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房地产工程可研报告范文模板-报告1总论11.1项目背景11.2项目概况11.3结论12项目建设的背景和意义12.1项目提出的理由和过程12.2项目建设的规划相关性12.3项目建设的意义13项目建设地点与建设条件13.1项目建设地点现状13.2建设条件14建设方案14.1项目设计原则14.2项目总体规划14.3工程设计14.4配套设施15环境保护与节能15.1项目地块环境现状15.2采用的环境保护标准15.3项目建设与运营对环境的影响15.4环境保护措施15.5节能16组织机构16.1组织机构16.2管理模式17项目实施进度17.1实施工期17.2实施进度安排18工程招投标18.1概述18.2招标组织形式18.3招标方式19投资估算和资金筹措19.1投资估算依据19.2投资估算19.3资金来源与筹措110财务评价110.1评价依据110.2项目财务估算110.3财务生存能力分析110.3财务评价结论111社会效益评价111.1 项目对社会的影响分析111.2 互适性分析111.3风险分析111.4社会评价结论112结论和建议112.1结论112.2建议11总论1.1项目背景1.1.1项目名称象山松兰山企业家俱乐部建设。1.1.2承办单位概况本项目承办单位为象山县旅游开发有限公司。公司注册资本1500万元，由象山县人民政府、象山县旅游局共同组建，公司宗旨为“以优质的服务、良好的信誉开拓象山旅游资源，发展象山旅游业，促进象山经济发展”。主要经营范围涉及旅游资源市场开发、旅行社、建筑装潢、饮食、住宿，兼营旅游产品营销、旅游咨询服务、旅游人才培训、旅游汽车出租、旅游票务待售等。1.1.3可行性研究报告的编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）象山县城市总体规划（20012020年）；（4）象山县国民经济和社会事业发展“十一五”规划（5）关于创建旅游强县打造休闲象山的若干意见；（6）松兰山海滨旅游度假区总体规划；（7）中共象山县委相关文件；（8）象山松兰山企业家俱乐部相关的规划方案和各类资料；（9）相关设计规范标准等。1.2项目概况1.2.1拟建地点该项目的建设地点为象山县松兰山太极湾。1.2.2建设规模和建设内容本项目建设会馆22幢、管理用房1幢及相关配套设施。总用地面积67219，总建筑面积8409.1。1.2.3主要建设条件该项目的建设具有优越的自然环境，良好的投资环境以及当地政府的有力支持。景区内供电、通讯、供水、排污等基础设施已有完整的规划，能满足本项目对运输、供水、供电、通讯方面的要求。1.2.4项目建设进度本项目工程建设期为2008年1月至2008年12月，工期12个月。1.2.5项目建设投资和筹资方案项目总投资9137万元，资金来源为政府财政投入5399万元，企业自筹资金3738万元。1.2.6主要技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1项目用地面积672192建筑面积8409.1其中可销售面积3059.83建筑密度%6.64容积率0.135绿地率%50.56建设工期月127投资估算万元91378销售部分净利润万元8739销售部分投资利润率31.110销售部分投资回收期年2含建设期1年1.3结论项目的建设将营造良好的经济发展氛围，为当地企业和经济的发展起到积极的促进作用，有助于促进象山国民经济和社会的和谐发展。项目的建设符合象山县城市总体规划和象山县“十一五”发展规划。项目建设的配套公用设施完善，设计方案合理，环境保护措施得当。项目建设的投资方案合理，社会效益显著。在有效的预测和处理下可以避免不确定因素带来的风险。综上所述，象山松兰山企业家俱乐部的建设是必要的，也是切实可行的。5422项目建设的背景和意义2.1项目提出的理由和过程近几年，在“工业强县”战略的强势推进下，象山县工业经济整体发展形势趋好，经济效益也大幅提升。象山县骨干优势企业不断成长，中小企业发展态势良好，企业群体和企业家队伍进一步壮大，涌现出一大批先进单位和个人。为表彰鼓励对象山经济发展作出突出贡献的企业家，营造尊重劳动、鼓励创业、拥护发展、倡导奉献的良好社会氛围，同时大力弘扬象山精神和创业精神，掀起象山新一轮的经济开发热潮，中共象山县委、象山县人民政府授予作出突出贡献的企业家们“经济发展功臣”的荣誉称号。为了向“经济发展功臣”企业家提供良好的商务交流和休闲活动场所，县人民政府决定在松兰山心海旅游度假村规划区内建设“象山功臣俱乐部”。俱乐部实行会员制，“经济发展功臣”企业家将享有永久性会员资格。2.2项目建设的规划相关性项目的建设符合松兰山海滨旅游度假区总体规划，规划以“东海之滨，黄金海岸，冉冉升起的一颗璀璨明珠”作为松兰山海滨旅游度假区的形象定位，建成具有现代化旅游设施和完善旅游功能，响誉国内外的滨海旅游度假胜地。根据区位条件和资源优势，松兰山海滨旅游度假区功能定位为工薪休闲、商务会谈、康复疗养、海洋体育、海洋风情体验的海滨度假区和象山县海滨公园，并逐步向观光型和度假型旅游功能相结合转变，创造条件逐步发展成为国际旅游度假区。总体布局采用“一轴二翼”的结构，将度假区划分为9个功能区，分别赋予不同的主题。“一轴”是指以度假观光、休闲娱乐、礼佛朝圣、康复疗养的临海沿线：“二翼”即为海洋和海岛活动区。2.3项目建设的意义2.3.1完善象山县休闲度假功能的需要根据旅游发展战略，象山县将大力发展度假休闲、商务休闲旅游产业。顺应象山港大桥建设和环象山港区域开发，规划建设一批海景房产、海滨展览中心、会议中心等建筑群，努力形成以旅游度假、高档人居为一体的综合性滨海休闲度假旅游区和商务休闲旅游区。打造一批度假区、主题公园、度假村，发展一批休闲酒店、产权式酒店和酒店式会馆，策划建设一批休闲疗养中心、老年会馆、企业管理用房等休闲度假项目，满足不同休闲者需求，着力完善城市度假休闲功能。积极拓展松兰山的商务休闲功能，发挥在外象山籍知名人士和企业家的作用，多渠道、多形式吸引各类商务会议、会展、培训、洽谈等。象山县松兰山企业家俱乐部的建设充实了松兰山的建设内容，完善了松兰山的旅游功能，倡导了新的商务度假休闲概念，将带动松兰山乃至象山休闲度假旅游的发展。2.3.2政府表彰先进企业，鼓励企业发展的需要本项目提出的初衷是为了表彰鼓励对象山经济发展作出突出贡献的企业家。改革开放二十年来，正是大批富有创新精神的企业家及其大范围的创新活动的贡献，才使得我国经济发展取得如此巨大的成就。而近年来象山企业发展势头强劲，经济效益显著。企业的总资产、净资产、销售收入、利润总额、上缴税金等重要经济指标都有大幅度提高。象山经济的发展离不开企业的支撑，而在企业家这个群体里，不乏社会公益事业的热心人，他们认真履行纳税义务依法纳税；注意环境保护和社会可持续发展；妥善处理劳动关系，自觉维护社会稳定。对业绩突出、作风正派、群众拥护的优秀经营者，应进行大力宣传表彰，通过宣传表彰，明确了企业家在两个文明建设中的重要地位和作用，营造良好的社会舆论氛围，在全社会形成支持企业家的合力,企业家及企业发展以动力。本项目的实施是对企业家的创业事迹和成功经验的一种认可，展示企业家在企业和社会发展中的中坚作用与良好的社会形象，既从精神上关心、认可企业家，又经济上鼓励企业家，体现了政府与企业之间的密切联系，有促于社会主义和谐社会的建设。2.3.3促进象山经济发展的需要经济的发展需要政府和企业的共同努力，政府在经济发展中起宏观调控的作用，而随着经济全球化趋势的加强和知识经济时代的到来，企业在经济发展中占有十分重要的地位。无论在增加就业、创造税收、提供财富、社会稳定方面，企业发挥的作用越来越大，在某些领域当中起到支柱作用，有一些产业逐渐起到骨干作用。发达国家的经济发展经验已经表明，企业家在各国经济发展中占有重要地位，离开了企业家的商品经济繁荣是无法想象的。如果没有民营企业的发展，社会经济的发展将受到严重阻碍。政府对企业及企业家的认可，会增加供应商、合作者、消费者会对企业的信赖，增加企业的竞争优势。本项目的建设通过对企业及企业家的宣传，明确了发展经济的重要意义，动员全社会关心、理解、支持经济工作，齐心协力共同为企业营造一个良好的社会舆论氛围，促进象山经济的发展。3项目建设地点与建设条件3.1项目建设地点现状3.1.1地点与地理位置象山县地处12134-12220、北纬2845-2949之间，居浙江省中东部沿海，位于象山港与三门湾之间，两港相拥。其地理位置北临象山港，与鄞州区、奉化市隔港相望；东北遥对舟山市普陀区的六横岛和宁波市北仑区的梅山岛；东濒大目洋；南接猫头洋，隔三门湾与台州市的三门县相峙；西连宁海县，象山半岛自宁海县紫溪、梅林至一市东延入海。象山县三面环海，一面接陆，南北长90 km，东西宽70km，由本土象山半岛及沿海608个岛礁组成，总面积6510k，其中陆地面积1175k、海域面积5335k。松兰山旅游区距象山县城东南9公里，位于象山县境东部临海。本项目的建设地点位于松兰山海滨太极湾，项目用地三面临海，西接心海度假村，南面环海为半岛滨海休闲旅游区。 3.1.2占地面积本项目的建设地点为松兰山海滨太极湾，总规划用地67219（100.83亩）。3.1.3建设地点现状项目所建区太极湾是集山、海、岬角、沙滩、岩崖于一体的山海风光资源地。建设地点邻接心海度假村，属于海边山丘林地，整体地势起伏较大，地貌丰富。沿海礁石密布，自然风光独特，海景视野开阔。 房地产工程可研报告范文模板3.2建设条件3.2.1自然条件1、地形地势松兰山区域陆上地形丘陵地貌、地势由西北向东南倾斜，山体由火山凝灰岩和石英钾花岗岩构成。岬湾相间，岸线曲折，海域规则半日潮，海水冬浊夏清，物产丰富、品种繁多。本项目设计用地属于海边山丘林地，整体地势起伏较大，地貌丰富，黄海高程为1.0-35.0米，地形大部分区域为陡坡地，北部、中部、南部分别有一个地势较高的平地。2、土壤植被太极湾以黄泥土、白岩砂土、石砂土、砂质水稻土、咸粘土为主，地质土壤层较少，多为岩石；植被茂盛，覆盖率98.5%，山坡、岬角多耐旱灌木及马尾松，黑松、山麓以阔叶混交林为主。3、气候属亚热带海洋性季风气候区，四季分明，光照充足，雨量充足，夏秋之交多热带风暴。夏秋盛行西南、东南风，凉爽湿润；冬季因山体阻隔，西北、偏北风比内陆、海面弱，为理想夏凉冬暖之地。年平均气温16.5，最高气温38.8，年平均降雨量1496.1mm，无霜期270天。潮汐潮型为规则半日期潮型，平均潮位2.14米。3.2.2社会经济条件象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，由象山半岛东部及沿海608个岛礁组成，陆域1175平方公里，海域5350平方公里，海岸线长达929.6公里，占全省海岸线的六分之一。现辖有10镇5乡3个街道， 2006年末全县总户数为184934户，户籍人口529489人；其中男性人口271408人，女性人口256081人；按户籍分非农业人口106505人，农业人口422984人；全年出生人口4843人，死亡人口3196人，人口自然增长率为3.11。2006年，全县实现生产总值160.6亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%，增幅比上年提高2个百分点。全年一般预算财政收入17.71亿元，比上年增长17.9%。其中，中央财政收入8.93亿元，增长11.6%；地方财政收入8.78亿元，增长25.1%。居民消费价格总水平比上年上升1.8%，涨幅比上年提高0.2个百分点。全年城镇居民人均可支配收入16969元，比上年增长4.4%。农渔民人均纯收入7736元，增长10.5%。其中，渔村居民人均收入11299元，农村居民人均收入7486元。改革开放以来，象山县立足产业基础和资源优势，巩固农业基础，强化工业主体，发展特色经济，推进城市建设，综合实力不断增强。民主法制和精神文明建设取得明显进展，资源、环境和文化、卫生等各项事业全面推进。先后荣获全国综合实力百强县、渔业生产先进县、科技进步先进县、体育先进县、双拥模范县、民间艺术之乡、柑桔之乡和省建筑之乡、小康县称号。人民广场、体育馆、广电中心、医疗中心、高教俱乐部等一批标志性、基础性设施相继完成或正在紧张施工中。她正向着“创建最佳人居环境，建设现代化生态型滨海城市”的目标大踏步前进。本项目建设地隶属象山县政府所在地丹城，是全县经济与文化中心。丹城中心城区由丹东、丹西、爵溪三个街道组成，总面积111.8平方公里，建成区面积10平方公里，人口12万，形成相当规模的机械、电子、电力、通讯、轻纺、建材等行业结构。邻近爵溪街道是全国闻名的“针织明星镇”，轻纺工业成绩显著，民间资金充裕，建筑类材料众多，将会对本项目建设提供扎实的社会基础和经济支持。3.2.3交通条件象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，三面环海，两港相拥。境内有215、216、311省道经过。海上交通便捷。沿海南线、滨海大道等道路的相继建成，极大地促进了象山境内交通条件的变化。象山港大桥建设项目已经纳入建设规划，通过沿海高速同三复线，与在建的杭州湾大桥及象山三门湾大桥相连，将彻底改变象山半岛处于交通末端的地位。届时，实现象山进入宁波半小时、杭州和温州二小时、上海三小时的交通圈。县政府已开通了丹城、爵溪、松兰山景区沿海线的旅游线循环道路，松兰山旅游度假区距象山滨海新城丹城中心9公里，约15分钟车程。3.2.4公共设施条件1、给水丹城城区主要由象山县自来水公司供水，现有城北、靖南、爵溪水厂，总供水能力为8.5万m3/d。该项目供水来源为市政供水系统和附近水库。2、排水象山现状排水体制主体为雨、污分流制，部分老城区采取截流式合流制。污水经区内污水管网收集后排至心海度假村污水处理站处理达标后排放；雨水经排水沟、渠等排入河道。3、供电象山县域内有220kV变电所1座，110kV变电所4座，35kV变电所12座，10kV及以上线路总长度达1929.6公里，基本形成了以220kV电网为骨干、110kV电网为支撑、各级电压等级匹配的现代化电网体系。4、通讯2006年全县固定电话用户达17.61万，小灵通用户达7.96万，互联网用户4.39万户；目前，电话主线普及率达到每百人30线，象山电信的网络规模、技术层次、综合服务能力和各项电信经营指标有了质的飞跃。房地产工程可研报告范文模板4建设方案4.1项目设计原则 1、设计以新的理念，从环境、空间、文化和效益四个方面考虑；2、尊重自然环境，崇尚生态原则，有组织多层次的表现地表有机生态绿化系统；3、建筑与自然地形、地貌及景点和谐布局，建筑风格要求整体上协调统一，不同的功能区域要合理的划分和有机组合；4、“合理利用自然资源和加强生态环境和建设与保护”的建设原则。5、符合规范原则，设计中要遵循风景名胜区规划规范（GB50298）、旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）及环境保护法等相关法规。4.2项目总体规划4.2.1项目总平面布置项目建设地点位于象山县松兰山太极湾，总用地面积67219，根据区位不同地方的条件和环境，建立不同的功能分区。总平面布局上，根据基地现状，地理位置及相关要求，把整个地块分由南相北分为为A、B两个区域。其中A区域设置11幢会馆；B区域设置11幢会馆及1幢管理用房。会馆及管理用房建筑靠近俱乐部道路布置。地块东、东南和南面，朝向较好，环境优雅，海景视野广阔，项目所建会馆及管理用房布置在东南沿海和南面山头地区。地块西、西北和北面，海景视野较差，与西面道路相临，考虑栽植密林，布置游览景观项目，保持区域山体景观和自然环境。详见附图1“总平面图”。4.2.2道路交通设计 1、出入口设计本区域车行入口设置在B区西北角，接心海度假村滨海观光公路。结合入口广场设置机动车停车位、临时车辆清洗中心。俱乐部主入口设在B区地块北端，连接车行入口道路。入口处设置小型管理用房一个。2、交通流线设计 俱乐部外部由滨海观光公路接入主入口，主入口处分两条道路接入俱乐部内部，一条进入B建筑群，另一条上坡环西面山体穿越俱乐部绿化游览区，两条道路在A、B区交接处汇合，由此双向环通进入A区建筑群。道路路面宽度为6米。3、停车俱乐部停车位分室外和室内停车位，共56个停车位。室外停车位12个设在主入口区域，每幢会馆设置2个室内停车位，共计44个室内停车位。4.2.3绿化设计绿化总体规划在A、B区分别设置集中型中心景观绿地，局部与滨海休闲旅游区相连，结合入口广场景观，形成完整的景观体系。车行入口景观体系与主道路相隔，沿俱乐部入口道路蜿蜒进入B区景观带。A、B区景观景点结合地势成一轴线布置，向北只往入口广场，向南可见滨海休闲景观和大海，视线通透，景观效果极佳。景观步行道路有“曲路”和“直路”两条系统，景点结合地势，沿山体有序布置，与景观步行体系相连。在植物配置上，根据区域气候及土壤，地面采用草皮结合匍匐植物，其上种植灌木类植物，局部孤植高大乔木，增加景观层次；景观重点部位丛植大树。4.2.4总图技术经济指标总用地面积 67219m2建筑占地面积 4425m2总建筑面积 8409.1m2其中：会馆 7479.5m2 （其中：赠送面积4419.7m2；可销售面积3059.8m2）管理用房 929.6m2建筑密度 6.6容积率 0.13绿地率 50.5停车位 56个4.3工程设计4.3.1工程方案选择的原则（1）满足功能要求，满足各分区的朝向、光线、风向、风速、安全、卫生、防护等要求。合理组织交通流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。（2）建、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴素大方，具有良好的景观设计效果。（3）根据生产性质和使用功能，确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应规范设计。（4）积极采用现代建筑材料和先进的建筑处理手法，力求发挥功能效益、美观效益，节省投资。（5）建、构筑物结构布置，造型和构造处理考虑工艺、安装、检修等一系列要求。4.3.2结构设计本工程22幢会馆层数为三层，管理用房建筑为一层。建筑结构均为全现浇钢筋混凝土框架结构，采用全现浇板式钢筋混凝土楼面板和屋面板，框架抗力等级为四级。会馆标准层高为3.0米，基本柱网为3.03.0m3.96.3m；管理用房层高为6米，基本柱网为1.86.0m6.610.1m。本工程结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。4.3.3基础型式根据项目所在地的工程地质条件，结合本工程的受力特点，本工程基础采用柱下独立承台基础和柱下独立承台，设双向地梁的基础形式。建筑基础安全等级为乙级。4.3.4围护结构和内外装修根据该建筑特性，外墙体一般采用多孔砖，内墙采用当地轻型砌体。外墙装修材料主要为石材，内墙装修材料为瓷砖和涂料屋面防水用目前建设部批准和颁布的新型技术成熟的防水卷材，隔热层为当地惯用材料。建筑门窗采用铝合门窗或不锈钢门窗。4.4配套设施4.4.1给水（1）用水量用水量主要为生活用水和绿化用水.生活用水按用水人数108人房地产工程可研报告范文模板计，每人每天最高用水量300升，最大日用水量为32.4m3/d。绿化面积33946平方米，用水按每日2L/m2计，日用水量为67.89m3/d。合计总用水量100.29m3/d。（2）水质、水压水质符合国家饮用水水质标准市政供水水压为3Mpa。（3）供水本项目给水系统采用生活、消防合用给水管道的供水方式。项目用水由爵溪水厂供应，供水由滨海观光公路市政供水管网引入供水接DN100给水支管，在建筑群外四周形成环状供水管网。 4.4.2排水（1）排水量本工程污水主要为生活污水，水量按供水量的80%计，约27.54m3/d。（2）排水方案根据项目地区的排水条件，室内排水采用污、废分流制，室外采用污、雨分流制。污水：区内污水经化粪池沉淀后经区内污水管网接入心海度假村污水处理站处理达标后排放。会馆室外设置砖砌化粪池。雨水：屋面雨水采用重力流；室外雨水根据山体道路情况设沿路边排水沟。雨水有组织排放，就近接入区内雨水管网，最后排入雨水市政管网。4.4.3供电（1）用电负荷和供电电源本俱乐部由1幢管理用房和22幢会馆组成，总计算负荷1182KW，电源引进附近10kv变电所。（2）供电方案据用电负荷及地块情况，本工程在B区块设置箱式变2台。（3）功率因素补偿功率因数补偿采用集中和分散补偿相结合的方式。在变配电室低压侧设置无功功率自动补偿柜，使变电所侧功率因数不低于0.9。（4）场区供配电a各装置配电将按照不同的环境特点及有关规范进行设计，其中包括防腐、防粉尘等特殊场所的供配电设计。b线路敷设采用架空、桥架、沟道、直埋等方式。c照明、避雷、接地按不同的环境特点要求及有关规范进行设计。（5）电气保护及防雷接地根据规定，本工程各属于三类防雷建筑物。屋面四周采用避雷小针作接闪器，利用结构内、板内主要钢筋作引下线，利用基础梁内主要钢筋作接地体。接地系统采用TN-C-S系统，各建筑物电源进县处采用重复接地。4.4.5消防建筑耐火等级为二级。室内设用水量10L/S消火栓。环状给水管网上接触地上式室外消火栓，室外消防用水量20L/秒，消火栓间距不大于120M。建筑防火分区、通风排烟、消防通道宽度以及安全疏散距离均满足消防规范要求。4.4.6暖通系统（1）室外计算参数冬季空调计算温度 -2夏季空调计算温度 27.8冬季空调计算相对湿度 67%夏季空调计算相对湿度 70%（2）采暖本项目所在地区不属集中采暖地区，只对室温有要求的场所选用与夏季降温相结合的冷暖空调装置。（3）通风根据不同场所的要求，通风设计采用空调风系统和机械排风系统相结合的方式。4.4.7通讯工程本工程通信箱线至每户，每户电话进线为2对。电视、通信系统管线由配线箱引出。在项目设计中，考虑敷设电话线路和计算机远程通讯网络线路，相关重要部分应按设计规范设置监控系统。5环境保护与节能5.1项目地块环境现状5.1.1水环境现状松兰山景区海水质量为国家二级标准。5.1.2大气环境现状松兰山景区内无工厂，少村舍，空气清新，大气质量符合国家一级标准。5.1.3声环境现状目前象山声环境污染主要来源于交通、工业、建筑施工、社会生活和其他声源。松兰山以自然景观为主，交通量少，道路状况较好，所以基本无噪音污染。5.2采用的环境保护标准5.2.1环境质量标准项目建设地松兰山景区根据规划的区域环境保护目标要求及执行环境质量标准如下：大气环境：执行环境空气质量标准（GB3095-1996）一级标准；水环境：执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）中的二类标准；声环境：执行城市区域环境噪声标准GB3096-93中类标准；部分景区执行O类标准；海域环境：执行海水水质标准（GB3097-1997）中二类以上标准。5.2.2污染物排放标准房地产工程可研报告范文模板（1）废气餐饮油烟废气排放执行饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）中的中型标准。（2）废水废水排放可执行污水综合排放标准（GB8978-1996）中的一级标准。（3）噪声施工期噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）。5.3项目建设与运营对环境的影响5.3.1施工期本项目的开发和建设，在施工期不可避免地会对项目建设地和周边环境带来一定的不良影响。项目施工阶段主要污染工序来自各种机械的工作噪声，打桩和运输等作业噪声；施工人员的生活污水，施工雨污水、打桩泥浆水与清洗用水；施工车辆产生的废气，土石方和建筑材料运输造成地面扬尘，物料堆放、装卸、拌和过程中逸散的粉尘等；施工人员的生活垃圾，开挖基坑、填平场地时产生弃土，在进行主体结构等施工时产生建筑垃圾。主要污染物及预计量详见表51。表51 施工期主要污染物及预计量表类型排放源污染物产生量噪声施工、运输机械施工噪声70100dB固体废弃物装潢垃圾建筑废材2.5t/m3施工人员生活垃圾1kg/人/d大气污染物施工期扬尘TSP无组织排放水污染物施工人员生活污水0.2m3/人/d5.3.2运营期本项目运营期间污染源主要来自建筑配电房、泵房各类设备产生的工作噪声；日常生活污水、固体废弃物；车辆产生的交通噪声。主要污染物及预计量详见表52。表52 运营期主要污染物及预计量表类型排放源污染物产生量噪声配电房、泵房等设备噪声60-75dB车辆交通噪声70-85dB固体废弃物居住人员生活垃圾216kg/d水污染物居住人员生活污水27.54t/d大气污染物餐饮油烟油烟无组织排放5.4环境保护措施5.4.1施工期环境影响控制（1）建设施工噪声控制项目所在地离城镇、村庄及黄金海岸大洒店较远，依然要加强施工噪声管理，控制和减少噪声。合理放置施工机械，尽可能布置在对场界外造成影响最小的地点，并在高噪声设备周围设置掩蔽物。加强运输车辆及施工机械维修，保证运输车辆及施工机械处于良好的工作状态。加强施工管理，合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声作业，规定运料车辆行车路线和行车时间。液压工具代替气压工具，打桩应采用液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。（2）建设施工水污染控制在施工前期应同步设计好排水沟和沉淀池，将建筑泥浆水和冲洗水经沉淀分离后的上清液排入污水管网，沉淀泥浆应定期外运。建筑废物应按指定地点堆放并及时清理，避免因暴雨冲刷而流入附近水体。生活污水不得随意倾倒，建议在施工场地设置简易厕所和化粪池，对施工队伍居住地的食堂、浴室和厕所污水进行处理。（3）建设施工大气污染控制建议施工单位采取以下措施：开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，避免长期堆放；确需较长时间堆放在户外的散粒建筑材料，如黄沙、碎石等，应采用雨布覆盖或经常洒水保持湿润，减少扬尘。对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，并尽量减少搬运环节。防止运输车辆装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的泥土和建筑材料，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。施工现场要进行围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。（4）建设施工固体废物污染控制施工现场要及时清理，建筑垃圾要及时清运，防止其因长期堆放而产生粉尘等污染，垃圾清运过程中要避免垃圾散落在路面产生的二级污染。生活垃圾易腐败变质，应进行专桶收集，定期运往附近垃圾场进行卫生填埋或焚烧，严禁乱堆乱扔。5.4.2运营期环境保护（1）大气污染物大气污染物主要居住会馆产生的室内油烟废气，可将其经油烟净化装置处理后沿竖进于屋顶排放。（2）生活污水废水主要为生活污水。粪便废水和洗涤废水分流排出室外污水管网，粪便污水经化粪池处理后通过污水管网排放。（3）固体废弃物针对生活性废物，俱乐部内设置垃圾桶和垃圾箱，以利生活垃圾的收集和清运。（4）噪声主要来自配电房、泵房各类设备产生的工作噪声。为降低噪声污染，尽量选择振动小、噪声低的备；加强设备日常维修和更新使所有设备，尤其是有噪声污染的设备，能在正常状况下运行；对放置产噪大的设备的房间采用隔声门窗。5.5节能加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策。随着我国经济的飞速发展，能源消耗越来越大，节约能源越来越重要。能耗指标的控制，不仅能降低能耗，也降低了经营成本，大大增加了企业经济效益。因此，本工程建造材料、设备选型时在对技术性能、报价等进行比较的同时，应考虑能耗的比较，将经营的综合能耗降下来。5.5.1合理用能标准及节能设计规范按照国务院关于加强节能工作的决定和国家发展改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知的要求，固定资产投资项目的建设应遵循合理用能、提高能源利用效率的原则，项目的建设应符合合理用能标准及节能设计规范。相关法律法规和规划：1.中华人民共和国节约能源法2.中华人民共和国可再生能源法房地产工程可研报告范文模板3.中华人民共和国电力法4.中华人民共和国建筑法5.中华人民共和国清洁生产促进法6.清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）7.民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）8.节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）5.5.2节能措施按照国家有关节约与合理利用能源的现行政策、规定，本项目采取的主要节能措施如下：1、建筑屋面设置保温层，阻隔太阳辐射热，外墙采用多孔砖砌块，减少室内得热；采用实木门窗加强门窗的气密性，减少热量损失；控制建筑朝向，注意各朝向窗墙的面积比例调整。2、给排水卫生洁具采用节水型产品及配件；供水设计充分利用市政管网压力供水。3、电气照明器具采用节能型，如高效日光灯（带功率因素补偿装置）；采用声、光与时间相结合的照明控制方式，减少用电量。6组织机构6.1组织机构合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织结构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。本项目的承办单位为象山县旅游开发有限公司。公司组织机构图如下：图6-1 公司组织机构图6.2管理模式本项目提出的初衷是为了表彰鼓励对象山经济发展作出突出贡献的企业家。项目建成后实行会员制管理，分为钻石会员卡，金卡会员和普通会员。“经济发展功臣”企业家将优先享有会馆的永久性会员资格。其它会馆会员资格面向社会公开出售。7项目实施进度7.1实施工期本项目建设包括工程前期、工程建设期等过程。工程前期工作包括项目审批、土地审批、工程设计及现场准备，周期为5个月，建设工期从工程施工到工程建成预计为12个月。7.2实施进度安排项目建设工程前期为2007年8月至2007年12月计5个月；工程建设期为2008年1月至2008年12月，工期为12个月。为加快项目的建设进度，本项目在项目审批结束后，立即组织进行初步设计、施工图设计等工作。项目具体实施进度安排见表7-1。房地产工程可研报告范文模板 项目实施进度表序号名称200720081立项审批2土地征用3规划设计及审批4工程设计及招标5工程施工6工程竣工及验收8工程招投标8.1概述依据中华人民共和国招标投标法和工程建设项目招标范围和规模标准值规定（国家发展计划委员会第3号令），本项目属于“必须进行招标的工程建设项目”中的“使用国有资金投资项目”的范围，工程建设实施阶段的勘察设计和施工监理等均采取招标方式。根据工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（国家发展计划委员会第9号令）和宁波市工程建设项目招标方案核准暂行办法（甬发改投资2006450号），本项目可行性研究报告编制工程招标内容。8.2招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。8.3招标方式招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。本项目各项工程拟采取的招标方式均为公开招标方式。具体招标情况见表8-1。表8-1 象山县企业家俱乐部工程招标说明表序号招标内容招标范围招标组织形式招标方式1勘察、设计全部委托招标公开招标2施工工程全部委托招标公开招标3监理全部委托招标公开招标9投资估算和资金筹措9.1投资估算依据1建设项目经济评价方法与参数（第三版）2投资项目可行性研究指南（试用版）3浙江省工程建设其他费用定额（2003）4建筑工程费用参考当地类似的工程建筑造价指标估算；5.土地购置费按38万元/亩估算，实行政府优惠政策为12万元/亩。6其他费用参照浙江省工程建设其他费用定额及当地有关取费标准估算；7预备费按工程费用与其他费用之和的3%估算；8业主方提供的有关资料。9.2投资估算9.2.1建设投资估算1、工程费用本项目工程总费用为4714万元，具体估算见下表：表9-1 建筑工程费用估算表序号名称数量（m2）单位造价（元/m2）金额（万元）1会馆建筑7479.5300023692管理用房建筑929.622001763道路、广场及停车位288482507214绿化、景观339462006795室外配套公建288483008656合计47142、工程建设其它费用根据浙江省工程建设其他费用定额（2003），本项目工程建设其他费用中主要包括地价、建设管理费、可行性研究费、环境影响评价费、勘察设计费、市政工程设施费、临时设施费等，总费用为4157万元，具体估算见表9-2表9-2 工程建设其它费用估算表 单位：万元项目投入资金土地使用费3831市政设施费用17建设管理费用47工程监理费66勘测设计费141临时设施费47可行性研究费4环境影响评价费2合计41573、预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。根据国家有关规定，目前一般不计涨价预备费；基本预备费按照工程建设费用和其他费用之和的3%计算，其估算值为266万元。4、建设投资总额以上各项合计为建设投资，其估算值为9137万元。9.2.2建设期利息 本项目资金来源不通过银行贷款，故不存在建设期利息。9.2.3项目总投资经估算，项目总投资为9137万元。项目共建设会馆共22幢，其中13幢永久性会员资格授予“经济发展功臣”企业家所有，另外9幢会员资格对外出售。根据投资估算房地产工程可研报告范文模板赠送部分承担资金投入5399万元，出售部分承担资金投入3738万元。9.3资金来源与筹措本项目总投资为9137万元，资金来源为政府投入和企业自筹。政府投入为政府财政补贴2777万元，土地出让优惠2622万元，共计政府投入资金5399万元；企业自筹资金3738万元。10财务评价10.1评价依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）业主方提供有关资料。10.2项目财务估算10.2.1企业家会所部分本项目共建设会馆共22幢，其中13幢永久性会员资格授予“经济发展功臣”企业家所有，另外9幢会员资格对外出售。赠送部分为非盈利政府投资工程，由政府承担开发成本5399万元。10.2.2销售部分1、销售收入本项目9幢会员资格对外出售，对外出售会馆定位为产权式酒店，销售面积3059.8,以起步价15000元/公开对外进行拍卖。预计成交平均单价18000元/，总销售收入为5508万元。2、总成本：总成本=项目开发成本+营销费用（营销总额的3%）本项目可销售部分开发成本为3738万元，营销费用为165万元，项目可销售部分总成本3903万元。3、营业税金及附加：营业税金及附加=销售收入8%（综合税率）=441万元4、利润：利润=销售收入-总成本-营业税金及附加=1164万元5、税后利润=利润（1-25%）=873万元6、项目投资利润率=利润总额/总投资额100%=31.1%7、利润率=利润总额/销售收入100%=23.4%8、投资回收期：项目建设期1年，预计项目建成后1年内可全部售出收回投资，即项目投资回收期为2年。10.3财务生存能力分析表10-1： 财务计划现金流量表 单位：万元序号项目 计算期20082009合计1经营活动净现金流量8731.1现金流入1.1.1营业收入55081.1.3补贴收入1.1.4其他收入1.2现金流出1.2.1经营成本1651.2.3营业税金及附加4411.2.5所得税2911.2.6其他流出2投资活动净现金流量-9137-91372.1现金流入 2.2现金流出913791372.2.1建设投资913791372.2.2维持运营投资2.2.3流动资金2.2.4其他流出3筹资活动净现金流量913791373.1现金流入913791373.1.1项目资本金投入 913791373.1.2建设投资借款3.1.3流动资金借款3.1.4建设期利息借款3.1.5债券3.1.6短期借款3.1.7其他流入3.2现金流出3.2.1各项利息支出3.2.2偿还债务本金3.2.3应付利润（股利分配）3.2.4其他流出4净现金流量08735累计盈余资金0873由上表可见，项目各年“经营活动现金流量”和“累计盈余资金”均为大于或等于零，项目具有良好的财务生存能力。10.3财务评价结论由财务估算可得，项目赠送部分由政府承担开发成本，具有良好的财务生存能力；销售部分具有较好的盈利能力，项目在财务上具有可行性。房地产工程可研报告范文模板11社会效益评价 11.1 项目对社会的影响分析11.1.1项目对所在地区居民收入的影响项目的建设将带来了部分的就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供业务，增加劳动收入;项目运营过程中将给当地居民提供管理、后勤、营销等工作机会，提高居民收入。11.1.2项目对地区文化、教育的影响当地文化教育的发展是伴随着经济的发展、社会的进步、人民收入的提高一起发生的，这是一个息息相关、相互促进的过程。项目的建设远期将对当地的经济