房地产基础知识培训..PPT课件

精品课件 1 房地产专业基础知识培训 精品课件 2 第一章 房地产基本概念第二章 房地产开发与建设第三章 房地产专业名词解释及常用术语第四章 房地产销售相关问题 目录 精品课件 3 第一章房地产基本概念 1 房地产定义 房地产是指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性 在经济学上又被称为不动产 英文名realestate 可以有三种存在形态 即土地 建筑物 房地合一 是实物 权益 区位三者的综合体 精品课件 4 第一章房地产基本概念 1 1实物 权益和区位 房地产实物分为有形实体 实体质量以及组合完成的功能三分方面 权利包括权利 利益和收益 在中国主要有所有权 使用权 租赁权 抵押权等 区位是指房地产的空间位置 具体可分为位置 交通 环境 自然 人工 社会和景观等 和配套设施四个方面 精品课件 5 第一章房地产基本概念 1 2房地产业 房地产是进行房地产投资 开发 经营 管理 服务的行业 属于第三产业 是基础性 先导性和风险性的产业 投资开发业 房地产服务业 房地产咨询 房地产估价 房地产经纪和物业管理 其中房地产咨询 房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业房地产基本概念 精品课件 6 第一章房地产基本概念 1 3 一级市场 二级市场 与 三级市场 一级市场 指土地使用权出让市场 二级市场 指土地转让及开发经营活动 新建商品房的租售 土地的使用权分割并转移的市场 三级市场 拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场 精品课件 7 第一章房地产基本概念 1 4不同用途的土地使用年限居住用地 70年工业用地 综合或其他用地 50年商业 旅游 娱乐等用地 40年 精品课件 8 第一章房地产基本概念 1 5房地产的特性 不可移动性 易受限制 唯一性 寿命长久 用途多样 相互影响 供给有限 价值量大 流动性差 保值增值房地产基本概念 精品课件 9 第二章房地产开发与建设 精品课件 10 第二章 房地产开发与建设 1 1房地产开发的定义 通过对土地 建筑材料 城市基础设施 公用配套设施 劳动力 资金和专业人员经验等诸方面的组合使用 从而为人类提供居住和各类活动空间 并改变人类生存的物质环境的一种经营活动 涉及市场分析 投资决策 政府法律法规政策研究 经济合同 资金融通 城市规划 建筑设计 建造技术 成本控制 项目管理 风险控制和管理 市场营销和资产管理等内容 精品课件 11 第二章 房地产开发与建设 1 2房地产开发程序 1 投资机会及决策分析 6 租售阶段 5 交付使用及产权转移 2 前期工作 3 建设阶段 4 竣工验收 精品课件 12 第二章 房地产开发与建设 1 3土地的获取方式与土地出让方式土地的获取方式 出让 划拨 转让 土地使用权出让方式 挂牌 招标和拍卖三种形式 精品课件 13 第二章 房地产开发与建设 熟地 指具有较完善的城市基础设施且土地平整 能直接在其上进行房地产 1 4生地 毛地和熟地 生地 指不具有城市基础设施的土地 如荒地 农地 毛地 指具有一定城市基础设施 但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地 精品课件 14 第二章 房地产开发与建设 1 5 三通一平 五通一平 与 七通一平 三通一平 路通 水通 电通和场地平整 五通一平 具有了道路 供水 排水 供电 通信等基础设施和条件以及场地平整 七通一平 具有了道路 供水 排水 供电 通信 燃气 热力等基础设施和条件以及场地平整 精品课件 15 第二章 房地产开发与建设 1 6前期工作获取土地使用权 国有土地使用权证 确定规划设计方案并获得规划许可 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程招标开工申请与审批 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 五证两书 住宅使用说明书 住宅质量保证书 精品课件 16 第二章 房地产开发与建设 1 7取得 商品房预售许可证 的条件已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 精品课件 17 第三章房地产专业名词解释及常用术语 精品课件 18 第三章房地产专业名词解释及常用术语 1 房屋结构木结构砖混结构 多层 钢筋混泥土结构 框架结构 剪力墙结构 框架剪力墙结钢结构 高层 其他结构 精品课件 19 底层 1 3F多层 4 6F中高层 7 9F高层 10F以上超高层 100米以上 2 住宅建筑依层数划分 根据中国 民用建筑设计通则 GB50352 2005 第三章房地产专业名词解释及常用术语 精品课件 20 第三章房地产专业名词解释及常用术语 3 面积建筑面积 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积 建筑物基底面积 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积 公摊面积 公用门厅 走廊 过道 公用厕所 电 楼 梯前厅 楼梯间 电梯井 电梯机房 垃圾道 管理井 消防控制室 水泵房 水箱间 冷冻机房 消防通道 变配电室 煤气调压室 卫星电视接收机房 空调机房 热水锅炉房 电梯工休息室 值班警卫室 物业管理用房等 实际使用面积 套内面积 墙体面积 阳台部分面积 飘窗部分面积 地毯可铺到面积 公式 建筑面积 套内面积 公摊面积 精品课件 21 第三章房地产专业名词解释及常用术语 4 经济技术指标建筑密度 又称为建筑覆盖率 指一定地块内所有建筑物的基地总占建筑用地面积的比率 建筑密度 建筑基底总面积 建筑用地面积x100 容积率 建筑面积与建筑用地面积的比值 是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标 容积率 总建筑面积 建筑用地面积 建筑红线 指城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线 又称建筑控制线 道路红线 指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线 用地红线 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 不包括 小区的屋顶绿化和垂直绿化面积 只要是小区的有绿的也都算 绿化覆盖率 是规划指标 描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率 得房率 套内面积与建筑面积之比 精品课件 22 第三章房地产专业名词解释及常用术语 5 常规物业得房率多层住宅 90 93 小高层及高层住宅 80 88 写字楼物业 70 75 商铺物业 50 左右 注意强调实际用到的面积 实际的使用率 精品课件 23 第三章房地产专业名词解释及常用术语 6 层高与净高层高 通常指下层楼板面到上层楼板面之间的垂直距离 建筑结构 净高 层高减去楼板的厚度的差 即地面到顶板底面的高度 建筑空间 层高 净高 楼板厚度 精品课件 24 7 开间与进深开间是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离 因为是就一自然间的宽度而言 故又称开间 根据 住宅建筑模数协调标准 GBJ100 87 规定 住宅建筑的开间常采用下列参数 2 1米 2 4米 2 7米 3 0米 3 3米 3 6米 3 9米 4 2米 我国目前大量建造的砖混住宅 住宅开间一般不超过3 3米 规定较小的开间尺度 可有效缩短楼板的空间跨度 增强住宅结构的整体性 稳定性和抗震性 进深 是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度 长度 根据 住宅建筑模数协调标准 GBI100 87 规定 住宅的进深采用下列常用参数 3 0米 3 3米 3 6米 3 9米 4 2米 4 5米 4 8米 5 1米 5 4米 5 7米 6 0米 第三章房地产专业名词解释及常用术语 精品课件 25 8 跃层 复式 错层跃层 跃层住宅是一套住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居室 厨房 餐厅 卫生间 最好有一间卧室 二层安排卧室 书房 卫生间等 上下两个完整楼层 复式 复式房是受跃层式住宅的设计构思启发 由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅 复式房在概念上是一层 并不具备完整的两层空间 但层高较普通住宅 通常层高2 8米 高 可在局部增建出一个夹层 安排卧室或书房等 用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积 提高住宅的空间利用率 复式住宅是一种经济型房屋 非两个完整的楼层 错层式 主要指的是一套房子不处于同一平面 即房内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面 但复式层高往往超过一人高度 相当于两层 而错层式高度低于一人 人站立在第一层面平视可看到第二层面 因此错有 压缩了的复式 之称 各功能高度不处统一平面 第三章房地产专业名词解释及常用术语 精品课件 26 第三章房地产专业名词解释及常用术语 9 不同制式单位的换算 米 公顷 英尺 亩 1平方米 10 764平方英尺1公顷 10000平方米1公顷 15亩1亩 666 67平方米 精品课件 27 第四章 房地产销售相关问题 精品课件 28 第四章房地产销售相关问题 政策 首付款 贷款利率 按揭月供 公积金 税费 精品课件 29 第四章房地产销售相关问题 首付款 认贷不认房1 首套最低首付比例20 2 拥有一套或一套以上住房 并已结清相应购房贷款的家庭最低首付比列30 3 拥有一套住房或多套 但一套未已结清相应购房贷款的家庭 最低首付比列40 基准利率1 1倍 4 拥有二套或者多套住房 二套未结清 不可以贷款 商业贷款基准利率4 9 年利率 精品课件 30 第四章房地产销售相关问题 2 等额本息与等额本金等额本息 按揭贷款的本金总额与利息总额相加 然后平均分摊到还款期限的每个月中 作为还款人 每个月还给银行固定金额 但每月还款额中的本金比重逐月递增 利息比重逐月递减 优势 1 每月还款额中的利息比重逐月递减 2 借款人每月还银行固定的金额 方便借款人记忆及理财 劣势 每月还款额中的本金比重逐月递增 适用人群 收入稳定 如国家企 事业单位职工等 以及买房自住 经济条件不允许前期投入过多的群体 等额本息计算公式 每月还款金额 贷款本金 月利率 1 月利率 还款月数 1 月利率 还款月数 1 精品课件 31 第四章房地产销售相关问题 3 等额本息与等额本金等额本金 顾名思义 这种方式下 每次还款的本金还款数是一样的 将按揭贷款的本金总额分摊到还款期限的每个月中 同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息 优势 总体利息支付较少 劣势 前期还款负担较重 特别是第一期还款时压力会很大适用人群 收入较高人群 如企业高层 金领等 等额本金计算公式 每月还款金额 贷款本金 还款月数 本