泉州写字楼市场调查报告.doc

泉州写字楼市场不完全调查报告 陈慷慨一、概述：泉州写字楼市场的发展起步于2000左右，主要由新城区的东拓建设为主导，部分国家机关单位的办公大楼的兴建为辅助，曾经兴起过一段写字楼的开发热潮；但随着近年来写字楼租金的不断上涨，多数企业转向商住型社区办公，导致了写字楼市场的一度低迷，也缺乏新项目的建设；但紧邻泉州90公里之远的厦门市一纸“住宅不得作为企业办公场所”的禁令，给泉州市场敲响了警钟；泉州写字楼市场何去何从，陷入了矛盾之中二、写字楼市场现状：1、老城区写字楼： 涂门街拓宽改造工程部分办公楼 九一街百源大厦、益华商厦为主的周边建筑 东街拓宽改造工程部分办公楼分析：该片区写字楼建造年代较早，周边生活配套成熟，但是写字楼使用功能设计不十分合理，缺乏停车场所，办公条件较差，主要为一些小企业办公使用或办事处； 2、新车站周边： 远太大厦、义全大厦等早期项目 福华商厦、农行大厦、怡景大厦等商务写字楼 南丰新城、时代广场等商住结合项目分析：该片区写字楼位于泉州市区南大门口，周边商圈繁华，地理位置优越，交通状况良好，多数设计规划较为合理，但因为其设计时为商住结合，部分写字楼中有夹杂居住，无法做到纯商务办公； 3、丰泽街片区： 中国银行、建设银行、兴业银行等银行大厦 保险大厦、国税大厦、地税大厦等政府办公楼 福新花园城、太平样花园等商住型社区分析：该片区主要为银行大厦办公为主，但受银行上下班时间影响，中央空调、电梯、停车场等都达不到24小时办公要求；政府办公大楼多数为自己使用，出租面积较低；商住型社区具有租金低、物管费用少等优势，但商务与居住混杂，无法进一步提高企业品牌形象。 4、田安路两侧： 田安北路的华尔顿大厦、武夷花园 田安中路的和昌花苑、金帝大厦、明鑫花苑等 田安南路金帝商厦、万祥商城、外代大厦、丰盛大厦等分析：目前泉州主要的企业办公集中地，交通便利、商务配套完善；但该片区主要为商住型社区，办公环境一般。三、写字楼市场个案推荐：文昌大厦 面积： 350平方 售价：208万上市租金：35-40元/平方卖点：位与田安北路闽发证券隔壁 配套：花园酒店 东胡公园 南亚医院 鸭棚子 百安居 人才大厦 新华都 舒华健身会所。福华商厦 面积：1000平方 5500/平方 上市租金：28-35元/平方 位置：新车站旁边配套：大洋百货 中医院 麦当劳 车站东方酒店 国美电器 豪佳香西餐 丰盛大厦： 350平方 售价：6300/平方 租金： 33-38元/平方 位置： 位于田安路与泉秀路的交叉路口卖点：中级法院 协盛酒店 万祥数码城 上田咖啡 青年大厦： 750平方 国有不卖 租金50-60元/平方 位置：丰泽广场对面卖点：新华都 丰泽一条街 世贸酒店 青少年宫四、写字楼市场未来展望：1、行业发展进入景气时期2000-2007 年间，写字楼的销售额、投资额和销售均价的年度复合增长率分别达到32.8%、19.1%和10.1%；而商业用房的销售额、投资额和销售均价的年度复合增长率分别达到30.8%、26.0%和8.8%，显示行业处于高度的景气周期。2、需求仍将持续快速扩张与主要满足居民自住需求的住宅地产不同，包括写字楼、商业、会展、酒店等在内的商务地产无论在期始选择自用、出售还是出租，最终都是要满足社会的租赁需求。而租赁需求和社会经济发展水平密切相关。3、第三产业的蓬勃发展以金融、IT、专业/中介服务、贸易物流业等为代表的第三产业是写字楼需求的主要载体。目前我国已步入工业化进程的中期，第三产业的产值和就业人数占比在2007 年分别达到40.1%和32.4% 。第三产业的蓬勃发展将使得服务性行业的就业人口不断提升，为写字楼市场的成长提供了持续的动力。4、租金有望在中长期保持上涨态势供求关系的