第6章土地权属调查09

第六章土地权属调查 6 1地籍调查概述6 2土地的划分与编号6 3土地权属调查的内容6 4土地权属调查的实施6 5变更权属调查 地籍调查是国家采用科学的方法 依照有关法定程序 通过权属调查和地籍测量 查清土地的位置 Location 面积 Area 权属 Title 界线 Boundary 和用途 Purpose 等情况 并以图 簿 册表示 6 1地籍调查概述 概念 地籍调查的目的 核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置 为土地合理利用 土地规划 土地税收 国土整治等提供基础资料 为土地登记提供技术 法律基础 农村地籍调查与城镇地籍调查 宗地 Cadastre 被界址线所封闭 具有独立使用权或几个使用者共有权的自然地块 地籍调查的对象 初始地籍调查流程图 权属 权源等材料准备 街坊图地籍号 制作工作底图 指界通知 申请登记 调查计划 方案设计 组织协调 通告 权属调查 设备准备 人员培训 材料准备 检查验收 土地登记发证 地籍测量 工作总结 准备阶段 组织准备 地籍调查形成的资料成果主要有 地籍调查技术设计书 地籍调查表 宗地草图和界址点 界址边勘丈原始记录 地籍平面控制测量原始记录 控制点网图和平差计算成果 地籍测量原始记录 解析界址点成果表 地籍铅笔原图和着墨底图 地籍图分幅接合表及宗地图 面积量算成果及城镇土地分类汇总统计表 地籍调查报告 6 2土地的划分与编号 6 2 1地块与宗地的含义 6 2 2土地的划分 6 2 3宗地的划分基本原则 6 2 4土地编号 6 2 5界址点编号 6 2 1地块与宗地的含义 1 城镇地区土地划分 省 市 区 街道 街坊 宗地 3 地籍区和地籍子区根据地籍工作的需要而设立的 在我国地籍管理的基层单位为县 区级土地管理部门 实际工作中 地籍区相当于街道或乡镇 地籍子区相当于街坊或行政村 6 2 2土地的划分 2 农村地区土地划分 省 县 县级市 乡 镇 行政村 宗地 地块 图斑 概念 土地划分是指为了满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次 根据我国国情 考虑到便于管理 划分的空间层次应于行政管理系统相一致 6 2 3宗地的划分基本原则 由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地 如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地 则划分为两个或两个以上的宗地 当一个权利人拥有或使用的地块跨越土地登记机关所辖的范围 即一个地块分属两个以上土地登记机关管辖时 应按行政辖区界线分别划分宗地 如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用 实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的 划为一宗地 称为组合宗或共用宗 对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同 或楼层数相差太大 或存在建成区与未建成区 如住宅小区 或用地价款不同 或使用年期不同等情况 在实地又可以划清界限的 可划分成若干宗地 有争议地 间隙地 飞地的用地划分独立划分为一宗 6 2 4土地编号 1 城镇地区地籍编号 城镇地籍调查规程 规定 地籍编号统一自西向东 从北向南 即从左到右 从上到下 从001按顺序编号 实际上 在同一街坊内 也就是宗地的编号方法 以地 市 级行政区为单位的地籍编号分为四级 即区 县 街道 街坊 宗地 以县级行政区为单位的地籍编号分为三级 即街道 街坊 宗地 其中 区 街道可以用文字表示 也可以用字母和数字表示 街坊 村 宗地必须以数字表示 若城镇较小 无街道建制时 直接划分为街坊 在街坊内划分为宗地 采用街坊和宗地二级编号 如 03 05 012 表示 省 市 区第3街道 第5街坊 第12宗地 农村应以乡 镇 宗地和地块三级组成编号 其原则同上 2 农村地区地籍编号 如 02 04 005表示 省 县 县级市 乡 镇 第2行政村 第4宗地 第5地块 图斑 农村和城市郊区的宗地划分依据宗地划分的基本原则划分集体土地所有权宗地的划分共有宗的概念 一个地块由几个集体土地所有者共同所有 其间难以划清权属界线的 为共有宗 共有宗不存在国家和集体共同所有的情况 其划分可依据宗地划分的基本原则划分 宗地的编号方法 3 全国的统一编号 以前 每个宗地共长13位 前10位为宗地所属行政区划的代码 后3位为宗地号 按 弓 型顺编序号 现代的地块编码系统共有19位 在宗地的基础上再进行地块编码 实行7级编码 共6位为 前3位 图斑号 后3位 产权序号 参考D 城镇地籍入库 永州 现代的城镇宗地编码系统共有19位 实行6位行政编码 2位省级代码 2位市级代码 2位县区代码 3位街道号 3位街坊号 4位宗地号 3位宗地支号 共19位 6 2 5界址点编号 按宗地编号 测区内无近期的大比例尺地形图或其他能清楚反映宗地间关系的图件 而且采用图解勘丈法进行地籍测量时 采用每宗地的界址点独立编号 按图幅统一编号 有工作底图 可先在底图上依据权属调查时实地勘丈绘制的宗地草图勾绘出每宗地的范围 然后对图幅内所有的界址点统一编号 按地籍街坊统一编号 1 可先在底图上依据宗地草图勾绘出一个个地籍街坊每宗地的范围 然后按地籍街坊统一编号 2 在勘丈宗地草图时 先按宗地编号 并注明每个界址点在不同宗地中的编号 在实测界址点坐标时 一个街坊内按测量的先后顺序对界址点统一编号 3 在勘丈宗地草图时 先按宗地编号 在实测界址点坐标时 一个街坊内按测量的先后顺序对界址点编号 然后在室内将一个街坊的具有坐标的界址点都展绘到图上 绘制一张界址点统一编号的点号图 4 在勘丈宗地草图时 对一个街坊内界址点按先后顺序统一编号 即每测完一宗地 就将其界址点 界址线勾绘到工作底图上 并注明编号 然后再进行下一宗地的勘丈及界址点编号 6 3土地权属调查的内容 6 3 1土地权属调查的含义和目的 对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位置 界址 数量和用途等基本情况的调查 目的 权属合法 界址清楚 面积准确 6 3 2土地权属调查的主要内容 宗地位置 指宗地所在的区 街道 门牌号 四至 宗地预编号及编号 权属界线 宗地的界址点 又称拐点 地界点 间的连接直线 界址调查是权属调查的核心 如土地的行政区划界线 权属性质 边界 行政边界 地籍区或子区边界 宗地边界 地块边界 土地权源 使用状况 土地用途 土地等级 共用情况 权属主名称权属主名称应为全称 合用者要调查清楚全部权属主全称和份额 无明确权属主的 则为该宗地名称或建筑物名称 如xx水库 对非法用地 暂以用地者全称记载 并注明为 非法用地 土地取得的时间和土地年期 只指土地使用权的最高年限 其他要素的调查 土地权利人 材料审查 划分街坊 测绘与土地管理部门 土地管理部门 地籍调查准备 权属调查流程图 以初始登记为例 6 4土地权属调查的实施 6 4 1准备工作 1 收集分析调查区域资料 踏勘调查区 2 准备调查工作图 又称调查底图 用已有的地籍图或大比例尺地形图 若没有底图则按街坊 小区现状绘制宗地关系图 作为调查工作图 划分调查区块 预编宗地号 3 发放指界通知书 合理安排调查计划 发放调查通知 约定调查时间 6 4 2实地调查 指界 是指确认被调查宗地的界址范围及其界址点线的具体位置 现场指界必须由本宗地和相邻宗地指界人亲自到现场共同指界 必须由双方指界人在地籍上签字盖章才有效 1 对于违约缺席指界的办理方法 确界结果以书面形式送达违约缺席的业主 并在用地现场公告 如有异议的 必须送达之日起15日内提出重新确界的申请 并负责重新确界的费用 逾期不申请 确界自动生效 如双方违约缺席 其界址线由调查员依据有关图件和文件 结合实地现状决定 如一方缺席 其界址线以另一方指定的界址线为准确定 征地后未确定使用者的剩余土地和法律 法规规定为国有而未明确使用者的土地 在国有土地使用权 乡 镇 集体土地所有权 村集体土地所有权界限调查的基础上 根据实际情况划定土地界限 暂不确定使用者的国有公路 水域的界限 一般按公路 水域的实际使用范围确定 不明确或暂不确定使用者的国有土地与相邻权属单位的界限 暂时由相邻权属单位单方指界 并签订 权属界线确认书 待命明确土地使用者并提供权源材料后 再对界线予以正式确认或调整 2 权属主不明确的土地界线调查 调查队 乡土地所依据村界 也是乡界 结合民政部门有关境界划定的规定 分段绘制行政境界线草图 并标注在地形图或航片图上 3 乡镇行政境界调查 在无争议的界址点处 都要设置界址标志 界址调查如有争议 须深入调查 辨析认证资料 4 设置界址点标志 有利于日常地籍管理工作 便于土地使用者依法用地 减少违法占地和土地纠纷 便于对地籍测量成果的实地检查 界标是实地的法律凭证 是处理土地权属纠纷的依据 保障准确勘丈 绘制宗地草图 地籍测量 设置界址标志的作用 5 填写地籍调查表 还需认真核实并记录地籍调查表中权属来源情况 宗地的利用情况 土地用途 土地坐落 土地所有权性质及权源资料上的土地使用者和申请书上土地使用者等 注意 调查记录内容不得涂改 划改时需在划改处签名盖章 调查结果应在现场记录于地籍调查表上 在记录时 要特别注意对权属界线的记载 应为点 线 点 例如 6 绘制地籍 宗地草图 宗地草图要有以下内容 1 本宗地号和门牌号 宗地使用者名称 2 本宗地界址点 界址点号 界址线 3 相邻宗地的宗地号 门牌号和使用者名称 注记界址边长 界址点或界址边与邻近地物的相关距离和条件距离 4 确定宗地界址点位置 界址边方位所必须的或其他需要的建构筑物 5 指北线 丈量者 丈量日期 必须在现场以约略比例绘制 一切记录均应是实地丈量记录 不得涂改 宗地图的主要内容有 比例尺 指北线 作业员签字及作业日期等 相邻宗地的地号或相邻道路 河流等地物名称 本宗地内建 构筑物 本宗地界址点号 界址线及界址边长 本宗地的地号 地类号 门牌号 面积和所有者或使用者名称 已完成了土地登记 土地的权属发生变更 改变批准的主要用途和地类 6 5变更权属调查 一 地籍变更的前提条件 二 变更发生的潜在原因 地籍内容变化 随着经济的发展 地形要素和地籍要素随着时间的推移不断地发生变化 更新 测绘手段变化 随着科技的发展 测绘手段 方法以及测量的规程不断地更新 相应的地籍记录 尤其是地籍图 也随之改变 社会发展 城市化等需要土地重新进行地籍测绘 地籍日常更新 地产开发利用中土地的合并 分割 三 变更地籍调查的意义 使地籍测量成果的质量逐步提高 逐步完善地籍资料 通过核实 更正 补充等手段 使实地界址点位逐步得到认真的检查 补置 更正 四 变更地籍测量的条件 整宗地的用途或地类发生统一的变化 或整宗地土地的所有权 使用权等以宗地为单位发生变更 不涉及面积的变化时 则不必进行变更测量 一旦宗地的面积发生改变 如宗地的分割 合并等 则需要重新进行地籍测量工作 6 5 2变更地籍调查的内容与实施 宗地出让 转让 抵押 出租时的复核性调查 精确测算宗地的面积 如转让 抵押土地时 精确测量界址点的坐标 恢复界址点 线 如 为使新建筑物不超界 在处理土地纠纷时恢复界址点 线 不更改界址的变更地籍调查的主要内容有 变更地籍调查主要分为宗地合并 分割 边界调整时更改界址的变更地籍调查和不更改界址的变更地籍调查两种 一 地籍调查的内容 继承 交换土地使用权的复核性调查 宗地位置名称的改变 宗地所属区划的变动 即地籍 子 区 乡 镇边界的变动 土地权利人 土地利用类别和土地等级的变更 宗地内地物 地貌的改变 房地产的转移 抵押等 宗地内新建 拆迁 改变 扩建 修缮 加层等 违法宗地经处理后的变更 二 工作的任务和工作程序 地籍要素的变更调查 换发土地证 面积量算 界址点的变更测量 调查记录表 宗地图 变更调查哪些问题 1 谁的地变化了 权属和利用 whohowwhywhenwherewhat 地籍 初始调查 变更调查的内容 6 变了多少 量算面积 5 哪个地方变了 位置确定 4 什么时候变的 变化时间 3 为什么变化 变化原因 2 怎样变的 变化方向 6 5 3变更调查的准备 变更地籍调查通知书 本宗地附近测量控制点成果 如坐标 点的标记或点位说明 控制点网图 变更地籍调查表 必要的变更数据准备 如宗地分割时放样元素的计算 有关界址点坐标 本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复印件 包括宗地草图 原有地籍图的复印件 变更土地登记申请书 变更地籍调查通知书根据你 或单位 提交的变更土地登记申请书 特定于月日时到现场进行变更地籍调查 请你 单位或户主 届时派代表到现场共同确认变更界址 如属申请分割界址或自然变更界址 请预先在更变得界址点处设立界址标志 土地管理机构盖章年月日 6 5 4变更地籍的实地调查 已设定的他项权利的变更 如抵押 出租等 土地权属界址调整 城市改造拆迁 土地权利人更名 土地分割 合并 收回国有土地使用权 继承 交换土地使用权 出让 转让国有土地使用权 划拨国有土地 征用集体土地 当前土地权属变更主要有以下几种 变更地籍的权属调查 变更地籍测量 6 5 5对变更地籍资料的要求 房屋的结构 层数 建筑面积等要素的变更 界址点坐标的处理 宗地面积的变更 宗地图的变更 地籍调查的变更 宗地草图的变更 宗地号 界址点号变更时的编号 一 宗地的合并与分割 土地权属的变更 实质为宗地权属单位的更替 核心是宗地的合并与分割 合并前 合