惠州月报月PPT课件

Huizhou 03 2012 2012年3月 报告内容 页码 宏观市场 PartA 本月聚焦 政策经济 行业动态 聚焦两会 解读2012年房地产调控的重点和目标各部委强调房地产调控不放松保障房建设目标确定 促民间资本进入 两会定基调成交解封 调控现成效 北上广深齐降价50强房企出炉 呈现新格局中原一手经理人指数出炉 对后市持谨慎乐观态度 两会政策方向尘埃落定 开发商继续以价换量 加快出货速度 楼市呈现价跌量升 政策经济 PartA 1 热点关注 两会召开 总结2011年政府工作成果及确定2012年工作重点 2012年全国两会于3月3日至14日在京举行 从中央2012年政府工作报告中可以看到 2011年实现 十二五 良好开局 面对国内外复杂多变的环境 保持经济平稳增长以及控制物价上涨水平将面临很多困难 中央政府8年来首次调低了GDP增长目标 热点关注 2012年重在调整经济结构 GDP目标首降 中国经济经过10年的飞速发展 即使在遭遇2008年的国际金融危机 依旧保持了较高的增速 回顾中国30多年的持续高速增长 取得的成就世所公认 但走的却是一条高消耗 高污染 低劳动力成本的不可持续的发展道路 在2012年政府工作报告中 八年来首次将GDP增幅目标下调为7 5 体现了中央调整经济结构的决心 同时传递给地方政府 不能再一味的关注GDP 2011年以来中国经济GDP增速 2011年 GDP增长目标定的是8 实际完成是9 2 高增长的代价 是节能减排的任务没有完成 本次中央主动调低GDP增速目标 主要是要与 十二五 规划目标逐步衔接 引导各方面把工作着力点放到加快转变经济发展方式 切实提高经济发展质量和效益上来 以利于实现更长时期 更高水平 更好质量发展 7 5 背后还有一个数据是7 7 是 十二五 规划定的年均GDP增长目标 7 5 是一个理性数字 不宜一步就与7 接轨 还要靠一定的GDP增速来保证就业率 今年需要实现新增就业900万人 热点关注 中国经济减速超出预期 今年1 2月份的经济数据显示 中国经济减速超出预期 GDP增长由投资 出口 消费三部分构成 在新全球化因美国次贷危机而中断的时候 中国没能及时启动开拓内需的战略性调整 而是用加大投资需求的办法来增加一些临时性需求 从而在外需萎缩后 使国内供给超出需求的情况更加严重了 2007年以来中国经济GDP构成 中国经济增长速度步入下行通道 今年完成7 5 的增长目标 需面对重重问题 热点关注 2011年CPI上涨幅度为5 4 今年目标4 难控制 2011年 我国CPI涨幅为5 4 虽然没有实现4 的预定目标 但这是在经济保持9 2 高增长的同时完成的 实属不易 2012年 政府工作报告再次提出把CPI涨幅控制在4 左右 中国CPI构成和各部分比重 2012年2月份CPI回落至3 2 结束维持两年的负利率时代 经济学家预测今年实现4 的目标是大概率的事 但仍有许多不可控因素 1 国际局势依然复杂 美国和欧洲一再实行量化的宽松货币政策 输入性通胀将成为今年控制CPI涨幅的难点 2 全球大宗商品 特别是国际石油价格的上涨仍然具有不确定性 3 包括推进电价改革 实施居民阶梯电价改革方案 合理制定和调整各地水资源费征收标准等在内的一系列价格改革措施 也将对居民物价水平产生影响 故此 今年仍需警惕通胀风险 热点关注 两会期间 各部委继续强调房地产调控不放松 两会期间 楼市股市依然是热议话题 针对房地产调控 各部委表态坚持房地产调控政策不放松 但是从字里行间可以看到 调控的长效机制被提上日程 差别化的调控措施正在逐步落实 热点关注 十二五 期间实现保障房覆盖20 住建部促民间资本进入 住建部3月份表示 十二五 规划把保障和改善民生摆在十分重要的位置 未来五年将使保障性住房覆盖率达20 也就是说为了遏制当前过高的房价 为了解决国内居民的基本居住条件 政府在为了五年里 计划建设城镇保障性安居工程3600万套 2011年建设1000万套 2012年建设1000万套 2013 2015三年建设1600万套 如果按平均每套保障房60平米计算 3600万套住房就有21 6亿平米 2006 2010年五年住房销售总面积是36 4亿平米 未来5年保障性住房建设是前5年整个住房销售面积的60 如此大的量不仅可以解决不少居民的基本居住条件问题 房价也可能出现一定程度的下降 也不会由于商品房市场的调整而影响住房市场对整个相关产业拉动的作用 如此之大的建设体量 需要大量的资金投入 政府面临巨大压力 目前住建部起草民间资本进入保障房新规 缓解资金压力 对此 以房地产开发企业为代表的民间资本 表现出的是谨慎的欢迎 实际上 对于购置型保障性住房的代建 社会资本已经有较为清晰的进入路径 但对于包括公共租赁房 廉租房在内的租赁型保障性住房 引入社会资本之后如何确保其安全和微利 则是目前较为棘手的问题 FourFactors 2 保障房的数量跟不上城市化进程的速度 1 保障房的结构 2 保障房的分布 3 保障房的分配 4 保障房的建设不能只停留在数量上 房屋质量 完善的分配机制以及相关的生活配套都急需解决 才能切实的满足民生需求 起到平抑房价的作用 保障房的结构没有明确 即经济适用房 廉租房 公租房等各自所占比例没有详细规定 地方政府可能利用这种灵活性化解保障房建设所产生的效果 建设3600万套保障房看上去很多 但是如果国内城市化率为1 那么每年就有1400万人口进入城市 其家庭近500万户 需要住房500万套 加上不少城市的拆迁 这部分住房往往会算到保障房中 城市棚户区改造就是这次保障房的重点 仍有很多城市居民面临住房困难 保障房的分配问题一直为老百姓所诟病 在建设大量保障房的同事还需建立起公平透明规范的保障房分配制度以及完善的退出机制 才能使保障房为真正需求的人所获得 3600万套保障房在全国范围如何分配 当前城市住房的矛盾 一二线城市最为突出 而且这种突出还会随着城市化进程进一步强化 如果仅按城市人口分布状态规划 这种住房的保障性作用就会减弱 热点关注 保障房建设仍需克服很多问题 才能切实解决民生问题 热点关注 惠州保障房现状 2011年12月9日 惠州市住房和城乡规划建设局公示了 惠州市区 十二五 住房保障规划 征求意见稿 惠州市区 十二五 期间需要新增保障性住房约3 77万套 2011年惠州开工建设保障房项目31个 仅惠城区开工量就超过1 1万保障房 但目前惠州的保障房还存在很多问题待解决 如大亚湾区400套经济适用房 廉租房空置近1年 惠东县政府建成的299套经济适用住房中57 空置 而造成这些保障房空置的原因 除了申请条件严格 生活配套不方便的原因之外 价格高也是其中一个主要原因 在眼下很多人买不起也租不起房子的情况下 保障房却大面积闲置 这不仅仅是有限房源的浪费 也让政府建设保障房的意义无法完全实现 行业动态 PartA 2 北京 上海 一 二手房成交基本延续低量态势 部分新盘价格甚至出现了10 左右的降幅3月 北京新建住宅成交8085套 其中保障房1430套 商品住宅6655套 而根据北京中原地产的统计数据 3月新建商品住宅成交均价为19038元 平方米 相比2011年一季度的21788元 平方米下调达到了12 6 2011年一季度北京一手住宅成交与去年四季度相比下跌了近40 是近三年来的最低值 在3月最后一周有18个楼盘新开或者加推房源 其中有13楼盘给出不同程度的优惠 占到七成新房打折面积将会进一步扩大 上海搜房网数据监控中心截至3月25日统计 4月打折优惠楼盘已有120个 环比3月份增长26 市场动态 调控成效显著北上广深齐降价 在楼市调控措施的层层紧逼下 北京 上海 广州 深圳四大一线城市的房价在3月份齐齐出现下降 广州 深圳 3月网签成交均价环比跌了2 16 已是连续4个月逐月下降3月广州全市网签成交住宅共6981套 环比2月份的4886套大涨42 9 同比去年3月增长40 3月全市新房成交均价19423元 平方米 环比下降5 99 同比下跌5 04 这是今年深圳新房成交价首次跌至每平方米2万元以下 3月共成交2683套新房住宅 成交面积229474平方米 环比上升32 5 成交结构中 中小户型占绝对主力 90平方米以下户型占到2077套 全市六区二手房成交均价为每平方米19606元 环比2月上涨0 8 市场动态 需求主动释放楼市销量上扬 受央行密集出台加息政策 新国八条 各地重申限购令等因素影响 楼市进入了新一轮政策调控期 后市不确定性增强 市场上部分需求开始主动释放 导致楼市销量上扬 市场动态 购地需求持续低迷地价降幅仍待扩大 国土资源部于2月15日发布了 关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知 下称 通知 其中要求2012年住房用地供应计划量 原则上应不低于过去5年年均实际供应量 参照过去实际供地量与供地计划间的关系 预计今年宅地实际供应量将比去年下降约2成 开发商购地意愿低迷或为供地计划缩减的主要原因 2012年一季度末 中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布 2012第一季度房企业销售TOP50 排行榜 榜单呈现以下特点 1 门槛 销售金额TOP10门槛大幅回落 同比下降25 2 格局 百亿企业阵营锐减 龙头房企一季度业绩收缩明显3 亮点 弱市下保持增长 三类企业值得关注 区域深耕型 央企背景型 成本控制型 热点关注 一季度房企50强排行榜单出炉 中原集团二战中心最新统计出来的3月份中原一手经理人指数的终值为53 43 较2月份有明显回落 显示乐观预期在减退 但是指数仍保持在50 分界线以上 意味着销售经理们对于近期的市场仍保有谨慎的乐观 预计4月份的市场成交水平与3月份持平 其中分项调查显示 客户到访较2月份回落 观望有所增加 但这两项指标均都处于扩张范围 成交均价小幅上涨 成交速度下降 意味着项目成交难度提高 未来一个月成交速度仍将与3月份持平 价格则会稍有下行 市场动态 中原集团二级市场战略发展中心公布3月份一手经理人指数 备注 关于中原一手经理人指数中原集团通过从中原在全国广泛代理的项目中随机抽取100个项目 并考虑项目的地域分布与项目的产品类别 然后对项目的销售经理人进行访谈 以固定指标的形式采集他们对于当月市场以及未来一个月市场的看法 并最终通过综合计算得出中原一手经理人指数 该指数类似于宏观经济中的PMI指数 旨在反映中原集团的一手项目销售经理们对于市场的看法 指数显示的是月与月之间的市场行情比较而不是实际的成交变化 并以50 为临界线 向上和向下分别代表市场行情的扩张与收缩 惠州一级市场 PartB 一级市场概述 土地特点 供应锐减 成交下滑 均价 在2月份供应出现小小回暖之后 3月份供应直线下降 本月全市只有两宗商住用地供应 挂牌宗数 面积及金额与去年同期相比 跌幅均超过五成以上 本月土地成交情况继续下跌 本月全市有6宗商住用地成交 成交宗数 面积环比下跌50 以上 而同比跌幅超过八成 本月经营性用地挂牌均价799元 平米 环比下降28 本月成交均价591元 平米 环比下降64 一级市场供应 整体 3月份惠州市商住用地挂牌宗数为2宗 环比下降85 同比下降71 3月份惠州市商住用地挂牌面积合计约6 1万平米 环比下降58 同比下降78 数据来源 中原数据监测系统 惠州月度商住用地挂牌宗数 单位 宗 惠州月度土地挂牌面积 单位 万平米 一级市场供应 整体 3月惠州市商住用地挂牌金额合计约为0 5亿元 环比下降65 同比下降80 3月惠州市商住用地挂牌均价为799元 环比下降28 同比下降11 数据来源 中原数据监测系统 惠州月度挂牌商住用地地面均价 单位 元 惠州月度挂牌商住用地金额 单位 亿元 一级市场供应明细 数据来源 中原数据监测系统 一级市场成交 整体 3月份惠州市商住用地成交6宗 环比下降60 同比下降79 3月份惠州市商住用地成交总面积合计约10 29万平米 环比下降84 同比下降91 数据来源 中原数据监测系统 惠州月度商住用地成交宗数 单位 宗 惠州月度商住用地成交面积 单位 万平米 一级市场成交 整体 3月份惠州市商住用地成交金额0 61亿元 环比下降95 同比下降93 3月份惠州市商住用地成交平均地面地价591元 环比下降64 同比下降24 数据来源 中原数据监测系统 惠州月度商住用地成交地面均价 单位 元 惠州月度商住用地交易金额 单位 亿元 一级市场成交 分区 从各区域成交宗数看 最多的是博罗县 成交3宗 其次是大亚湾 惠东和龙门各成交一宗 从各区域成交面积看 最多的是惠东县7万平米 占整体的68 数据来源 中原数据监测系统 2012年1月惠州各区县商住用地成交宗数 单位 宗 2012年1月惠州各区县商住用地成交面积 单位 万平米 一级市场成交 分区 从各区成交总金额看 最多的是惠东县0 41亿元 其次是大亚湾0 15亿元 从各区成交平均地面价看 以博罗县最高 1890元 其次是大亚湾和惠东 分别为628元 和586元 数据来源 中原数据监测系统 2012年1月惠州各区县商住用地成交金额 单位 亿元 2012年1月惠州各区县商住用地成交平均地面地价 单位 元 一级市场成交 3月三区商住用地成交均价 惠城区和惠阳区无成交 大亚湾区628元 平米 3月三县商住用地成交均价 博罗县1890元 平米 惠东县586元 平米 龙门县211元 平米 数据来源 中原数据监测系统 三县月度成交商住用地地面均价 单位 元 三区月度成交商住用地地面均价 单位 元 一级市场成交明细 数据来源 中原数据监测系统 惠州二级市场 PartB 二级市场概述 楼市特点 惠城区 惠湾 博罗惠东 惠湾 本月惠湾市场成交继续走高 惠阳成交577套 大亚湾成交422套 环比均上升1倍 但是在价格方面有了很明显的下降 呈现量升价跌的局面 博罗 本月博罗县成交量有了很大上升 成交440套 环比上升69 均价为4358元 平米 环比上升8 惠东 本月惠东成交呈现大幅度的上升 成交套数达到789 环比上升2 44倍 十里银滩和双月湾成交套数均达三位数 惠城区 刚性需求积压开始释放 楼市成交呈现上涨 3月成交一手住宅2624套 环比同比大幅增加 成交均价5415元 平米 环比下跌4 第一季度楼市成交均价持续下跌 惠城区市场概况 PartC 1 惠城区供应 2012年3月份惠城区新增供应住宅2754套 环比增加1 79倍 同比增加1 32倍 不含经济适用房 数据来源 中原数据监测系统 2012年3月份惠城区新增供应住宅面积合计40 74万平米 环比增加2 3倍 同比增加1 14倍 不含经适房 惠城区月度住宅供应套数 单位 套 惠城区月度住宅供应面积 单位 万平米 惠城区新批预售项目 数据来源 中原数据监测系统 惠城区3月份住宅新增预售许可证共计16个 2012031未公示 以居家型的三房为主 惠城区供应结构 套数 惠城区3月份住宅新增供应2754套 从户型看 三房产品占比45 为市场主打产品 从面积段分布看 以90 144平米为主 占比43 数据来源 中原数据监测系统 惠城区供应结构 面积 惠城区3月份住宅新增供应面积约40 74万平米 从面积段分布看 以180平米以上产品为主 占比36 从户型看 三房产品占比39 仍占主导 数据来源 中原数据监测系统 惠城区成交 2012年3月份惠城区住宅成交2624套 环比增加1 01倍 同比增加55 不含经济适用房 2012年3月份惠城区住宅成交合计28 98万平米 环比增加94 同比增加51 不含经济适用房 数据来源 中原数据监测系统 监测范围惠民之家网站2010年至今取得的预售许可证项目 惠城区住宅网上登记套数 单位 套 惠城区住宅网上登记面积 单位 万平米 惠城区新增供求比 惠城区3月份住宅套数供应2754套 成交2624套 供求比为1 05 供过于求 惠城区3月份住宅供应面积40 74万平米 成交28 98万平米 供求比为1 41 供过于求 惠城区住宅套数供求比 单位 套 惠城区住宅面积供求比 单位 万平米 数据来源 中原数据监测系统 监测范围惠民之家网站2010年至今取得的预售许可证项目 惠城区成交结构 套数 惠城区3月份一手房成交2624套 从户型看 三房占比53 为主力户型 从面积段分布看 除90 120平米面积段成交占比最大且成交量上涨幅度大 刚需仍是现今楼市的主力 数据来源 中原数据监测系统 监测范围惠民之家网站2010年至今取得的预售许可证项目 惠城区成交结构 面积 惠城区3月份一手房成交面积约28 98万平米 从面积段分布看 60平米以下产品成交领先 从户型看 以二三房产品为主 数据来源 中原数据监测系统 监测范围惠民之家网站2010年至今取得的预售许可证项目 惠城区存量 截止2012年3月31日惠城区住宅套数存量28671套 本月套数存量消化率为0 08 截止2012年2月29日惠城区住宅面积存量362 27万平米 本月面积存量消化率为0 07 惠城区住宅面积存量消化率 单位 万平米 惠城区住宅套数存量消化率 单位 套 数据来源 中原数据监测系统 监测范围惠民之家网站2010年至今取得的预售许可证项目 惠城区存量结构 套数 截止2012年3月31日惠城区住宅套数存量28671套 从户型看 存量压力较大的为三房 占比44 从面积段分布看 90 144平米各面积段存量较多 数据来源 中原数据监测系统 监测范围惠民之家网站2010年至今取得的预售许可证项目 惠城区存量结构 面积 截止2012年3月31日惠城区住宅面积存量362 67万平米 从面积段分布看90 144平米和180平米以上产品存量为主 占比72 从户型看 以三房产品存量压力较大 数据来源 中原数据监测系统 监测范围惠民之家网站2010年至今取得的预售许可证项目 惠城区成交价格 本月惠城区住宅成交均价5415元 平米 环比下降4 同比下降9 数据来源 中原数据监测系统 惠城区住宅成交均价 单位 元 平米 惠湾市场概况 PartC 2 惠阳区住宅供应 惠阳区3月份住宅新增供应1028套 上月无供应 同比上升51 惠阳区月度住宅供应套数 单位 套 惠阳区月度住宅供应面积 单位 万平米 数据来源 中原数据监测系统 惠阳区3月份住宅新增供应面积10 9万平米 上月无供应 同比上升93 惠阳区新批预售证项目 惠阳区3月份有4个项目的4个预售许可证公示 共向市场供应住宅1028套 面积109149 58平米 商业51套 面积3531 03平米 数据来源 中原数据监测系统 惠阳区供应结构 套数 惠阳区3月份住宅供应套数 从面积段来看 以60 90平米产品为主 从户型来看 二房产品占主要占比 数据来源 中原数据监测系统 惠阳区供应结构 面积 惠阳区3月份住宅供应面积 从面积段来看 以60 120平米户型产品为主 从户型来看 二 三房占比较为突出 数据来源 中原数据监测系统 惠阳区住宅成交 惠阳区3月份一手房成交577套 环比上升1倍 同比上升7 惠阳区3月份一手房成交面积63375 17平米 环比上升2倍 同比上升31 惠阳区月度住宅成交套数 单位 套 惠阳区月度住宅成交面积 单位 万平米 数据来源 中原数据监测系统 惠阳区成交结构 套数 惠阳区3月份一手房成交套数 从面积段来看 60 120平米产品成交领先 从户型来看 二房占绝对优势 数据来源 中原数据监测系统 惠阳区成交结构 面积 惠阳区3月份一手房成交面积 从面积段来看 以60 120平米产品为主 从户型来看 高层方面二三房依旧占主要领先优势 在别墅方面联排别墅本月有很大的占比 数据来源 中原数据监测系统 惠阳区成交均价情况 数据来源 中原数据监测系统 惠阳区3月份一手房成交均价为4332元 平米 环比下降13 同比下降19 惠阳区项目成交明细 数据来源 中原数据监测系统 惠阳区3月份一手房成交别样城 锦立丰大厦 光耀马克排名前三 大亚湾区新批预售证项目 大亚湾区3月份有4个项目的4个预售许可证公示 共向市场供应住宅1189套 面积109243 67平米 商业156套 面积20049 91平米 户型以二房为主 数据来源 中原数据监测系统 大亚湾区重点项目检测 大亚湾区3月份重点项目监测 一手房成交422套 环比上升1倍 面积为45171平米 环比上升1 5倍 均价为5000元每平米 环比下降10 数据来源 中原数据监测系统 博罗惠东两县市场概况 P