见的。本项目提供的质优价廉的纯正日货和大规模的室内游乐（SEGA游戏机世界、室内滑雪场、3-DIMENSIONAL电影院）及各种日本餐厅必将能吸引广泛的购物者。5.2项目定位方案5.2.1产品功能定位 以纯正日货+室内游乐场的集购物、休闲、娱乐的购物中心5.2.2客户定位l 南沙的日籍员工及其家属l 珠江三角洲的白领人士l 追求时尚和刺激的年轻人l 及港澳地区的消费者6.产品设计(Product Design)6.1本项目与广州（天河区）大型MALL的比较项目名称本项目维多利广场天河城广场正佳广场占地面积（万平方米）3.31建筑面积（万平方米）13.3214.383439.6商业面积（万平方米） 92.93（6层）10(8层)28经营方式购物中心+室内游乐场 购物、休闲、娱乐的购物中心购物中心+写字楼+服务式公寓购物中心+写字楼+服务式公寓（资料来源：自行调查总结）6.2本项目的平面划分方案 本项目地处南沙开发区，着眼于南沙将用三个五年时间把南沙建成“以港口码头为中心、交通运输、工业加工和旅游服务齐发展的现代化海滨新城的总体规划，本项目要做到集经济效益及社会效益于一体，必须要走一条具有鲜明特色，强调差异化的经营项目。将邀请日本SEGA室内游乐场进驻本项目，成为继台湾之后SEGA在亚洲的第二间海外室内游乐场，并同