关于物业管理费针收标准问题.doc

编号（学号）：200807730140西華师范大学高等职业技术学院毕业设计题 目：关于物业管理费征收标准问题专业名称：物业管理年 级: 2008级物业管理（1）班学生姓名：刘珊学 号：200807730140指导教师：罗明云成绩评定最终成绩评定等级评定等级标准：“优”（90分以上）； “良”（80-89）；“中”（70-79）； “及格”（60-69） “不及格”（60分以下）。2011年5 月 26 日 目 录摘要 .3第一章 绪论 41.1物管费征收问题现状 .4第二章 对征收管费矛盾分析42.1 业主对物管费的认识误区 .52.2 物管费构成 .52.3 物管费的性质 62.4 物管费的定价方式 6第三章 结论 7 3.1 提高物业管理消费的意义 73.2提高物业管理消费的对策和措施.83.3 参考文献 .9致谢 10关于物业管理费征收标准问题刘 珊高职学院2008级物业管理专业 指导教师 罗明云摘 要: 近几年来，住宅小区业主和物业管理公司因为物业管理费的征收问题矛盾不断突出，在这些矛盾当中，物业服务公司多成为被指责的对象。本设计针对这个问题，通过本人在物业管理公司的实训，了解到了这个问题。关键词: 物管费;业主;物业管理公司;分析 第一章 绪 论1.1 物业管理费征收问题现状近几年来，住宅小区业主和物业管理公司因为物业管理费的征收问题矛盾不断突出，在这些矛盾当中，物业服务公司多成为被指责的对象。其实，物业服务公司并非造成矛盾冲突的唯一因素，矛盾双方及政府相关管理部门都具有其相应的责任，解决此矛盾也绝非仅仅靠提高物业服务公司经营管理水平就能做到（尽管我国目前大多数物业服务公司的经营管理水平的确有待提高）。所以，通过这几个月在物业管理公司的实习，自己也亲身体会到了矛盾突出的重要性，也理解业主他们不是真正了解物业管理费的收费标准等问题。同时，也希望我们物业管理公司自己不仅能要从工作中做好为业主服务的本质工作，还要让业主明白与了解物业管理收费的合理性和公平性，让他们知道自己所交的钱是他们实实在在的从我们提供的服务中享受了的。因此，物业管理公司、业主还有政府相关部门都要积极配合，这样才能更好的解决关于物业管理费收费标准的问题，才更有利于小区物业的发展。第二章 对征收物管费矛盾分析2.1 业主对物管费认识误区在今年3月初开始，我们楼盘就开始了陆续的交房，业主也是根据我们的收楼指南从销售部财务部物管部，所以我们物管部就是最后一步流程。由于我们楼盘的业主都有不同层次的，有些了解这方面的还是很配合的缴纳，但是，有些业主，似乎没有听说过要缴纳物业费的概念。所以，也出现了一些小小的纠纷。更多问题还是出在业主交房完成后，要进行装修，缴纳装修管理费与垃圾清运费问题上，他们都认为缴纳物业管理费就等同于在装修期间缴纳的装修管理费和垃圾清运费。其实不然，他们根本没有搞清楚这几个费用的概念。所以，在这个费用问题上，我们物业管理公司就与有些业主产生了矛盾。在他们的心里就留下我们乱收费的不好印象。也就为后期，我们物业管理公司收物业费有很大的影响。除此之外，有些业主根本就是对物业费的错误认识。主要是购买房屋作为投资和消费已被人们普遍认可，但购买房屋后的物业管理作为必然性消费则尚未被人们认识。一般都认为，花钱买房无非有两种意义，一是投资，二是消费。总之，我的钱已花完，房子已经归我。这种认识是把房屋交易行为的终结作为投资增值的开始和消费行为的结束。在这种认识的基础上，很多人表现为对物业管理的不理解，他们认为“房子都是我的了，还给你交什么管理费”?甚至在一些物业管理发育比较成熟的地区也存在一些业主动不动就找些(很多是开发商的问题)理由来拒交物业管理费，更有很多人不知道就算物业管理公司有某些问题，你不交纳管理费，物业公司拿什么来给你服务?同时，部分业主不交管理费，实际上是在享受其他业主所交管理费的利益，是对其他业主的侵权。2.2 物管费构成在上面的出现业主不了解物业费的概念上，在此简述一下物业费的构成。住宅小区公共性服务费用由九个部分构成：2.3 物管费的性质我们都知道，物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的商品属性决定了其管理作为服务产品的商品属性；而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业管理服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理服务人提供的是对别人的物业和附属设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人，使用权和管理权归物业管理服务人的权属分离性质。再者由于物业管理费具有取之于民，用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。2.4 物管费的定价方式同时，我们应该了解到物业管理费标准确定的政策模式和途径。它是物业管理费标准及其收取是否合理、合法和规范的根本，十分重要，从目前政府价格管理政策看，主要有以下三种方式。(一)政府订价 即由政府价格主管部门在业务主管部门的配合下，征对某类物业制定的强制性执行标准在深圳这种方式仅限于政府开发的福利商品房、微利商品房的物业管理及其车辆管理的收费标准等。从全国来看，有的地区政府订价管理的范围要宽一些。这种政府订价方式在一定的时期内在管理的项目、内容和程度上是会发生变化的，总体趋势是政府订价范围会越来越小。(二)政府指导价 即由政府价格管理部门会同业务主管部门根据行业社会平均成本核算理论，确定出某类物业的管理费标准指导范围。这种方式在内地尚不多见，在深圳1997年底开始实行，主要有两个途径，其一，在没有成立业主大会的小区或大厦，根据分类指导价相应标准报政府批准。其二，成立了业主大会的小区或大厦由业主大会通过。这种方式实际上也是向市场订价方式过渡的一种方式。(三)市场订价 也称为企业订价或企业与业主协商订价，即由企业根据市场行情确定价格，目前主要的形式是在开发商售楼时即确定了物业管理费价格，业主在购楼合同或在购楼的同时签订了业主公约并明确了管理费标准，这种方式确定的管理费标准是具有法律效力的。这种方式必须用全成本核算的办法认真测算，得出能让市场接受的合理的标准。从上述我们了解到物业管理费的构成、性质、定价方式这些知识的了解对物管费的编制不仅牵涉着广大业主的根本利益，也关系着物业管理企业的切身利益，它还是制约物业管理行业正常运作和物业管理这新生事物健康发展的关键性问题。特别是对我们物业发展的前期意义十分的重要，因为这个阶段，在物业管理费问题上，业主、物业管理企业、政府主管部门等各自的角色不同，其考虑问题的侧重也有所不同，同时由于各方对物业管理的期望亦不尽相同，反映在物业管理费上的问题就出现了不同的认识，以至在管理费标准上出现了差异较大、标准混乱和各方利益都有不同损害的问题。因此，如何科学、规范、准确地确定物业管理费标准，统一编制和测算物业管理费的思路和方法，就显得非常必要。分析我们在工作中出现的问题，物业管理费到底应该确定在什么价位，首先小区业主与物业服务公司之间较难达成共识，往往是业主认为物业服务企业收费高或者认为物业服务企业没有提供质价相符的服务；而物业服务企业则认为收费低，经济上不合算。其次，小区业主之间也在物业服务公司应提供何种等级的服务上存在分歧，因经济条件的差异，有些业主希望得到优质服务，同时愿意交纳相对较高的物业管理费，而另一部分业主不愿多交物业管理费，他们只对一些基本的物业管理服务有要求。正是这些分歧导致了小区业主与物业服务公司的冲突。 第三章 结 论3.1 提高物业管理消费的意义 纵观上述我们在物业管理费征收标准，定价等问题上出现的矛盾，经过在实际工作中的了解，我们觉得要提高业主的的物业管理消费意识是非常的重要的。为什么业主在消费意识中出现忽略这种情况，归纳起来主要是： (一)我国长期以来实行的是福利性低房租的住房福利保障制度，大部分住房的产权是国家或单位的，称为公产房，形成了住房者无权属意识和房子有了问题公家管的传统定势，使物业管理消费这一随产权制度的变化而产生的新型的房屋管理和消费形式被大家所接受需要有一个认识和理解的过程。(二)在计划体制下，我国实行的是低收入、多就业的低工资政策，同时又由于在住房方面实行的是福利性实物分房制度，工资结构中没有住房消费的部分。虽然实行房改以来，工资结构中有了住房补贴，但它主要用于房改中的购房、提租和建立住房公积金等，也没有用于物业管理消费的结构。所以，人们也还没有习惯在现今尚不宽裕的工资收入中计算或计划用于物业管理的消费费用，形成了物业管理收费难的情况。(三)部分市场经济基础较好的地区从计划经济体制的大环境中脱胎出来以后，政府对所开发的福利商品房和微利商品房一直在进行政府行为的补贴的基础上实行强制性带福利色彩的低管理费政策。由于上述补贴属于暗补形式，使得这部分住房消费者感受不到政府的补贴，错误地认为这种低标准管理费是应该的，对物业管理消费观念仍然十分模糊。3.2提高物业管理消费的对策和措施从以上情况可以看出，提高民众物业管理消费意识既是社会发展进步的需要，也是社会主义市场经济体系建立的必然要求，它关系到物业管理行业能否得到健康有序的发展。那么，如何才能提高民众物业管理消费意识呢?第一，从政府方面看，要进一步加强培育物业管理行业和市场的力度，从国民经济和社会发展的角度，制订出发展物业管理的中长期规划，特别要制订出随着住房制度改革而发展的住房管理体制改革的具体政策和措施，使物业管理走上快速发展的轨道。此外，还应采取下列措施：1、完善物业管理法规。目前从物业管理行业的角度已建立了一些法规制度，但从消费者的角度还没有充足的法规文件，所以要建立相应的法律法规文件体系明确住房消费者在住房消费过程中的责、权、利。2、改变政府对物业管理采取的补贴方式，将物业管理费纳入工资结构变暗补为明补，使人们的物业管理消费意识逐渐由不自觉变为自觉。3、企业应按其经营状况，将员工的物业管理补贴纳入企业经营成本，对购买商品房的消费者和企业(机构)消费者，把交纳物业管理费纳入企业成本和消费成本。4、充分利用媒体加大市场宣传和公益宣传力度、使民众认识到自己作为物业消费者所具有的权利、责任和义务。同时，使全社会人人都认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分。第二，从社会方面看，物业管理行业的发展对社会经济的发展有着不可低估的积极作用，物业管理行业的整体发展可以解决大量社会劳动力就业，同时，物业管理行业的发展对国民经济总量和总收入有着积极的贡献，是不容忽视的经济增长点。再者，物业管理的健康发展，将在很大程度上推动城市的整体管理水平。第三，从物业管理企业方面看，加强物业管理企业的服务质量，建立市场竞争和优胜劣汰机制，保证消费者交纳管理费后能得到相应水平的服务，同时，物业管理企业要在市场上不断发展自己，形成规模化、集团化的发展格局，并逐渐淘汰那些管理面积少、管理能力差、服务水平低的小企业，以保证物业管理消费者有一个好的服务群。第四，从民众方面看，居民要不断提高物业管理的商品意识。物业管理公司在为居民提供整洁、优美、舒适生活空间的同时，也付出了艰辛的劳动，实质上是一种服务型的商品交换。因此，居民的思想观念要