登记办法实务讲课全部正式.doc

考核说明一、考核题型房屋登记官考核全部采取应考人员在计算机上答题方式进行，有下列题型：（一）单项选择题每题由1个题干、4个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。（二）多项选择题每题由1个题干、5个备选项组成，其中有24个为个正确或符合题意的选项。（三）判断题每题为一个陈述句。（四）综合分析题每大题由案情和5个小题组成。每个小题由1个题干、4个备选项组成，有14个为正确或符合题意的选项。二、考核题量房屋登记官每科考核时间为90分钟，每科具体题量如下：（一）房地产登记制度与政策共80题，其中：单项选择题共40题，每题限60秒内完成；多项选择题共20题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成。（二）房地产登记实务与案例共60题，其中：多项选择题共15题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成；综合分析题共5大题，每大题各5小题，每大题限600秒完成。三、评分规则房屋登记官每科满分为100分，各题型评分规则如下（一）单项选择题，选择正确每题得1分，错选、不选，不得分。（二）多项选择题，全部选择正确每题得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本题不得分。（三）判断题，判断正确得1分；不判断不得分；判断错误扣1分，最多扣至本科目判断题总分为0分。（四）综合分析题，每小题全部选择正确得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本小题不得分。简 单 概 括房屋登记办法共六章，98条。第一章 【总则】，共6条，对办法立法目的和依据；房屋登记的概念；房屋登记工作的监督体制；登记机构；登记簿的管理；对登记人员的条件要求作出规定。第二章【一般规定】，共23条。对房屋登记中具有普遍性的重大问题作出规定。主要三个方面的内容：一是登记应遵循的原则；二是办理登记的一般程序；三是登记机构的审查职责。第三章【国有土地范围内的房屋登记】，规定了各种登记类型，当事人应当提交的资料等。所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、更正登记。第四章【集体土地范围内的房屋登记】第五章【法律责任】第六章【附则】房 屋 登 记 办 法第一章总则第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、村庄和集镇规划建设管理条例等法律、行政法规，制定本办法本条了解制定的目的和依据。第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。l 必须掌握房屋登记的概念。登记三大部分的内容。一是房屋的基本状况；二是房屋权利现状；三是权利变动情况以及其他相关事项。l 原权属登记管理办法将房屋登记界定为行政确权行为。现调整为不动产物权变动的公示方式。但人民法院在行政诉讼案件中，仍将房屋登记行为视为行政确权行为。第三条国务院建设主管部门主管机关：国家一级的，国务院建设主管部门指的是住房和城乡建设部。负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。l 房屋登记实行属地管辖原则。l 房屋登记机构。有的地方直接是县（市）房产行政主管部门；有的是受县（市）房产行政主管部门委托，具体操作由其所属的产权管理中心办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。第五条房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。l 本条关于房屋登记簿建立、效力以及管理机构的规定。法律来源：物权法第14、16、17条。（详见超链接1）l 登记簿概念的引入，是登记基本制度的重大变革。在原来的制度下，房屋权属证书作为物权的唯一合法凭证。例如举一案例，某处房屋产权人为张三。一日，张三将房屋卖给了李四。法院要查封张三的房屋。来房管局查封期间，房管局对张三和李四的房屋转移登记手续已经审核完毕，处于制证阶段。如果在原来制度下，该房屋立即被查封了，因为李四的房产证还没制好。如果是登记簿制度，这种情况，一般审核后即记载于登记簿，那么法院就不能查封该房屋了。因为此时产权人是李四，而非张三。张三是被执行人。房屋登记办法实务（超链接的内容）海超1（物权法第14、16、17条）.doc第六条房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核通过培训考核，从是登记审核性质工作的专业人员，也就是登记官。记住是“审核”岗位上的，必须是登记官。如果判断题中，请你判断，受理岗位上的人员必须是登记官，是对还是错。工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。第二章一般规定第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。房屋登记办法实务（超链接的内容）海超2（房屋登记办法27条、84条必须公告）.docl 此条，关于房屋登记的程序，极易出题。请大家牢记，五个步骤。出题的题型，会是多样性。例如多项选择，或是在案例分析中，请你找出登记程序违法的地方。l 第二款，关于公告的条款，必须要注意，公告不是必经的程序。关于此条，极容易出判断题。讲到公告，顺便把必须公告的情形，也梳理一下： 详见超链接2。（简称补证、作废、集体农房发证和补证）第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 .房屋登记办法实务（超链接的内容）海超3（房地一致原则物权法142、146、182）.doc关于房屋土地权利一致原则。该原则在我国法律和实践中一直得到遵循。（详见超链接3）第九条房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示该条大家了解一下，登记申请材料的确定及公示。登记机构必须依照相关规定确定申请房屋登记的必要材料并加以公示。第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记l 该条涉及房屋登记的客体，大家必须要掌握。登记的客体又称登记对象。即房屋是我们登记行为的对象。即将出台的行业标准房地产登记技术规程对于房屋的定义为：有固定基础、固定界限且有独立使用价值，人工建造的建筑物、构筑物，以及特定空间。同时，固定的界限，是经过管理部门或者确认的界限，经过规划等部门审批的，以永久固定于地面的界标作为界址点所构成的界限可以视为固定界限。l 该条的出题也是多样性。例如多项选择，判断题，单选。第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记l 该条关于房屋登记申请的一般性规定。非常重要。大家一定要掌握。l 该条一是再次重申属地管辖原则。二是登记应当依申请启动。三是申请人应当提供必要的登记材料。l 登记申请人首先是享有物权的民事主体自然人、法人和其他组织。l 登记材料应当提供原件，遵循“谁制作，谁证明”的原则。例如企业法人的营业执照，制作部门是工商部门，那么出具复印件和原件一致的证明也应当是工商部门。l 材料的“三性”，即真实、合法、有效由申请人负责。第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形l 第12条的重要性，不用多说。大家务必牢牢记住。要求是背出来。出题必然是多样性。既可以出判断题、也可以出单选/多项选择题,还有就是案例分析题。（详见链接4赠与案例）l 首先，第一款明确房屋登记以共同申请为原则。其次，第二款明确单方申请为例外的几个情形。.房屋登记办法实务（超链接的内容）海超4（赠与案例之申请程序）.doc第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请本条是关于共有房屋申请登记的规定。和12条一样重要。必须掌握。可以出判断题，也可以出单选题。例如，共有房屋，在所有房屋登记类型中，共有人都应当共同申请。请判断是否正确？同时，该条给我们登记机构带来的另外一个问题，也是困扰我们多年的老问题隐形共有人的审核问题。一种做法，如北京、上海、广州、深圳、成都等城市，均以权利来源证明上的权利人为新产权人，如买卖合同中的签署的买方为甲。那么甲就是新权利人。对于没有在合同中签署姓名的甲的配偶即所谓的隐形共有人，不作审查。另一种做法，如杭州等城市，凡是婚后办理所有权证，一般情况，由夫妻双方到场约定的模式。实际上，还是在审核隐形共有人的问题。第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证是否为未成年人利益，登记机构不作实质审查。注意：成年的无民事行为能力人或限制民事行为能力人，如智力残疾或精神病人，民事诉讼法规定，成年人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层法院提出。即行为能力的认定部门只有法院。不能仅凭医院证明或是亲属的陈述就予认定。实践中，经常有权利人的亲属持残疾人证，就代为申请登记。（不允许！）。第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证日常工作中，对于何为公证，何为认证不是很明白，在此做个简单介绍。（详见超链接5）。.房屋登记办法实务（超链接的内容）海超5(公证和认证的含义).doc第十六条申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费了解一下收费的内容。哪些收，哪些不收，哪些减半收取。详见超链接6。.房屋登记办法实务（超链接的内容）海超6（发改价格2008第924号文件）.doc第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且l 齐全：指的是申请人按照本办法对各种登记类型应提交要件的规定，提交了全部申请材料。l 符合法定形式：指的是只要申请材料符合法定形式要件即可，登记机构在受理登记申请时，不需要对材料内容的合法性进行审查。注：可以展开提提：表面现象的形式审查：（一）申请人提交了本办法规定的各种登记申请应当提供的文件，保证申请材料形式上完整；（二）申请书填写的内容与申请人提交的其他申请登记文件一致；（三）申请人姓名与提交的身份证明以及登记簿记载的权利人姓名一致；（四）房屋权属证书真实；（五）委托他人代理的，委托书中的受托人代理权限与办理事项是否相符。符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留掌握询问的内容。了解法律来源。详见超链接7。物权法12条的规定。.房屋登记办法实务（超链接的内容）海超7（物权法12条）.doc房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料本条是关于房屋登记机构在受理申请人的登记申请时具体事项的规定。包括查验申请人提交的申请登记材料、就申请登记事项进行询问。第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合此条，易出多项选择。实地查看的内容（详见超链接8）。.房屋登记办法实务（超链接的内容）海超8（实地查看的内容）.doc第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因本条是对登记机构审核的范围和内容的规定。大家必须掌握。第二十一条房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请此题易出判断题。第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形本条是关于不予登记情形的规定。必须掌握。容易出题的条款。登记申请符合上述所列条件，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项和内容记载于房屋登记簿上，并根据房屋登记簿的记载，缮写并发放房屋权属证书或者登记证明。在登记申请不符合登记条件的情况下，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。第二十三条自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定本条是关于房屋登记时限的规定。必须掌握。牢记。第二十四条房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份本条是关于房屋登记簿的内容及形式的规定。第二十五条房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明l 本条是关于房屋权属证书及登记证明的规定。必须掌握。容易出题。多项选择题。例如哪些情况是发权属证书的，哪些是发登记证明的。l 取消了建设部原权属登记管理办法中规定的房屋共有权证。l 预告登记登记证明；在建工程抵押权登记登记证明l 物权法第十七条明确规定权属证书是物权证明，因此本办法将发放权属证书的情形仅限于房屋所有权以及房屋抵押权、地役权等他物权（他项权利），即向房屋所有权人发放房屋所有权证、向他物权人发放房屋他项权证。在房地合一登记的地区，权属证书的名称也可能会有变化，如以房地产权证代替房屋所有权证的称谓。至于预告登记、在建工程抵押权登记等情形，由于没有产生物权，故不发放“权属证书”，但可以发放登记证明。l 题目：房屋登记机构在办理抵押登记时，不发放房屋他项权利证或房地产他项权利证，而是将房屋所有权证或房地产权证扣押，交由抵押权人（通常是银行）保管，这种做法是否正确？。第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。第二十七条房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。第二十八条房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理l 本条是关于房屋登记资料管理和查询的规定。物权法第十六条规定，“不动产登记簿由登记机构管理”，第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”，所以，房屋登记机构对登记资料的管理和查询服务，是法定的义务。l 如有时间，可以思考：政府信息公开条例，与权属查询之间的矛盾。如何解决实践中的问题。（详见超链接9）。.房屋登记办法实务（超链接的内容）海超9（房产登记信息公开）.doc第二十九条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询本条是关于房屋登记信息系统建设要求的规定。了解内容。第三章国有土地范围内房屋登记第一节所有权登记一、 第三章主要涉及登记的类型。务必掌握。所有权登记分为四小类：一是初始登记二是转移登记三是变更登记四是注销登记第三十条因第30条，很适合出多项选择题。请大家掌握。同时，注意日常工作实践中，申请书最后的签名以及共有性质上，务必要让申请人自己写，不要代写。其他内容代写可以。合法建造房屋申请房屋所有权初始登记房屋所有权初始登记，是指对房屋所有权的初始登记。房屋所有权初始登记是房屋权利的第一次登记，对其物权变动具有原始根据效力。的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二请大家看一下超链接10，关于身份证明的表现形式。实践工作中经常遇见。）申请人身份证明；.房屋登记办法实务（超链接的内容）海超10（身份证明）.doc（三广义的建设用地使用权包括了国有土地使用权证、集体建设用地使用权证、宅基地使用证。还包括土地管理部门出具的拥有合法土地使用权的证明。）建设用地使用权证明；（四建设工程符合规划的证明一般是指建设工程规划许可证。）建设工程符合规划的证明；（五根据建设工程质量管理条例的规定，建设工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理登记有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格后，建设单位应当将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。房屋竣工验收由建设单位负责组织，不再由政府的房屋建筑工程质量监督机构负责。因此，申请人应提交建设行政主管部门对竣工验收报告及相应文件予以备案的证明。居民自建的民宅，并不一定能取得建设行政主管部门对竣工验收报告的备案，对此可由建设单位出具房屋已竣工的证明。）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋建筑物区分所有权分为两部分：明确属于产权人各自所有的部分为专有部分，专有部分以外的公共部位是共有部分（特点：此处共有不同于一般的共有。一般的共有可以分割。例如从共同共有分割为按份共有。而此处的共有部分的权利不能单独处分、不得要求分割；业主转让专有部分时，对享有的共有和共同管理的权利应一并转让；共有部分一并转让时也不存在共有人的优先购买权）。建筑物区分所有权的共有部分为全体业主所有。第三十一条明确了，房地产开发企业项目竣工后应当申请房屋所有权初始登记，对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋应由房地产开发企业一并申请登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书.房屋登记办法实务（超链接的内容）海超11（建筑物区分所有权司法解释）.doc。可以参阅最高人民法院2009年10月1日开始施行的最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。（可以参见超链接11）第三十二条发生32条也容易出多项选择题。请大家掌握。例如：下列哪些情形发生后，当事人应当向登记机构申请办理转移登记?选项中，混以变更登记的情形。建议大家参阅房屋登记办法释义对该条的解释说明。以加深理解。下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；继承有法定继承和遗嘱继承两种形式，法定继承是依照法律的规定，由继承人按照继承顺序、继承份额进行继承；遗嘱继承是按照遗嘱内容进行继承。继承开始后，如被继承人立有遗嘱的，按遗嘱继承或遗赠办理，没有遗嘱的，按法定继承办理。遗嘱分自书、代书、录音、口头遗嘱；遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱；立有多份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；分立是指一个法人或其他组织通过法定程序分为两个或两个以上的新法人或其他组织。合并是指房屋权利人通过企业兼并、合资经营、以房作价入股等方式将自己的房产转移到新的或另一个企业法人的行为。所涉及的都是房屋所有权的转移。区别于股权变更、股东变化、企业名称变更等不涉及房屋权属转移的。（八）法律、法规规定的其他情形。第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明遗嘱继承应提供遗嘱公证书和遗嘱继承权公证书、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。第三十四条抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，此条意味着，先办理抵押权的注销手续。后办理房屋所有权的转移登记手续。理由：一是物权法第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。二是新出台的关于贯彻实施房屋登记办法的通知中，对转让抵押房屋的所有权，受让人在转让房屋上申请设立新的抵押的，房屋登记机构可以将原抵押权注销登记、房屋所有权转移登记、房屋新的抵押权设立登记一并办理。除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。第三十五条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，此条是关于在先登记原则的体现。（俗称补登记）。本条款中所列的三种物权变动情形并非基于法律行为，根据物权法第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。属于法律规定未经登记就可取得或丧失的物权。以此取得的房屋所有权属于因法定原因取得。权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。因第二款提个小问题：如果申请人根据判决取得房屋的所有权，但人民法院不肯出具协助执行通知书，而申请人又没有原权利人名下的房屋所有权证，实践中如何处理？典型的案例，如在法院的确权之诉中出现。原告的诉讼请求是请人民法院确认房屋的所有权归原告所有。此情况下，要求被告协助配合履行过户义务的请求，没有提出。人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。第三十六条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记此条题型也可以多样性。多项选择或是判断题等。大家要清楚的区分转移登记的情形和变更登记的情形！变更登记和转移登记主要的区别在于是否涉及房屋所有权主体发生变化。：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；涉及个体工商户和个人独资公司的法律地位等同于自然人，均以个人财产承担无限责任，因此在改为自然人时，所有权并未发生转移，应当办理变更登记。（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的区别于房屋转移中的合并、分割。容易在选择题中混淆答案。并不是所有的房屋合并、分割都属于转移登记。；（五）法律、法规规定的其他情形。第三十七条申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。第三十八条经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记房屋所有权注销的两种情形外加兜底条款。极易出题。大家务必掌握。房屋灭失的自事实行为成就时发生效力；放弃所有权的以登记生效，放弃房屋所有权是以不侵害他人的权利为前提。如房屋存在查封、抵押登记等情形的，所有人放弃所有权的，不应办理房屋所有权注销。：（一）房屋灭失的登记机构要实地查看。（关联记忆）。；（二）放弃所有权的如有抵押权，还需抵押权人同意，先办理抵押权的注销手续。（关联记忆）；（三）法律、法规规定的其他情形。第三十九条申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权消灭的材料；（五）其他必要材料。第四十条经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。第四十一条经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定国有土地上房屋征收与补偿条例已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，1月22日实施。办理注销登记本条款是规定由登记机构迳为注销的情形。又称登记机构的依职权注销。依据物权法第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。登记机关基于职权直接予以注销登记。原权属登记管理办法第二十五条的规定。当事人申报不实造成登记错误的，登记机构可以做出注销房屋权属证书的决定。但物权法建立了异议登记和更正登记制度，错误登记事项可以通过更正登记和异议登记处理，登记簿记载权利人不愿更正的，涉及权利归属和内容的，应通过司法程序处理。，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。第二节抵押权登记第四十二条以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记房屋抵押权的设立登记是根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。物权法第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。登记是抵押权设立的前提，未经登记，抵押权不成立。第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。；（五）主债权合同抵押权具有从属性，它以债权的存在为前提，债权不存在，抵押权也不存在，因此需提供主债权合同。；（六）其他必要材料。第四十四条对符合规定条件“符合规定条件”除了需要提交的要件外，必须要牢记哪些财产是不得设定抵押的。物权法第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押问题？回答：不可以。依据：建设部关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的复函建法函20102号的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间关联记忆：如果是最高额抵押还应当记载：最高债权额、债权确定的期间。第四十五条本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记大家可以参考房屋登记办法释义对45条的解释，书中作者的观点认为抵押权变更的主要几种表现形式：1、抵押当事人、债务人名称发生变化 2、抵押物的地址、面积发生变化 3、因抵押权内容的改变而发生变化（抵押权人顺位发生变化、抵押权所担保的主债权发生变化抵押权存续期的变化，） 4、抵押权主体即抵押权人不发生变化，只是客体和内容发生变化的其他情形。第四十六条申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；（五）其他必要材料。因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料不涉及抵押权内容的变更，无需提供变更协议书。因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件关联记忆：最高额抵押权变更登记中，需要其他抵押权人同意的，除了最高债权额外还有“债权确定的期间发生变更”。第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。第四十七条经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本条款规定经依法登记的房屋抵押权可以转让，但应随同主债权转让，同时房屋抵押权的转移应当办理转移登记才有效的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）房屋抵押权发生转移的证明材料；（五）其他必要材料。第四十八条经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记出题多样性的特点。大家掌握。（适合多选题的题型）。物权法第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；物权法第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。第四十九条申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：（一） 登记申请书；（二） 申请人的身份证明；（三） 房屋他项权证书；（四） 证明房屋抵押权消灭的材料；（五） 其他必要材料。第五十条以房屋设定最高额抵押最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。（红色字为最高额抵押与一般抵押区别）的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。第五十一条申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一） 登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。第五十二条当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。举例说明：2000年1月，张三向李四借了10万元。5月，张三和李四签订了最高额抵押合同，约定李四在连续1年内给张三100万的信用额度内借钱他。双方约定10万元转入此次的最高额抵押权。此时，张三和李四可以到登记部门申请办理最高额抵押权登记。2000年5月-2001年5月这1年间，李四共借给张三50万元。到了最后，张三未履行还款义务。那么可以优先受偿的本金即为10万+50万=60万。：申请登记的，应当提交下列材料：（一）已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料；（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。第五十三条对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间双方约定确定期间的按双方约定，未约定的按物权法第206条第2项：没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。第五十四条变更最高额抵押权登记事项一、抵押当事人、债务人的姓名或者名称；被担保债权的数额；登记时间、最高债权额、债权确定期间。后四两项按房屋登记办法第46条，因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。和物权法第205条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。规定在办理最高额抵押变更登记是需提供其他抵押劝人同意证明或者发生法律、法规规定变更最高额抵押抵押物的坐落和面积，抵押顺位发生变化。权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。第五十五条申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（五）最高额抵押权发生变更的证明材料；（六）其他必要材料。因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人这里的其他抵押权人是指本次变更登记之后的顺位抵押权人的书面同意文件。第五十六条最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（五）最高额抵押权发生转移的证明材料；（六）其他必要材料。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外最高额抵押权担保的不是某个特定的债权，而是一定期间内将要连续发生的债权，因此最高额抵押权不同于一般抵押权那样从属于某个特定债权，而是从属于一定期间内将要连续发生的债权的合同，因此有了上述最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记的规定。，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移，应当在办理最高额抵押权确定登记。因为随部分债权转移，此时的最高额抵押担保的不在是一定期间内将要连续发生的债权，而是特定的部分债权。按照物权法第206条第三款新的债权不可能发生；应当在办理最高额抵押权确定登记。在按一般抵押的相关规定办理抵押权转移登记。，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。第五十七条经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记最高额抵押权确定登是指当发生法定或约定的事由导致最高额抵押权担保的债权被确定，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时当事人向登记机关申请设立的登记。的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（六）法律规定债权确定的其他情形。（五）其他必要材料。第五十八条对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实包括债权确定的事由和确定债权的数额。记载于房屋登记簿。当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定可以由当事人单方申请