《北京综合体考察报告》PPT课件

1 8 国际化高端业态独享丽思卡尔顿 JW万豪酒店两座超豪华酒店 聚集逾1000国际知名品牌的华贸商城 含新光天地 华贸购物中心 华贸商业街 华贸广场 自然围合中央水景花园的国际公寓 9 只租不售做地产商 不做开发商 只租不售 长期持有经营 确保物业高品质 10 配套环境内部环境华贸中心由三栋高达百余米的超5A智能写字楼 2座超豪华酒店 聚集1000余项国际知名品牌国际商城 高档国际公寓和中央公园组成 外部环境项目周边不仅有以国贸为代表的成熟商业物业 还有央视中心 北京电视中心等代表未来的商业物业 各大商业银行 邮局 餐饮等服务网点密布 2 办公楼大堂入口挑高9米地面 墙面采用高档石材装修墙面局部配以特制的艺术玻璃 给人以现代简洁的视觉效果 开敞 气派的大堂 3 细致周到的室内空间设计 办公区标准层面积为2 200 2 300平方米 采用大跨度结构 区域内无结构柱 视线通畅 设计周到 隔绝了室内外冷 热量的互相传导 核心筒与玻璃幕墙11 6米的间距 满足了北京市场的设计标准并保障了室内得到充足的自然光线 玻璃幕墙系统中引入开启窗设计 达到幕墙面积的25 4 电梯1号 2号写字楼各设12部高速客梯 分高低区 6 6配置 3号写字楼设15部高速客梯 分高 中 低区 3 6 6配置 写字楼高速客梯均设有智能选层控制系统 智能控制分区电梯 5 空调系统 采用VAV变风量全空气空调系统 新风量40立方米 小时 人 空调系统设置自动控制装置 采用智能加湿系统 写字楼为满足有特殊要求的用户预留了用户冷却水系统 供大型设备空调降温使用 消防系统 采用国际标准 火灾自动报警系统保护等级为特级 安全防范系统 设闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统 综合布线系统 采用区域配线结构 在楼内每层划分若干个区域 每个区域安装六类快接配线架及光纤配架 地面铺设架高地板 通信网络系统 提供公共信息服务系统 建立电子话务员 语音信箱 无线通信 多媒体通信 计算机网络系统 各层设有数据配线架 数据交换机 形成信息传输网络 卫星及共用天线电视系统 接受宾馆鑫诺一号卫星和共用天线电视节目信号 各办公区域及商业零售部分等处设电视终端 停车库管理计费系统 设2套车库管理计费系统 对进入的车辆进行计费 管理 其他配套设备设施 6 外墙塔楼主体为全玻璃幕墙体系 选用全钢化中空LOW E玻璃及氟碳喷涂饰面的铝合金型材 裙楼部位 墙面 部分采用德国陶土挂砖 或格栅 装配系统 后衬墙面透明部分为玻璃幕墙 非透明部分采用绝热隔声材料及轻质围护墙体 在建筑的用材上采用陶砖 色彩上与北京古老故宫颜色的呼应 长体菱形砖的使用在中国是首次出现 装修标准 7 华茂中心写字楼运营关键 引入投资者 获取充裕资金 与日本Re plus基金合作 将华贸写字楼一期1 2号楼四层以上的塔楼出售 双方合资成立了一家资产管理公司 负责华贸中心写字楼部分的运营和招租 双方每年按比例分成运营收益 以最小代价回流资金 并保持开发商对物业的持有权 为跨国企业量身定做 以跨国公司为服务目标 硬软件设施具有前瞻性 严格筛选进驻企业资格 保证物业档次及形象 支撑租金高回报 商业配套支持 新光天地百货 华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合 加上丽思卡尔顿和JW万豪酒店 为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套服务 8 华贸中心 酒店 丽思卡尔顿酒店 TheRitz Carlton 北京丽思卡尔顿酒店 于2007年12月12日正式开业 由世界著名酒店设计顾问公司HirschBednerAssociates主持内部设计装潢 完整地呈现了十八世纪英伦庄园风格 拥有305间客房 宴会及会议场所面积多达1 100平方米 JW万豪酒店 JWMarriott 北京JW万豪酒店不仅是北京第一家JW品牌酒店 更是万豪国际集团第三千家酒店 酒店建筑设计与内部装饰均由世界知名团队完成 拥有588间客房的酒店 内部装饰凸现独特的世界现代艺术气息 五个现代的餐饮及娱乐场所 以及万豪独创品牌 泉 水疗中心 配备最先进设施的健身中心和宽阔的宴会场地及高科技会议设备 9 华贸中心 国际公寓 华贸国际公寓层高2 9 3 1米 大堂层高4 75米 户型齐全 既有少量投资型一居 又有主流的创意型二居和居住型三居 更有20套顶层CEO至尊空中别墅 意大利设计大师约瑟夫 斯考利博士进行内装修设计 实现了实用性和品质感的完美结合 10 华贸中心 商住楼 摒弃一 层 不变的平层办公模式 创新规划跃层办公 每三层一个走廊 办公空间或上跃 或下跃 丰富的空间变幻 华贸创意商务楼 共13层 总面积2万平米 每套200 300平米 空间分区合理 并配置分户式空调 商住两宜 尤为适合中坚成长型企业及广告公司 资讯公司 律师行 艺术工作室等个性化企业办公 享有高舒适度创意办公空间 11 7 发展总策略 业态组合及盈利模式 城市地标综合体 商业 商务 公寓 新光天地 华茂广场 商业街 写字楼 酒店 展示中心 商务公寓 委托酒店管理 与台湾新光三越合作 1 2栋整体出售外企3栋自主租赁 购物中心 服务式公寓 自主招商租赁 自主招商租赁 自主经营 出售自主管理 出售自主管理 保底分成 保底抽成 出售统一经营出租收租金 自主经营 长期获利 出租收租金 出售获利 12 8 开发策略及开发节奏 第一期 第二期 第三期 新光天地1 2栋写字楼 购物中心3栋写字楼 公寓 第四期 2003年6月 2004年6月 商住楼 2007年初 2007年初 处于回收资金目的 第一期开发公寓产品 虽凭借庞大的综合体量规划取得了当时较高的利润回报 但在商业核心未形成的情况下 价值未能实现最大化 引进外资 引进品牌商业运营商 保证商业及写字楼的整体运营价值 为后期自主经营的物业建立档次及形象 酒店开业 13 7 各物业价值支撑及综合价值平台 商业在整个综合体中占据最核心的价值 也是整体档次和形象支撑的关键因素 为商务办公提供高档次的商业配套 为公寓提供高品质的商务人流 写字楼作为综合体的商务平台 支撑酒店和公寓的商务人流 提供给商业高消费力的商务人群 酒店为商业和酒店提供了高档次的商务配套 为公寓提供经营管理平台 提升公寓档次 公寓及商住楼作为酒店和写字楼的补充 也是发展商实现资金回现的有力保障 14 10 项目启示及借鉴 华茂中心作为航母型综合体 业态完整丰富 呈现了综合体完整的生态发展链条 各个业态在整个系统中相荣相生 彼此促进 商业作为华茂中心最核心的价值因素 发展商放弃了短期的利润 引进成熟的商业运营公司进行合作 改变以往的商业经营模式 实现 休闲体验式 购物模式 通过不同档次及形式的业态组合 购物中心 华茂广场 商业街 补缺和提升整体的商业档次及氛围 支撑了综合体的形象档次 保证商务人流 为跨国大企业量身定做的写字楼 严格筛选入驻资格 保证商务平台的高端性 为商业提供固定的高消费人流 支撑公寓的租赁平台 2家五星级酒店的入驻 为生态链添加最具品质的物种 所有权和经营权的分离 保证了酒店的品质和形象 也为商务办公提供最齐全和高档的配套 公寓作为酒店的功能补充 为写字楼提供了办公平台的居住需求 是综合体链条实现 一站式生活 必不可少的因子 商务公寓为成长性企业提供高端的发展平台 成为写字楼的有效补充 借鉴 公寓未待商业成型期的过早开发 导致利润未实现最大化 15 特色商业都市综合体 三里屯SOHO 16 一 区位及周边情况 2007年 太古联合摩根士丹利46 9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业 2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸 燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区 2008年6月 北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业 正式启动了三里屯国际化商业模式 然后 信奉 地段 地段 还是地段 的老潘 启动了三里屯SOHO 17 二 基础数据 基本经济技术指标 占地面积 5 1万平方米建筑面积 46 6万平方米 其中地上约31 6万平方米 地下约15万平方米 容积率 6 2各业态面积 商业约12 8万平米 B1 4层 局部5层 办公10 2万平米 共5栋 5 24层 公寓12 0万平米 共4栋 5 28层 建筑高度 97米建筑层数 地上 地上 最高 28层 地下 4层装修 公寓及写字楼均为精装修车位 地下二 三 四层 地面55辆 地下停2362辆 共计2417辆 18 三 总体规划和设计 1 各种功能规模 商业约12 8万平米 占37 办公10 2万平米 占29 公寓12 0万平米 占34 2 内部交通体系 开放式设计 整个项目没有任何围墙 目的是和城市融合 开辟众多街道 让人自由游逛 为整个社区注入活力 3 内部空间布局 4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧 这里的日照条件非常理想 安静适于居住 写字楼坐落在项目用地的北侧 这里与主要街道的联系十分便捷 公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境 与此同时 又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性 写字楼的大厅位于首层 使商业活动和工作环境融合在一起 产生互补 增效的作用 4 整体景观环境 九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起 形成了一种 未来大峡谷 的自然意境 在这个大峡谷中 本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷 突然间变成了阴柔的女性 这种融解展现给了我们从未见过的 市中心VS自然 的风景 19 四 发展总策略 功能组合 特色商业中心都市综合体 商业 大型商场 临街商铺 地下步行街 居住 商务 全家居服务式公寓 精装写字楼 20 五 各种物业功能定位及运作思路 商业 定位 北京高人气聚集地开发模式 统一开发 分割发售经营模式 由于产权出售 无法直接控制业态和商家 soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气 硬件包括位置 交通 建筑 周边的人群等 在前期解决 软件在招租阶段解决 通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配 另外 soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢 业态组合 大型商场 临街商铺 地下步行街 100 600 运作关键 前期的规划和建筑设计上保证灵活性 即铺位面积 位置等对业态的适应性强 均好性 无商业死角 早期以低租金 招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气 之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨 另一方面各业态本身存在互补或冲突性 对商家进行淘换 经过数轮的调整后形成具备特色 对商户和消费者具有吸引力 可以自主生存 发展的商业形态 21 五 各物业功能定位及运作思路 公寓 定位 全家居服务式公寓开发模式 统一开发经营模式 公开发售 统一物管业态组合 公寓 120 300 运作关键 依赖成熟的商业氛围 针对目标客群 山西 内蒙老板 演艺圈明星 大使馆工作人员等 的精致产品打造 22 写字楼 定位 年轻有活力的企业基地开发模式 统一开发经营模式 公开发售 统一物管业态组合 精装写字楼 120 300 运作关键 依赖成熟的商业氛围 商务 商业二者形象 气质 定位相互匹配 支撑 23 六 各业态盈利模式 商业 高价值销售获利 面积100 600 不等 散售 写字楼 高价值销售获利 带精装修 除定制单位外散售 公寓 直接销售获利 24 七 各物业价值支撑及综合价值平台 商业在整个综合体中占据最核心的价值 也是整体档次和形象支撑的关键因素 为商务办公提供高档次的商业配套 为公寓提供高品质的商务人流 公寓及写字楼作为商业业态的补充和完善 也是发展商实现资金回现的有力保障 25 八 开发策略及开发节奏 项目进度 2007 3 9 完成地块转让 2008 5 7 样板间开发 2008 7 12 内部认购 2007 7 开启登记蓄客 开盘 2008 7 19 注 北京房地产交易管理网统计结果截至时间2008年7月26日 1 商业高价快销 写字楼平价稳销 公寓平价慢销 2 商业及办公这两类偏投资性用房的销售额构成了销售业绩的主体 后期带动消费型单位快速消化 3 公寓类产品销售额明显低于其他两种物业类型 2008年7月12日开盘两周内回款逾50亿 推售 开盘除1栋公寓及一套140平米铺王 2009 8 31公开拍卖 最终被一内蒙投资型买家购得 单价接近17万 平米 预留外 其余单位一次性推出 26 潘石屹炒作 常规推广 项目进度 2007 3 9 完成地块转让 2008 5 7 样板间开发 2008 7 12 内部认购 网站 媒体 SOHO中国重拳拿地 三里屯SOHO呼之欲出 博客 再谈房价 活动 三里屯新闻发布会 网站 媒体 新闻报道活动 亮相PARTY 2008 3 博客 抛出 百日剧变 的同时 提出三里屯所处的地段具备很强的投资价值 博客 我们不用试市场的水温 三里屯SOHO即将亮相 2008 5 2008 5 博客 百日剧变 开始访谈 三里屯SOHO的销售已经进入倒计时 短信 告知开盘信息网站 媒体 逆势中 三里屯SOHO的销售会创造一个奇迹活动 开盘活动 博客 宣布爆炸性消息 三里屯SOHO项目开盘即签约43 5亿元人民币 推广 根据客户关注特征 采用事件炒作方式 连番在山西 陕西 河北等地的煤老板中大力推介该项目 2007 7 开启登记蓄客 开盘 2008 7 19 九 营销推广 27 十 项目启示及借鉴 1 对产品的准确定位与精致打造根据三里屯消费特色 打造零售型商业 依托项目商业价值 结合目标客户 山西 内蒙等地老板 娱乐业明星 各国使馆工作人员等 打造120 300平米居住型 舒适型精装公寓及写字楼 17 2 对客户的深入研究与准确锁定第一类 能源型客群 占总成交的60 煤矿主 他们习惯于比较外露和直接的展现财富 主要集中在陕西 山西 内蒙古等 据此次了解销售现场有一个陕西的煤矿主签下了一笔2 5亿的合同 他买下的是三里屯SOHO最好的一层写字楼 铁矿主 他们主要集中在河北 迄今为止三里屯SOHO最大一笔交易的买主就是河北一位铁矿主 他买下了两层总共四五十个单元的商铺 第二类客群 北京地区专业投资客群占总成交的30 由近几年房地产价格增值中分得大量收益的客群 有实力 具有前瞻性 第三类客群 其他占总成交的10 例如 以周迅 陈坤 刘若英 唐国强为代表的演艺明星 他们主要购买三里屯SOHO的公寓产品 28 3 对客户的精确打击 29 4 庞大的销售团队及高佣刺激 三里屯SOHO项目销售采用SOHO中国一贯的 150人标准化销售团队模式 项目设有1名总经办老总 相当于项目销售总监 下属5名总监 相当于项目销售经理 每名销售总监带领3个销售团队 理论上这也是销售经理的管理极限了 每个销售团队的领导称为销售副总监 销售小组组长 每个副总监带领10名销售人员作为一个销售小组 共15组 编外人员 设置 每个销售员都有自己的外部销售关系网络 作为自己的客户拓展线 包括与二手经济 广告媒体 代理公司等的合作关系 每个销售季 三个月 淘汰的销售人员会转为 编外销售 继续进行项目的销售活动 其业绩会挂在正规编制销售员上 继续签单提取佣金 30 5 以营销的角度 系统的审视客户特征 31 小结 三里屯是一个以小型商业 餐饮聚集而著称的地方 每天都有许多旅游者 来访者在这里享受富有生机的城市氛围 三里屯SOHO设计的重要目标就是营造一个极具吸引力的 场所 并使其成为已有的街区活动的有机延伸 未来的三里屯SOHO将成为城市商业活动的 目的地 将城市中的娱乐消费社交创意汇集到这里 形成一个拥有无限活力的场所 营造这样的 场所 将提升周围地区的商业价值 进而成就项目都市综合体价值 32 绝版地段都市综合体 盘古大观 33 亚奥核心区 高端综合体盘古大观 朝阳区北四环中路5 亚奥核心区 距离水立方180米 距离鸟巢500米 是千顷奥林匹克公园中心区地标性城市综合体 项目总占地面积39360平方米 总建筑面积418484 70平方米 由一幢超5A级写字楼 三幢国际公寓 一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊 龙廊综合组成 一 区位及周边情况 34 二 基础数据 项目总占地面积 3 90万 总建筑面积 42万 建筑容积率 7 00小区绿化率 30 00 超5A写字楼 39层 高192米 面积13 9万平米 层高4 6米盘古七星公馆 19层 高84 9米 面积20万平米 层高3 75 5米商业龙廊 411米长 外廊挑高15米 面积2 5万平米 层高5米盘古七星酒店 19层 高88米 面积4 8万平米 层高4米 35 三 建筑规划设计 1 各种功能规模 写字楼 面积13 9万平米公寓 面积20万平米商业 面积2 5万平米酒店 面积4 8万平米项目有四种业态 除公寓部分外 其他均为开发商自持 其中写字楼和酒店为主体 2 内部交通体系 以从写字楼入口到酒店前厅自南向北横跨411米的建筑底商 龙廊为纽带 将项目四种业态空间衔接在一起 而龙廊本身又因此表现出的建筑空间的大气恢弘 3 内部空间布局 写字楼和公寓作为主体业态从空间结构上充分体现了项目的磅礴气质 写字楼整层十字分割 最小单位400平米 大平面布局灵活 住宅空间极为奢侈 单位面积600平米 客厅最小面积250平米 空间质感极强 4 整体景观环境 项目建筑本身就是一个地标景观 玉龙 和奥林匹克公园一路之隔 与水立方 鸟巢 奥林匹克广场 绿地共同构成了北京亚奥板块的核心景观 36 四 物业发展策略及功能组合 37 五 物业功能定位及运作思路 1 写字楼定位 世界级金融商业机构北京办事处经营模式 发展商自持 公开招商业态组合 写字楼 空中会馆运作关键 其一 写字楼只租不售显示了开发商对物业价值挖掘充满信心的同时对其自身的持续经营提出了更高要求 其二 作为世界级企业办公场地的写字楼位置却不在CBD 以奥运公园或地标建筑吸引的客群需要努力挖掘 38 超5A写字楼 物业展示1 192米 亚奥商务旗舰盘古大观最高的标志性建筑 采用坚实现代的内筒 框架结构体系 建筑平面为正方形 楼最高点高度191 65米 建筑设计使用年限为100年 外墙为单元式空防紫外线全玻璃帷幕墙 大厦共有地上39层 地下5层 总建筑面积约13 9万平方米 其中地上部分约11万平方米 地下部分约3万平方米 标准层建筑面积将近2800平方米 标准办公层层高4 6米 大堂内空间挑高15米 打造殿堂级超高视觉空间 写字楼实景图 39 建筑设计 写字楼四层以上每层由四个立面组成 其中每一侧立面有17扇窗 南立面除外 为单元式幕墙 窗扇其窗玻璃采用LOW E钢化夹胶中空玻璃幕墙窗 东 南 部分 西 北4个立面每樘窗扇面积为6 3平方米 写字楼层高4 6m 净高3 4m 大堂挑高15米 35 38层总统俱乐部 5 30层办公区实景图 35 38层总统俱乐部 超5A写字楼 物业展示2 40 网络通讯 大厦采用高架地板 满足所有网路 通讯及所有客户需要的系统走线 办公空间可自由分隔 自成系统 电话万门局 采用铜网传输 通到楼层弱电管井 可根据客户要求入户 空调系统 标准楼层采用节能 低噪音的VAV空调全新风系统 自动调控温度与净化后的新风 再加上环保节能的冷却与供暖装置 确保大厦室内四季如春 清爽宜人 新风50立方米 每小时 电梯系统 大厦共有30部瑞士迅达电梯及6部扶梯 按客 货 VIP 员工等功能分开运行 电梯分高 中高 中 低四区高速运行 每一组电梯服务层数约为8 9层 同时还有6部扶梯连接1至4层 令通行快捷便利 平面隔断 办公层平面布置呈 十 字形走道 办公区为开敞式办公或分隔为四个基本单元空间 灵活分割 使用方便 利于疏散 超5A写字楼 物业展示3 41 2 七星公馆 1 公寓大宅定位 绝版地段上的收藏经营模式 出售业态组合 600平大平面 毛坯 精装 精装全家电 运作关键 客户对区域 空间布局 面积和文化价值的认同 42 建筑设计 主体是钢筋混凝土结构 框架 剪力墙体系 建筑主体平面由三个长方形组成 主体建筑东侧为12米 15米室外柱廊 楼高78 6米 局部高80 3米 建筑设计使用年限为50年 抗震设防烈度为8级 建筑防火为一类建筑 耐火等级为一级 公寓楼总建筑面积为23万平方米 其中地上19层 建筑面积为15 37万平方米 地下3层 建筑面积为7 67万平方米 地下一层为商业及写字楼的停车库 变配电等机电设备用房 地下二层主要为公寓停车库 地下三层为写字楼A座及酒店B座停车库 该层为人防层 共设六个防护单元 公寓地下车库共有 双车道 出入口两个 商业地下车库共有一进一出 单车道 出入口两个 盘古七星公馆 物业展示1 43 公寓户型 公寓有600平米 618平米两种户型 从左向右B C D每座2个单元 每个单元两梯两户 共192户 公寓的入户门是采用德国顶级品牌的防火防爆门 窗户是采用德国品牌的三层中空LOW玻璃 具有防紫外线 隔噪音等功能 法国SaintGobain2 4米 4 8米的超大尺寸观景窗 室内采用了最先进的VRV水循环中央空调系统 房间内配备的是意大利进口家具 3 75米层高 4 8米宽超大全景窗 180度全景主卧设计 盘古七星公馆 物业展示2 44 三档销售 价格阶梯 毛坯销售价格 63000元 平米精装无家电销售价格 73000元 平米精装全屋家电销售价格 83000元 平米 230平米超大客厅 超大开间设计 超级主卧270度景观私藏 盘古七星公馆 物业展示3 45 2 七星公馆 2 空中四合院定位 绝版地段上奥运公园顶级观礼台经营模式 出租 1亿元 年 业态组合 12套700平米顶层四合院运作关键 天时已过 远离奥运会的奥运观礼台 一年1亿元的租金 无法想象持续的运作 46 空中四合院沿袭了北京四合院的建筑风格 坐北朝南 东西厢房 格局规整 空中四合院共有12套 每套建筑面积为775平米 每户均配有两部私人专属电梯 空中四合院 物业展示1 47 奢华 以四合院的名义院落分上下两层 一层为会客 用餐 泳池 同时院内堆土1 5米栽有寓意 金玉满堂 的玉兰及海棠树和私人惬意水榭 二层以卧室 书房为主 院落上空安装了可电动开合屋顶 一二层之间备有VIP迷你电梯 所有匹配无不极度奢华 四合院大客厅 四合院一层游泳池 院落中空挑高 空中四合院 物业展示2 48 3 商业定位 中国奢侈品走廊经营模式 开发商自持 招商业态组合 面积区间60平 400平运作关键 顶级品牌进驻的综合体大多在CBD 而且盘古大观在小片区内没有呼应的商业项目 奥体公园和项目运作产生的人流以及品牌展示的价值评估将是品牌进驻的重点考量 49 建筑设计 龙廊 世界第一商业长廊 汇集世界顶级品牌旗舰店的购物广场 这是世界级品牌的中国之家 建筑面积2 58万平方米 盘古大观龙廊 即公寓楼地上首层至三层 全长411米 进深13米 净高15米 创造了中国建筑史上最长最高走廊的记录 恢宏大气的空间尺度 让这条长廊成为盘古大观整个建筑的亮点 空间震撼 66根顶天立地的花岗石方柱 暗合360度周天大数 柱头上高达3米的含珠龙首 每一个都由整块重50吨的花岗岩雕琢而成 正对东向 朝着2008盛会中心体育场馆区 既延续北京城市中轴线隐藏的龙脉 更成为历史性盛会的仪仗护卫 龙廊 物业展示 50 4 酒店定位 奥林匹克公园中国文化酒店经营模式 开发商自持 自营业态组合 酒店 会议 宴会 知名餐饮运作关键 充分发挥区位优势 丰富经营项目 51 酒店大堂实景图 七星酒店 物业展示1 52 酒店客房天花 酒店客房陈设 七星酒店 物业展示2 53 六 项目各业态盈利模式 54 七 项目各业态价值支撑及综合价值平台 55 八 项目开发策略及开发节奏 七星公馆2010年5月1日入伙 目前商业在招商 写字楼招商尚未启动 2001年北京摩根投资有限公司的前身北京文茂公司通过转让获得该地块的开发权 2003年 因北京摩根与北京建工集团之间发生施工质量及施工欠款纠纷 进入长期仲裁阶段 致使摩根中心 烂尾 2006年9月26日 北京摩根公司重建摩根中心项目 重新命名为七星摩根广场 2002年9月和12月 北京摩根投资 盘古氏投资前身 与北京市国土资源局分别签定了摩根中心项目的土地出让合同 项目初期建设进展迅速 2008年12月6日盘古七星酒店开业 2007年9月30日 历经磨难的北京七星摩根广场以盘古大观的全新形象开盘 盘古七星公馆隆重面市 56 九 项目营销推广 1 奥运营销 奥运会期间国内外各大媒体记者驻点播报赛事 随着北京08奥运会的日益临近 国内外媒体记者来到奥运核心区 寻找报道奥运的最佳地理位置 毗邻奥运主场馆的盘古大观 以其不可复制的地理位置和和亚奥区域的第一高度 被奥组委推荐为拍摄鸟巢 水立方的最佳取景点 奥组委国家游泳队中心场馆团队的摄影部经理杨世明 前不久就组织新华社 中国青年报 解放军报 路透社 美联社 朝日新闻等13名中外媒体记者到北京盘古大观的 空中四合院 拍摄奥运会场馆夜景 今年以来 已有77家境内外媒体选择盘古大观A座写字楼39层作为拍摄的取景地点 上文摘自2008年4月30号新华网 处奥运核心区 盘古大观 成拍摄奥运场馆绝佳地 2008年6 7月份凤凰卫视转播间的进驻将盘古大观的奥运营销推向高潮 一时间盘古大观成为奥林匹克之外亚奥板块的焦点 但可惜的是鉴于奥运场馆的安全考虑在08年6月份该片区就开始实行交通管制 项目的奥运营销更多只起到了宣传作用 57 2 事件营销 12套云顶空中四合院与比尔盖茨营销营销背景 12座云顶空中四合院项目最大的噱头 12座顶层豪装四合院 只租不售 年租金1亿人民币 比尔盖茨租住2008年7月23号 全国大大小小的在线媒体同时上线了一篇名为 比尔 盖茨花一亿租盘古大观四合院观看奥运 的文章 当盘古大观或真或假地与比尔 盖茨发生了关系后 这里就成了北京最引人注意的地方 58 3 话题营销 不卖则不卖 要卖就要卖天价七星公馆营销背景 毛坯销售价格 63000元 平米精装无家电销售价格 73000元 平米精装全屋家电销售价格 83000元 平米截止到2009年9月12日 在北京2009年预售商品房均价排行榜中 盘古大观仍以9 2万元 平方米的价格占据冠军宝座 销售情况怎样不说 天价话题已然形成 59 十 项目启示及借鉴之一 建筑中国风格 建筑设计 讲中国语言的世界级建筑盘古大观 大气天成 取 潜龙出水 之意在距离水立方180米的地方以龙的造型排布了奥林匹克公园旁一座气势磅礴的地标建筑 开发商力邀著名华人建筑大师李祖原先生主持建筑设计 李祖原先生将华夏龙图腾与中国传统文化精髓有机地融于一体 以高192米的写字楼为龙首 三栋国际公寓 一栋七星酒店由南向北依次延伸近700米 令整座建筑体形如一条通体雪白的巨龙 产品 12座顶级空中四合院四合院是中国的传统建筑符号 盘古大观在盘古七星公馆顶层建造了12套空中四合院 院内堆土1 5种植花草盆艺 按照传统四合院布局设计建造 画栋雕梁古色古香 让项目从外形到产品都镌刻着厚重中国烙印 文化营销 七星酒店 中国文化之窗如果说建筑造型铸就了盘古大观的中国风格 那么盘古七星酒店以其里里外外随处可见的中国文化元素作为整个项目的精神旗舰是不二担当 无论与酒店大堂入口龙纹壁 旋转入口的大个景泰蓝 接待台背后的福 禄 寿 还是大堂吊顶的百鸟朝凤木刻 大堂两侧的龙纹石刻沙发 着眼之处皆传统 林林总总中国风 60 十 项目启示及借鉴之二 非一般的拷贝 盘古大观地块的天然优势决定了它必须做最能凸显价值的产品 实际上它确实是这么做了 盘古七星公馆以超常规的户型面积筛滤出精确的客户群 以奥林匹克公园第一排景观视野实现了超高溢价销售 这一点是最值得我们体会和借鉴之处 纵向考察地产行情 在行情起落之间能立于不败之地的一数别墅二数豪宅 事实证明一般地块的豪宅都可以实现较高的溢价销售 核心区地块豪宅更是如此 如深圳的幸福里 当其1号楼开盘40000元 平米的时候市场的第一反应是惊叹 但随着1号楼的售罄 市场开始肯定幸福里的远见和定价把控 如果不是幸福里户型配比格局较小 它会实现更高的溢价 结合盘古大观的开发和销售可以得到一些启示 核心或者地标区域综合体若想实现高溢价必须定位高端 并且需要一个清晰长效的主题支撑 用产品梳理客户 用定位吸引关注 从盘古大观实际销售来看得地利不得天时 不太容易总结 通过从侧面了