甘肃省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的注意事项考试试题.doc

甘肃省房地产估价师案例与分析：房地产转让估价的注意事项考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。 A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 E：工业用地的监测点评估价格 2、是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 A：砖木结构 B：砌体结构 C：钢筋混凝土结构 D：钢结构 E：执行层的组织协调3、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给_，并由其预付定金或房价款的行为。 A购房者 B承购人 C预买客户 D潜在客户 4、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是_。 A单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税 B住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税 C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税 D个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税5、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为_万台。 A102 B120 C108 D88 6、_是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 A土地利用总体规划 B城市规划 C土地开发 D城市建设 7、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为_万元。 A18.25 B20.00 C21.58 D22.00 8、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。 A：2500 B：3000 C：3500 D：4000 E：工业用地的监测点评估价格 9、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A：1995 B：1996 C：1998 D：2000 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、城市房屋拆迁管理条例规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。 A：租赁协议 B：买卖协议 C：购买协议 D：合作协议 E：房地产估价机构必须加盖公章11、对抗要件主义中，登记机关对登记申请采取_。 A实质性审查 B形式审查 C核实审查 D要件审查 12、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起_日内，做出是否准予续期注册的决定。 A15 B30 C60 D90 13、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A：税金 B：拍卖费用 C：土地使用权出让金 D：土地使用成本 E：工业用地的监测点评估价格14、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。 A建设贷款 B土地开发贷款 C土地购置贷款 D土地储备贷款 15、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是_万m2。 A500 B700 C800 D1000 16、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由_规定。 A国务院 B国土资源部 C省、自治区、直辖市 D县 17、某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为_。 A1 B3 C6 D10 18、对被征收房屋价值的补偿，不得低于_被征收房屋类似房地产的市场价格。 A房屋征收确定之日 B房屋征收决定公告之日 C签订房屋征收协议之日 D房屋征收实施之日 19、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。 A：1 B：15 C：2 D：25 E：工业用地的监测点评估价格 20、住房公积金缴存比例是指。 A：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工本年度月平均工资的比例 B：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工下一年度月平均工资的比例 C：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度年平均工资的比例 D：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例 E：执行层的组织协调 21、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 22、城市房屋拆迁管理条例规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。 A：共有 B：抵押 C：出租 D：代管 E：房地产估价机构必须加盖公章23、房屋征收中，_建设单位参与搬迁活动。 A推行 B实施 C允许 D禁止 24、某写字楼的建筑面积为540，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元，土地资本化率为108。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。 A：500 B：750 C：800 D：1000 E：工业用地的监测点评估价格25、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在_。 A3个以上 B510个 C5个以上 D310个二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、当前我国房地产权属登记管理的任务主要是。 A：做好房地产权属登记信息化工作 B：做好房地产登记发证工作 C：做好房地产权属档案管理工作 D：为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据 E：做好物业管理工作 2、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。 A市场需求容量调查 B消费者行为调查 C市场营销因素调查 D竞争情况调查3、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的_存款利率计息。 A活期 B3个月整存整取 C6个月整存整取 D1年整存整取 4、某房地产开发项目的占地面积为1万，容积率为15，如果房屋开发成本为3000元 (按建筑面积计)，预测能够以8000元/(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目 实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元(2007年试题) A：3000 B：5000 C：7500 D：8000 E：借款合同5、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。 A：差旅交通费 B：工程排污费 C：工程定额测定费 D：社会保障费 E：危险作业意外伤害保险费 6、新设项目法人融资形式的特点有(2005年试题) A：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成 B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险 C：从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力 D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力 E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产 7、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是_。 A土地管理法 B城市房地产管理法 C城市规划法 D城市商品房预售管理办法 8、是企业的净利润与销售收入净额的比率。 A：资产报酬率 B：销售净利率 C：销售毛利率 D：股东权益报酬率 E：执行层的组织协调 9、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括。 A：弄清土地的位置 B：弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等 C：弄清城市规划设计条件 D：弄清将拥有的土地权利 E：测算开发项目的预期利润 10、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。 A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式 B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼 C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 E：执行层的组织协调11、运用路线价法估价的步骤包括等。 A：调查评估路线价 B：计算临街土地的价值 C：求取可比实例价格 D：划分路线价区段 E：交易情况修正 12、材料的_是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。 A耐水性 B吸湿性 C吸水性 D抗渗性 13、路线价法估价时需要用路线价再配合_计算出待估宗地的价格。 A深度百分率 B资本化率 C收益率 D物价指数 E其他价格修正率14、某地区某类房地产19982004年价格见下表。 某类房地产19982004年价格(单位：元/m2) A年份 B1998 C1999 D2000 E2001 F2002 G2003 H2004 I2005 J房地产价格 K1800 L2000 M2190 N2410 O2620 P2810 Q3000 R 15、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、55%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为_元/m2。 A2265 B2346 C2698 D3968 16、股份制包括等企业组织形式。 A：无限公司 B：有限公司 C：两合公司 D：股份有限公司 E：合伙企业 17、当贷款利率_内部收益率时，项目投资则会面临亏损。 A低于 B高于 C等于 D前三者都对 18、我国现行房地产税包括等。 A：房产税 B：城镇土地使用税 C：土地增值税 D：农业税 E：车购税 19、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。 A：原土地出让方 B：市、县人民政府城市规划行政主管部门 C：市、县人民政府房地产管理部门 D：原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门 E：执行层的组织协调 20、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。 A三家银行按贷款额分摊 B工商行一建行一交行 C建行一交行一工商行 D工商行一交行一建行 21、房地产开发前期的规划管理包括_。 A开发项目的选址定点审批 B规划设计条件审批 C规划设计方案审批 D核发建设用地规划许可证 E核发建设用地批准