第十一章--地价评估和地价分摊分析.ppt

第十一章地价评估和地价分摊,学习目标：1.了解城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算；2.熟悉地租理论和地租的测算；3.掌握路线价法。,第一节地租理论及测算,一.地租的含义狭义，指利用土地所获得的超额报酬；广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬；基本含义，是一种纯粹的剩余物。二.地租现象农产品价值是按照最劣等地的平均生产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。,第一节地租理论及测算,三、地租的测算地租农产品市场价格农产品销售税费农产品生产成本农产品运输成本土地上投入资本的利息农业经营者利润说明：公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地价值的资本的利息）。,第一节地租理论及测算,注意：土地是在最佳用途下使用的竞标地租理论（地租与地租支付能力）土地是在最佳集约利用下使用的马克思级差地租理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格PQ,第一节地租理论及测算,三、地租的测算：具体方法1、从房租中分离出地租地租房租房屋折旧费维修费管理费投资利息保险费房地产税租赁费用租赁税费利润2、由地价求出地租，地租=地价资本化率3、采用市场法求出地租4、采用类似假设开发法求出地租,第二节路线价法,一、路线价法的概述1、含义：是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。,第二节路线价法,2、路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。理论依据替代原理,第二节路线价法,路线价法与市场法的关系：路线价法中的标准临街宗地，可视为市场法中的可比实例；路线价是若干标准临街宗地的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的可比实例价格；以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街状况、临街宽度等的调整，可视为房地产状况调整；路线价法与市场法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整；路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合；路线价可以进行批量评估，可同时评估出许多估价对象，市场法只评估出一个估价对象的价值；在路线价法中不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价若干标准临街土地的平均价格，已是正常价格，所以不必进行交易情况修正。求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点，所以不必进行市场状况调整。,例题：路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正,第二节路线价法,3、路线价法适用的估价对象和条件适用对象：主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价具体对象：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；房地产征收补偿；其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情况前提条件：街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐,第二节路线价法,4、路线价法估价的操作步骤划分路线区段设定标准临街深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街土地的价值,第二节路线价法,二、划分路线价区段1、路线价区段：是指具有同一个路线价的地段。2、划分原则：应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一路线价区段；两个路线价区段的分界，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段；较长的繁华街道，两个路口之间可划分为多个路线价区段；某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价区段；同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以街道中心为分界线，将街道两侧划分为不同的路线价区段,第二节路线价法,三、设定标准临街深度1、标准临街深度：是街道对地价影响的转折点；由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价基本不变2、设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数（有代表性），这样可以简化以后各宗土地价值的计算。例如：某个路线价区段内临街土地的临街深度大多是18m。则标准临街深度应设定为18m；如果临街深度普遍是25m。则标准临街深度应设定为25m。,第二节路线价法,四、选取标准临街宗地1、标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地；2、选取的具体要求（8要求）：一面临街；地块形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度；临街宽度与临街深度的比例（宽深比）适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性,第二节路线价法,五、调查评估路线法1、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格；2、求取方法：可以运用收益法、市场法分别求取各宗的价格，然后采用简单算术平均、加权算术平均、中位数、众数等求得该路线价区段的路线价；3、路线价的表示方法：可以为土地单价，也可以为楼面地价：可以用货币表示，也可以用相对数表示。,第二节路线价法,六、制定价格修正率表1、类型：临街深度价格修正率表和其他价格修正率表两类；2、原理：（同样面积的）地块距离街道深度越深，可及性越差，价值也越小。3、法则：四三二一将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%,基于临街深度价格递减率,第二节路线价法,3、法则：九八七六超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值9%、8%、7%、6%。,例题：甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元。,第二节路线价法,4、制作价格修正率表内容包括：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。其中：累计深度修正率越来越大，单独深度和平均深度修正率越来越小。平均深度与累计深度价格修正率的关系：平均深度价格修正率累计深度价格修正率标准临街深度所给临街深度实际上等于所占标准宗地总价值的比率/所占标准宗地总面积的比率,第二节路线价法,4、制作价格修正率表,第二节路线价法,制作临街深度价格修正率表的要领（1）设定标准临街深度（2）将标准临街深度分为若干等份（3）制作单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均价格修正率注：制作特殊形状土地的价值，还需要制作相应的价格修正率表，如三角形。,第二节路线价法,某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%？,第二节路线价法,七、计算临街土地的价值计算公式：以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度相同如果临街宽度与标准宽度不相同,第二节路线价法,七、计算临街土地的价值计算公式：以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率,第二节路线价法,七、计算临街土地的价值计算公式：以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率：如果土地形状和临街状况有特殊者,计算举例：一面临街矩形土地的价值计算图中是一块临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/m2。根据表中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。土地单价路线价平均深度价格修正率土地总价土地单价土地面积该块土地的单价：2000140%2800（元/m2）该块土地的总价：28002015.2485.34（万元）,计算举例：前后两面临街矩形土地的价值计算先确定高价街（前街）与低价街（后街）的影响范围的分界线以此分界线将前后两面临街的矩形土地分为前后两部分，根据各自所临街的路线价和临街深度分别计算价值，然后再将此两部分价值加总。前、后街影响深度与总深度的关系前街影响深度后街影响深度总深度,计算举例：前后两面临街矩形土地的价值计算下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。,计算举例：矩形街角地的价值计算采用正旁两街分别轻重估价法先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价，最后加总。,计算举例：三角形土地的价值计算一边临街直角三角形土地价值计算按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率土地单价=路线价临街深度价格修正率三角形土地价格修正率1/2临街宽度临街深度,计算举例：其他三角形土地价值计算先将三角形作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后计算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减。,计算举例：其他形状土地的价值计算先将其划分为矩形、三角形土地，分别计算这些形状的土地价值，再进行加减。,第三节城镇基准地价评估,一、城镇基准地价的概念是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。基准地价具有特定的内涵，即有其对应的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等,威海更新城镇基准地价,调整后的市区商业和住宅用地分为六个级别，工业为五个级别。商业、住宅用途土地价格略有增幅，商业一级地4000元/平方米，住宅一级地2300元/平方米，平均上涨14.99%；工业用地价格微调，一级地750元/平方米，平均上涨9.98%。,第三节城镇基准地价评估,二、城镇基准地价评估的程序和方法制定基准地价评估作业方案；明确基准地价的内涵、构成、表述方式等；划分土地级别或地价区段；抽样评估若干宗地的价格；计算各土地级别或地价区段的地价；综合确定基准地价；编写基准地价使用说明。,制定基准地价评估作业方案,确定基准地价评估的区域范围的选择：城镇行政区、城镇总体规划确定的规划区、土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围、建成区、市（中心）区；基准地价评估的技术路线落实评估人员准备所需要的资料和设备落实工作场地编制工作计划和时间进度等,明确基准地价的内涵、构成、表述方式等,内涵的一般内容：估价时点（一般为年度的1月1日）土地用途（商业、办公、居住、工业）土地使用权性质（出让取得、划拨取得）土地使用期限土地条件容积率,例题,评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）A.基准日期B.土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期,第四节基准地价修正法,一、基准地价修正法的概念是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。是一种间接的估价方法，估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。,第四节基准地价修正法,二、基准地价修正法的步骤搜集有关基准地价的资料；查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段的基准地价；进行市场状况调整和土地状况调整；求出估价对象宗地的价格。,第四节基准地价修正法,三、基准地价修正法的公式宗地价格=适用的基准地价*土地市场状况调整系数*区位调整系数*用途调整系数*土地使用期限调整系数*容积率调整系数*土地开发程度调整系数*其他因素调整系数,第五节补地价的测算,一、补地价的概念是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益、租金等。,第五节补地价的测算,二、需要补地价的情形（3种）改变土地用途、容积率等土地使用条件延长土地使用期限转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产,第五节补地价的测算,三、测算方法对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的，总体公式补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格对于单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价的计算补地价（单价）=新楼面地价新容积率-旧楼面地价旧容积率如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则,第六节高层建筑地价分摊,一、高层建筑地价分摊的意义解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，以此确定建筑物各个所有者占有土地的份额，明确他们在土地中的权利与义务。高层建筑地价分摊解决的问题确定各部分占有的土地份额确定各部分分摊的土地面积确定各部分分摊的地价数额,第六节高层建筑地价分摊,二、高层建筑地价分摊的方法（一）按照建筑面积进行分摊,例题,某幢楼房的建筑面积1000m2，土地总面积500m2，某人拥有其中80m2的建筑面积。请按照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地份额及分摊的土地面积。该人占有的土地份额=8%该人分摊的土地面积=5008%=40（m2）或者5001000=0.5，即1m2的建筑面积附带0.5m2的土地面积。,第六节高层建筑地价分摊,二、高层建筑地价分摊的方法（二）按照房地