2017阜阳房地产市场调研总结PPT幻灯片

1,阜阳市房地产市场总结,风新社【祥源文旅城】项目组2017.08.17,2,城建规划,市国土局发布阜城2017棚户区改造征迁目标任务，计划征迁57宗地块，面积达18421亩，涉及十多万人口，计划改造拆迁房屋面积608.1万。颍州区计划改造征迁29宗地，面积达5659亩，其中有6宗地位于城南新区；颍泉区计划改造征迁12宗地块，面积达9071亩；颍东区计划改造征迁9宗地块，面积1884亩；阜阳经济技术开发区计划改造征迁7宗地块，面积达1807亩。,3,城建规划,4,5,2017-2020年，预计阜阳主城区（包括三区及开发区、阜合现代产业园区）购买住房总需求约17.9万套，其中2017年需求套数最多，达到5.6万套，以后呈逐年下降趋势（平均每年4.1万套需求）；有改善性市场需求逐渐超越刚性需求的发展趋势。,市政府办公室印发阜阳市住宅与房地产业“十三五”发展规划，提出更加注重住房与房地产业科学发展，更好满足居民住房的刚性需求，推进商业、办公等非住宅商品房去库存，“十三五”期间计划完成房地产开发投资1860亿元，其中住宅投资1450亿元，占比达到78%。我市是人口大市，多数居民对住房仍存在刚性需求。考虑存量常住居民自住刚需、改善性购房、城镇化和外来流入人员购房、被拆迁居民购房等因素，2017-2020年，预计阜阳主城区（包括三区及开发区、阜合现代产业园区）购买住房总需求约17.9万套，其中2017年需求套数最多，达到5.6万套，以后呈逐年下降趋势；有改善性市场需求逐渐超越刚性需求的发展趋势。另外，商业、办公等非住宅商品房有一定的库存。据统计，截至2016年底，全市商业、办公等非住宅商品房库存287.7万平方米，去化周期78.2个月。去化周期是指存量商品房的销售周期，目前对于去化周期的合理区间没有固定说法，但从全国来看，非住宅商品房去化周期维持在高水平区间。力争到2018年底，阜阳城区商业、办公等非住宅商品房去化周期控制在48个月左右，各县市去化周期控制在55个月左右。到2020年，实现供需基本平衡，有效控制市场潜在风险。2017年6月7日阜阳市住宅与房地产业“十三五”发展规划,注：2015年、2016年阜阳各成交16880套、35386套。,行业前景,6,2016年11月，阜阳市房地产管理局发布住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知，明确依法打击部分房地产企业不正当经营行为，其中包括“不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格”等行为。,各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委、房地局：为净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现就进一步规范房地产开发企业经营行为有关工作通知如下：一、积极引导房地产开发企业规范经营各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序对稳定房地产市场的重大意义，通过推进简政放权、放管结合、优化服务改革，加强监管创新，加快构建事中事后监管体系，依法保护合法经营房地产开发企业的正当利益，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，营造公平竞争的房地产市场环境。房地产开发企业要遵纪守法，诚实守信，恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺；要发布真实房源信息和广告，严格执行商品房销售的有关规定，实行明码标价制度，维护消费者合法权益；要接受政府和公众监督，积极履行企业社会责任，通过向消费者提供优质的商品和服务赢得市场。二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：(一)发布虚假房源信息和广告；(二)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；(三)未取得预售许可证销售商品房；(四)不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；(五)捂盘惜售或者变相囤积房源；(六)商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；(七)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；(八)将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；(九)其他不正当经营行为。对存在上述行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取以下措施：(一)书面警示；(二)约谈企业主要负责人；(三)公开通报企业不正当经营行为；(四)列入严重违法失信房地产开发企业名单；(五)由资质许可机关在资质审查中重点审核。各地要按照本通知要求，认真抓好落实，并结合实际制定相关办法。中华人民共和国住房和城乡建设部,行业政策,7,阜房管局5月16日发布省住建、国土、财政、商务、国税、地税、银行7部门“关于推进非住宅商品房去库存若干意见”，根据已经开始执行的文件，将推动房地产去库存与土地供应联动，要求各地结合各类非住宅商品房在售量、将要上市量和市场总体需求情况，合理安排土地投放量，优化用地供应结构。,行业政策,8,阜阳市2017年3月6日出台阜阳市商品房预售资金监督管理暂行办法及阜阳市商品房预售资金监督管理实施细则明确，未取得预售许可，开发商不得向购房者收取“诚意金”。预售资金纳入监管账户、没预售许可不得收“购房意向金”、提取预售资金也要在监管之下。,阜城各房地产开发企业：商品房预售款监管工作事关房地产市场健康发展和社会稳定大局，社会各界高度重视。作为商品房预售条件，房地产开发企业在申请预售时作出承诺接受资金监管，应将收到的售房款全部存入监管账户，监管账户资金经审批后才能使用。经核查发现,有的企业负责人不重视资金监管工作，违背预售申请时做出的承诺，违反预售资金监管工作规定。针对商品房预售资金违规行为，经研究决定做出以下整改要求：一、未存入监管账户的已收购房人付款，区别用途，适用不同的整改方式1、用于支付工程款的，处罚其违规行为后视同已监管资金；或由企业将差额款按要求的整改时间内补存入监管账户，整改到位后未造成不良影响的可不予处罚。2、未用于支付工程款的，由企业按要求的整改时间内补存入监管账户，并视其情节予以处罚二、未存入监管账户的已发放按揭贷款，未用于工程款的整改方式由发贷银行负责追回存入监管账户，否则暂停直至取消所有企业在该银行开立的监管账户，不再接受企业在该银行设立新的监管账户。银行在违约发放款项且尚未追回的范围内对开发企业所欠本项目施工方工程款依法承担相关的法律责任。三、监管账户内资金未经批准转出的，区别以下情况，适用不同的整改方式（一）通过网上银行办理的1、企业补签三方协议；2、用于支付工程款的，处罚其违规行为后视同已监管资金；或由企业将差额款按要求的整改时间内补存入监管账户，整改到位后未造成不良影响的可不予处罚。未用于支付工程款的，由企业按要求的整改时间内补存入监管账户，并视其情节予以处罚。（二）用银行支票办理的1、对企业。用于支付工程款的，处罚其违规行为后视同已监管资金；或由企业将差额按要求的整改时间内补存入监管账户，整改到位后未造成不良影响的可不予处罚。未用于支付工程款的，由企业按要求的整改时间内补存入监管账户，并视其情节予以处罚。2、对银行。暂停直至取消所有企业在该银行开立监管账户，不再接受企业在该银行设立新的监管账户。银行在企业转账的数额内对企业所欠本项目施工方工程款债务依法承担相关法律责任。四、其他。1.已收购房人付款包括首付款、一次性付全款、银行按揭贷款、已兑现的房票结算款。统计范围：2016年1月1日至统计当日开通网上预售合同备案的已售房屋。2.企业借款支付的工程款需提供相关证明材料，经审核属实，可视为已正常支付。3.转出的一般监管资金应当用于项目建设，用于项目建设是指除借出、用于本预售项目外的款项。阜阳市房地产管理局,行业政策,9,阜阳市国土局近期土地拍卖时，对所出让宗地要求“竞买人在竞得土地后，所开发的商品住宅房屋销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的2016年10月份销售均价”，之后的土地出让均包含此要求（除安置房用地外），且目前商品房明码标价书备案要求亦是如此。,【2016】-89宗地要求：2016-89号宗地要求：（1）竞买人须为注册资本金不低于1亿元人民币的公司法人或具有房地产一级开发资质。（2）根据规定，参与阜阳市国有建设用地使用权公开出让住宅用地、商住用地的购地资金（包括土地竞买保证金、后续土地出让价款）须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、保险资金等资金。竞买人在报名时须提交购地资金为来源合规的自有资金的承诺及银行出具的自有资金资信证明。（3）竞买人在竞得土地后，所开发的商品住宅房屋销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的2016年10月份销售均价。（4）依据规划设计条件通知书，竞得人须在地块一内在人民路与南京路交叉口设置一处总建筑面积不应少于6万大型商业建筑，建成后须自持不少于5万平方米（业态要求：主力业态为高端家居生活馆），自持部分整体经营，不得对外销售。（5）竞买人或其控股公司在办理竞买登记手续时，须提供自持单体商业建筑面积不少于20万平方米的土地证、房产证及整体运营等相关证书原件。（6）鉴于该宗地须建设总建筑面积不应少于6万大型商业建筑，依据颍州区政府函，竞买人或其控股公司须荣获2016年度中国服务业500强企业，并提供相关证明材料作为报名依据。（7）竞买人报名时须提供颍州区政府出具的对竞买人符合以上第（5）（6）条款的审核确认函，作为报名依据。,【2017】-4号宗地要求：（1）竞买人须为注册资本金不低于1亿元人民币的公司法人或具有房地产一级开发资质。（2）根据规定，参与阜阳市国有建设用地使用权公开出让住宅用地、商住用地的购地资金（包括土地竞买保证金、后续土地出让价款）须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、保险资金等资金。竞买人在报名时须提交购地资金为来源合规的自有资金的承诺及银行出具的自有资金资信证明。（3）竞买人在竞得土地后，所开发的商品住宅房屋销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的2016年10月份销售均价。（4）依据规划设计条件通知书，竞得人在地块范围内应设置规模不少于15班，用地面积不少于5400，建筑面积不少于4500的幼儿园，建成后无偿移交给辖区政府。,行业政策,10,行业政策,在现有土地竞拍规则基础上试行新规：即同一区域土地价格，在竞拍过程中达到最高限价后，不再接受更高报价，转为竞报自持面积，对竞报自持住房建筑，不得办理销售许可，不得分割转让、抵押，可面向社会公开租赁。,【2016】70号地块竞买要求该地块除了对开发商的开发资质进行严格要求外，规定所开发的商品住宅房屋销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的2016年10月份房屋销售均价。同时要求在沿阜王路与八里松路交叉口应设置一座不少于2万平方米的集中商业建筑,集中商业建筑建成后须全部自持，商业建筑主体结构封顶后，方可办理住宅预售许可证。沿阜王路、八里松路禁止设置小型商业,禁止设置裙楼建筑。竞得人建设时须满足海绵城市建设要求。下沉式绿地率60%，绿色屋顶率20%，透水铺装率80%，小区内部道路及大于200平方米的广场应全部采用透水路面或铺装。新建建筑执行绿色建筑星级标准，其中住宅建筑执行一星级建筑标准，单体超过2万平方米的大型公共建筑执行二星级建筑标准。在此基础上，该地块实行现场一次性书面报价，若竞买人的书面报价未达到620万元/亩，报价最高且不低于保留底价的为竞得人（若一次性最高报价有两家以上相同的，实行下一轮报价）；若有两家以上竞买人的书面报价达到620万元/亩，且愿意继续竞价的，主持人宣布转入竞住宅自持面积环节，以自持面积数量高的为该宗地竞得人，自持部分按有关规定可面向社会公开租赁，不得分割转让。,11,7月中下旬以后，购房贷款利率上升，合肥多家银行房贷利率上浮10%，芜湖、六安、淮南等其他城市房贷利率也随即上涨，最高上浮15%，目前阜阳部分银行逐步紧随，购房成本水涨船高，且目前各大银行贷款额度逐步收紧。,根据全国房贷市场报告显示，今年4月全国首套房平均利率为4.49%，创历史新低，随后银行利率开始上浮，5月平均利率为4.73%，6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。全国533家银行中，有32家银行执行基准利率上浮，上浮幅度在1.05-1.2倍不等。整体来看，房贷具备全面回归基准利率的势头，甚至重回5.0。中信银行、浦发银行首套房、二套房全面停贷，其中中信银行首套房如果放贷的话，房贷利率直接上浮20%；中信、兴业、交通、合肥科技农村银行这4家房贷基准利率上调，民生、华夏银行两家基准利率根据不同项目来定。合肥大部分银行首套房按照基准利率执行，二套房房贷利率基本均上浮10%。,行业政策,12,根据阜阳市国土资源局4月发布的2017全年土地出让计划统计，2017上半年阜阳市计划出让土地3933.884亩，实际成交3157.563亩。下半年计划出让4831.43亩，加上原计划上半年出让却未出让的1118.867亩，2017下半年阜阳土地市场仍有5950.3余亩土地计划入市。,土地供应,13,2017年上半年（1月6月）阜阳市城区土地累计成交20宗商住地块，出让总面积为3157.563亩，出让总金额为255.6495亿元。在2017上半年出让的20宗地块中，经开区成交6宗商住开发用地，占比全市的30%；颍州区成交4宗地，占比20%；城南新区成交5宗，占比25%；颍东区出让3宗地，占比15%；颍泉区成交2宗，占比10%。,土地成交,14,2017上半年（1月6月）阜阳新增商品房预售备案达到19291套，较之2016上半年增加了3461套，同比增加21.86%；总建筑面积达到259万，对比2016上半年增加了71万，同比增加了37.77%。,新增预售,15,2017年7月份阜阳市商品房新增备案7993套（其中住宅新增备案7900套，商业新增备案93套），约95万方；截止至8月17日8月份新增商品房备案3266套（其中住宅新增备案3196套，商业新增备案70套），约39万方。,新增预售,16,2017年1-7月份阜阳房地产成交整体呈稳步增长趋势，以下数据4-7月份为预估数据，7月份因黄金时代开盘，其价格较高故预计备案均价会高于其他月份