《房地产开发经营与管理》5

1 第5章房地产开发项目的可行性研究 本章内容5 1可行性研究概述5 2可行性研究的内容与步骤5 3房地产市场分析与预测5 4房地产开发项目投资与收入估算5 5房地产开发项目财务评价5 6房地产开发项目评估的不确定性分析5 7可行性研究报告的撰写 2 5 1可行性研究概述 本节内容5 1 1可行性研究的含义和目的5 1 2可行性研究的作用和依据5 1 3可行性研究的工作阶段 3 5 1 1可行性研究的含义和目的 1 可行性研究的含义 教材194页 可行性研究是在投资决策前 对建设项目进行全面的技术经济分析 论证的科学方法 2 可行性研究的目的可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化 民主化 减少或避免投资决策的失误 提高项目开发建设的经济 社会和环境效益 4 5 1 2可行性研究的作用和依据 1 可行性研究的作用 教材195页 1 是项目投资决策的依据 2 是筹集建设资金的依据 3 是开发商与有关合作部门签订协议 合同的依据 4 是编制下一阶段规划设计方案的依据 5 5 1 2可行性研究的作用和依据 2 可行性研究的依据 教材196页 1 国家相关法律法规2 国家宏观经济政策3 国民经济和社会发展规划 行业发展规划 城市总体规划4 城市规划行政主管部门出具的规划意见5 国有土地使用权出让合同 或国有土地使用权证书6 环保行政主管部门出具的环境影响评价文件7 交通行政主管部门出具的交通影响评价文件 接后 6 5 1 2可行性研究的作用和依据 2 可行性研究的依据8 自然 地理 气象 水文地质 经济 社会等基础资料9 有关工程技术方面的标准 规范 指标 要求等资料10 国家所规定的经济参数和指标11 开发项目备选方案的土地利用条件 规划设计条件以及备选规划设计方案等 7 5 1 3可行性研究的工作阶段 1 投资机会研究阶段 教材197页 地区投资机会研究一般机会研究部门机会研究机会资源利用机会研究研究 邓永成 275页 具体项目机会研究该阶段投资估算的精度为 30 研究费用一般占总投资的0 2 0 8 8 5 1 3可行性研究的工作阶段 2 初步可行性研究阶段 教材197页 初步可行性研究是在机会研究的基础上 进一步对房地产项目建设的可能性与效益进行论证分析 该阶段投资估算的精度为 20 研究费用一般占总投资的0 25 1 5 9 5 1 3可行性研究的工作阶段 2 初步可行性研究阶段初步可行性研究要解决的问题有 1 分析机会研究的结论 作出是否投资的决定 2 是否有进行详细可行性研究的必要 3 对哪些关键问题需要进行深入研究或辅助研究 10 5 1 3可行性研究的工作阶段 2 初步可行性研究阶段初步可行性研究通常需对如下关键问题进行分析研究 市场需求与供给状况 建筑材料供应状况 项目所在地区社会经济情况 项目地址及周边环境 项目规划设计方案 项目投资估算与资金筹措 项目进度 项目销售收入与销售进度 项目财务分析 11 5 1 3可行性研究的工作阶段 3 详细可行性研究阶段 教材198页 详细可行性研究是房地产项目投资可行性研究的主要内容 其特点是周密 详细 该阶段投资估算的精度为 10 以内 对于小型项目 研究费用一般占总投资的1 0 3 0 对于大型项目 研究费用一般占总投资的0 2 1 0 12 5 1 3可行性研究的工作阶段 4 项目的评价和决策阶段通过详细可行性研究后 就要对拟建的房地产项目进行综合评价 选定最佳方案 这一过程就是评价和决策的过程 13 5 2可行性研究的内容与步骤 本节内容5 2 1可行性研究的内容5 2 2可行性研究的步骤 14 5 2 1可行性研究的内容 一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括以下方面 教材198 201页 1 项目概况 2 开发项目用地的现状调查及动迁安置 3 市场分析和建设规模的确定 4 规划设计方案选择 5 资源供给 接后 15 5 2 1可行性研究的内容 6 环境影响评价 7 项目开发组织机构 管理费用 8 开发建设计划 9 项目经济及社会效益分析 10 结论及建议 16 5 2 2可行性研究的步骤 可行性研究一般按以下五个步骤进行 1 接受委托 2 调查研究 3 方案选择和优化 4 财务评价和国民经济评价 5 编制可行性研究报告上述工作步骤可用框图表述 教材202图6 1 17 5 3房地产市场分析与预测 参见教材76 110页 本节内容5 3 1概述5 3 2房地产市场分析的步骤5 3 3房地产市场分析的内容5 3 4房地产市场分析中的信息类型5 3 5房地产市场分析的基本方法5 3 6房地产市场预测 18 5 3 1概述 房地产市场分析与预测是房地产项目可行性研究的重要组成部分 通过房地产市场分析与预测 开发商可以达到以下目的 1 了解影响房地产市场分析的宏观因素 进而把握投资机会与方向 2 了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平 对拟开发项目进行市场定位 3 了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求 用以指导项目的规划设计 19 5 3 2房地产市场分析的步骤 房地产市场分析一般遵循以下步骤 1 确定分析目的 2 选择分析方法 3 估算分析过程所需的时间及费用 4 数据收集 数据处理 数据分析 5 市场分析的结论与建议 20 5 3 3房地产市场分析的内容 1 房地产市场宏观因素分析 教材107页 房地产市场分析首先应就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析 如 国民经济总体趋势 地方经济特征 项目所在地域情况等等 21 5 3 3房地产市场分析的内容 2 房地产市场状况分析房地产市场状况一般从以下几个方面进行分析 1 各类物业的供求关系 2 土地批租数量和用途分布 3 房地产销售价格和租金水平等 4 已建成投入使用的主要物业 5 竞争性物业发展状况 接后 22 5 3 3房地产市场分析的内容 2 房地产市场状况分析6 各类房地产投资收益率和房地产开发利润率 7 项目用地附近地区土地利用现状 8 市场购买者对房地产商品功能的要求 23 5 3 3房地产市场分析的内容 3 针对特定开发项目的相关因素分析 教材110页 当总体背景情况确定后 投资者就可以针对某一具体开发项目进行更为详尽的分析 从房地产开发的角度来看 市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和房地产项目所处地区的房地产状况的分析 由于不同物业类型和规模的房地产开发项目所面对的市场差异 导致其市场分析方式和内容有很大的差异 24 5 3 3房地产市场分析的内容 3 针对特定开发项目的相关因素分析1 住宅开发项目2 写字楼项目3 商业购物中心开发项目4 工业或仓储项目 25 5 3 4房地产市场分析中的信息类型 从市场分析的角度 可将房地产市场信息分为四类 1 房地产需求方面的信息 2 房地产供给方面的信息 3 房地产市场交易方面的信息 4 其它信息 26 5 3 5房地产市场分析的基本方法 1 市场数据的收集 第二版教材92 95页 1 企业内部数据原始数据2 企业外部数据加工信息 2 对原始数据的列表加工分析运用数理统计方法利用图形 3 加工信息在市场分析中的应用 27 5 3 6房地产市场预测 1 房地产市场预测 第二版教材95页 2 房地产市场预测方法 第二版教材96页 1 定性预测2 定量预测 28 5 4房地产开发项目投资与收入估算 本节内容5 4 1房地产开发项目成本费用的构成5 4 2房地产开发项目成本费用的估算5 4 3房地产开发项目租售方案及租售收入的测算 29 5 4 1房地产开发项目成本费用的构成 房地产开发项目成本费用由开发直接费和开发间接费两大部分组成 教材205 210页 1 土地费用 5 管理费 2 前期工程费 6 财务费用 3 房屋开发费 7 销售费用 4 专业人员费用 8 开发期税费 9 其它费用 10 不可预见费 30 5 4 2房地产开发项目成本费用的估算 1 土地费用的估算 教材205 206页 土地费用是指为取得项目建设用地使用权而发生的费用 开发项目取得土地使用权有多种方式 所发生的费用各不相同 主要有以下几种 土地征用拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价 31 5 4 2房地产开发项目成本费用的估算 2 前期工程费的估算 教材206 207页 前期工程费包括开发项目的前期规划 设计 可行性研究 水文地质勘察 以及 三通一平 等土地开发工程费 32 5 4 2房地产开发项目成本费用的估算 3 房屋开发费的估算 教材207 208页 房屋开发费包括 建筑工程费1 建安工程费设备采购及安装工程费室内装饰家具费教材207表6 22 公共配套设施建设费3 基础设施建设费 33 5 4 2房地产开发项目成本费用的估算 3 房屋开发费的估算单元估算法单位指标法房屋开发费的工程量近似匡算法估算方法概算指标估算法概预算定额法类似工程预决算估算法 34 5 4 2房地产开发项目成本费用的估算 4 专业人员费用的估算专业人员费用包括建筑师 结构师 建造师 造价师 机电工程师 监理工程师 咨询工程师 房地产估价等的费用 专业人员费用一般按房屋开发费的一个百分比来估算 35 5 4 2房地产开发项目成本费用的估算 5 管理费的估算 教材208 209页 6 财务费用的估算 教材209页 7 销售费用的估算 教材209页 8 开发期税费的估算 教材209页 9 其它费用的估算 教材209 210页 10 不可预见费的估算 教材210页 成本费用估算结果的汇总教材210页表6 3 36 5 4 3房地产开发项目租售方案及租售收入的测算 1 房地产开发项目租售方案 教材212页 租售方案一般应包括以下五个方面 1 项目是出租 出售还是租售并举 出租面积和出售面积的比例 2 可出租面积 可出售面积和可分摊面积及各自在建筑物中的位置 接后 37 5 4 3房地产开发项目租售方案及租售收入的测算 1 房地产开发项目租售方案3 出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定 4 租金和售价的确定 5 收款计划的确定 38 5 4 3房地产开发项目租售方案及租售收入的测算 2 房地产开发项目租售收入的测算在明确了房地产项目租售方案之后 便可以对房地产项目租售收入进行测算 根据结果绘制213页表6 5 表6 6 39 5 5房地产开发项目财务评价 本节内容5 5 1财务评价的基本概念5 5 2财务评价的主要工作内容和技术经济指标5 5 3房地产开发项目财务评价指标计算示例5 5 4房地产开发项目财务评价中使用的基本报表 40 5 5 1财务评价的基本概念 1 财务评价 第二版教材172 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系 分析 计算项目直接发生的财务效益和财务支出 编制财务报表 计算评价指标 考察项目的盈利能力 清偿能力以及外汇平衡等财务状况 据以判断项目的财务可行性 41 5 5 1财务评价的基本概念 2 财务效益房地产开发项目的财务效益主要表现为销售房地产或出租房地产所得的收入 42 5 5 1财务评价的基本概念 3 财务支出主要表现为开发项目总投资 经营成本和税金等项支出 1 开发项目总投资2 经营成本3 税金 43 5 5 2财务评价的主要工作内容和技术经济指标 1 财务评价的主要工作内容通过计算开发项目的主要技术经济指标 对开发项目的盈利能力和清偿债务能力进行分析 44 5 5 2财务评价的主要工作内容和技术经济指标 2 财务评价的主要技术经济指标1 反映开发项目盈利能力的指标 财务净现值 FNPV 或财务净现值比率 FNPVR 教材167 168页 财务内部收益率 FIRR 教材168 169页 投资回收期 Pt或Pt 教材173 170页 成本利润率 教材171 172页 成本收益率 投资收益率 教材172177 178页 45 5 5 2财务评价的主要工作内容和技术经济指标 2 财务评价的主要技术经济指标2 反映开发项目清偿能力的指标 教材174 177 借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率 46 5 5 2财务评价的主要工作内容和技术经济指标 需要注意的几个问题 1 在房地产估价师执业资格考试中 计算内部收益率时 i1与i2之差不应超过2 2 通常 用ic表示部门或行业的基准收益率 ie表示企业的目标收益率 对于一个好的开发项目 应有 FIRR ie ic 47 5 5 2财务评价的主要工作内容和技术经济指标 需要注意的几个问题 3 利润率 是针对项目开发的全过程而言的 对开发投资项目常用此类指标 如 开发商成本利润率 48 5 5 2财务评价的主要工作内容和技术经济指标 需要注意的几个问题 4 收益率 是针对正常盈利年份而言的 对置业投资项目常用此类指标 如 投资收益率 49 5 5 3房地产开发项目财务评价指标计算示例 在这一部分内容中 要重点掌握开发商成本利润率 财务净现值 动态投资回收期和财务内部收益率的计算 计算中要注意几个时间段的关系 开发期经营期准备期建造期租售期计算时点 50 5 5 3房地产开发项目财务评价指标计算示例 P178例5 12 P183例5 15 P184例5 16 P189例5 18P179例5 13P181例5 14 51 5 5 4房地产开发项目财务评价中所使用的基本报表 教材215 217193 200 1 全部投资财务现金流量表 2 资本金财务现金流量表 3 资金来源与运用表 4 损益表 5 资产负债表 6 项目总投资估算表 7 营业成本测算表 8 投资计划与资金筹措表 9 贷款还本付息估算表 52 5 6房地产开发项目评估的不确定性分析 本节内容5 6 1房地产开发项目财务评价中的主要变量分析 5 6 2盈亏平衡分析5 6 3敏感性分析5 6 4风险分析 53 5 6 1房地产开发项目财务评价中的主要变量分析 房地产开发项目财务评价中的主要变量 不确定性因素 有 教材218 222页 1 土地成本 6 容积率及有关 2 建造成本设计参