房地产企业成本控制管理制度.doc

大连新星房地产开发集团有限公司大连新星房地产开发集团有限公司 成本控制管理体系文件成本控制管理体系文件 编制成本控制中心日期 批准日期 发布日期 受控文件 房地产开发企业全面管理体系文件房地产开发企业全面管理体系文件 1 目目 录录 一 成本管理一 成本管理 6 6 1 1 标准化标准化 6 6 1 1 1 1 目的目的 6 6 1 2 1 2 适用范围适用范围 6 6 1 3 1 3 术语和定义术语和定义 6 6 1 3 1 1 3 1 目标成本目标成本 6 6 1 3 2 1 3 2 超目标成本超目标成本 6 6 1 4 1 4 职责职责 6 6 1 4 1 1 4 1 成本控制中心成本控制中心 6 6 1 4 2 1 4 2 财务管理中心财务管理中心 6 6 1 4 3 1 4 3 设计管理中心设计管理中心 6 6 1 4 4 1 4 4 主管副总主管副总 6 6 1 4 5 1 4 5 总经理总经理 7 7 1 5 1 5 工作程序工作程序 7 7 1 5 1 1 5 1 项目拓展阶段成本测算项目拓展阶段成本测算 7 7 1 5 2 1 5 2 项目概念阶段成本控制项目概念阶段成本控制 7 7 1 5 3 1 5 3 项目方案阶段成本控制及目标成本的制定项目方案阶段成本控制及目标成本的制定 7 7 1 6 1 6 支持性文件支持性文件 9 9 1 6 1 1 6 1 目标成本编制作业指引目标成本编制作业指引 9 9 1 6 2 1 6 2 动态成本控制作业指引动态成本控制作业指引 9 9 1 6 3 1 6 3 设计变更管理流程设计变更管理流程 9 9 1 6 4 1 6 4 工程现场签证管理制度工程现场签证管理制度 9 9 1 6 5 1 6 5 工程结算管理制度工程结算管理制度 9 9 1 6 6 1 6 6 项目成本后期评估作业指引项目成本后期评估作业指引 9 9 1 7 1 7 相关记录相关记录 9 9 1 7 1 1 7 1 项目主要规划指标项目主要规划指标 9 9 1 7 2 1 7 2 项目产品建筑标准表项目产品建筑标准表 9 9 1 7 3 1 7 3 项目目标成本指标明细项目目标成本指标明细 9 9 1 7 4 1 7 4 项目营销费用目标控制表项目营销费用目标控制表 9 9 1 7 5 1 7 5 项目开发间接费用目标控制表项目开发间接费用目标控制表 9 9 1 7 6 1 7 6 公司管理费用及财务费用目标控制表公司管理费用及财务费用目标控制表 9 9 2 2 序列化序列化 1010 3 3 网络化网络化 1212 2 3 1 3 1 项目主要规划指标项目主要规划指标 1212 3 2 3 2 项目产品建筑标准表项目产品建筑标准表 1313 3 3 3 3 项目目标成本指标明细项目目标成本指标明细 1515 3 4 3 4 项目营销费用目标控制表项目营销费用目标控制表 2020 3 5 3 5 项目开发间接费用目标控制表项目开发间接费用目标控制表 2222 3 6 3 6 公司管理费用及财务费用目标控制表公司管理费用及财务费用目标控制表 2323 二 目标成本管理作业指引二 目标成本管理作业指引 2424 1 1 标准化标准化 2424 1 1 1 1 目的目的 2424 1 2 1 2 适用范围适用范围 2424 1 3 1 3 术语和定义术语和定义 2424 1 3 1 1 3 1 目标成本目标成本 2424 1 4 1 4 职责职责 2424 1 4 1 1 4 1 成本控制中心成本控制中心 2424 1 4 2 1 4 2 财务管理中心财务管理中心 2424 1 4 3 1 4 3 其他各责任部门其他各责任部门 2424 1 4 4 1 4 4 各部门主管领导各部门主管领导 2424 1 4 5 1 4 5 总经理总经理 2525 1 5 1 5 成本核算对象确立成本核算对象确立 2525 1 6 1 6 工作程序工作程序 2525 1 6 1 1 6 1 部门目标成本的编制部门目标成本的编制 2525 1 6 2 1 6 2 责任成本的执行和监控责任成本的执行和监控 2626 1 7 1 7 支持性文件支持性文件 2626 2 2 序列化序列化 2626 3 3 网络化网络化 2626 3 1 3 1 相关记录相关记录 2626 3 1 1 3 1 1 责任成本分解列表责任成本分解列表 2727 3 1 2 3 1 2 目标成本控制责任书目标成本控制责任书 2828 3 1 3 3 1 3 成本控制管理责权体系成本控制管理责权体系 2929 三 动态成本管理作业指引三 动态成本管理作业指引 3030 1 1 标准化标准化 3030 1 1 1 1 目的目的 3030 1 2 1 2 适用范围适用范围 3030 1 3 1 3 术语和定义术语和定义 3030 1 3 1 1 3 1 结算成本目标预测值结算成本目标预测值 3030 3 1 3 2 1 3 2 成本报警成本报警 3030 1 4 1 4 职责职责 3030 1 4 1 1 4 1 成本控制中心成本控制中心 3030 1 4 2 1 4 2 财务管理中心财务管理中心 3030 1 4 3 1 4 3 主管副总主管副总 3030 1 4 4 1 4 4 总经理总经理 3030 1 5 1 5 工作程序工作程序 3030 1 5 1 1 5 1 项目目标成本制定项目目标成本制定 3030 1 5 2 1 5 2 项目工程成本动态控制项目工程成本动态控制 3131 1 5 3 1 5 3 项目成本预警范围和要求项目成本预警范围和要求 3131 1 5 4 1 5 4 项目目标成本调整范围和要求项目目标成本调整范围和要求 3232 1 5 4 1 1 5 4 1 适用范围适用范围 3232 1 5 4 2 1 5 4 2 目标成本调整的操作要求目标成本调整的操作要求 3232 1 6 1 6 支持性文件支持性文件 3333 1 6 1 1 6 1 成本管理流程成本管理流程 3333 2 2 序列化序列化 3333 2 1 2 1 成本管理流程成本管理流程 3333 3 3 网络化网络化 3333 3 1 3 1 相关记录相关记录 3333 3 1 1 3 1 1 目标成本控制责任书目标成本控制责任书 3434 3 1 2 3 1 2 成本费用计划表成本费用计划表 3535 3 1 3 3 1 3 成本预警通知书成本预警通知书 3636 3 1 4 3 1 4 目标成本调整申报表目标成本调整申报表 3737 3 1 5 3 1 5 项目动态成本记录表项目动态成本记录表 3838 四 项目成本后评估作业指引四 项目成本后评估作业指引 4646 1 1 标准化标准化 4646 1 1 1 1 目的目的 4646 1 2 1 2 适用范围适用范围 4646 1 3 1 3 术语和定义术语和定义 4646 1 4 1 4 职责职责 4646 1 4 1 1 4 1 成本控制中心成本控制中心 4646 1 4 2 1 4 2 财务管理中心财务管理中心 4646 1 4 3 1 4 3 主管副总主管副总 4646 1 4 4 1 4 4 总经理总经理 4646 1 5 1 5 工作程序工作程序 4646 4 1 5 1 1 5 1 编制计划编制计划 4646 1 5 2 1 5 2 项目成本后期评估项目成本后期评估 报告报告 4646 1 6 1 6 支持性文件支持性文件 4747 2 2 序列化序列化 4747 3 3 网络化网络化 4747 3 1 3 1 相关记录相关记录 4747 3 1 1 3 1 1 项目成本后期评估报告项目成本后期评估报告 4848 五 工程结算管理制度五 工程结算管理制度 5353 1 1 标准化标准化 5353 1 1 1 1 目的目的 5353 1 2 1 2 总则总则 5353 1 3 1 3 职责职责 5353 1 3 1 1 3 1 项目公司职责项目公司职责 5353 1 3 2 1 3 2 公司成本控制中心职责公司成本控制中心职责 5353 1 4 1 4 工作程序工作程序 5353 1 4 1 1 4 1 项目公司工作程序项目公司工作程序 5353 1 4 2 1 4 2 公司成本控制中心工作程序公司成本控制中心工作程序 5555 1 5 1 5 其它规定其它规定 5555 2 2 序列化序列化 5757 3 3 网络化网络化 6060 3 1 3 1 相关表格相关表格 6060 3 1 1 3 1 1 结算月度计划报表结算月度计划报表 6161 3 1 2 3 1 2 结算通知书结算通知书 6262 3 1 3 3 1 3 结算申请单结算申请单 6363 3 1 4 3 1 4 结算审批表 一 结算审批表 一 6464 3 1 5 3 1 5 结算审批表 二 结算审批表 二 6565 3 1 6 3 1 6 工程结算汇总表工程结算汇总表 6666 六 现场签证管理制度六 现场签证管理制度 6767 1 1 标准化标准化 6767 1 1 1 1 目的目的 6767 1 2 1 2 适用范围适用范围 6767 1 3 1 3 职责职责 6767 1 3 1 1 3 1 项目公司工程部项目公司工程部 6767 1 3 2 1 3 2 项目公司成控部项目公司成控部 6767 1 3 3 1 3 3 项目公司项目总经理项目公司项目总经理 6767 5 1 3 4 1 3 4 总公司成本控制中心和项目管理中心总公司成本控制中心和项目管理中心 6767 1 3 5 1 3 5 总公司主管副总总公司主管副总 6767 1 3 6 1 3 6 总经理总经理 6767 1 4 1 4 工作程序工作程序 6767 1 5 1 5 现场签证的管理要求现场签证的管理要求 6969 2 2 序列化序列化 7070 2 1 2 1 现场签证流程现场签证流程 7070 3 3 网络化网络化 7373 3 1 3 1 现场签证申请单现场签证申请单 内部流通 内部流通 7373 3 2 3 2 签证指令单 外部流通 签证指令单 外部流通 7474 3 3 3 3 现场签证确认单 外部流通 现场签证确认单 外部流通 7575 6 一 成本管理一 成本管理 1 1 标准化标准化 1 1 1 1 目的目的 确保所有开发项目的成本控制 1 2 1 2 适用范围适用范围 适用于所有开发项目的成本控制工作 1 3 1 3 术语和定义术语和定义 1 3 1 目标成本 一定时期内为保证目标利润实现 并作为公司全体员工的奋斗目标而设定的一种预计 成本 1 3 2 超目标成本 项目实施到某一阶段时 超过该形象进度目标成本时的成本 1 4 1 4 职责职责 1 4 1 成本控制中心 1 4 1 1 负责项目拓展阶段的成本测算 1 4 1 2 负责设计各阶段的成本 管理费用 财务费用外 估算 匡算 概算 预算 1 4 1 3 负责项目目标成本 管理费用 财务费用外 的编制和监控 1 4 1 4 负责成本 管理费用 财务费用外 的动态管理及结算的管理 1 4 1 5 负责项目成本 管理费用 财务费用外 后评估 1 4 2 财务管理中心 1 4 2 1 负责管理费用和资本化利息 税金的测算 1 4 2 2 负责项目目标成本的汇总并监督 1 4 2 3 参与项目成本后评估工作 1 4 3 设计管理中心 1 4 3 1 负责提交各阶段成本测算需要的设计文件 包括电子文档 1 4 3 2 负责围绕各阶段的目标展开方案设计 进行设计限额要求及成本控制 完成 初步设计以及施工图设计以及施工阶段的设计管理 1 4 4 主管副总 1 4 4 1 审核项目拓展阶段的成本测算 1 4 4 2 审核设计各阶段的成本估算 匡算 概算 预算 7 1 4 4 3 审核超出目标成本项目 1 4 4 4 负责项目结算的审核 1 4 5 总经理 1 4 5 1 负责项目拓展阶段的成本测算的审批 1 4 5 2 负责设计各阶段的成本估算 匡算 概算 预算审批 1 4 5 3 负责超出目标成本项目的审批 1 5 1 5 工作程序工作程序 1 5 1 项目拓展阶段成本测算 项目预控目标成本的确定 1 5 1 1 对有意向参与拍卖或合作开发的地块 成本控制中心参与项目可行性研究工 作 编制 项目拓展阶段成本测算 提交项目拓展阶段负责人 作为 初步可 行性研究 土地报价 报告 的附件 1 5 1 2 初步可行性研究 土地报价 报告 评审通过后 成本控制主管副总 总经 理审批 项目拓展阶段成本测算 1 5 1 3 总经理审批通过 初步可行性研究 土地报价 报告 后 项目拓展阶段成本 测算 自动成为项目预控目标成本 1 5 2 项目概念阶段成本控制 1 5 2 1 成本控制中心依据预控目标成本 设计管理中心提交的概念阶段设计文件 营 销管理中心关于项目定位的 产品建议书 编制 项目概念阶段成本估算 作 为 可行性研究报告 的附件 与设计管理中心 项目管理中心 营销管理中心 企业发展中心沟通后报成本控制中心主管副总审核 总经理审批 1 5 2 2 方案设计开始前 成本控制中心提出 方案限额要求及成本控制建议 并组织 设计管理中心 营销管理中心 项目管理中心评审 由成本控制中心主管副总审 批后 作为方案阶段成本控制依据 由设计管理中心具体落实 实施 1 5 3 项目方案阶段成本控制及目标成本的制定 1 5 3 1 方案设计完成后 成本控制中心负责组织相关部门进行直接成本 不含资金成 本 测算 营销管理中心负责组织相关部门进行营销推广费用 营销设施建造费 测算 财务管理中心负责组织相关部门进行资金成本 管理费用 税金测算 1 5 3 1 1 成本控制中心与各部门及各部门主管副总对以上项目进行商讨 确定 1 5 3 1 2 财务管理中心汇总以上各项测算 会同成本控制中心 拟定项目总目标成本 报成本控制中心主管副总 总经理审批 审批通过后正式形成项目目标成本 8 具体管理见 目标成本管理作业指引 1 5 3 2 初步设计开始前 成本控制中心提出 初步设计限额要求及成本控制建议 并 组织设计管理中心 营销管理中心 项目管理中心评审 由成本控制中心主管 副总审批后 作为方案阶段成本控制依据 由设计管理中心具体落实 实施 1 5 3 3 初步设计阶段的成本控制 1 5 3 3 1 初步设计完成后 成本控制中心编制成本概算及编制 项目初步设计阶段成本 分析报告 报送成本控制中心主管副总审核 总经理审批 1 5 3 4 施工图阶段 1 5 3 4 1 施工图设计开始前 成本控制中心提出 施工图限额要求及成本控制建议 并组织合约招标中心 设计管理中心 项目管理中心 项目公司工程部审批后 作为施工图设计任务书附件 成为施工图阶段成本控制依据 由设计管理中心 具体落实 实施 1 5 3 4 2 施工图设计完成后 成本控制中心编制主体建安成本预算 报成本控制中心主 管副总 总经理审批 1 5 3 4 3 形成预算后 成本控制中心送财务管理中心 项目管理中心备案 1 5 3 4 4 成本控制中心根据与总包方核对后的 项目主体建安成本预算 对目标成本进 行修订 1 5 3 4 5 成本控制中心负责工程量清单及标底的编制 1 5 3 5 施工阶段 1 5 3 5 1 变更和签证的控制 成本控制中心根据 设计变更管理流程 和 工程现场签证管理规定 的要求 进行项目成本管理 1 5 3 5 2 设备 材料选型 定价和变更成本控制 设计管理中心对设备 材料的选型和变更 应在目标成本范围内进行 材料的选 型定板及采购工作参照 材料设备选型定板作业指引 招标管理流程 执 行 1 5 3 5 3 超目标成本的审批 超出目标成本的由成本控制中心主管副总 总经理审批 1 5 3 5 4 动态成本控制 1 5 3 5 4 1 项目公司每月 25 日前提交上月工程签证 设计变更的成本变化资料 建议 9 改为 项目公司每季度季度提交工程签证 设计变更的成本变化资料 1 5 3 5 4 2 成本控制中心完成动态成本编制 经总经理审批后 作为合同结算价的组成 部分 成本控制中心完成动态成本编制 仅作为合同结算价的参考 1 5 3 5 4 3 动态成本信息抄送各副总 1 5 3 5 4 4 有关动态成本控制详见 动态成本控制作业指引 1 5 3 5 5 结算 成本控制中心 财务管理中心及相关责任部门根据 工程结算管理制度 款 项支付制度 的要求办理结算和款项支付的工作 1 5 3 6 项目成本后评估阶段 1 5 3 6 1 项目工程结算全部完成后 成本控制中心负责按照 项目成本后评估作业指引 规定完成 项目成本后评估 经各相关部门评审讨论后 形成改进意见 经 项目公司总经理及成本控制中心主管副总进行审核 并报备总经理 1 6 支持性文件 1 6 1 目标成本编制作业指引 1 6 2 动态成本控制作业指引 1 6 3 设计变更管理流程 1 6 4 现场签证管理制度 1 6 5 工程结算管理制度 1 6 6 项目成本后期评估作业指引 1 7 相关记录 1 7 1 项目主要规划指标 1 7 2 项目产品建筑标准表 1 7 3 项目目标成本指标明细 直接成本方面 1 7 4 项目营销费用目标控制表 1 7 5 项目开发间接费用目标控制表 1 7 6 公司管理费用及财务费用目标控制表 10 2 2 序列化序列化 11 成本管理流程 1 拓展阶段的成本管理目标成本的确定 成本控制中心企业发展中心营销管理中心主管副总 THDC 人事行政中 心 设计管理中心项目管理中心 成本估算 总经理财务管理中心 预控目标 成本测算 概念设计完成 方案设计准备 成本匡算 审核Y 审核审批Y 审核审批Y 方案限额要 求及成本控 制建议编制 方案设计完成 审批 Y Y 开始 主体建筑安 装 咨询等 成本测算 设计 环境设 计等费用测算 审核 营销推广 费用 营 销设施建 造费测算 土地 报批报 建等费用测算 资本化利 息 税金 测算 管理费用 测算 Y 形成项目 目标成本 与各部门商 讨后形成成 本信息 Y 转下一页 的流程图 N 设计管理中心 项目管理中 心 营销管理中心参与审议 设计管理中心 项目管理中 心参与审议 勘察 临时 设施 工程 专项 监理 等费用测算 成本主管副总 设计 营销主 管副总 成本主管副总 设计 营销主 管副总 成本主管副总 设计 营销主 管副总 成本主管副总 设计 营销主 管副总 成本主管副总 设计 营销主 管副总 陈宇 可行性研究 财务管理中心参与审议 12 成本管理流程 2 扩初 施工图阶段成本管理施工阶段成本动态管理竣工结算管理成本后评估 营销管理中心相关部门合约招标中心设计管理中心项目管理中心成本控制中心总经理主管副总财务管理中心 施工图设 计完成 项目完成 工程开工 审批审核Y 施工管理设计费管理 审批 初步设计 准备 初步设计限 额要求及成 本控制建议 编制 扩初设计 完成 扩初设计成本 分析 概算 施工图限额要 求及成本控制 建议编制 施工图设 计准备 审批 主体建安成 本预算 编 制工程量清 单 标底 Y 项目结算 上接上一 页流程图 N N 审核审批Y N 合约招标中心 设计管理中 心 项目管理中心审议 财 务管理中心备案 合约招标中心 设计管理中 心 项目管理中心审议 款项支付 招标管理 合同管理 成本调整评审 超出目标成本 项目成本后评估 审批审批 总成本评 审 分析 建安成本评 审 分析 超出目标成本3 且金额大于5万元 不超过目标成本3 或不大于5万元 工程签证 结束 成本主管领导 工程 项目主 管副总 设计 营销主管副总 成本主管领导 工程 项目主 管副总 设计 营销主管副总 成本主管领导 工程 项目主 管副总 设计 营销主管副总 成本主管领导 工程 项目主 管副总 设计 营销主管副总 营销费用 管理 设计变更 13 3 3 网络化网络化 3 1 项目主要规划指标项目主要规划指标 m2 m2总建筑面积m2 m2容积率 毛地 m2 m2绿 地 率 平均层 数 面积 比例 平均每户面积 单元 数 户数 户数 比例 联排 洋房 电梯公寓 合计00 计容积率配套 垃圾转运站 公厕 配电房 社区居委会 幼儿园 文化活动中心 会所 物管 商业 合计 不计容积率配套停车数 架空活动 架空停车 地面停车 人防地下室 地下停车 地下设备用房 合计 车行道 硬质铺装人行道 硬质铺装广场 合计 宅间小路 游泳池2个 合计 规划道路 街头绿地及防护绿地 合计 体育 游乐 设施占地水景占地面积 硬质铺装广场硬质铺装人行道道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道 住宅 绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园 0 指标建筑面积 总占地面积建筑用地面积 建筑物基底占地面积 规划道路及 代征绿地 绿化用地 0 0 建筑密度 毛 地 0 基底占地面积 0 不计容积率面积 道路用地 小区配套 计容积率面积 建 筑 用 地 面 积 14 3 2 项目产品建筑标准表项目产品建筑标准表 类型类型 1 1类型类型 2 2类型类型 3 3商业商业 结构形式 层数 层高 基础形式 平屋面 斜层面 户内平层 错层 复式 单元间有高差 无高 差 外墙 内墙 屋面防水 厨卫防水 外墙防水 结构及初结构及初 装修装修 屋面隔热 单元门 入户门 阳台门 户内门 门窗工程门窗工程 窗 外墙装饰 外墙保温 单元入口装饰 屋面装饰 电梯厅装饰 楼地面装 饰 墙面装饰 大堂大堂 天棚装饰 楼地面装 饰 墙面装饰 楼梯间楼梯间 天棚装饰 楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园 栏杆 公共部位公共部位 精装修精装修 栏杆栏杆 空调板装 饰 楼地面装 饰 墙面装饰 天棚装饰 厅房厅房 窗台及护 栏 楼地面装 饰 墙面装饰 天棚装饰 门槛 厨卫设备 橱柜 厨卫厨卫 烟道 楼地面装 饰 墙面装饰 室内装修室内装修 阳台阳台 天棚装饰 15 给水管材 室内给排室内给排 水水 洁具及五金件 室内供暖室内供暖 室内燃气室内燃气 穿管布线 配电箱 电表箱 开关插座 室内电气室内电气 灯具 室内通风室内通风 空调空调 高压配电高压配电 发电机发电机 电梯电梯 室内消防室内消防 居家防盗 对讲系统 三表远传 有线电视 电话 弱电系统弱电系统 宽带网 室外给排室外给排 水水 停车管理系统 小区闭路监控 周界红外防越 小区门禁系统 室外智能室外智能 化化 电子巡更系统 绿化 建筑小品 道路及广场 围墙 室外照明 园林环境园林环境 零星设施 16 3 3 3 3 项目目标成本指标明细项目目标成本指标明细 直接成本方面 直接成本方面 占地面积 万方 容积率 环境 面积 车位 数 可售 综合综合多层多层商业商业 可售面积 可售面积 可售面积 占地面积 占地面积 占地面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 户 户 户 预算编号预算科目 控制指标控制指标 元 元 m m2 2 总投资总投资 万元 万元 控制指标控制指标 元 元 m m2 2 总投资总投资 万元 万元 控制指标控制指标 元 元 m m2 2 总投资总投资 万元 万元 5001 15001 1 土地成本土地成本 5001 1 15001 1 1 土地款土地款 5001 1 1 1 土地出让费 5001 1 1 2 税费 5001 1 25001 1 2 拆迁补偿拆迁补偿 5001 25001 2 前期费用前期费用 5001 2 15001 2 1 三通一平三通一平 5001 2 1 1 土石方工程施工费 5001 2 1 2 场地平整工程施工费 5001 2 1 3 临时道路工程施工费 5001 2 1 4 临时工地围墙 5001 2 1 5 临时堆场 5001 2 1 6 工地办公室工程费 5001 2 1 7 临时供电工程施工费 5001 2 1 8 临时供排水工程施工 费 5001 2 1 9 工程测量 水体 技术 费 5001 2 1 10 工程测量 宗地地形 技术费 5001 2 25001 2 2 规划设计费规划设计费 5001 2 2 1 概念性规划设计费 5001 2 2 2 修建性详细规划设计 费 5001 2 2 3 市政道路综合管网设 计费 5001 2 2 4 单体方案 括初设计费 5001 2 2 5 单体建筑施工图设计 费 5001 2 2 6 人防设计费 5001 2 2 7 会所 营销中心 室 内设计费 5001 2 2 8 样板房室内设计费 17 5001 2 2 9 室内软配饰陈设设计 费 5001 2 2 10 总体景观概念性规划 设计费 5001 2 2 11 景观方案 扩初设计费 5001 2 2 12 景观施工图设计费 5001 2 2 13 供电系统设计费 5001 2 2 14 供水系统设计费 5001 2 2 15 排水系统设计费 5001 2 2 16 燃气系统设计费 5001 2 2 17 供暖系统设计费 5001 2 2 18 电讯 电话 宽带 设 计费 5001 2 2 19 有线电视设计费 5001 2 2 20 智能化设计费 5001 2 2 21 地质勘探技术服务费 5001 2 2 22 背景音乐设计费 5001 2 2 23 效果灯光设计费 5001 2 2 24 环境设计费 5001 2 2 25 成品房设计费 5001 2 35001 2 3 专业收费专业收费 5001 2 3 1 林地可研报告费 5001 2 3 2 环境影响评估费 5001 2 3 3 造价咨询费 5001 2 3 4 施工图设计审核费 5001 2 3 5 委托监理费 5001 2 3 6 工程质监费 5001 2 3 7 消防检测费 5001 2 3 8 建设工程桩基检测费 5001 2 3 9 电梯检测费 5001 2 3 10 室内环境检测 5001 2 3 11 消防图纸审查 5001 2 3 12 室内水电检测 5001 2 3 13 防雷检测 5001 2 3 14 其他检测 5001 2 3 15 沉降观测费 5001 2 3 16 招投标费 5001 2 3 17 勘查 放线费 5001 2 3 18 水泥专项基金 5001 2 3 19 人防监督及档案设计 费 5001 2 3 20 白蚁费 5001 2 3 21 合同审查费 18 5001 2 3 22 电力检测费 5001 2 3 23 公告费 5001 2 45001 2 4 政府收费政府收费 5001 2 4 1 报建相关规费 5001 2 4 2 规划红线图费 5001 2 4 3 办理产权证费 初始登 记费 综合交易服务费 维修基金 面积预测 面积实测 5001 2 4 4 噪音排污费 5001 2 4 5 红线定位及验收 5001 2 4 6 宗地图测量 5001 2 4 7 规划验收测量 5001 2 4 8 道路开口费 5001 2 4 9 污水排放 5001 2 4 10 粉尘排放 5001 2 4 11 林地占用费 青苗补 偿 5001 2 4 12 城市基础设施配套费 5001 2 4 13 人防易地建设费 5001 2 4 14 城管占道费 5001 2 4 15 垃圾处理清运费 5001 2 4 16 施工许可证罚款 5001 2 4 17 交易手续费 5001 2 4 18 规划管理费 5001 2 4 19 墙改费 5001 2 4 22 地籍地形图 核地 5001 35001 3 基础设施工程成本基础设施工程成本 5001 3 15001 3 1 道路道路 5001 3 1 1 市政道路 雨 污水管 网 5001 3 1 2 桩基处理及检测 5001 3 1 3 其他 5001 3 25001 3 2 园林绿化环境园林绿化环境 5001 3 2 1 园林绿化 5001 3 2 2 围墙 大门 5001 3 2 3 小品 5001 3 2 4 室外运动场地及设施 5001 3 2 5 公厕 5001 3 2 6 垃圾站 5001 3 35001 3 3 永久供电永久供电 5001 3 3 1 小区外供电线路 5001 3 3 2 小区内供电线路和变 19 配电设备 5001 3 3 3 变配电房 5001 3 3 4 供电贴费 5001 3 3 5 其它 5001 3 45001 3 4 供水 污水处理供水 污水处理 5001 3 4 1 小区内给水管网 5001 3 4 2 水泵房 水塔 5001 3 4 3 供水 5001 3 4 4 污水处理 5001 3 55001 3 5 管道供气管道供气 5001 3 5 1 管道供气工程费 5001 3 5 2 通气费 点火费 5001 3 5 3 气源发展基金 5001 3 5 4 表灶费 5001 3 65001 3 6 防雷工程防雷工程 5001 3 75001 3 7 防蚁工程防蚁工程 5001 3 7 1 防蚁工程 5001 3 85001 3 8 消防工程消防工程 5001 3 8 1 消防工程施工费 5001 3 95001 3 9 智能化系统智能化系统 5001 3 9 1 智能化系统施工费 5001 3 105001 3 10 标识系统标识系统 5001 3 10 1 信奶箱 交通标识 小 区标识等 5001 3 115001 3 11 小区照明系统小区照明系统 5001 3 11 1 路灯 景观灯等 5001 3 125001 3 12 有线电视有线电视 5001 3 12 1 电视线路安装费 5001 3 12 2 电视外网工程费 5001 3 12 3 卫星电视 5001 3 135001 3 13 电信合同电信合同 5001 3 13 1 电信费 5001 3 145001 3 14 供热供热 5001 3 14 1 供热工程费 5001 3 14 2 热源费 5001 3 14 3 内网费 5001 3 14 4 换热站 5001 45001 4 公共配套设施公共配套设施 5001 4 15001 4 1 学校 幼儿园学校 幼儿园 5001 4 25001 4 2 会所会所 5001 4 35001 4 3 售楼部售楼部 5001 4 45001 4 4 物业用房物业用房 5001 4 55001 4 5 地下车库地下车库 20 5001 4 65001 4 6 人防工程人防工程 5001 4 75001 4 7 独立车库 无产权 独立车库 无产权 但可售 但可售 5001 55001 5 建安工程成本建安工程成本 5001 5 15001 5 1 土建土建 5001 5 1 1 桩基工程费 5001 5 1 2 回填石屑等 5001 5 1 3 建设工程施工费 总承 包 5001 5 1 4 其他分包 甲供工程 5001 5 1 5 变更及签证 5001 5 1 6 售后维修 5001 5 1 7 其他建安工程费 5001 5 25001 5 2 安装安装 5001 5 2 1 电梯供货及安装 5001 5 2 2 通风空调系统 5001 5 2 3 发电机供货及安装 5001 5 2 4 消防系统 5001 5 35001 5 3 装修装修 5001 5 3 1 室内精装修费 5001 5 3 2 样板房装修费 5001 5 3 3 营销中心装修费 5001 5 3 4 室内软配置采购陈设 费 5001 5 3 5 电梯前室公共装修费 合计合计 21 3 4 3 4 项目营销费用目标控制表项目营销费用目标控制表 项目名称 序号营销成本项目金额 元 控 制 措 施 及 简 要 说 明 备 注 一一 宣传推广费用宣传推广费用 1 电视广告片制作 2 电视广告播放费用 3 广告策划设计费用 4 报章广告投放费用 5 其它广告制作发布费用 含户外路牌 灯柱 车厢 候车亭 互联网广告等 6 展销会 交易会 费用 场租 布置 展板制作等费用 7 模型制作费用 8 销售用品设计制作费用 含楼书 平面图 宣传册 质量保证书 使用说明书等 9 销售现场布置费用 含条幅 标识 花卉 彩旗等 10 其它宣传活动费用 如记者招待会 嘉年华会 巡回展览等 二二 广告代理费用广告代理费用 三三 销售代理费用销售代理费用 1 内销代理费用 2 外销代理费用 四 售楼机构费用 1 劳务费 清洁费用 保安费用 2 售楼车辆费用 3 售楼处办公费用 售楼处办公设备 纸张文具 水电费用 4 其它 五五 销售需要的设计费销售需要的设计费 22 1 售楼处设计费用 2 装修套餐设计费用 六六 销售需要的建安费销售需要的建安费 1 售楼处装修施工及维护费用 含施工费用及销售期内维护 修理费用 2 示范单位 样板房 设计施工费 此费用应为扣除示范单位销售折返之后的实际发生额 3 示范单位 样板房 施工及维护费 含施工费用及销售期内维护 修理费用 4 装修套餐样板房施工费用 5 售楼临时通道修建及维护费用 6 其它 七七 物业管理费用物业管理费用 1 空置物业管理费 2 物业管理开办补贴 3 其它 八八 配套设施补贴配套设施补贴 1 村巴补贴 2 会所经营补贴 3 超市经营补贴 4 其它 九九 营销优惠费用营销优惠费用 十十 售后服务基金售后服务基金 营销费用合计营销费用合计 编制 审核 23 3 5 3 5 项目开发间接费用目标控制表项目开发间接费用目标控制表 项目名称 序号 工程管理费项目金额 万元 控 制 措 施 及 简 要 说 明 备 注 一一工程保险费工程保险费 二二现场驻地办公费用现场驻地办公费用 1 现场办公设施修建费用 2 现场办公设备及办公费用 3 现场人员住宿 加班伙食费用 4 现场人员工资及津贴 5 现场宣传及公关费用 6 其他费用 三三物业管理基金物业管理基金 四四工程开发费用合计工程开发费用合计 编制 审核 24 3 6 3 6 公司管理费用及财务费用目标控制表公司管理费用及财务费用目标控制表 项目名称 序号 期 间 费 用 项 目金额 万元 控 制 措 施 及 简 要 说 明 备 注 一 公司管理费 公司管理费在同期开发的诸个项目上进行分摊 二 财务费用 1 利息支出 2 银行费用支出 含以刷卡方式付楼款的银行手续费 三 公司管理费及财务费合计 编制 审核 25 二 目标成本管理作业指引二 目标成本管理作业指引 1 1 标准化标准化 1 1 1 1 目的目的 为加强开发项目的成本管理力度 形成分工负责 有机协调的成本管理控制体系 明确各部门的成本控制责任 保证公司经营目标的实现 特制定本作业指引 1 2 1 2 适用范围适用范围 本指引适用于所有开发项目责任成本的编制及其管理 1 3 1 3 术语和定义术语和定义 1 3 1 目标成本 是公司基于市场状况 结合公司经营计划 根据预期售价和目标利润进行预先 确定 经过努力所要实现的成本指标 1 4 1 4 职责职责 1 4 1 成本控制中心 1 4 1 1 组织 目标成本控制责任书 的编制 管理费用 财务费用除外 1 4 1 2 提示 督促各责任部门 管理费用 财务费用除外 对相应责任范围内的成 本进行控制 1 4 1 3 负责按月 季 评价部门 管理费用 财务费用除外 责任成本执行情况 准确分析责任成本的动态信息 并将责任成本考核结果报公司领导层审核 正式结果反馈至公司各相关部门 1 4 2 财务管理中心 1 4 2 1 负责执行本部门责任范围内的成本控制及反馈本部门责任成本的变化情况 1 4 2 2 负责管理费用 财务费用的分析评估 1 4 2 3 负责项目目标成本的全面管理和监控 1 4 3 其他各责任部门 企业发展中心 项目管理中心 设计管理中心 营销管理中心 1 4 3 1 按要求完成与成本相关的工作目标 1 4 3 2 负责执行本部门责任范围内的成本控制 1 4 3 3 负责及时反馈责任成本的预计变化情况 1 4 4 各部门主管副总 26 1 4 4 1 负责审核 目标成本控制责任书 1 4 5 总经理 1 4 5 1 负责审批 目标成本控制责任书 1 5 1 5 成本核算对象确立成本核算对象确立 1 5 1 项目成本核算对象原则上分为三级设置 一级核算对象为项目 按土地获取 的范围划分 二级核算对象为分期 按项目入住时间划分 三级核算对象 为产品形式 按产品形式划分 具体要求如下 1 5 1 1 二级成本核算对象的建立应根据各楼座入住时间的不同进行划分 入住间隔 在 6 个月以上的均应单独建立成本核算对象 1 5 1 2 二级成本核算对象应该独立建立合同台账 1 5 2 由于项目成本核算对象的划分 而引起成本指标和费用分摊 具体包括 1 5 2 1 土地及大配套的分摊原则 分期开发时当期占地面积计入当期成本 同一期 内不同产品形式的土地成本按产品形式的首层占地面积的比例进行分摊 对 于商住一体楼即群房商业或底商的产品按住宅核算 1 5 2 2 前期 建安 市政基础配套费用的分摊原则 以上三项费用原则上避免签订 跨期分摊的合同 如有对成本影响较大的跨期合同 可按可售面积进行拆分 1 5 2 3 公共配套设施费的分摊原则 非经营性公建以及其他配套设施按照其受益范 围内的总可售面积进行分摊 计算非经营性公建的总投资时不包括非经营性 公建所占土地的土地款 例如 学校 幼儿园 会所 集中公园 垃圾站 市政道路 车库等 要求对于需要分摊的 非经营性公建 单独建立成本明 细 1 5 2 4 资金成本的分摊原则 由财务管理中心提供 1 6 1 6 工作程序工作程序 1 6 1 部门目标成本的编制 1 6 1 1 成本控制中心负责直接成本的拟定 管理费用 财务费用 销售费用除外 财务管理中心负责管理费用 财务费用的拟定 销售费用由财务管理中心和 营销管理中心共同拟定 1 6 1 2 财务管理中心 成本控制中心汇总目标成本信息 并与相关部门进行沟通 最终形成项目目标成本报主管副总审核 总经理审批 27 1 6 1 3 财务管理中心 成本控制中心根据审批通过后的 项目目标成本 编制 责 任成本分解列表 并组织相关部门对 责任成本分解列表 的分解 形成部 门 目标成本责任书 并交主管副总审核 总经理审批 1 6 1 4 目标成本控制责任书 的内容应包括 目标 责任部门 控制指标及控制 要点 1 6 1 5 审批通过的责任成本作为部门的正式责任成本 1 6 2 责任成本的执行和监控 1 6 2 1 各责任成本部门根据责任成本的控制要求对成本进行控制 1 6 2 2 成本控制中心对各部门的成本执行情况进行监控 评价 管理费用 财务费 用除外 1 6 2 3 财务管理中心对管理费用 财务费用的成本执行情况进行监控 评价 1 6 2 4 财务管理中心汇总成本控制中心的成本信息 每月形成 责任成本月 季 报 报主管副总审核 总经理审批 1 7 1 7 支持性文件支持性文件 无 2 2 序列化序列化 无 3 3 网络化网络化 3 1 相关记录 责任成本分解列表 目标成本责任书 成本控制管理责权体系 28 3 1 1 责任成本分解列表责任成本分解列表 责任部门 三级目标 个人 科目代码成本科目目标成本动态成本 二级目标 部门 岗位个人 考核部门 29 3 1 2 目标成本控制责任书目标成本控制责任书 项目名称 责任部门 成本控制中心日期 主管副总日期 总经理日期 序号成本费用名称目标成本备 注 有关说明 部门 经理日期 30 3 1 3 成本控制管理责权体系成本控制管理责权体系 表示审核 表示审批 表示抄送 备案 表示主办 表示审议 总 公 司项 目 公 司 序 号 业务类别决策关键节点 总经 理 主管 领导 人 事 行 政 中 心 财 务 管 理 中 心 企 业 发 展 中 心 设 计 管 理 中 心 合 约 招 标 中 心 成 本 控 制 中 心 项 目 管 理 中 心 营 销 管 理 中 心 项目 总经 理 人 事 行 政 部 财 务 部 成 控 部 工 程 部 营 销 部 招 商 部 客服 部 备注 1 1 预控目标成本测算 直接成本 2 2 预控目标成本测算 管理费用 3 3 预控目标成本测算 营销费用 4 4 预控目标成本测算 资金成本 税 金部分 5 5 扩初 施工图阶段成本控制 6 6 项目实施阶段动态成本控制 直 接成本 7 7 项目实施阶段动态成本控制 管 理费用 8 8 项目实施阶段动态成本控制 营 销费用 9 9 项目实施阶段动态成本控制 资 金成本 税金部分 1010 项目后成本评估 31 三 动态成本管理作业指引三 动态成本管理作业指引 1 1 标准化标准化 1 1 1 1 目的目的 及时发现项目实际成本与成本目标的偏离 并预警 最终使项目结算成本在成本 目标的范围内 1 2 1 2 适用范围适用范围 适用于公司成本的动态管理 1 3 1 3 术语和定义术语和定义 1 3 1 结算成本目标预测值 在合同价基础上 考虑补充预算及其他对合同造价有影响因素后 对合同结算 造价的预测 1 3 2 成本报警 项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不善 导致成本细 项即将发生或很可能发生超出目标成本或调整后的目标成本时 由报警人向上 一级主管领导发出警讯的一种行为 1 4 1 4 职责职责 1 4 1 成本控制中心 1 4 1 1 负责项目成本 管理费用 财务费用除外 的动态监控 1 4 2 财务管理中心 1 4 2 1 负责项目管理费用 财务费用的动态监控 1 4 2 2 负责项目成本的全面监控 1 4 3 主管副总 1 4 3 1 负责超出目标成本的成本变更的审核 1 4 4 总经理 1 4 4 1 负责超出目标成本 但超出目标成本变更的审批 1 5 1 5 工作程序工作程序 1 5 1 项目目标成本制定 1 5 1 1 财务管理中心 成本控制中心组织相关部门签订 目标成本控制责任书 具 体要求见 目标成本管理作业指导书 32 1 5 2 项目工程成本动态控制 1 5 2 1 各项目公司必须依据已批准的成本指标 对项目开发过程中各阶段的业务活 动进行连续监控 制定控制成本的措施方案 1 5 2 2 公司各职能部门在日常工作中必须参与和控制与本部门相关并且影响项目成 本的业务活动 包括 但不限于 设计方案优化 招投标 合同签订 设计变更及现场签证 合同付款等 1 5 2 3 公司成本控制中心负责建立动态成本台账 包括合同台账 设计变更台账和 现场签证台账 公司财务管理中心负责建立管理费用支出 资金成本及税 费成本台账 公司营销管理中心负责登记建立销售费用台账 1 5 2 4 在实现合同及时录入 拆分的前提下 通过项目已发生成本与目标成本与调 整成本之和对比取大值得到项目最新的动态成本 并生成 项目动态成本明 细表 1 5 2 5 当部分成本指标已经落实 比目标成本有所降低时 可以在调整成本中增加 负值的方式 使项目保持真实的成本 1 5 3 项目成本预警范围和要求 1 5 3 1 成本预警的适用范围 项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者 因管理不善 导致成本细项即将发生或很可能发生超出目标成本时 由预警 责任人向项目公司总经理发出警讯 进行成本预警 1 5 3 2 预警操作要求 只要