东营第五大街营销推广执行策略.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除.谨呈：金瀚集团“财富说” 第五大街营销推广执行策略 深圳瑞尔特房地产顾问机构东营项目组二四年八月一日 目 录第一部分 项目基本情况 第二部分 项目推广策略第三部分 项目广告策略第四部分 项目营销推广费用制定及预算 前 言本营销推广执行策略是原来之清风湖商业街营销推广报告的补充和调整，是为了保证金瀚清风湖商业街第五大街推广工作的有序开展和顺利销售而提供一个操作思路和参考依据。本营销推广执行策略本着全局、有效、节约的原则，配合项目工程形象进度、资金回笼目标、销售目标计划、销售必备条件和招商工作等多方面要素来对项目的营销推广（包括项目形象定位、媒体策略、活动营销、广告计划等）进行有机组织和节奏的把握，以使各项工作顺利、有序衔接，并与项目招商推广活动等呼应、彼此促进。 第一部分 项目基本情况一、东营商业趋势市内商业旺区以百货大楼周边为主，网点呈点状、带状布局，尚未形成集中规模，市场布局较单一，缺乏政府部门对商业市场的整体规划。西城的市场已经呈现出饱和的迹象，东城的市场尚不成熟，有许多小的商家尚处于低水平重复建设阶段。未来随着东城的规划完善和人口增加，消费者物质与文化需求的进一步增长，现在已经落后的东城商业市场显然已无法满足市场的需求，所以未来东营最具商业发展潜力的区域是东城，尤其是以市政府为中心的核心区。大规模并具有差异化属性的商业是未来东城的商业核心。未来商业的专业化、精细化、模式化，将会在诸多方面得到改善与发展。购物环境、新颖而现代高品位的建筑外观、室内外休闲场所、足够的停车场所等因素愈来愈受到人们的关注；产品品质与服务品质也愈来愈受到消费者的重视。东营的商业存在布局不合理、消费意识落后、业态类型单调、配套设施缺乏；特别是东城区没有主力商业、标志性商服物业的现实问题。新的商圈将形成，第三产业将得到发展，住户人口的增长将带来新的消费趋势。新的商业格局已初呈雏端，未来二三年将是商业迅猛发展时期，在几年中不断磨合、调整、生存。全新概念具标志性的购物中心将引领娱乐购物新时尚,谁拥有她谁就拥有强劲的竞争力、广阔的市场空间和无限的发展前景！二、项目定位（一）总体定位形象描述东营第五大街，位于东城清风湖畔，以清风湖特有的2690亩湖光水色、本项目内的“黄河五千年”主题文化微缩景观为基础；以自然环境与都会时尚的融合、历史人文与现代元素的对话为表现形式，来体现第五大街“东营动力主街都市活力与疯狂的体验之都”主题，在东营形成差异化明显的、独具特色的集餐饮、娱乐、购物、文化、旅游、休闲于一体的综合性时尚步行街区。（二）概念定位一个餐饮的前沿阵地，一个娱乐的前沿阵地，一个休闲的前沿阵地，一个生长在东城核心地段的时尚街区，一个东营人观光接待聚会活动的地点，一个调和了商业与文化的休闲新天地； 一个脱离了平庸趣味的城市景点，一个即将被引爆的财富汇聚旺地，一个倡导体验消费的商铺原始股胜似美国第五大街，胜似上海新天地，这就是东营“第五大街”，都市活力与疯狂的体验之都，中国唯一黄河主题文化微缩景观商业街区；第五大街，东营动力主街。（三）产品定位东营第一大产权式餐饮、娱乐、购物、文化、旅游、休闲街。（四）功能定位第五大街，一个东营人接待、观光、活动、聚会的地点，一个瞭望城市生趣的地点，一个全新的、开放式的城市生活集成体验主力步行街区。其功能定位包括七大方面：饮食汇展中心小吃美食走廊饮食娱乐信息娱乐时尚地标文化主题公园聚会活动地点旅游休闲景点（五）推广主题第五大街，东营动力主街；活力与疯狂的体验之都；第五大街，与您一起，改变生活。（六）价格定位据项目品质与其它综合因素，第五大街价格定位为均价3800-4000元/平米。具体定价另见相关的销售模式、价格的建议及资金回笼计划。三、目标客户与消费群体分析本项目的操作存在三个环节，即产品塑造、产品销售和产品运营，相应的目标客户群体也是由三部分组成，即招商客户（承租者）、销售客户（投资者）、消费人群（消费者），完全是三回事！本执行策略主要从产品销售销售客户（投资者）的角度提出推广策略，招商是本案销售推广诉求并行的路线。1、招商主要目标客户大型品牌商家、半主力店商家；名品、专卖店、个性店或连锁、加盟、代理商；其它经营者。2、销售主要目标客户本地私营业主，个体经商业主城区的公务员人群和企事业单位人群本地投资者产品的目标客户周边城市和区镇投资者商业经营机构、企业自购经营目标客户的主要特点是经济上有一定实力和闲散资金；有一定投资或经营商业物业的经验或意向；认可本项目的发展前景，有投资意向者；目前零售业从业人士，有来本项目从事经营意向者；目前非从业人士，但可通过引导与从业辅导，进入经商领域者。 3、消费主要目标客户本项目的主力消费群为东营本地居民；次主力消费群为东营市及周边县、区消费群；节假日旅游消费者为又一消费重要来源。 第二部分 项目推广策略东营商业物业市场进入“龙舟竞渡”阶段2004年，是东营经济适用房大规模供应年，更是东营商业房地产推广元年。首先是东营经济园区几个在售的诸如金大地为首的五金建材等专业市场项目卖得热热闹闹，跟着是诸如裕华SHOPPING MALL、西四商业广场的陆续推出，而现阶段正在推广热潮中的有广饶新义乌小商品批发市场、商河路步行街等等项目。随着东营房地产市场这些商业项目的争先开盘、陆续上市，进入下半年以来，东营的商业物业市场已呈现争抢投资客户的热闹景象，进入了“龙舟竞渡”阶段。在这种情况下我们推出第五大街，必须得树立后发优势，才有可能叫板东营商业物业市场，挑战在售和计划上市的商业项目。第五大街营销推广的三个概念 第一个概念：强调借力借势。推广的定位要寻找思维的空白点，也即本项目在东城是空白、在西城有差异化的市场空白点，形成具有鲜明的创新性和识别性的项目形象；借市场空白点之力和东营市场已掀起投资热潮之势，迅速在市场上树立悬念，引起市场的高度关注；在借力借势的基础上，顺势而上，吸引一些在东营没有或可以优化的经营商家进驻第五大街，以期最后在市场上形成后发优势。第二个概念：整合传播。首先梳理广告词、定位、和关于整个项目的描述等等，然后出一本书按照畅销书的模式来做的楼书，此为“空军”；其次是地面的“导弹”电视广告片准备到位；剩下就是“多兵种协调作战和一场积极的媒体引爆”东西两城的互动式巡展和推广、相关媒体的组合使用，形成比较集中的宣传，务求在短时间内横空出世，完成第五大街品牌的快速形成和传播。第三个概念：倒计时的时间表。以2005年的“五一”试开街倒推到现在，梳理整个推广过程，定时、定点、定事。做到“长计划，短安排”全程计划，阶段安排；“大集中，小分散”大的节点集中式宣传，而平时则通过大量的细致的公共关系工作来渗透推广；“先引爆，后梳理”第五大街的最终成功，需要推广、销售、招商、运营、管理等各个环节的成功运作，且有一个发展和完善的过程，为此，最关键是用明确的主题先行引爆市场，而后根据进驻的经营商家再行调整。一、推广策略（一）推广节奏和侧重项目形象建立业态塑造结合不同产品类型促销投资模式诉求本案推广不是作单一性促销广告，不是“只卖返租”，而是引导、塑造、建立品牌为先，这不仅利于返租促销的执行，也有助于招商。（二）诉求方向和针对性本案的受众分为投资人和经营者，因此，产品销售针对的是公众投资，推广时则应感性+引导；招商针对的是经营者，推广时则应理性+沟通。（三）推广手法的创新1、蓄势待发：推广初期通过概念造势、理念传播、活动营销与形象塑造对项目进行推广，对市场形成冲击力、对客户造成诱惑力，充分调动起目标客户的好奇心与关注；后续通过对项目区位、前景、品质、性能等优势的解析与招商进展、前景等激发目标客户购买欲望；同时通过开盘前的内部认购，为正式开盘储蓄充分的客源和人气。2、集中推广：本项目的推广在费用投入、节奏上将有所侧重，不搞平均化，在适当的时机采取阶段性强势的、密集推广的手法，形成先声夺人的气势，抢占市场制高点，迅速建立第五大街的知名度。本项目拟分为几个重点阶段：预热期、内部认购期、开盘期、强销期、重要商家引入期、重大招商活动推广期、清风湖公园子项目建设有重大进展时期、第五大街试开街等阶段或节点上（其中可能有时间的重叠）进行强势推广；其它时期则以较低调的推广维持市场形象、为下阶段销售累积客户。 3、利用契机：重大的节假日、与第五大街有关的新闻事件、活动、城市或区域规划的推进，都是聚焦市场注意力的良好切入点，我们将本着边执行、边策划或边策划、边执行的做法及时、充分把握，合理运用。4、资源再生：对老客户的利用和对新客户的把握。筹备组建“第五大街财富俱乐部”，以此为载体通过DM、小型座谈会、研讨会、新闻发布会、从业培训辅导班等活动传播项目信息，宣扬开发理念、强化小众传播，达到促进销售的目的。5、整合推广、媒体互动：在东营财富论坛、展览会、招商会等重大活动节点中，将与清风湖社区其他项目整合推广，形成良性互动的模式，达到多赢的局面。上述各要点，将根据第五大街的工程进度、推广节奏与需要招商进展等，在报纸、电视、楼书、路牌广告、公关活动、公益活动中予以渗透与实施，形成立体的长期的宣传效果。二、战略战术（一）第五大街开盘开街计划施工 开盘 试开街 全面开街 04年7月 8月 8月下旬 9月 10月 10月中旬 11月 11月中旬 05年5月1日 10月1日 全程招商 引导 蓄水 开盘 封盘 二期开盘略1、 产品调整2、 下一战役备战3、 客户蓄水1、 销售备战2、 道具完善3、 新形象包装4、 西城巡展推广方案5、 投资回报炒作6、 VIP增值卡发放7、 街铺内部认购1、 开盘周战役2、 VIP发放3、 投资说明会（设情景房吧及街铺带旺人气）1、 业态包装炒作2、 形象诉求包装3、 投资概念引导（二）现场营销中心展示营销中心作为销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。而营销中心现场包装的功底，最主要是看一些能表达项目气质，提升项目品质的小细节，并对这些细节进行流畅的运用，达至和谐而不露痕迹。所以，从人员到物品，都要进行有意识的包装，各方面资料和装备应较为齐备，让买家从所见、所闻全方位了解项目信息。1、第五大街“情景房吧”的设置把售楼处营销接待中心以“吧”的形式来进行设置，并把“吧”的文化氛围、情景与售楼结合在一起，营造一种具有“吧”式情景与氛围的销售接待环境，此所谓房吧，现已经在深圳、广州、北京、上海等城市有所出现。售楼处是客户与销售人员交流沟通的场所，是客户停留在本项目时间最长的地方。更重要的是客户感受售楼处的舒适程度、兴奋程度、停留时间的长短等对促进客户的成交都至关重要。我们的设想是：根据第五大街东营第一大产权式饮食娱乐时尚MALL东营动力主街的主题定位，把第五大街的营销接待中心打造成为东营第一个融合“吧”文化的体验式、情景式“房吧”，通过模拟实际“吧”（如酒吧、茶吧、书吧等）的经营模式，运用“体验式的过程营销”手法，让每一个到售楼现场的客户在亲身的体验过程中提前感受第五大街的未来运营和消费模式，从而达到展示和促进销售的目的。（具体见已出台的第五大街“情景房吧”设置要点）2、销售道具与售楼处的布置建议售楼处具备如下的销售道具：招商手册：专业的售楼资料，风格与档次和定位相一致。投资小手册：一本附有投资案例分析的小开本投资手册，让客户方便携带阅读，也可以作为巡展活动和全市一些重要场所派发的资料。效果图：特别是夜景效果图，东营目前尚无使用夜景效果图，用夜景效果图容易冲击视觉，可以作为现场包装、户外广告、车体广告、平面广告的重要素材来组合使用。手袋：本身就是一种流动宣传媒体，用于装楼书等资料。展板挂幅：售楼处悬挂资料，全面介绍公司及项目的信息、装饰销售现场、渲染销售现场氛围以诱导客户。影视资料：以生动形象的画面传递楼盘形象，营造热闹气氛。功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，展示专业化形象。动感沙盘：作为商业项目，沙盘除了展示第五大街总平布局、建筑风格、功能布局等，更是直接引导客户，让客户了解项目的主要载体，需要说明的是，第五大街的沙盘必须要有创意和创新，特别是要体现项目的人气氛围。销售员：统一着装和佩带工作胸牌，提供专业化导购服务。礼品：统一制作一批印有第五大街LOGO的、质量较好的“T”恤衫作为促销礼品和开盘现场造势物料，另外可准备一些新颖神奇的小礼品，用于展览和促销之用，传递项目品牌形象。橱窗及看楼通道：第五大街北一楼售楼处临南一路的商铺内外可作形象展示窗进行包装，北一楼与南二楼之间可布置成专门的实景看楼通道。其他：售楼处中可设置两三个动感、活力十足的玻璃钢人物造型模型；另外，房吧需有良好的背景音乐、咖啡茶点和整洁的环境。物业管理展示：延续清风湖、金瀚家园成熟的物业管理，其实从某种意义上说物业管理展示就是一种形象地展示、并起着一种导示的作用。特别是对于VIP增值卡发放、街铺内部认购、开盘期等等重大活动节点可以刻意精心安排，具体应设置如下几项：保安指挥车行，从胜利大街与南一路路口、到清风湖北门、再到北一楼售楼处主入口周围一带沿路；售楼处门口（女）保安；情景房吧保洁员有事没事将玻璃擦来擦去的现场配合；园艺工人现场有事没事的作秀。（三）第二卖场的设置东营市西城客户是本项目重要的目标客户来源，为了迅速对西城市场需求作出反应，方便西城客户咨询、投资、购买，建议在西城市区繁华商业区选择大型综合性商场内和主要交通路段有利位置设置第二卖场（初步建议设在银座购物中心的一楼），配置专门的免费看楼专车，并包装成诸如“清风湖号”、“金瀚地产号”、“第五大街号”看楼专车。（四）现场包装工地现场作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的媒体。工地现场形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。为此，在第五大街工地现场进行包装以营造现场氛围，是一项非常重要的内容之一。广告路牌：北一楼售楼处东边位置围墙可单独设置一至二块尺寸为18米宽*6米高（相当于单立柱的标准尺寸）的广告牌，根据不同时间节点和重大突破性招商成果来作为现场信息发布的平台，做到常换常新。 现场围墙：现场围墙是进行视觉隔离、展示项目品质、形象、物业特色，传达项目名称、电话、标志、主广告语、发展商等信息，和让人明确发展商及地产建造信息的广告载体。现有围墙的尺寸、形式和发布的内容都与未来的第五大街极不相符，建议从内部认购（或正式开盘前一个月）开始，临南一路从公园北大门至北一楼售楼处（体验房吧）段围墙打开拆掉；售楼处至儿童城沿南一路段全部围墙更换内容（另附设计方案稿），原则上加高至3米。主体部分：在北一、北二楼主体外立面可张挂广告条幅，特别要重点突出北一楼。公园大门：公园北大门临南一路一面是一个很好的广告载体，可以悬挂广告条幅。路灯杆挂旗（或灯箱）：从胜利大街与南一路交汇处至儿童城延长路段位置，所有路灯杆统一悬挂三面小灯箱或双面彩色挂旗，以吸引注意力、烘托现场气氛，营造人气。施工现场：整洁、有序的工地管理，施工队服装和文明度，是客户预见项目质量和发展商实力的重要渠道。（五）项目视觉形象为了使第五大街概念具像化、专业化、建立第五大街独有的识别系统和视觉形象，以便于在整个营销推广中给大众留下深刻、明确的印象，从实用的角度考虑，第五大街的视觉系统将包括如下两方面：第五大街LOGO（已具备）第五大街VI延展系统（包括办公物料如名片、信笺、信封，车体、服装、礼品、形象墙等部分已具备。）第五大街导示系统（导视系统的规范化应用管理和高品质的形象物品制作，是其能否有效形成独特视觉形象的重要保证。）（六）广告宣传【有所侧重的推广】第五大街营销推广主要是通过平面、电视、活动来执行，重点是加强对西城、特别是油田系统的推广，运用整合营销传播的手法，通过不同的媒体组合，针对第五大街的目标顾客群进行诉求，并与乐得家金瀚家园三期、清风湖进行互动，务求始终保持市场对于第五大街与整个清风湖社区的高度关注，不断制造热点，维持市场热度，以期迅速提高金瀚地产和本项目的知名度，引起目标客户群的注意，并最终吸引其购买。【媒体选择】目前东营的广告媒体种类繁多，并还在不断涌现，东西两城各自形成一套系统，造成媒体资源泛滥，而且到目前为止并没有形成某一个较为强势的主流媒体，导致广告到达率的减低和广告费的上升；东营主要有广告媒体：报纸、电视、电台、杂志、夹报或直邮、车体、路牌、路标、站牌、条幅、网络。根据东营房地产市场的具体情况，我们经过前期的调研分析，建议选用相关媒体作为第五大街的推广媒体。（详细情况另见后面附表）（七）活动造势根据销售计划和招商进度，在适当时机和地点，有计划地结合销售目标开展促销活动。活动要求针对性和互动性强，能够有效地制造销售热点，是维系和加强客户认知和情感的重要手段，同时也是迅速提高项目知名度的最佳途径。1、营销活动序号活动内容目的时间备注1城市规划、经营与发展论坛财富论坛强化清风湖社区前景，突出传播“清风湖模式”和金瀚地产系列项目品牌2004年10中旬配合金瀚参加2004年度住交会运作2投资经营者投资创富讲座吸引区域客户、小众传播2004年10上旬3小金猪认领活动VIP增值卡发放2004年9月4财富沙龙树立项目专业投资服务的形象，提升项目品质感每月1次5开盘活动扩大项目知名度2004年10上旬6秋季房展会树立项目、公司形象7投资经营业主嘉年华客户服务、小众传播2004年11上旬8试开街、正式开街系列活动（如美食节、时装表演、限时购物、大抽奖等）强化宣传经营状态十分火爆，促进扫尾2005年5月、10月说明： 定期邀请商业、金融界人士进行举办财富沙龙商讨会；配合媒体宣传，树立公司诚信品牌，保障投资者利益的形象；不定期举办投资创富、商业从业座谈、咨询会，强化小众传播效果。2、招商活动序号活动内容目的时间备注1大型招商会、新闻发布会迅速扩大知名度、直接对目标对象进行项目推介2004年9月-2005年5月间工作重点在于商家名单的提前搜集、联络2异地招商活动同上同上应与当地商会等保持密切合作说明：异地招商可与重点招商城市地方商会、零售业协会等行业机构合作举办招商会，进行项目推介；本地招商说明会与新闻发布会可视情形需求，举办多次。（三）阶段性推广主题此主题随项目开发进度、市场认知程度、卖点价值凸显程度、投资经营者占有量以及招商进度的演变而不同，为了体现这一主题，达到最后的营销目标，不同营销期有不同的推广内容及工作重点，详见下表：序号营销阶段时间划分阶段推广及工作重点1亮相引导期2004.8. -8.19项目形象、投资概念引导、销售道具完备、人员培训2蓄水期2004.8.20-9.30形象加功能、主力店招商、市场预热、房展会、内部认购3开盘期2004.10.1-10.31形象加功能、开盘、各种活动营销、新闻炒作、招商4第一次强销期2004.11.1-11.30功能加促销、公开销售、招商5续销期2004.12.1-12.31促销加形象、公开销售、招商6调整期2005.1.1-3.31前期销售总结、阶段价格策略调整、销售强化培训、招商7第二次强销期2005.4.1-5.31强势销售、促销、集中推广、招商、试开街8扫尾期2005.6.1-7.31促销、整体协调、招商 第三部分 项目广告策略广告是营销推广中最常用、最有效的手段之一，但要策略性地使用才能达到预期效果，只有合理、有节奏、巧妙地利用广告为项目服务，才可能获得事半功倍之效。本项目主要是通过新闻炒作、形象广告投放、举办大型公关促销活动等手段，通过“餐饮、娱乐、休闲的前沿阵地”、“东城核心地段时尚街区”、“财富汇聚旺地”、“体验消费商铺原始股”、“投资、回收、再投资”、“休闲新天地”、“城市新景点”、“中国唯一黄河主题文化微缩景观商业街区”等新商业概念的卖点炒作，突出本项目“东营动力主街、都市活力与疯狂的体验之都”东城空白、西城差异化的特点，寻找市场的制高点，在公众心目中建立一个具有鲜明的创新性和识别性的独一无二的品牌形象。一、广告原则结合销售进度、招商进度，软文与硬广告穿插或结合推进。二、各节点广告策略（一）亮相引导（10天）主题：“第五大街”是什么？ 内容：1、东营有个第五大街-寻找第五大街2、第五大街在哪-寻找第五大街3、向东看东城核心清风湖第五大街方式：通过大规模的连续互动炒作，引起市场高度的关注。（二）蓄水预热（10天）主题：相约“第五大街” 内容：1、东营首席饮食娱乐时尚MALL 2、第五大街-可以让你“疯逛” 3、现在流行“第五大街”4、“第五大街”精彩不容错过-敬请关注（三）VIP增值卡的发放（正式开盘前30天）主题：第五大街“小金猪”认领-VIP增值卡发放 内容：1、万里挑一的机会，你决定！ 2、每天增值100元，这个等待值得 3、12年8%是什么4、世界的第五大街，我们的第五大街5、第五大街的出现，将改变你的生活6、万众瞩目投资第五大街7、选择第五大街选择财富的发动机8、百万富翁计划9、东营首个国际SPA生活馆开始真正SPA生活10、“黄河五千年”11、相关加盟商家炒作 （四）开盘前（15天）主题：财富倒计时 内容：1、东营商业地产会发生什么 2、12年8%叫板东营3、解筹VIP优先活动4、“投资第五大街”新闻发布会5、财富倒计时，谁是那幸运的500位富翁6、明天东营新增100位富翁7、*明星*月*日闪亮“第五大街” 8、实话实说对话第五大街9、*月*“0距离”体验财富 （五）开盘（1天）主题：第五大街开盘 内容：1、第五大街华典盛放2、*明星 3、12年8%是什么4、东营首个体验式商铺 （六）开盘后（14天）主题：来自第五大街的财富报道 内容：1、来自第五大街的财富报道一（体验式商业时代赢在第五大街）2、开盘盛况报、当天经典图片3、来自第五大街的财富报道二（12年8%现象全民投资时代的到来）4、来自第五大街的财富报道三（60与60的承诺）5、来自第五大街的财富报道四（12于12的保证）6、来自第五大街的财富报道五7、来自第五大街的财富报道六（新增富翁人气指数）8、“铺经”研讨会9、专家看“铺经”10、谁的“经”念的最好（七）强销期（30天）主题：动感第五大街-感动东营内容：1、财富俱乐部成立2、动感魅力-时尚越野赛3、与商家互动4、感动东营-动感第五大街5、第五大街*馆*月*日起VIP贵宾卡发放6、第五大街需要形象代言人吗7、谁做第五大街的形象代言人8、第五大街形象代言人的要求是什么9、第二阶段VIP的解筹（八）扫尾期（60天）主题：来自第五大街的财富报道 内容：1、经典珍藏2、*月*日，第五大街全面涨价3、*月*日起里铺涨500，外铺张1000（九）试开街（五一）主题：时尚“行动”起来内容：1、美食街-美食节-五彩夜”拉开序幕2、我们要去第五大街3、倾城而“动”4、时尚为你而“动” 三、媒体分析与投放策略媒体分析与投放策略一：常规媒体分析与投放策略媒体发行周期发行量覆盖区域主要栏目收看率性 质影响力受众特点性价比投放策略东营日报日报2.5万东城单位黄河口晚刊较高党报大机关干部一般黄河口晚刊逢周二、三、四、五出版，效果较好胜利日报日报3.9万油田区域新生活较高党报大油田干部一般新生活逢周二、四、六出版，效果较好，另一、三、五正刊半版可出彩版，针对油田系统有实效鲁中晨报日报1.5万东营市区黄河三角洲高都市报较大大众市民较高黄河三角洲逢周一（时尚）、二（财富）、三（教育）、四（汽车）、五（房产）、六（健康）出版，周五（房产）效果较好城市信报周3、4、52万东营市区楼市专版高都市报较大大众市民较高楼市专版逢周三、四出版，效果较好，周五也不错，可策略性选择东营电视报周报2万东城区娱乐高电视报一般家庭妇女一般针对东城策略性选择胜利电视报周报2万西城区娱乐高电视报一般家庭妇女一般针对西城油田系统策略性选择东营电视台-2周1、3、5东城区安居乐业一般地方台一般大众市民较差东营经济生活频道安居乐业栏目，首播周一晚19:55分，重播周三、五19:55分东营电视台-3每天有线电视网东城和油田局部老片坊(电视剧)、闺中密友、女人夜话、家庭电影院、娱乐现场稍高地方台一般家庭观众一般老片坊19:35至21:10、闺中密友周一至周四、女人夜话周五、六、日21:30、家庭电影院22:12、娱乐现场19:00至19:30，可策略性选择胜利电视台每天西城区油田新闻电视剧一般地方台一般大众市民较差针对西城油田系统策略性重点考虑，深度合作，冠名家园房地产栏目东营广播电台每天东营市区行风热线较差地方台小的士、有车一族一般针对整个油城策略性和配合活动营销考虑新航空月刊3000山东省内新财富一般偏下山航机上杂志一般高端人群一般针对物业形态有目的投放东营商界月刊2000直投综合较差地方刊物小商人、酒店较差观望、其济南路和青岛路的灯箱可以利用诱惑月刊1000直投综合较差地方刊物小商人、酒店较差观望新干线月刊2000直投综合较差地方刊物小时尚消费较差观望DM不定期可调东营市区随报纸较高自办媒体较大报纸读者较高针对整个油城策略性和配合活动营销考虑齐鲁晚报日报山东省内综合较高山东主流媒体较大大众市民一般有针对性投放中国房地产报全国性综合较高国内产业报较大行业人群一般有针对性投放搜房网济南版每天倾向山东省综合较高山东房地产门户较大行业人群目标人群一般有针对性投放媒体分析与投放策略二：户外媒体分析部分户外形式主要作用内容安排受众特点价格评价效果分析大型广告牌企业项目形象图片、标志为主普通消费群体较高（A）展示项目形象效果良好沿路灯箱宣传产品兼引导企业项目名称普通消费群体较高（B）效果相对一般，教少使用条幅渲染气氛推广语到达现场人员低（D）现场阶段性使用效果好道旗引导标志文字区域范围内较低（C）性价比高，效果好过街天桥企业及产品宣传图片、标志为主普通消费群体较高（B）受人车流限制，较好霓虹灯企业项目形象文字普通消费群体高（A）夜间效果突出车体流动广告项目内容广泛较高（B）流动性引导性较强立柱东西城主干道形象宣传标志文字图片车主及乘客较高（A）展示项目形象效果良好收费站外埠形象宣传标志文字图片车主及乘客一般（C）影响范围大，效果好市郊外埠形象宣传标志文字图片车主及乘客一般（C）影响范围大，效果好媒体分析与投放策略三：户外媒体投放部分媒体名称地理位置形 式内 容面积尺寸特 点价 位媒介单位济南路广告牌滨海公安局楼顶喷绘打灯主打形象43.5*7繁华路段，面积适合约15万/年金泰广告暖气管桥淄博路电视塔西喷绘打灯主打形象18*3*2面油田住宅区约4.5万/年金泰广告单立柱黄河路喷绘打灯主打形象18*6*2车流量大约23万/年金泰广告单立柱东二路、南一路交汇处喷绘打灯主打形象7.7*3.5*2车流量大约4万/年金泰广告单立柱斗柯收费站喷绘打灯主打形象18*6*2繁华路段，南入口约15万/年格兰广告单立柱钻井区域喷绘打灯主打形象18*6*2车流量大，北入口约15万/年格兰广告济南路东首绿化带灯箱济南路东首绿化带喷绘内打灯主打形象2*1.3*56个繁华路段、车流量大、整体效果好约12万/年飞来广告（待定）汽车东站对面路口花圃路牌黄河路与西二路交汇处离地3米喷绘打灯主打形象25*8繁华路段、车流量大、市区十字路口约8万/年先锋广告（待定）往胜北社区方向单立柱西二路与潍坊路交汇处（西北角）喷绘打灯主打形象18*6*2面北入口、车流量大、可视距离远约9万/年先锋广告（待定）电厂附近三面立柱西二路与南二路交汇处