中润酒店(暂称)经营与管理初步定位及策划方案.doc

中润酒店（暂称）经营与管理初步定位及策划方案肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇袃肁薆蚀衿肀蚈羆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆肇蚅薀膅膆莅螅肁膅蒇薈羆膄虿螃羂膃荿蚆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肃膁蚆袀罿膀莅蚃袅艿蒈袈螁芈薀蚁肀芇芀袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿袄莁芁螄螀莀蒃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄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目 录前言：天鹅（香港）酒店管理有限公司简介.3第一部分 项目现状介绍.71.1项目概况.81.2酒店业主基本要求介绍.91.3项目构想.9第二部分 市场调查及分析.112.1星级酒店及精品酒店在中国的现状和前景.122.2星级酒店及精品酒店项目在重庆市场的可行性调查372.3重庆市星级酒店及精品酒店现状调查41第三部分 项目可行性经营分析.533.1在本项目设立高星级标准精品酒店的市场条件543.2本项目设立高星级标注精品酒店的SWOT分析.593.3本项目的规模、功能规划.643.4本项目可行性经营定位66第四部分 经营预测及分析.694.1本项目开发成本及酒店筹备期开办费预测704.2本项目经营收入和经营成本预测714.3本项目投资回报分析74第五部分 四星级酒店必备条件.765.1星级酒店必备条件77第六部分 研究结论与建议.836.1项目经营管理总体描述846.2建议合作管理模式976.3结论97附：本酒店项目投资效益概算.90天鹅（香港）酒店管理有限公司简介天鹅（香港）酒店管理有限公司是中国旅游饭店业协会成员、香港中国旅游协会副理事长、香港中华总商会成员、重庆市旅游协会常务理事、国际饭店金钥匙组织会员、世界御厨杨贯一授牌成员。她拥有18年的管理经验、拥有通过香港特区传送世界级先进管理信息的平台、拥有一大批四星级以上酒店管理的专业人才，并首家与重庆广播电视大学合作办学、储备了200多名骨干学员。曾先后在北京、上海、广东、西安、大连、广西等各大城市管理30多家酒店，并且在开业当年实现销售收入在当地酒店业均名列前茅。公司的服务宗旨对企业负责、让业主放心。公司以委托管理、顾问管理等形式，提供以下服务：提供酒店开业上万种物资的采购清单协助核算各项工程开支专业招聘、培训管理人员和员工输出全套管理技术和建章立制编制各级人员福利待遇及激励机制方案提供酒店运行节能降耗全套办法策划营销战略和收费定价策划和操办酒店开业典礼帮助老酒店诊治问题或重组酒店开展短期、中期各级人员专业培训班天鹅（香港）酒店管理有限公司合作要求、服务项目及内容介绍合作要求：1、 管理公司在与业主合作中，一般不采取带资管理、承包性经营的管理方式。2、 企业具有独立法人或自然人，拥有必要的经济实力和经营资源，资信可靠，无巨额债务和不良资产。3、 酒店财产关系清晰，土地、房产使用合法。4、 酒店所在位置适中，交通便利，有一定的客源市场或潜在的消费对象与群体。5、 酒店星级标准为最低达到国家星级评定标准的三星级酒店标准；符合“天鹅”的酒店品牌要求。6、 企业自愿接受天鹅（香港）酒店管理有限公司的管理体系，认同“天鹅”的企业文化、经营理念和管理标准，执行“天鹅”的酒店管理模式。专业服务项目的主要内容：1、酒店立项前可行性分析；2、建筑与装饰风格建议书；3、开办酒店的费用预算；4、酒店经营管理定位、具体功能布局、具体投入与产出分析；5、开业后一至两年经营预测与费用分析；6、人力资源策划与薪金基本制度；7、酒店员工守则的确定；8、开办项目的采购清单；9、分批招聘各级员工及培训计划；10、开业前销售、公关策略；11、酒店各部门的“P&P”（即程序与制度）；12、整体“VI”策划；13、前后台管理软件的培训；14、机电设备设施配置计划、选型指导及使用经验介绍；15、装修风格、宾客用具、用品等特色介绍；16、培训教程资料；17、陪同业主方考察有代表性的四星级以上酒店（包括香港、澳门及东南亚）；18、各部门员工制服的标准介绍；19、餐饮品牌介绍与考察；20、策划和开展酒店星级评定工作；21、酒店财务制度的规范文本；22、酒店“宪法”规范文本；23、35星级酒店土建、装饰、开办费的预算；24、成本控制管理细则；25、高规格接待方案介绍及准备细则；26、制定一套符合酒店实际情况的管理模式；27、帮助酒店建立一套完善的国内及国外订房网络；28、制定一套三年内使该酒店基本实现高级管理人员本地化的方案；29、以“天鹅”的操作模式研究出一套使酒店开业第一年产生经营利润；30、质量检查标准及程序。第一部分 项目现状介绍1.1 项目概况1.2 酒店业主基本要求介绍1.3 项目构想1.1项目概况1.1.1 项目名称重庆中润房地产开发有限公司“中润天鹅酒店”（暂称）1.1.2 建筑地址及所处位置本项目位于重庆市沙坪坝区联芳园区显丰大道88号，占地基本呈四边形，场地东临城市中的城市道路，西侧为重庆市沙坪坝区交巡警支队，北侧为梅赛德斯奔驰中心，南侧为普通住宅楼。交通便利，市政配套设施齐全，环境方便。1.1.3 建筑规模1、建设用地面积：3169平方米；2、总建筑面积：约17584.77平方米；其中地上约10457.7方米，地下约6692.72平方米；3、建筑层高：共21层，地下4层，地上17层；地上1至3层为群楼；1.1.4 酒店规划与布局1、大堂吧兼自助餐（1层）：约150平方米（可容纳约30-50人）；2、中餐包房（2-3层）：共21间；3、配套休闲、娱乐设施（4层）；5、会议室、办公区（5层）；6、客房（6-17层）：共132间，其中市长套房1间、豪华套房11、单间48间、标准间72间。1.2 酒店业主基本要求中润天鹅酒店是重庆中润房地产开发有限公司拟投资兴建的。 计划将该酒店建成具有高服务标准、管理标准和效益标准的专业化精品酒店。因该项目地处重庆市沙坪坝区，目前沙坪坝区的高星级酒店及高规格、精品酒店比较欠缺，故本酒店项目完成后要成为沙坪坝区的酒店形象代表。业主方对于酒店的基本规划与设想是，酒店建成后，不仅在功能布局、装修档次、经营管理上要做到“精”，而且在整个酒店的氛围营造上也要做到“精”、“雅致”。1.3 项目构想沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山。 区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。全区幅员面积396平方公里，辖26个街镇园区，户籍人口74.6万，常住人口87万。沙坪坝区科技教育发达，是长江上游科教文化名区。区内有高校19所，中小学113所，在校学生近30万人。有重庆大学城、西永微电子产业园区、“国家级重庆大学科技园”、五云山寨学生素质教育基地，全区教育文化形态完善，是全国“科技工作先进区”、“国家级星火技术密集区”和“文化工作先进区”。沙坪坝区交通通讯畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。全国铁路集装箱网络重庆中心站、西南地区最大铁路编组站和国家二级火车站等七个火车客货站棋布于此；国道、省道等高等级公路五条，成渝、渝长、上界高速公路纵横域内。抵达重庆江北国际机场仅需半个小时。沙坪坝区旅游资源丰富，融巴渝文化、沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一炉，形成了歌乐山名山旅游、磁器口古镇旅游、都市休闲购物旅游、田园生态旅游等特色旅游，每年接待中外游客数百万。沙坪坝区第三产业发达，市场潜力巨大，是重庆重要的物资集散地和商贸区。中润天鹅酒店位于重庆市沙坪坝区与高新区接壤地带。距沙坪坝区商业中心约十分钟车程，距石桥铺约五分钟车程，距陈家坪长途汽车站约十分钟车程，距重庆江北国际机场三十分钟车程，交通十分便捷。中润天鹅酒店作为沙坪坝区首家高星级标准精品酒店，本身就有大批潜在客源。且所处区域旁边即是沙坪坝区平顶山公园，背靠青山，风景旖旎，空气清新，足以吸引很大一批潜在的消费群体。利用沙坪坝区的内部消费优势，再加上商业酒店运作的丰富经验而带来的商务、旅游消费，相信中润天鹅酒店具有良好的持续发展空间。第二部分 市场调查及分析2.1 星级酒店及精品酒店在中国的现状和前景2.2 星级酒店及精品酒店项目在重庆市场的可行性调查 2.3 重庆市星级酒店及精品酒店的现状调查2.1 星级酒店及精品酒店在中国的现状和前景2.1.1 中国星级酒店经营情况2.1.1.1 总体情况根据国家旅游局 2010 年公布，在全国已完成填报的7847 家星级饭店中，包括一星级182 家、二星级2643 家、三星级3368 家、四星级1314 家、五星级340 家。全国星级饭店一季度平均房价为280.37 元/间夜，平均出租率为52.78%。2010 年第一季度全国星级饭店经营情况统计表（按星级分）项目星级饭店数量平均房价 (元/间夜)平均出租率（%）合计7847280.3752.78一星级182106.2939.37二星级2643132.8049.88三星级3368195.1052.33四星级1314320.8154.98五星级340635.0854.08从第一季度数据看，平均房价排名全国前六位的为上海、北京、广东、天津、江苏、海南；平均出租率排名全国前六位的为湖南、海南、江西、河南、浙江、广西。2.1.1.2 三到五星级酒店情况（1）三星级饭店，天津（47 家）、广东（137 家）、四川（123 家）、陕西（56 家）、山西（44家）等地的平均房价均超过了200 元/间夜。安徽（6 家）、西藏（11 家）、广西（140家）等地的平均房价不到120 元/间夜。平均出租率超过60%的地区有湖南（25 家）、海南（80 家）、江西（60 家）。而青海、安徽两地平均出租率均未超过30%。（2）四星级饭店，上海(58 家)的平均房价最高，达到508.6 元/间夜，北京（128 家）的平均房价为437.58 元/间夜，山西（17 家）、天津（26 家）两地的平均房价也均高于350 元/间夜。宁夏（8 家）、湖南（6 家）、安徽（3 家）等三地的平均房价不到200元/间夜。平均出租率在60%以上的地区有湖南、海南（41 家）、浙江（154 家）、江西（16 家）。而青海、西藏两地平均出租率均未超过30%。（3）五星级饭店，上海（36 家）的平均房价为961.62 元/间夜，远远高于其他地区。黑龙江（4 家）、海南（13 家）、青海（1 家）等三地的平均房价均高于700 元/间夜。贵州（2 家）、湖北（1 家）、山西（3 家）、吉林（1 家）、内蒙古（7 家）等地的平均房价低于400 元/间夜。平均出租率超过60%的地区有湖南、海南、湖北、内蒙古。而青海地区的平均出租率未达到10%。2.1.1.3 三大区域情况（1）从全国东、中、西部三大区域来看，东部地区平均房价高于全国水平，中部地区平均出租率最高。2010 年第一季度星级饭店经营情况区域平均值比较地区数量（家）平均房价（元/间夜）平均出租率（%）东部地区4862323.4653.07中部地区869182.1558.12西部地区2116240.3449.70从三大区域的各星级饭店平均值对比来看，东部地区各星级之间平均房价变化范围较大，中部地区星级之间平均房价变化范围较小。西部地区各星级间平均出租率有较明显差距，一星级出租率较低；东部、中部地区各星级间平均出租率差距较小；东部地区各星级平均出租率均略高于西部地区。（2）2010年第一季度三大区域各星级酒店平均房价及平均出租率的比较；2010年第一季度三大区域各星级平均值比较东部地区中部地区西部地区平均房价平均出租率（%）平均房价平均出租率（%）平均房价平均出租 率（%）一星108.3441.9887.2831.46101.5339.01二星151.0149.58121.2555.64108.7948.21三星215.6951.75162.6559.16162.8950.72四星341.1755.64239.4958.91279.7151.22五星670.1654.70423.3363.43485.4349.18（3）2010年第一季度全国星级酒店经营情况2010 年第一季度全国星级酒店经营情况统计表（按地区分）地区数量平均房价 (元/间夜)平均出租率（%）合计7847280.3752.78北京741419.5748.83天津101341.5745.18河北267226.2350.19山西101241.0653.87内蒙古242173.9244.82辽宁44279.8852.9吉林45189.4539.34黑龙江162267.9051.28上海281564.7450.62江苏721289.4253.65浙江1084247.6858.29安徽12116.6726.88福建210252.4655.95江西89166.5161.58山东753233.4250.02河南254175.6958.72湖北331169.6752.49湖南82196.8680.83广东295346.0556.35广西275180.5456.73海南158282.9171.01重庆174206.3652.97四川315277.9654.63贵州148190.0053.62云南401163.0352.32西藏43162.4518.36陕西99289.4152.24甘肃270168.2642.99青海94170.0026.81宁夏55173.4349.62 （4）据2010年第一季度的统计全国共1317家酒店数据，四、五星级酒店经营情况统计如下：2010 年第一季度四、五星级饭店经营情况统计表（按地区星级分）四星五星饭店数量平均房价(元/间夜)平均出租率（%）饭店数量平均房价(元/间夜)平均出租率（%）全国1317325.3554.34340673.0953.93北京128437.5851.7553678.3754.66天津 26365.2444.3710661.4339.71河北63262.3954.216508.8340.64山西 17383.4457.393310.3748.57内蒙14242.3748.617265.9862.31辽宁11302.4858.491633.0858.50吉林 10296.0238.091287.8449.93黑龙江31272.5154.144899.9866.42上海58508.6052.3436961.6256.35江苏166307.9253.6451581.1753.35浙江154307.5660.7440481.5256.28安徽3126.7746.0700.000.00福建35309.3352.458680.1553.01江西 16239.1060.5500.000.00山东131287.2656.2221547.3746.51河南46215.5659.946474.4549.99湖北30257.2650.531350.0168.25湖南6183.0382.621421.1988.06广东63311.7257.1132639.7758.16广西37278.8054.9512430.9048.17海南41250.2077.6313786.4568.73重庆33247.0156.275455.3259.53四川58333.9758.7813638.9042.98贵州20273.8758.202391.1638.82云南36275.1457.684606.8742.32西藏7291.5112.9400.000.00陕西19266.4950.696599.1252.74甘肃36238.1135.953455.1241.95青海11305.6827.201710.817.81宁夏8194.0451.1100.000.002.1.2 中国酒店业市场发展现状及未来趋势2.1.2.1 中国酒店业发展现状2009 年中国旅游业统计年鉴显示，全国的星级酒店从2000 年的6029 家增长到了13000 多家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3%。全国星级酒店的客房数量从594,700 间增长至1,459,800 间左右，年均增长率为7.7%。到 2009 年，五星级旅游酒店400 多家，四星级酒店1800 多家，酒店客房数达到160万间，其中五星级酒店数量增长明显。2008 年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上，本土酒店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。在旺盛的旅游度假需求的推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年度假型酒店有良好的发展前景。高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二线城市有快速发展的可能，但从整体发展来看，部分一线城市高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。从近年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星级酒店部分经营较好，部分亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资水平急需提高。部分高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。随着酒店业市场的不断成熟，投资者以高投入获取高利润的时代已经不复存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，资方必须有雄厚的资金作保证。2.1.2.2 中国酒店业态模式（1）商务酒店：商务酒店是根据自身客观情况做好定位，根据不同的商务人群层次提供的有针对性的服务。商务酒店应该是在经济型酒店基础上提高了一个档次的业态，具备了品位、舒适、时尚，含有许多资讯等元素。（2）旅游度假酒店：旅游度假酒店主要接待旅游度假者，通常坐落在风景名胜地区（如海滨、著名山庄、温泉附近等），地理环境是建立度假酒店的一个重要因素。度假酒店是一个度假中心，专门提供给客人娱乐和享受的地方，它一般要有良好的沙滩、游泳池、滑雪场、溜冰场、高尔夫球场和运动场，甚至跑马场，旅游度假酒店的客源受季节的因素影响较大。（3）经济型酒店：又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为b&b（住宿+早餐）。（4）产权式酒店：由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都