城市房屋拆迁中店铺和工业用房的评估.doc

城市房屋拆迁中店铺和工业用房的评估二七年五月十五日，长春市人民政府颁布了长春市棚户区改造项目非住宅房屋拆迁补偿的有关规定(（长府办发200725号）文中规定“拆迁棚户区改造项目中非住宅房屋，采用货币和产权调换形式补偿”。拆迁有产权证照的非住宅房屋，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构、成新等因素，应以房地产市场评估金额进行补偿。而我市有相当部分的非居住房屋拆迁补偿时采取的是“双方协商价”。有的被拆迁方漫天要价。有的拆迁方“极力压价”，结果是拆迁方、被拆迁房长期达不成协议，久拖不决，造成城市改造的拖延。因此，非居住房屋拆迁补偿评的科学、客观评估成了大家思考的敏感问题。房屋拆迁评估工作涉及很多方面，而公平、公正、公开地求取估价对象的评估价值是评估工作的重点。非居住房屋的评估则是房屋拆迁评估工作中的难点。下面，借鉴其他城市房屋拆迁中店铺和工业用房评估经验谈一点看法。一、非居住房屋的分类根据国家行政管理的相关规定，非居住房屋分为旅馆、办公楼、工厂、码头、仓库、商场、店铺、学校、文化馆、体育馆、影剧院、福利院、医院、农业建筑、公共设施用房、寺庙教堂、宗祠山庄、其他等18类。二、店铺(商场)评估中常遇的问题及处理思路1、店铺(商场)拆迁评估的难点城市房屋拆迁基本上都是旧城区的改造，从合法性和权属的归属来讲，非居住房屋都有各自的特点：有的是居改非的房屋且有合法的手续；有的虽持有营业执照却没有合法的居改非证明；还有的非居住房屋是居委会为了给下岗工人及特困户一个谋生的手段，而在街道内搭建的简易铺面或利用天井搭建的小卖铺，这种店铺基本上没有办理合法手续。因此，在评估中如何掌握合法性、客观原则和最佳使用原则是个难点。即便是在同一拆迁地点，店铺类型也是千差万别。比如以某大型拆迁基地为例，从临街状况来分，有临主要商业街的店铺，有临次要道路的店铺，也有街道内的店铺等；从集聚效应来分，有特色成片的商铺，也有普通零散的店铺等。如何将一个拆迁地点内如此烦杂的店铺的价格平衡好是个难点。2、店铺(商场)拆迁评估的思路及建议我认为在店铺(商场)拆迁评估中应将合法原则和最高最佳使用原则有机结合。合法原则是以估价对象的合法取得、合法使用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能，经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。房地产价值是一种权益价值，房地产只有在合法取得不非法使用时，其权益才受法律保护。其次，在合法前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。店铺(商场)拆迁评估有其特殊性，它是对被拆迁人的一种补偿评估。店铺(商场)可能是被拆迁人赖以生存或者是被拆迁人得以养活几十，甚至几百下岗工人的生产资料。我认为合法原则可理解为取得方式合法或权属合法，在此条件下再充分考虑最高最佳使用原则，即市场对估价对象所处的区域位置和临街状况的一种价值认可。现以其他城市的某房屋拆迁基地内店铺评估为例，值得我们长春借鉴的是：区域概况：该区域一面临该市著名商业街，一面临小路，一面临一主要道路，另有一特色街直插被拆迁非居住房腹地，因此该非居住房屋的评估成为重点。在充分考虑了区域地点店铺的特点后，决定参照成片居住房屋的评估方法，采用分层基准价格修正法。评估思路是：首先，选取该基地中的著名商业街的一店铺作为典型店铺，用市场比较法和收益法求取基准价格。由于区域内店铺繁多，为了谨慎起见，基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法，充分发挥公司各位估价师对店铺的认知。其次，在基准价格确定的基础上，再考虑区域内各店铺因临街状况的差异，存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异，求得级差修正系数。再次，在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后，通过个别因素修正分别求取各估价对象的最终价格。各项因素因子的选取如下：店铺评估基准价格修正时考虑的因素地理区位坐落位置(与市中心的距离)区域商服繁华程度与周边商业区域的接近程度因素所处街道的繁华程度(商业集聚度)所处街道的建筑物知名度所处街道客流量交通便捷度所处街道公共交通设施的完备度道路的通达程度环境状况人文环境绿化环境(或与周围绿地的接近度)污染状况个别临街状况临街类型因素临街宽度进深临街毗连状况平面规整度规则不规则建筑物状况建筑结构楼层部位层高成新度营业面积设备设施状况设备状况室内外装修其他剩余土地使用权年期采光、通风、日照其他所处区域消费人群的收入状况因素所处区域消费人群的流量状况所处区域消费人群的家庭结构状况三、工业厂房评估之我见旧城区改造中的工业厂房从权属归属的角度分析，它们的差异性更大。比如：同一个房屋拆迁区域，既有通过划拨或出让方式取得国有土地使用权的股份有限公司，也有通过改制后成为个人独资的私营企业。对于工业厂房的评估，实际工作中采用市场比较法评估较少，一般以成本法评估为多，在评估过程中要处理好以下几方面的问题：1、在同一个房屋拆迁区域内，相同规模的工厂由于土地容积率的差异，土地利用程度各异，土地取得费用和开发成本是不同的，由此造成评估结果差异较大，估价人员向拆迁人和被拆迁人解释工作困难。2、一般房屋拆迁区域中的工业厂房基本上是解放前建造的砖混结构或砖木结构厂房，其使用年限已达到或超过其经济耐用年限。在用成本法对旧城区的工业厂房进行评估时，如果单纯采用直线折旧法，厂房的重置现值可能为负值。此时，应使用成新折旧法评估。3、在非居住房屋拆迁评