政策性因素对江都区房地产市场的影响分析.doc

政策性因素对江都区房地产市场的影响分析引言1990年-2014年，这二十多年是我国房地产市场化的起步-发展-完善的重要阶段，也见证了我区房地产市场从无到有的过程。通过对这个时间段我区房地产大数据的研究，可以看出房地产市场受相关政策性因素影响情况，更好地解读最新相关涉房政策，及时对我区房地产市场健康发展提出相关意见、建议。一、宏观环境及房地产业政策回顾 （一）宏观经济环境：政策周期变化明显，持续高速增长成果显著。（1990-1997年）。我国经济发展和社会中存在的主要问题为货币过量发行，财政支出膨胀以及物价上涨幅度过大，其中1988和1989连续两年CPI增速达到18%左右，1994年CPI增速高达24.1%，为改革开放三十多年以来的最高点。为控制物价，中央采取了控制需求和增加供给的宏观调控措施。1997年亚洲金融危机爆发，中央在坚持人民币不贬值的同时，采取努力扩大内需、刺激经济增长的政策，保持了国内经济的健康和稳定增长。 （1998-2003年）。随着1997年亚洲金融危机的冲击力逐渐散去以及国内一系列经济体制改革，国内经济保持了持续较快增长。1998年开始实行住房制度改革，全面停止实物分房，商品房市场开始活跃，房地产投资额逐年增长；2002年国企改革力度加大，刺激了供给增加和买方市场的形成；在进出口、房地产等因素的带动下，国内生产总值从1997年的7.4万亿增加到2002年的10.2万亿元，按可比价格计算，年均增长7.7%；物价上涨问题得到有效控制，CPI年均增速为-0.1%。 （2003-2007年）。在出口以及投资特别是房地产投资贡献的带动下，经济增长较快。中国加入WTO后，国际贸易进一步发展，贸易顺差明显增加，并呈继续发展的态势。2003年，国家出台了一系列政策支持房地产业的发展，2007年商品房销售额同比增长43.5%，房地产投资同比增长30.2%。 （2008-2012年）。宏观经济波动较大，受美国次贷危机的影响，2008年经济明显下行，房地产市场进入低迷期，商品房销售面积同比下降14.7%；出口也受到影响，2009年出口总额同比下降16%，GDP增速开始下滑，2008-2011年，GDP年均增速为9.6%。虽然这五年中国经济波动较大，但总体上仍维持了较高的发展速度。（二）房地产业政策：与宏观环境密切相关，调控政策服务经济发展。1、（1990-1997年）房地产市场规模不大，但住房商品化促使个人购买商品住宅比例大幅提高，房地产开发投资占固定资产投资的比重快速上升。房地产业的政策导向是加快城镇特别是大中城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化，并结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。1988年1月国务院召开 “第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，标志着住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。1994年7月18，国务院下发关于深化城镇住房制度改革的决定，确定房改的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。2、（1998-2003年）房地产市场快速发展，房地产投资增速平稳上行，占固定资产投资中的比重逐年提高，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，商品房价格变化较为平缓，年均涨幅在3%左右。1998年7月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，中国房地产业由此全面拉开市场化改革的步伐。2003年8月，国务院出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知，明确房地产业为国民经济支柱产业，实现了我国住房市场化的根本转变。3、（2003-2012年）受宏观经济、房地产业自身等多种因素的影响，房地产政策的波动较大，房地产市场大致经历“调控供需、抑制房价过快上涨”、“重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需”、“严厉调控，促进房价合理回归”三个阶段。（1）2004-2008前三季度：调控供需，抑制房价过快上涨。2004年以来，随着房价上涨幅度的扩大，中央一方面继续推进住房制度改革，另一方面加大房地产业的调控力度，先后出台了一系列抑制性的房调控政策，如2004年“土地招拍挂”、2005年“国八条”、2006年“国六条”，涉及土地、金融等各个方面。2007-2008年前三季度，中央继续通过信贷等多种方式加强房地产调控，最终在2008年金融危机等多种因素的综合影响下，出现了1998年“房改”以来房地产市场量价的全面调整。需要说明的是，这一期间还有一个重要的政策是2007年的国发（24号文），标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施，稳定住房价格。（2）2008年四季度-2009年：重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需。2008年四季度开始，为应对金融危机，保持国内经济稳定增长，货币政策和房地产业的抑制政策全面放松。2008年12月，中央经济工作会议提出，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。中央与地方政府积极出台各种措施拉动内需，“购房入户”、“七折利率优惠”、“放松二套房信贷政策”、“降低开发企业自有资金比例”等政策先后出台，市场下行态势很快被遏制，并在2009年呈现出“量价齐飞”的态势，住房需求急剧释放成为在金融危机下“内需驱动”的发动机。（3）2010年以来：调控持续升级，促进房价合理回归。2010年开始，国家出台了一系列房地产调控措施，政策由此前的鼓励购房转向抑制投资投机，遏制房价过快上涨。2010年1月“国十一条”提出促进房地产市场平稳健康发展；2010年4月“新国十条”明确房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，全面拉开新一轮房地产调控的序幕；2011年1月“国八条”强调巩固和扩大调控成果，严厉程度增加，限购范围扩大，差别化信贷政策全面升级；2011年12月“中央经济工作会议”将调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。此轮房地产调控从行政调控和经济手段两方面着手，行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制；经济手段上，货币政策紧缩，差别化信贷更加严厉，房产税改革取得突破。二、我区房地产市场形势回顾 我区房地产市场的发展大体可分为三个阶段：（1990-1997年）住房制度改革从分批分期逐渐推进，房地产市场进入起步阶段，虽然规模不大，但房地产投资在固定资产投资中的比重和个人购房比例均得到较大提高；（1998-2003年）市场进入快速发展阶段，房地产投资及销售开始增长，房价总体平稳； （2003-2012年）市场波动大，大体分为三个阶段：2003-2007年，抑制政策密集出台，房地产市场活跃；2008年四季度-2010年，刺激政策支持房地产市场迅速反弹,2010年商品施工、销售达到顶点；2011年以来，抑制政策持续收紧，销售量收到影响。1、（1990-1997年）房地产进入起步阶段，规模不大。住房制度改革从分批分期逐渐向全国推进，我区房地产市场迅速复苏，个人购买商品住宅比例大幅提高，1990年个人购买商品住宅的比例还不及三成，之后逐年提升，至1998年已近八成。房地产开发投资由1086万元增加至17578万元，在固定资产投资中的比重快速上升，从2%上升至10%。投资的快速增长带动市场成交量的迅速提升，商品房销售面积由1993年的仅5.18万平方米迅速扩大至1998年的12.93平方米，年均增长20%。2、(1998-2003年）房地产市场快速发展，房价涨幅较为平缓。房地产投资和销售均保持快速增长，这与当时宏观经济的稳定以及房地产市场化的替代作用密切相关。这一时期政府实施扩大内需的方针和积极的财政政策，GDP保持8%的年均增长率，人民生活水平得到较大改善，同时基于1998年的住房制度改革和个人消费贷款的支持，我区房地产市场进入快速发展期，房地产投资增速保持高速上行趋势，年均增速达到35.3%，商品房销售面积保持14.5%的年均增长率，价格变化较为平缓，年均涨幅仅在3.9%左右。3、（2003-2012年）市场波动大，前几年房价涨幅高，近年趋缓。2003-2007年，调控政策密集出台，房价依然坚挺。2003年央行“121”文件拉响宏观调控警报，随后调控政策密度加大，几乎每年都有国字头的文件出台调控房地产市场，但我区房地产投资仍保持25%以上的增速，商品年均涨幅房销售面积与房价均高速上涨，年均涨幅达到26%和22%。2008年四季度-2009年，刺激政策支持下房地产市场迅速反弹。2008年，为了抵御金融危机对我国的不利影响，房地产政策由打压转为鼓励，房地产市场经过2008年的短暂低迷后，2009年呈现蓬勃发展，商品房销售面积同比增长62.25%，房价同比上涨18.15%，量价涨幅均达到2003年以来的高点。2010年以来，调控政策持续收紧，量价涨幅得到控制。为遏制房价过快上涨，2010年以来，中央出台了一系列房地产调控政策，行政手段和经济手段并用，从抑制需求、增加供给和加强监管等方面对对房地产市场进行调整。投资投机需求得到抑制，房地产投资增速出现下滑，2011年增速22.7%，2012年增速进一步下滑至5%；量价过快上涨趋势得到控制，2012年，商品房销售面积同比下降7.1%，商品房销售均价同比上涨9.8%，涨幅处于较低水平。三、近期房产政策解读及我区房地产走势1、“国五条”细则确定坚持房地产调控基调。在2013年初房地产市场持续火热的背景下，2月20日，国务院召开常务会议研究部署房地产市场调控工作，会议提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则（关于继续做好房地产市场调控工作通知【国办发201317号】）。作为两会前上届政府最后一次重要会议，此次会议旨在释放继续调控房地产的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期。2、三中全会强调全面深化改革，促长效机制建立健全。2013年11月，十八届三中全会审议通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定。决定强调进行全面深化改革，虽然决定中并未明确提及房地产业，但已从顶层设计上为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。3、进一步落实改革，调控转为以市场为主，优化供应。2013年10月，中共中央总书记习近平在主持加快推进住房保障体系和供应体系建设第十次集体学习时强调，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，政府必须为困难群众提供基本住房保障。“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。习近平同志此番讲话表明，中央调控思路正发生转变，未来将更多的话语权交予市场，由市场调节供需结构，将居民的住房需求进一步差异化；与此同时，对于确实存在住房困难的居民，由政府做好充分保障。4、去库存压力之下多地放松限购限贷。进入2014年后，随着房地产市场走低，各地库存高企，7月11日，住房和城乡建设部部长陈政高召开其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。会议提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。这意味着中央层面放开对限购等短期行政手段的限制，允许各地按照实际情况调整。截至9月末，全国47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整。5、金融财税定向发力保障房地产市场平稳。2014年9月30日下午4点，央行发布中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍;已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策;在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。央行及银监会全面放松限贷，对扭转市场预期将起到明显的积极作用，刺激需求入市，从而改变目前房地产市场的下行态势。2013年一季度，我区房地产市场出现爆发式增长，量价齐涨，但受中央版“国五条”调控措施影响，从2013年4月开始，我区房地产销售下降明显，调控政策已经在一定程度上显现了效果。进入2014年来，全国房地产市场更是“降”声一片，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。在这样的大形势下，我区房地产业也受其影响，全区房地产投资增速趋缓，去库存化压力较大，新开工面积下滑。2014年1-10月全区房地产完成投资额40.05亿元，同比下降1.1%，增幅比去年同期收窄47.7个百分点；全区商品房销售面积为61.77万平方米，其中住宅销售面积为59.28万平方米，同比分别下降29.4%和30.5%。从2014年单月销售面积来看，3月开始我区商品房销售一直维持在3-4万平米；10月份全区商品房合同成交均价6996元/，同比下降2.36，环比上升4.12%。房屋新开工面积44.28万平方米，同比下降56.69%，其中住宅新开工面积为33万平方米，同比下降57.41%，下滑明显。随着近期中央促进房地产业健康发展一系列政策的推出，9月以来，房地产市场开始放量上升，目前回暖迹象已经出现。四、未来我区房地产业走势预判2014年我区房地产市场一路走低，量价齐跌，不过从十月开始，我区房地产市场出现回暖迹象，10月21日下午，中国人民银行发布了下调人民币贷款和存款基准利率的通知，从相关媒体报道看，本轮央行降息效应已开始向楼市传递。与“930新政”时隔52天后，央行降息举动将与前期的市场利好形成叠加效应，在降低购房人信贷成本的同时，将进一步促进楼市成交量反弹势头的持续。受一系列利好消息影响，结合我区现状，我们初步认为我区房地产市场短周期内将出现上升行情，主要有如下几方面原因。1、地方综合实力的快速发展是我区房地产市场看好的经济支撑。随着我区经济进一步发展，我区房地产业发展前景更加广阔。江都区经济发展势头好，在扬州经济中具有较大比重，综合实力明显增