海丰县城乡规划管理辅导学习资料(原稿).doc

城乡规划管理辅导学习资料第一部分 城乡规划有关法律、法规、规章和政策规定一、城乡规划法规体系形成、发展新中国成立以后第一部重要的城市规划立法是1956年国家建委颁发的城市规划编制暂行办法。1984年国务院颁发的城市规划条例是我国城市规划专业领域第一部基本法规，标志我国城市规划步入法制管理轨道。1990年4月1日城市规划法正式实行，它是我国城市规划领域第一部国家法律。为加强城乡规划管理，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，国家制定了城乡规划法，并于2008年1月1日正式实施。城乡规划法是我国现行城乡规划领域最重要的一部法律，是城乡规划管理行动纲领和准则。广东省根据本省的实际情况，正准备颁发广东省城乡规划实施条例，进一步指导我省城乡规划工作。为适应城乡规划法的实施，住建局近期制定了海丰县城乡规划管理规定（修订稿）正报县人民政府批准实施。目前，我国城乡规划法规体系，按其构成特点可分为纵向体系和横向体系，整体法规体系大约由80多部法律法规组成。二、城乡规划的制定城乡规划的制定指城乡规划的编制和审批。城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划（也就是县城总体规划），报上一级人民政府审批。在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。 城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。各级人民政府应当将城乡规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。 三、城乡规划的实施城乡规划的实施主要包括：核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。住建局日常工作出具的项目规划意见为项目选址的前期工作。规划设计条件、用地规划图为核发建设用地规划许可证的附件。而建筑红线图、建筑工程方案审查为核发建设工程规划许可证的前期必备工作。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。 城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。 以上是城乡规划法对核发项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证有关规定。其中核发建设工程规划许可证的前期工作，审定建设工程方案是一个比较重要的环节。城市建设项目的建设工程方案按城市建设用地可分居住、公共管理与服务设施、商业服务业设施、工业、物流仓储、道路与交通设施、公用设施、绿地与广场共8大类。方案审定的依据主要有：已出具的规划设计条件，经批准的城市规划，以及国家、省、市、县颁发的城乡规划管理的有关法律法规等。根据海丰县县城规划建设管理规定（暂行）“县城规划区路宽20米以上的临街两侧建筑、房地产开发项目、大型建设项目的设计方案，应由县住建局依规定评审后，报县人民政府审定”。下面简单介绍项目的主要经济技术指标：容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。根据国家、省有关规定，结合我县实际情况，居住小区 ：多层（4-6层）、中高层（7-9层）新区3.0，旧区3.2；高层（10层以上）新区4.0，旧区5.0。面积小于1万平方米地块，或其他零星用地，根据我县规划管理的有关规定，地块基础设施容量，周边建设的实际情况可适当提高容积率。建筑密度：一定地块内所有建筑基底的面积占用地面积的比例。居住小区：新区30%，旧区35%。建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。我省属四类气候区，按其气候特点，并结合我县的实际情况，根据2007年海丰县县城规划建设管理规定（暂行）：建筑物之间的日照、卫生、通风间距应达到建筑物总高的0.7倍，老区的应达到0.50.65倍。（由于该规定表述较为笼统，适应性差，住建局在海丰县城乡规划管理规定（修订稿）重新修改规定，该规定正报县政府批准实施）。新规定居住小区：低层、多层、中高层，南北朝向的间距，旧区不少于南侧建筑高度的0.6倍，新区不少于0.7倍；高层建筑建筑间距根据建筑布置的特点（点式、条式），按公式15+0.2（Hs-30）米（点式十层高度按0.5折算，十层以上，按0.2折算），21+0.3（Hs-30）米（条式十层高度按0.7折算，十层以上，按0.3折算），（Hs为南侧建筑高度）计算。临街零星用地达不到规定的日照要求时，必须满足建筑消防、防火要求，协调周边环境，并处理好邻里关系。绿地率：城市一定地区内各类绿化用地总面积占地区总面积的比例。居住小区：新区30%，旧区25%住建局城乡建设管理程序：获得项目建设批准文件（立项或行业主管部门批文）选定建设地点（选址意见书或规划条件）取得土地使用权（划拨或竞拍）申请建设用地规划许可证办理国有土地使用权证进行初步设计方案审核申请建设工程规划许可证申请建设工程施工许可证按批准的设计方案进行建设规划核实竣工验收报送竣工资料办理房地产权证。规定说明：四、违法建设行为的查处未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。五、建设用地容积率管理办法国家十分重视建设用地容积率管理，住房和城乡建设部制定了建设用地容积率管理办法，于2012年3月1日实施。要求各级政府规范建设用地容积率管理，不得以政府会议纪要的形式代替建设用地容积率调整的规定程序。任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。按规定程序进行就是说建设用地容积率改变必须：一要符合建设用地容积率可调整的条件，二是改变容积率必须先按程序修改控制性详细规划。符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照规定程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。 第二部分 我县城市建设管理现状情况、存在问题及对策一、我县城市建设管理现状情况及取得的成效。近些年来，县委、县政府十分重视我县城市建设的管理工作，以加快城市化进程为目标，积极探索城市建设发展的有效途径，千方百计克服资金不足，经济发展滞后等困难和问题，扎实推进城市建设管理工作，取得一定成效。县城建成区面积由1998年13平方公里发展到现在28平方公里，一个中等城市的雏形基本形成。（一）及时组织县城建设规划的修编。我县在1998修编的县城总体规划基础上，于2009年聘请了广东省城乡规划设计研究院对县城总体规划进行新一轮的修编，新修编的总体规划的规划面积由上版的39.7平方公里扩展为57.5平方公里，目前该总体规划经县人大常务委员会通过，报送市人民政府审批中；县城东南片区、东北部工业新区、西南片区的控制性详细规划初稿已编制完成，进入专家评审阶段；莲花教育园区、行政小区、市民广场等对县城近期建设发展有重大指导作用的规划也已基本完成。规划的理念、模式和手段得到不断的更新，规划的法律地位越来越受重视。另外，土地利用总体规划和环保规划也编制完成，产业布局规划正准备聘请相关资质单位编制，力争尽早实现“四规合一”。（二）城市建设取得新的突破。近年来，各项建设扎实推进，基础设施方面，投资1000多万元的青年干渠整治工程、投资6500万元的S242线公平至城东段、投资2.18亿元的县城污水处理厂、投资4150万元的青年水厂扩建工程、投资1.2亿元的县城北三环、龙津河二期改造工程、十公里绿道网建设项目已竣工投入使用；红城大道、二环路的道路整治工程正在积极推进中。服务设施方面，投资4000万元的县中等职业技术学校，投资1.2亿莲花德成中英文学校，城东二中扩建工程已基本完成投入使用，用地面积14.8万平方米的双桂山中学正准备动工建设；投资4700万元的彭湃医院医技楼二期工程已完工投入使用。房地产开发方面，有云岭山庄三期工程、碧桂园、名门商住楼、凯旋花园、金伯爵广场、地王广场、龙津小区、华泰小区和部分廉租房建设项目已建成；海悦名城、富嘉名城、东骏花园、雍悦豪苑、第一城、东方广场、金山名城等一批高层商住小区正在建设或将准备建设中。这些建设项目对提高县城高城市品位，推动县城经济的发展，建设宜居宜业县城起到了重要的作用。（三）城市管理得到规范。我县认真贯彻执行城乡规划法等有关城市规划的法律法规，严格执行海丰县规划建设管理规定和海丰县建设工程管理暂行规定，规范了城市建设工程管理，查处了一批违法违章建设，加强了建设工程的管理力度，确保了建设工程的质量和安全。二、城市建设管理面临的困难和存在的问题在县委、县政府的正确指导下，城市建设管理的各职能部门通过多年来不懈的努力，城市建设管理纵向比有了长足的进步，取得阶段性成效，但对照城市管理现行的法律法规和上级关于城市建设管理的目标要求，以及和省内经济较发达县、市地区对比，仍存在较大的差距。这些问题和差距主要表现在以下几个方面。（一）规划起步早，但规划的档次不高，基础设施配套不完善。随着海丰县城城市建设的不断推进，城市规划抓得还是比较及时，我县1993年就开始首轮县城总体规划修编，但在规划实施过程中，由于只注重卖地而规划投入少，以及土地一级市场的失控，规划建设管理不到位等原因，城市基础设施和公共服务设施不能及时配套建设，以致出现“断头路”、“断头沟”，道路的配套设施不全，停车场、垃圾转运站、公共厕所、公共绿化等严重欠缺，地下管道没有同时与道路配套建设，拉链道路时常发生。另外，由于控制性详细规划未能及时编制，因而不能很好落实总体规划的意图，规范城市建设管理行为，避免城市规划实施过程中人为因素的出现。（二）城市建设规模不断扩大，但建设水平相对较低。近年来随着城市化速度不断加快，县城建设得到快速发展，虽然近期建成或在建十几个较有档次的住宅小区，但县城总体建设品位还是比较低，多数建筑是在一小块地上，建设一栋栋低矮的“握手楼”、“盒子楼”，临街一排门市，周边狭小巷道，有路就有门市的城市总体印象；二环路等城市主干道两边土地由于历史的原因分割得支离破碎，有的闲置至今，杂草丛生，严重影响县城的市容市貌。（三）城市建设资金短缺，基础设施投入严重欠账。我县县城从6平方公里扩张到现在28平方公里，城市规模迅速扩张，按测算需投入基础设施资金应有40亿元以上，因而这些年来我县城市基础设施投入是远远不够。县城几条主干道贯通了许多年，由于资金的原因，至今都得不到完善的配套，几个公园只开了个头，就搁放在那里。（四）城市建设管理力度还不到位。多年来由于我县土地一级市场的失控，造成大量的非法买卖土地，非法侵占土地，加上对违法用地、违法建设查处力度还不到位，造成县城大量的违章建筑的存在，特别是城乡结合部，违法建设的行为更为严重。这些违章行为的存在，不但走漏了税收，更影响了城市规划的实施（五）市民的整体素质不高。这些年来随着城市化不断推进，大量的农业人口涌入城市，虽然经过多渠道的宣传和管理，市民的素质有所提高，但部分市民的思想观念还相当落后，如一些市民违法用地、违法建设、破坏公共设施，这些都是法律观念，大局观念薄弱的体现，严重影响我县城市规划的实施。三、加强县城城市建设管理、开创城市建设管理的新局面。我县仍处在经济欠发达地区之列，基础差、底子薄，地方财政相对困难，做好我县城市建设管理工作任重而道远。要通过树立科学发展观，更新观念，理清思路，明确目标，积极探索一条切合我县城市建设发展的新路子。（一）提高城市规划品位，强化规划龙头的地位。1、建设高品位、有现代气息的城市，必须做好高起点的规划。县城新一轮的总体规划修编已经完成，紧接着住建部门要抓紧完成各片区的控制性详细规划编制。在规划建设县城324国道复线两侧、北部新区等县城新区规划时，一定要高起点做好各自的修建性详规，重点控制好建筑的层高、体位、间距、绿化空间，地下停车场等，并按片区人口规模、服务半径要求坚决配置小学、幼儿园、公厕、垃圾收集站等服务设施，建设一批能体现县城现代水平的建筑群。2、完善“阳光规划”，确保规划的严肃性。县城每块土地出让前，都必须做好规划，开发商通过竞买或其他形式获得的用地必须按之前批准的规划条件进行建设，不得随意更改，建成后要严格核查、验收，维护规划的严肃性。3、要充分发挥城市规划委员会的作用，对重点地段的规划设计进行评审，城市规划管理部门和县政府层层把关，争取每一个重点项目都能成县城城市建设的一个亮点。（二）标本兼治，规范城市建设管理。1、“三分建设，七分管理”，一座城市如果疏于管理，必然会出现“脏乱差”的局面。规范城市建设管理，我们必须从依法行政的角度出发，完善管理法规，加大执法力度，力争在城市建设管理上有新的突破。继续加强建筑工程的管理，从建设项目的设计、报建、放线、施工、监理、验收等环节进行严格规范化管理；对未取得建设工程规划许可证或不按建设工程规划许可证建设的应予以坚决查处。住建局城监队要加强巡查力度，县城各镇、国土、公安、供电、供水等部门要大力配合，不给违章建筑留出死角，对不履行职责或充当保护伞的要依法严