对房地产业财务管理和成本控制问题的探讨.doc

对房地产业财务管理和成本控制问题的探讨一/马海敏摘要:近年来.我国社会主义市场经济快速发展,带动了我国房地产业的投资热潮.也使得房地产行业经历了迅猛发展.如何有效,合理地实现企业的财务管理与开发成本控制已经成为每一个房地产企业亟待解决的重要课题本文主要针对房地产企业成本管理及控制问题进行简要的分析及探讨.关键词:房地产财务管理成本控制一,房地产业成本管理的现状及存在的问题(一)存在严重账实不符的情况目前.房地产行业对购买或者自建拆迁用房,商品房的内部调整或是划转自用以及对商品房销售方面等.都还缺乏规范的操作程序建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异.造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象.成本核算的真实性大打折扣.使得成本管理中的可靠依据也变得相当缺乏.(二)无法及时获取成本核算的依据在房地产企业工程项目中.必须先获取施工单位开出的发票才能进行成本核算,而对于施工承包单位,如果要开出发票就得先缴纳营业税,附加税,所得税.因此,如果房地产企业不能及时的支付款项给已经基本完工的工程.施工承包单位就不给开发票.不能及时的取得施工方开出的正式发票.进行成本核算时就会致使成本核算缺乏真实性.这就会给企业在经营决策上造成影响.(三)成本的分摊随意或不分摊由于成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际.在提供成本资料资料上,缺乏真实性,完整性.(四)设立成本核算对象时不够规范按理来说.应该依据成本项目核算的内容来设立成本对象.而有的房地产企业却将原本应该归属于同一工程的项目分成了好几个成本核算对象.这样成本项目费用的归集就反映不出项目投入情况的真实性.致使成本资料缺乏科学性,真实性,可靠性,影响着企业的经营决策.二,推行全面成本管理的重要性对于房地产企业来说.是以最大化的利润为运营目标的.房地产企业开发项目是一种商业行为.也就是说要有经济收益的.而开发项目的质量,进度目标都是围绕着成本指标来进行的.所以说成本管理是至关重要的.随着施工企业的中标.在合同签订后.合同价格也就确定.房地产企业要想获得最大化的经济效益.就只有抓好项目成本管理.做到对成本的切实控制和最大化的缩减.目前市场变得越来越规范化,透明化了,这就对开发商的项目管理方法提出了更高的要求.对于房地产行业来说,开发项目变得困难了,现实是残酷的,那些成本管理不当,资金实力薄,不讲究信誉的企业必将在这个市场中难以生存甚至被淘汰出局.由此可见,采用先进的,科学的项目成本管理方法.施行全面成本管理已变得越发重要起来.三,全面成本管理的几个阶段(一)项目筹划阶段的成本控制与管理项目筹划阶段对于成本的管理主要体现在对投资项目目标成本编制的控制上.一般情况下目标成本的具体编制是依照项目筹划中土地使用以及以往的成本数据来完成的.目+标成本包含的内容主要包括以下四个方面:D(20l2年第1期)财玄两宛1.土地成本房地产企业进行项目开发所需支付的土地成本主要包含土地的出让金,拆迁补偿金,市政配套费用以及土地税费这几个方面2.公共配套设施成本.公共设施成本主要是指那些与企业投资项目相配套的学校,医院及娱乐场所的建设费用,具体包括幼儿园,小学,中学,医院,会所,广场等设施场所的建设费用3.借款费用.所谓的借款费用主要是指房地产企业因借款所发生的各种利息,折价以及溢价的摊销及辅助费用.另外还包含因外币借款所产生的汇率差额等.这一成本费用所反映出的是房地产企业因借入资金而付出的代价4.其他项目成本.其他项目成本又分为四部分的内容.即:前期成本,建安成本,市政及环境成本,间接成本.第一,前期成本.主要是指工程的报建报批费用,测量费用,设计费用,三通一平费以及临时设施的费用等各种成本费用第二.建安成本.包括室内建筑安装的装修工程及设备安装工程这两项工程中所涉及到的费用.这一成本费用的确立通常是依照企业以往相同层次开发项目的经验数据来获取.第三.市政及环境成本.这部分成本是指开发项目建设中各种基础建设及绿化建设所花费的成本.具体来看主要包含供电,供水,供气工程的成本;给水排污,市政道路工程的成本以及园林绿化工程的成本等各种支出的费用第四,间接成本.在项目开发过程中,房地产企业需要承担像监理,质监,消防检测,环境检测以及各种咨询费用等间接的开发成本以上四个部分的成本都在目标成本的编制之内.所以在项目筹划阶段.房地产企业要树立系统管理意识.必须要在成本管理过程中从全局和整体角度出发.采用科学合理的成本预测方法.并且注意新的工艺技术和人员变动对成本预测方法的影响相关财会人员要依照最新的费用数据来进行目标成本的编制.确保目标成本的科学性及可行性目标成本不能过于宽松.以免造成企业成本资金的浪费:当然也不能太过严苛,否则会影响整个工程的施工质量.作为项目开发成本的整体规划.项目筹划阶段对目标成本的控制可以说是成本控制中的基础所在.所以.必须从源头上做好对企业投=(2012年第1期)财玄碣充资成本的有效管理和控制在确定目标成本时要注意避免几个常见的错误:一是成本估算过于草率:二是过于乐观或者保守:三是进行估算的时间不当和依据不规范.(二=.)项目设计阶段的成本管理与控制项目设计是对整个投资项目的标准规划.出具具体的施工图,制定详细准确的成本预算,明确岗位职责,要在这一阶段对企业成本进行相应的控制,就必须严格施工图的设计,预算概算及明确岗位职责三个角度来分析.1.施工图设计.如果房地产企业能够在最短的时间内设计完成施工图.就能够为企业购地数量的基本测算行为提供依据.在拍卖土地的时候,能够极大地提升叫地价格的空间:减少图纸的修改优化过程.从而避免因图纸变化而造成成本费用的不断修减或是增加.保证成本管理的稳定性.一般情况下.大型的房地产企业内都有标准的图库设置.这在很大程度上提升了施工图的标准化程度.使得成本控制更为精确所以房地产企业要实现对成本的有效管理和控制.必须在发展进程中积累并构建起企业内部高质量的标准图库.为成本管理及控制提供保障2.预算概算可以说项目设计阶段的预算概算工作与施工图的设计是相辅相成的对项目预算进行大致的估算是依照施工图来完成的在这一阶段对于施工成本的预算概算要随着施工设计图的修改优化而作出相应的调整.从变更及修改的数量上进行预算费用的增加或减少.保证整个施工成本都能得到最有效的管理和控制另外.项目的成本除了物质耗费.还包括人力成本,因此要对工艺,材料,人力和设备的使用情况进行全面的预测和核查.制定较为完善的预算编制体系.3.明确岗位职责明确岗位职责可以说是为接下来施工阶段及竣工验收阶段的成本控制提供基础的人员保障.因而,在项目设计阶段.应当对每一个部门,各个岗位的职责范围进行明确的规定.并通过相应的监督及奖惩机制.使每一个岗位,每一项工作都能够在相互监督,相互制约的基础上得到有效的发挥.从而是施工及竣工阶段每一个涉及成本管理的环节都能够通过相关职责人员的管理得到有效的控制(三)项目施工阶段的成本管理与控制项目进入施工阶段后.对于成本的管理与控制就主要体现在对施工现场各种固定资产的控制上这一阶段是项目成47本管理和控制的重点,是堵塞漏洞,降低成本的关键环节,所以.要对项目收入,成本,费用,资金拨付金额进行全面的核实.重点对施工阶段的成本进行管理.加强对材料入库,出库数量的管理:提升对施工现场物料使用及各种机械设备管理水平;做好合同的管理工作.1.材料入库,出库数量管理.要控制好施工成本,就必须对施工所需各种建筑材料入库及出库的数量进行全面的清点.并对材料入库及出库的情况进行相应的记录,以避免因建筑材料丢失而造成企业施工成本的增加.2.物料使用及设备管理.施工现场各种建筑物料的使用应当得到有效的规范.避免因各种人为的浪费行为而造成目标物料无法满足施工的需求.导致施工过程中需要进行物料的二次购置.如此一来就必然会增加企业的施工成本:与此同时.对于施工现场各种机械设备的使用及管理工作也必须做好.避免因使用或管理不当而造成设备的损坏或者丢失,防止因设备故障而导致工期延长.进而加重企业的成本负担.所以.施工现场对于物料及机械设备的使用及管理行为必须进行规范,以保证成本管理及控制的有序进行.3.做好合同的管理.做好合同的管理.加强对施工合同费用的控制.可以说是施工阶段成本控制的重要内容.施工现场.相关人员应当做好各种涉及到索赔的证据及资料的收集管理工作.对于各种可能引起索赔纠纷的问题应当具备一定的敏感性.及时发现并采取相应的补救措施.避免因索赔纠纷的发生而加重企业的成本投入.(四)竣工决算阶段的成本管理与控制工程进入到竣工决算阶段.项目的成本控制也接近尾声.但是这一阶段对于成本的控制往往被很多企业忽略.在这一阶段由于疏于监管.和受利益驱使.在成本管理和控制中可能会存在一些违规行为.造成了资金的损失.比如人为的主观故意,虚增成本,加大工程支出,抬高项目造价.或者成本核算的资料不完整.没有进行全面成本管理,缺乏对一些必要的项目进行统计.使得真正的成本无法确知.失去了成本管理的意义因此.为了有效避免上述情况.当工程进入到竣工决算阶段的时候.首先,相关人员必须做好施工现场剩余施工物料的回收,清点及入库工作,避免这部分固定资产的流失,做好成本的管理工作:其次,除了施工所需物料的回收之外,相关人员还必须对所有的施工设备进行清点及检修.在保证设备完整性的基础上.避免因设备损坏而增加额外的成本费用.同时要按照固定资产管理规定.对设施设备进行账务处理.再次.竣工决算阶段应当做好成本执行的评价工作,要对项目执行的过程资料进行全面的审查.对项目施工中成本的具体执行情况进行详细,完整,科学,客观的评价,保证建设成本的经济性,合理性.最后,审查项目资金的使用情况,重点对项目资金预算的执行和财务收支情况作出核定.从而为以后项目建设中的成本管理工作提供参考依据四,结论房地产投资项目的开发施工行为本身就是一个很复杂的过程.要在这个工期较长的复杂过程中做好对开发成本的管理及控制工作.不管是从工作量还是从工作强度上来看,任务都相当艰巨.随着社会经济的发展,市场经济的深化,房地产企业成本管理和控制工作必须从市场竞争的实际出发.所以房地产企业成本管理必须坚持内容,方法,对象的全面性原则,采取科学的成本管理控制的策略和方法.相关人员必须从投资项目进行的每一个环节人手.实现对整个工程的成本控制,从而在保证质量的前提下,实现企业成本的有效降低.为企业的经营发展谋取更大的利润空间.参考文献:1洪天配.浅谈房地产成本控制J.财经界