武汉公寓市场研究ppt课件

武汉公寓市场研究 武昌重点项目 截止8月 片区主要在售项目总共去化约2095套 片区价格普遍在13000 左右 重点项目分析 中南soho城双地铁 中南商圈 东原时光广场高品质城市综合体 万金国际广场双地铁 低总价 南国大家装街道口最低总价 万达99度空间品牌地产绝版地段 项目区位图 项目效果图 繁华中南 双地铁 全面配套 中南soho城 户型平层图 户型配比 信息发布 区域内 中南路 丁字桥路附近围挡 户外 车牌区域外 南湖片 街道口布点宣传 派单 在售户型产品 自2015年4月开盘后 该项目成交价格较为稳定 中期受团购 大客户等事件影响成交均价略有下跌 价格策略 客户分析 客户来源 以周边大客户为主 部分南湖 街道口外溢客户 客户年龄 主要以40 55岁客户为主 客户职业 公安厅内部员工 高级白领为主 客户区域 客户年龄 职业构成 置业目的 置业目的 主要以投资 办公为主 其次是过渡性自住或养老用途 营销模式 多项目外展点联动 阳光嘉业地产开发的3个在售楼盘 同时使用同一批外展 销使团队 分别布局在光谷 街道口 中南 南湖等多个地点片区 大大降低人员成本 并提高了销使的工作效率 项目区位图 项目效果图 黄金内环 超高人气 全方位综合体 东原时光广场 该项目价格基本稳定 成交量起伏较大 与大客户集中爆发有关 价格策略 户型及平层图 户型配比 在售户型产品 客户分析 客户区域 客户年龄 职业构成 客户来源 以周边为主 部分南湖 中南外溢客户客户年龄 客户年龄以中青年为主 以30 45岁为主 客户职业 私营业主 薪资较高的中年白领为主 置业目的 置业目的 主要以投资 办公为主 其次是过渡性自住或养老用途 营销模式 项目区位图 项目效果图 地铁上盖低总价小户型 万金国际广场 项目价格基本趋于平稳 后期价格略降之后成交套数 价格策略 在售户型产品 户型配比 客户分析 客户区域 客户年龄 职业构成 客户来源 以周边为主 部分南湖 中南外溢客户客户年龄 客户年龄以中青年为主 以30 45岁为主 客户职业 私营业主 薪资较高的中年白领为主 置业目的 置业目的 主要以投资 办公为主 其次是过渡性自住 营销模式 项目区位图 项目效果图 国博会展经济圈 全生活配套 460万方一生大城 南国大家装 初期定价偏高 后期根据市场变化对价格进行了较大调整 起到了促进去化的作用 可以看到价格的与成交基本成反比 说明客户对价格较敏感 价格策略 在售户型产品 楼栋平层图 户型配比 客户分析 客户区域 客户年龄 职业构成 客户来源 以街道口片区为主 其次为中南片区 光谷中心片区挤压而来的客户 客户年龄 各年龄层分布较为均匀 客户职业 职业较为多元化 以中等收入白领 离退休人员为主 还有一些创业族 投资客 置业目的 置业目的 主要以投资 自住为主 其次是个体创业者或低档办公用途 营销模式 特色营销模式 展点分布广拦截人流量大品牌效应佳持续为项目知名度 客户来访数量的提高做出贡献 规则明确 兑现速度快阶梯跳点 激励作用大评选月冠军 季冠军 年冠军 持续激励 体系化的老带新制度 为项目贡献了高达25 的成交量 销使流动较少 专业化程度高按地点分工 新增销使上手快高底薪高提成 激励效果佳每天能为售楼部带来约30组到访客户 项目区位图 项目效果图 品牌地产绝版地段 汉街最低总价投资品 万达99度空间 在售户型产品 带楼栋编号的楼栋图 户型配比 客户分析 客户区域 客户年龄 职业构成 客户来源 客户来源范围较广 主要分布在硚口 江岸 武昌片区 以及不少外地客户 客户年龄 客户平均年龄较高 以40 55岁中年人群为主 客户职业 主要以金融企事业单位 私营业主为主 以及部分其它行业高级白领 置业目的 置业目的 主要以投资 办公为主 其次为自住或会所服务 营销模式 期间开发商不对资金来源负责 不对首付贷进行贴息 而是以延期缓收的形式代替 给予客户一定的缓冲时间 相比首付贷贴息模式 既绑定客户购买 同时避免无资金缺口客户要求以减现形式变相降价 营销模式 汉口重点项目 截止8月 片区主要在售项目总共去化约套 片区价格普遍在15000 左右 重点在售公寓分析 以菱角湖壹号LOFT 武汉天街创富时代 京华国际LOFT 泛海V46公寓 汉口城市广场SOHO等为代表的公寓项目 筛选以下重点在售项目分析 梳理公寓销售模式 菱角湖壹号LOFT 武汉天街创富时代 京华国际LOFT 泛海V46公寓 汉口城市广场SOHO 项目区位图 项目效果图 沿海菱角湖壹号 LOFT户型 项目整体分析 客群分析 户型分析 优势 项目属于 汉口CLD 中央居住区 范围 同时坐拥地铁3 6号线两条地铁 距金融街仅1公里 商务 商业氛围成熟 具有湖景资源 景观优势佳 劣势 部分楼栋为两梯五户设计 通风采光不够 居住舒适性较差 高层密度较大 对居住舒适度有一定的不利影响 客户以汉口中心为主 占比60 汉阳客户占比20 武昌客户占比20 还有部分外地人 周边县市 目前3 主推LOFT产品 5m挑高宽敞客厅 4 3 赠送面积 搞空间利用率高 动静分离 打造尊贵两房 功能性强 55 两室两厅一卫 50 两室两厅两卫 45 一室两厅两卫 户型及客群分析 销售模式 众筹 8月8日起 3号楼loft45 55平房源认筹开启 认筹缴纳5000元享受日进斗金优惠 最高优惠1万元封顶 众筹史上最强收益 月投资500元 500元收益 25万购房优惠 收益率高达50100 全城限额500投资客 活动当天本金 收益 购房优惠现场发放 项目区位图 项目效果图 武汉天街创富时代 均价16500元 年初开盘 价格平稳 价格策略 3室2厅2卫71 户型 3室2厅2卫46 59 优势 LOFT的得房率非常高 买一层送一层 一套50平的LOFT相当于100平的住宅 上下分开私密性好 物业费单层收取 主打创意办公空间 双层空间 双倍效率 小微企业创业生活中心 直通地铁口 紧邻火车站 客运中心 机场 方便小微企业业务的开展 提高工作效率 劣势 小区规模小 难以形成商务氛围非品牌开发商 后期物业服务难以保障 项目整体分析 区域 客群主要集中于汉口 达到50 武昌 汉口各占到25 左右 其中汉口来的客户大多是以投资为主 本项目客户主要关注 价格 投资回报 交通配套 交房时间等 客群分析 项目在售以LOFT为主 层高5 2M 天街创富时代作为青年路的地标景观建筑 180平5 5米挑高入户大堂 墙面 地面均采用酒店式精装 可以充分提升微小企业形象 户型分析 户型及客群分析 3室2厅2卫115 销售模式 目前主推搜房团购活动 5千惠3万优惠 折后均价16500元 平 46 70 LOFT双层空间一半价格2倍回报 46 变92 三室一厅首付2 5成 月租5000元营销亮点 买一层送一层拉低实得均价 和搜房贷合作 降低客户首付门槛 项目区位图 项目效果图 京华国际LOFT 1月份入市 均价14000元 价格平稳 价格策略 户型及客群分析 户型 2室2厅2卫55 优势 最小割面积45平方米的小开间写字楼为主 可自由分割自由组合不同面积的商务空间 适合不同中档办公办公 居住 投资等需求 5 2米的特色可加层层高设计周边成熟商业 教育 交通便利劣势 项目体量小 自身配套不成熟后期难以形成商务氛围 项目整体分析 区域 汉口客户占50 其中多为周边中小型企业的办公客户 汉口 武昌 外地客群共占比50 左右年龄 以中小投资企业的年青小老板为主 35 45岁有一定资金购买能力 客群分析 主推B座45 67 房源 框架式结构 5 2米的特色可加层层高设计 A栋20层办公用房及B栋19层办公用房 含三层商业 户型分析 1室3厅1卫47 销售模式 京华国际Loft主要以最小割面积45平方米的小开间写字楼为主 框架式结构 5 2米的特色可加层层高设计 可自由分割自由组合不同面积的商务空间 主推B座45 67 房源 折后均价14000元 平 认购减3万 总价再打98折 还可获搜房红包100元 营销亮点 线上活动紧密结合 产品面积灵活 利用空间大 项目区位图 项目效果图 泛海城市广场V46公寓 户型及客群分析 2室2厅1卫112 户型 1室1厅1卫51 优势 未来交通便利 地处武汉首条地铁 轨道2号线 沿线超大社区 配套完善 项目占地25公顷 总建筑面积约640000 规划配套完善 未来生活方便高规格设计 超豪华体验 项目配置独立庭院式园林 屋顶花园平台 同时还配置有业主专享超豪华会所 健身房 书吧 阅览室等休闲娱乐场所劣势 价格高 目前项目没有地铁直达 项目整体分析 区域 客群分布武汉三镇 以金融等企业为主 需求高端办公环境 年龄 以企业法人购买为主 年龄偏大 在40 60岁左右较多 20 40岁只占20 左右 客群分析 V46公寓西北侧为6层商业娱乐中心 东北侧为2 3层休闲商业街 南侧为2栋44层服务式公寓塔楼 建筑高约139米 2栋公寓 总高均为46层 主要面积为50 114 1000 单车3米超高层高 户型分析 销售模式 泛海城市广场V46公寓为泛海城市广场的二期项目 其主要由商业和高品质公寓组成 项目公寓主要面积为51 114 面积段户型 2号楼51 114 SOHO在售 均价20000元 平 营销亮点 主要通过地理位置 产品特性树立高端大盘形象 目前直接销售 有首付贷活动 项目区位图 项目效果图 汉口城市广场SOHO 价格有小幅上涨 调价之后销量出现一定下滑 月均销量15套 价格策略 户型及客群分析 2室 3室2厅43 78 户型 优势 地铁物业价值 依托商业配套为核心 融合娱乐餐饮 教育 儿童 办公及停车多功能的 家庭一站式购物娱乐中心 强调项目居家办公功能的一体化 LOFT的空间利用5 2米层高 买一层送一层 居家办公两相宜劣势 小幅涨价后销量下滑 项目整体分析 区域 以汉口片区投资客户为主 百步亭老业主和后湖其他区域客户都占有较大比重 占比60 武昌 汉阳 外地合计占比40 年龄 以投资客户为主 30 40岁 有一定购买能力的投资客 看好项目发展空间 客群分析 5栋19层loft 43 78平 50万起 5 2米层高 买一层送一层 商住两用 团购优惠 户型分析 销售模式 营销亮点 地铁物业价值 依托商业配套为核心 融合娱乐餐饮 教育 儿童 办公及停车多功能的 家庭一站式购物娱乐中心 后湖核心地段优势 大体量规模 低总价吸引市场关注度 汉阳重点项目 截止8月 片区主要在售项目总共去化约684套 片区价格普遍在9500 左右 位于四新门户的小体量纯商业综合体 主推LOFT产品 均价9000元 目前在售F 楼 目前在售F 楼 共17层 每层4T22户格局 共计308户 新城阳光国际广场 50 46 2 2 1买一层送一层 性价比较高功能较为齐全无阳台设计 舒适度较差 65 29 3 2 2买一层送一层 性价比较高动静分区 私密性较好无阳台设计 舒适度较差 73 67 4 2 2买一层送一层 性价比较高动静分区 卫生间干湿分区 私密性较好无阳台设计 舒适度较差 户型分析 其成交客户中 客户主要来源为鹦王家湾片区 其次是汉口 主要为硚口片区 其成交客户中 客户投资和自住比例约为3 1 主要来源于王家湾片区 呈现出较为明显的地缘特征 投资和自住比例约为3 1 新城阳光国际成交客户来源 新城阳光国际广场成交客户购房动机 客群分析 其成交客户中 客户最为关注的是地段 其次是未来升值潜力 其成交客户中 客户抗性点依次为水电费 产权和首付 购房敏感点最为关注地段 其次是未来升值潜力 最大的抗性点为商用水电 其次为40年产权和5成首付 新城阳光国际广场客户购房敏感点 新城阳光国际广场成交客户购房抗性点 客群分析 项目于2015年6月28日首次开盘 推出308套房源 成交105套 去化率34 截止目前共计成交163套公寓 均价9030元 推售情况 本次推出F号楼 4T22H 17层 38 76 共308套 优惠 入会88享2000 开盘当天升级享99折 认筹5000享99折 一次性享98折 按揭99折 均价 9000元 销售情况 6月27日推出308套 销售105套 折后均价9000元 去化率34 客户群体 28 40岁 王家湾地缘性客户居多 目前共计去化163套房源 销售模式 武汉绿地国博财富中心为纯商业项目 总建筑面积40万方 用地内将建设酒店 写字楼 SOHO公寓 商业广场 会展中心等 作为国博中心配套 能实现住宿 办公 购物 展览等多种商务功能 在项目南边有市政规划人工水系 整个商业街与国际博览中心通过架桥连接 方便游客来往 并将地铁6号线海洋乐园站引入商业内部 极大的便利游客出行 世界500强绿地集团在国博旁打造的30万方商业综合体 涵盖酒店 写字楼 SOHO公寓 风情商业街等业态 目前主推公寓 绿地国博财富中心 50 46 2 2 1买一层送一层 性价比较高功能较为齐全无阳台设计 舒适度较差 50 46 2 2 1买一层送一层 性价比较高功能较为齐全无阳台设计 舒适度较差 50 46 2 2 1买一层送一层 性价比较高功能较为齐全无阳台设计 舒适度较差 户型分析 2015年3月28日首次开盘 当天去化157套 逐后每月销量在10套左右 成交均价稳定在9900元 左右 含1500元 标准精装 价格策略 来电渠道 来电关注产品 来电客户主要通过报广和户外渠道获知项目 重点关注SOHO产品 与本案对外媒体推广内容一致 同时说明本案意向客户媒体接触习惯仍然较为传统 客群分析 汉阳客户为核心 其中钟家村客户最多 其次为汉口江汉片客户 地缘性明显 主要通过路过 竞品 来访 其次为朋友介绍 充分说明本案城市级投资产品占位尚未落地 推广面尚未铺开 客群分析 大部分为高层管理与老板 以按揭贷款为主 主要通过朋友介绍成交 最认同地段发展与会展效益 充分说明本案客户为保守型中小投资客户 客群分析 核心因素为对投资回报率的不满意 其次为投资资金不足 大部分为投资到别处 本质依然是对投资回报的抗性 客群分析 定位于汉阳首席滨江豪宅 采取高举高打的拓客手段 主打一线江景 新港长江城概念 提升项目调性 奠定豪宅形象 并实现项目成功溢价 3 楼 3 公寓楼情况 3 共计32层 推出4 17层房源 每层4T18户格局 共计216套房源 复地海上海 44 1 1 1空间紧凑 无明显浪费面积 66 1 1 1功能较为齐全 49 3 2 2拥有2个卫生间 舒适度较好 功能分区 动静分离 隐私较好 无阳台设计 晾晒较为不便 户型分析 其成交客户中 客户主要来源为鹦鹉大道沿线 其次为钟家村和汉口区域 其成交客户中 客户投资和自住比例约为2 1 主要来源于鹦鹉大道沿线 其次为钟家村和汉口 投资和自住比例约为2 1 复地海上海成交客户来源 复地海上海成交客户购房动机 客群分析 其成交客户中 客户最为关注的是未来升值潜力 其次是水电费优惠和开发商品牌 其成交客户中 客户抗性点依次为水电费 产权和首付 购房敏感点最为关注未来升值潜力 其次是水电费优惠 最大的抗性点为商用水电 其次为40年产权和5成首付 复地海上海成交客户购房敏感点 复地海上海成交客户购房抗性点 客群分析 于2015年8月8日上午9点首次开盘 当天推出3 楼4 17层共计216套公寓 共计去化95套 成交率43 98 SOHO均价10500元 LOFT均价16500元 其开盘优惠方式为总价减4万 减免10年水电费 开盘97折优惠 按时签约98折 一次性付款99折 老业主再购99折 水电费优惠不纳入房款优惠 优惠方式为先减后乘 客户主要为鹦鹉大道沿线地缘性客户 另有少量汉口客户 年龄为集中在35 50的中年人群 截止8月19日 3 楼共计去化118套房源 销售模式 国博旁一线江景社区 主打恒大品牌 江景房 目前主推6 住宅和1 写字楼 1 楼 目前主推1 楼 低区为写字楼区域 高区为精装修公寓区域 恒大滨江中心 恒大御景湾精装公寓平面格局图 恒大御景湾写字楼平面格局图 精装公寓部分户型格局为10T25户 面积从61 113 写字楼部分户型格局为10T12户 面积从10